Kell-e módosítani a társasházi alapító okiratot, ha egy társasházban lévő, különtulajdonú önálló ingatlan megszűnik, mert hatósági kötelezés vagy más ok miatt elbontják, netán összedől vagy megsemmisül. Elegendő-e az alapító okirat módosítása a változás ingatlan-nyilvántartási átvezetéséhez, vagy szükséges-e a különtulajdonhoz tartozó közös tulajdon megszüntetéséről szóló szerződés is?
A képzeletbeli társasház telkén több különálló épület áll, melyek más-más tulajdonostárs különtulajdonában vannak. Az egyik épület olyan mértékben vált romossá, hogy a hatóság életveszélyesnek nyilvánította, és elrendelte a bontását. Az adott különtulajdon tulajdonosa a különtulajdonát lebontotta. Az ingatlan fizikailag nem létezett többé, de a társasház alapító okiratában továbbra is szerepelt, az ingatlan-nyilvántartásban pedig volt ú. n. társasházi különlapja, amelyen az adott, időközben megszűnt épület adatait és tulajdonosi viszonyait tartották nyilván. A tulajdoni lap III. ú. n. teher részében banki kölcsön okán jelzálogjog és elidegenítési és terhelési tilalom maradt bejegyezve.
Az alapító okiratban szereplő tulajdonostársak, így a megszűnt különtulajdon tulajdonosa is, az épület megszűnésére, tehát a valós fizikai állapotra tekintettel alapító okirat módosítást tartalmazó szerződést kötöttek. Ebben megállapodtak abban, hogy a különtulajdon megszűnésére, tehát a bekövetkezett dologi változásokra tekintettel, módosítják az eredeti alapító okiratot annak érdekében, hogy ez alapján kérjék, hogy az ingatlanügyi hatóság az adott társasházi különlapot szüntesse meg, a fennmaradt különtulajdonoknál új közös tulajdoni hányadokat pedig vezessen át. Az alapító okirat módosítás tehát tartalmazta a lebontott különtulajdonú ingatlan és az ahhoz tartozó tulajdonjog megszűnését; a megmaradt különtulajdonokat, az azokhoz tartozó tulajdonjog és tulajdonos megtartásával, továbbá a különtulajdon megszűnés miatt újra számított közös tulajdoni hányadokat. Azért volt szükség erre, mert az ingatlan-nyilvántartásba kizárólag a jogszabályoknak megfelelő okirat alapján lehet változásokat átvezetni.
A tulajdonostársak az alapító okirat módosításának csatolásával kérelmet nyújtottak be az iránt, hogy a megszűnt különtulajdon tulajdoni lapját az ingatlanügyi hatóság szüntesse meg (az adott különtulajdont jegyezze le), a társasházi törzslapon megjelölt különtulajdonok számát eggyel csökkentse; a megmaradt különtulajdonok tulajdoni lapjain ezen ingatlanokhoz tartozó közös tulajdoni hányadot a közös tulajdon új felosztása szerinti számtásnak megfelelően vezesse át. A tulajdonostársak azt a tényt, hogy az adott különtulajdonú ingatlan megszűnt, valamint ennek okát hatósági bizonyítvánnyal igazolták.
Az ingatlanügyi hatóság a kérelemnek helytadott. A lebontott ingatlant lejegyezte. Az új közös tulajdoni hányadokat a meglévő különtulajdonok esetében átvezette.
A jelzálogjogosult a határozat ellen keresettel élt. Kérte a határozat hatályon kívül helyezését és azt, hogy a változás átvezetési kérelmet a közigazgatási bíróság utasítsa el. Többek között arra hivatkozott, hogy a tulajdonostársak a lebontott különtulajdonhoz tartozó közös tulajdont nem szüntették meg, így az nem is szűnhetett meg, ezért nem volt felosztható a többi különtulajdon között. Hivatkozott arra is, hogy a bejegyzett jelzálogjog okán az ingatlan-nyilvántartási változtatásokhoz az ő hozzájárulása is szükséges lett volna, de nem adott hozzájárulást. A keresetet a törvénynek megfelelően az ingatlanügyi hatóságnál terjesztette elő, mert törvénynél fogva a hatóság kötelessége ennek továbbítása a közigazgatási bírósághoz.
Az ingatlanügyi hatóság a keresetet nem továbbította a közigazgatási bírósághoz, mert olyan meggyőzőnek találta, hogy a változást átvezető határozatát módosította, és a tulajdonostársak alapító okirat módosítás szerinti változásoknak megfelelő kérelmét visszautasította. Ennek indokaként azt jelölte meg, hogy a kérelmezők nem csatolták a közös tulajdon megszüntetéséről szóló megállapodásukat, ami olyan hiányosság, ami miatt még hiánypótlásnak sincs helye. Hivatkozott egy kúriai ítéletre, amely egy jelzálogjogi jogvitában született 2021-ben, és akként fogalmaz, hogy „A régi Ptk. 260. § (1) bekezdése szerint a zálogjog megszűnik akkor is, ha a zálogtárgy elpusztul. Önálló ingatlan megsemmisülése esetén azonban ebből nem következik, hogy a zálogjog az ingatlan-nyilvántartásból úgy törölhető, hogy az ingatlan önálló státusza megmarad. A kialakult állapot jogi rendezésére csak egységesen, az önálló jogi státusz megszüntetésével, az ingatlanhoz tartozó közös tulajdoni hányad sorsának rendezésével együtt kerülhet sor. Utóbbi magában foglalja a közös tulajdon megszüntetését, az alapító okirat olyan tartalmú módosítását, amely során abból kikerül a megsemmisült ingatlan és az ahhoz tartozó tulajdoni hányad felosztásra kerül a társasház többi tulajdonostársa között.”
A hatóság ezt az ítéleti rendelkezést úgy értette, hogy az adott változás csak akkor vezethető át az ingatlan-nyilvántartásban, ha a kérelmezők közös tulajdon megszüntetési szerződést is mellékelnek a kérelmükhöz, illetve az alapító okirat módosításához.
Tartok attól, hogy az ingatlanügyi hatóság célszerűtlenül és jogellenesen járt el. Célszerűtlen, bár nem jogellenes, hogy egy alapvetően társasházi jellegű jogvitában, amely leginkább perben dönthető el, mert speciális felkészültséggel rendelkező bírói megítélést igényel, a keresetet nem a bíróság, hanem az ingatlanügyi hatóság bírálta el. Az elbírálás mikéntje (jogsértő tartalma) igazolja, hogy a hatóság célszerűtlenül járt el. Nem volt eléggé felkészült arra, hogy a nem egyszerű megítélésű polgári jogi jogvitát közigazgatási jogkörben maga bírálja el.
Amikor a társasházban különtulajdon megszűnésével járó változás következik be, az egykori szerződéskötők, tehát a tulajdonostársak, ideértve a megszűnt különtulajdon tulajdonosát is, az Alapító Okirat Módosításban, mint státuszszerződésben az adott külön tulajdonok megszűnésének jogkövetkezményeit rögzítik. A megszűnt különtulajdon tulajdonosának részvétele a módosításban azért nélkülözhetetlen, mert az alapító okirat is szerződés, és rá a szerződésmódosítás polgári jogi szabályai irányadók. Ezek szerint egy szerződést csak az abban részes alanyok módosíthatnak. Az ingatlanügyi hatóság ezzel egyetértett, de azzal érvelt, hogy a társasházi ingatlan két részből áll: i) a különtulajdonú ingatlanból ii) a közös tulajdoni hányadból. Ebből a súlyos jogdogmatikai tévedéséből vezette le, hogy a közös tulajdon megszüntetési szerződés csatolásának elmaradása az adatátvezetési kérelem visszautasításához kellett, hogy vezessen.
Ezzel szemben az a jogszabályokból levezethető igazság, hogy a társasházi különtulajdonú ingatlan egységes (és ekként is van nyilvántartva), de mint minden nem homogén dolognak, vannak alkotórészei. Az egyik törvény által megfogalmazott alkotórésze a társasházi közös tulajdoni eszmei hányada. Ez azonban nem jelenti azt, hogy a társasházi közös tulajdon megszüntethető.
A társasház jogi dologszerkezet, a közös tulajdon sajátos esete. Ingatlanok dologösszessége, amelyben a telek és a felülépítmény úgy van alkotórészi kapcsolatban, hogy a felülépítmény maga is több önálló, különtulajdonú ingatlan együttese. A különtulajdonok fizikai kapcsolatát a társasházi közös tulajdonban álló ingatlanrészek „kötőanyagként” teremtik meg. A társasházi közös tulajdonú ingatlanrészek éppen ezért minden különtulajdon tulajdoni hányadban kifejezett fizikai alkotórészét alkotják. A közös tulajdonú ingatlanrészek alkotórészi jellegét igazolja, hogy a különtulajdonú dologokkal (ingatlanokkal) olyképpen vannak tartósan egyesítve, hogy az elválasztással a dolog (a különtulajdon) elpusztulna, illetve az elválasztással értéke vagy használhatósága számottevően csökkenne (Ptk. 5:15.§).
A hatályos magyar jogban kizárt a fődolog nélküli alkotórész. Alkotórész csak a fődologhoz képest értelmezhető, és az alkotórész a fődologgal együtt törvénynél fogva akkor is megszűni, ha testi tárgyként fennmarad. Társasházak esetében az alkotórészi kapcsolatot a Ptk. 5:85. § (3) bekezdés fejezi ki: „A közös tulajdon tárgyát képező ingatlanrész tulajdoni hányada a külön tulajdonba tartozó lakással és nem lakás céljára szolgáló helyiséggel együtt önálló ingatlan.” Ez azt jeleni, hogy a külön tulajdonba tartozó lakás és nem lakás céljára szolgáló helyiség nélkül nem létezhet akkor sem, ha a társasház, mint dologösszesség fennmarad.
A különtulajdon megsemmisülése akkor sem a társasházi közös tulajdon megszűnése, ha a különtulajdonnak a társasházi közös tulajdoni hányad törvénynél fogva alkotórésze. A társasházi közös tulajdoni hányadokat nem az ingatlan egyes nem különtulajdoni darabjaiban kell elképzelni, hanem abban a fizikai teljességben, amelyben csupán eszmei és nem fizikai hányadok léteznek.
A közös tulajdoni hányadok az alapító okirat szükségszerű tartalmát alkotják (2003. évi CXXXIII. tv. – Tht. – 9.§ „Az alapító okiratban meg kell határozni: a) a külön tulajdonba kerülő lakásokat, nem lakás céljára szolgáló helyiségeket, b) a közös tulajdonban álló épületrészekből és a földrészletből az egyes tulajdonostársakat megillető – a külön tulajdonba kerülő lakáshoz tartozó – tulajdoni hányadot és ezek meghatározásának módját, …”). Mindebből okszerűen következik, hogy a közös tulajdoni hányadok különtulajdon megszűnés miatti változása az alapító okirat módosításban kell, hogy megjelenjen. Nem jelenhet meg közös tulajdont megszüntető szerződésben, mert a különtulajdonok megszűnése nem a tulajdonostársak ügyleti akaratából történt. Az állandó bírói gyakorlat sem tér el ettől.
A társasházban közös tulajdont csak új különtulajdon létrehozása vagy meglévő bővítése érdekében lehet megszüntetni (Tht. 10.§ (2)-(6) bek,). Ha nem a Tht. 10.§ (2)-(6) bekezdéséről van szó, a társasházban soha nem lehet közös tulajdont megszüntetni. A jelen eset nem tartozik a Tht. 10.§ (2)-(6) bekezdés hatálya alá. Ha egy testi tárgy megsemmisül, többet nem lehet szó arról, hogy az egy dolog (v. ö. Ptk. 5:14.§), miáltal a tulajdonjogáról és ahhoz tartozó alkotórész tulajdonjogáról sem lehet szó. A jelen esetben sem lehetett és kellett megszüntetni közös tulajdont, mert csupán arról van szó, hogy az egyik tulajdonostárs a tulajdona megsemmisülése okán kikerült a közös tulajdonosi körből. Igaz rá, hogy többé nem tulajdonostárs, és az ingatlan-nyilvántartási változások ingatlanmegszűnés miatti, ennek megfelelő átvezetéséről az okirati elvnek megfelelően kell gondoskodni.
Azt a törvényi evidenciát, hogy a társasházi közös tulajdon nem szüntethető meg, mert e közös tulajdoni hányadok nem forgalomképesek, a Kúria Pfv.21.160/2016/5. számú precedensképes határozatának elvi összefoglalója mindennél egyértelműbben fejezi ki:
„Az épület és más felépítmény tulajdonjoga – a törvény eltérő rendelkezése hiányában – egységesen van a földdel nyilvántartva, ezért a felépítmény csak a földtulajdonnal együtt egységesen idegeníthető el. Fogalmilag kizárt egy társasházi közös tulajdoni hányad tulajdonjogának megszerzése átruházással, továbbá elbirtoklás jogcímén, annak forgalomképtelensége miatt. (1959. IV. Tv. 97. § (1), 1997. CXLI. Tv. 12. §, 109/1999. FVM. rend. 59. § (1), 109/1999. FVM. rend. 59. § (3), 109/1999. FVM. rend. 6.§)”
Ez az elvi összefoglalás arra mutat rá, hogy a társasházi közös tulajdoni hányad tulajdonjogát nem lehet átruházni, mert csak forgalomképes közös tulajdoni hányad ruházható át, de a társasházi közös tulajdoni hányad önállóan nem forgalomképes. Amikor a hatóság azt várta el, hogy a tulajdonostársak szerződjenek a megszűnt különtulajdonhoz tartozó közös tulajdoni hányad megszüntetéséről, mégpedig úgy, hogy felosztják egymás között, olyan elvárást támasztottak a kérelmezőkkel szemben, amely jogszabályba ütközik. Ha a tulajdonostársak szerződést kötöttek volna társasházi közös tulajdoni hányad megszüntetéséről, semmis szerződést kötöttek volna, amelynek emiatt nem lehet joghatása. Ez azt is jelenti, hogy magának az ingatlanügyi hatóságnak a szerződéses okirat alapján kellett volna megállapítania, hogy az okirat ingatlan-nyilvántartási felhasználásra alkalmatlan, mert nyilvánvalóan érvénytelen, azaz ingatlan-nyilvántartási joghatást sem válthat ki (Inytv. 49.§ (3) bek.).
A tulajdonostársak tehát azzal jártak el törvényesen, hogy nem kötöttek közös tulajdon megszüntetési szerződést. Az alapító okiratba foglalt új közös tulajdoni hányadok létrejötte nem a megszűnt különtulajdonhoz tartozott tulajdoni hányad megszüntetése, mert nem átruházási ügyleti akarat, hanem törvényi rendelkezés következménye. Jogszabályból eredően, matematikai műveletek eredményeként megváltoztatták a fennmaradó külön tulajdonokhoz kapcsolódó közös tulajdoni hányadokat, ami azért volt indokolt, mert kizárt, hogy az összes különtulajdonhoz tartozó közös tulajdoni hányadok nevezőjében és számlálójában ne ugyanaz a szám szerepeljen. Az összes tulajdoni hányadnak ki kell tennie az egészet.
Mindez levezethető az ingatlan-nyilvántartásról 2021. évi C. törvény – Inytv. – 5.§ (2) bekezdés a) pontjából: „Egyéb önálló ingatlanként kell nyilvántartani a) a társasházban levő lakást és a külön tulajdonban álló, nem lakás céljára szolgáló önálló rendeltetési egységet vagy helyiséget a társasházi közös tulajdonban levő részekből a tulajdonost megillető hányaddal együtt,…”; Ptk. 5:85.§ (3) bekezdéséből: „A közös tulajdon tárgyát képező ingatlanrész tulajdoni hányada a külön tulajdonba tartozó lakással és nem lakás céljára szolgáló helyiséggel együtt önálló ingatlan; az ingatlan-nyilvántartásról szóló 2021. évi C. törvény végrehajtására kiadott 179/2023. (V. 15.) Korm. rendelet – Inytv-vhr. – 30. § (1) bekezdéséből: „A társasház tulajdoni különlapjának I. részén fel kell tüntetni a lakás, a nem lakás céljára szolgáló önálló rendeltetési egység vagy helyiség helyrajzi számát, megnevezését, címét és az ingatlan-nyilvántartási célú földmérési és térképészeti tevékenység részletes szabályairól szóló miniszteri rendeletben meghatározott alaprajz szerinti alapterületét, továbbá utalni kell a tulajdoni törzslapon nyilvántartott ingatlanból hozzá tartozó eszmei hányadra.”
E szabályok értelmében a külön tulajdon nélküli közös tulajdoni hányad kizárt. A ténybeli változás az alapító okirat módosítás nélkül is olyan arányban növelte a létező külön tulajdonokhoz tartozó közös tulajdoni hányadokat, ahogyan a közös tulajdoni hányadok matematikailag viszonyultak egymáshoz.
Az ingatlan-nyilvántartási adatváltozás átvezetési eljárásra az rInytv. 27.§ (3) bek. b) pont okán volt szükség. Ez egy bejelentési kötelezettség a különtulajdonok adataiban történő változásról, ugyanis a különtulajdonokhoz tartozó közös tulajdoni hányad a különtulajdonú ingatlan adata. Az átvezetés a törvényből eredő változás ingatlan-nyilvántartási regisztrációja miatt szükséges. (Inytv. 7.§; Inytv. 29.§ (1) bek.).
Jogszerű körülményeket feltételezve kizárt, hogy egy nem létező ingatlant, ideértve a nem létező társasházi különtulajdoni ingatlant is, az ingatlan-nyilvántartás létezőként tartson nyilván. Ez következik a Ptk. 5:165. §-ból „Az ingatlan-nyilvántartás az ingatlanokra vonatkozó jogok, valamint jogi szempontból jelentős tények nyilvános és közhiteles nyilvántartása. Az ingatlan-nyilvántartás tartalmazza az ingatlanoknak és az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett személyeknek a jogszabályban meghatározott adatait.” Ez a köznyilvántartás valóságelve is. Nem létező ingatlannak nem lehetnek adatai, nem kapcsolódhatnak hozzá jogok, jogilag jelentős tények, miáltal ezeket nyilvántartani is kizárt.
2025. augusztus dr. Hidasi Gábor
