évi LXXXVIII. törvény (a továbbiakban: Módtv.2) a piacbiztonság fokozottabb védelme érdekében módosította a társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvényt (Ttv.) és az ingatlan-nyilvántartásról szól 2021. évi C. törvényt (Inytv.). Létrejött egy új vevői jog: a társasházi építményi jog. Az építményi jogi rendelkezések 2025. november 29-től, a módosult ingatlan-nyilvántartási rendelkezések 2026. március 1-től hatályosak.
A törvénymódosítás célja
Az Alaptörvény 28. cikke szól arról, hogy „A bíróságok a jogalkalmazás során a jogszabályok szövegét elsősorban azok céljával és az Alaptörvénnyel összhangban értelmezik. A jogszabályok céljának megállapítása során elsősorban a jogszabály preambulumát, illetve a jogszabály megalkotására vagy módosítására irányuló javaslat indokolását kell figyelembe venni. Az Alaptörvény és a jogszabályok értelmezésekor azt kell feltételezni, hogy a józanésznek és a közjónak megfelelő, erkölcsös és gazdaságos célt szolgálnak.”
Ha a bíróságoknak ez a kötelességük, a jogszerűség és észszerűség okán ugyanez irányadó valamennyi jogalkalmazóra. Ha a törvény egy másikat módosít, a szabályozási cél elemzésekor nyilvánvalóan figyelembe kell venni a módosító és a módosuló törvény preambulumát is.
A Ttv. preambuluma szerint:
„Az Országgyűlés a társasháztulajdon létesítése és biztonságos fenntartása, a társasházak szabályszerű, szakszerű és biztonságos működése, valamint a tulajdonosok érdekeinek érvényesítése érdekében a következő törvényt alkotja”.
A Módtv.2 preambuluma pedig ezt tartalmazza:
- „Az Otthon Start hitelprogram új fejezetet nyit a rendszerváltás utáni lakáspolitika történetében.
- A fix, 3%-os kamatozású kölcsön több tízezer honfitársunk számára nyújt valódi segítséget abban, hogy megszerezzék első saját otthonukat;
- A Kormány célja, hogy több tízezer új lakás építését indítsa el, amely nem csupán a lakáskínálat bővülését biztosítja, hanem az építőipar egészét, és ezen keresztül a magyar gazdaságot is új lendületbe hozza.
- E törekvések egyik mérföldköve a társasházi építményi jog megteremtése.
- Ez az innovatív, korszakalkotó jogintézmény minden eddiginél nagyobb biztonságot nyújt a folyamatban lévő beruházások során a vásárlóknak, a kivitelezőknek, valamint a hitelintézeteknek egyaránt.”
A két preambulumból kiolvasható, hogy a Módtv.2-nek nincs valódi tartalmi összefüggése az általa módosított Ttv.-val. A jogalkotó azonban bizonyára úgy vélte, hogy a társasházi építményi jog, valós ügyletbiztonsági természete ellenére, talán elnevezése okán, inkább társasházi szabály, mint ügyletbiztosítéki.
A Ttv. mindeddig a társasházi lakások adásvételét és ennek biztosítékait nem szabályozta, hiszen a társasházi ingatlanok tulajdonjogának megszerzése és az ezzel kapcsolatos ügyletek biztonsága nem speciális közöstulajdoni probléma. A Módtv.2 ezen is változtatott. E tekintetben is innovatív.
A Módtv.2 alábbiakban részletezett szabályai okán helyesebb lett volna, ha az innovatív jogintézményt a jogalkotó társasházi vevői jognak nevezte volna el, de az elnevezés a szabályok alkalmazását nem befolyásolja.
A társasházi építményi jog kettős rendeltetése, hogy a vevő
a) jogbiztonságban legyen tulajdonjoga bejegyzésig,
b) a vételár jogcímén már megfizetett összeg erejéig a jelzálogjogosult jogai illessék meg az eladóval szemben az ingatlanra vezetett végrehajtás vagy az eladó felszámolása esetén.
A vevők érdekét és ügyletbiztonságát korábban különösen az veszélyeztette, hogy a szerződéses szabadság és a Ptk. 6:107.§ (1) bekezdése okán még nem létező épületekre, társasházi lakásokra és nem lakáscélú önálló rendeltetési egységekre jöttek (és jönnek) létre tulajdonjog átruházási, jellemzően adásvételi szerződések, melyek alapján bejegyzési kérelmeket nyújtottak be az ingatlanügyi hatósághoz. A szerződés megkötése és a tulajdonjog megszerzése között jellemzően hosszú idő telik el. Ebben az időben változhat a felek teljesítőképessége. A társasházi építményi jog alapvetően, de nem kizárólagosan az eladói teljesítőképesség kockázatait csökkenti.
Jövőben létrejövő ingatlanok adásvétele
A még nem létező, jövőben megépülő épületek és az abban lévő önálló rendeltetési egységek adásvételére 2025. január 15. előtt az ingatlanügyi hatóság válasza az 1997. évi CXLI. törvény – rInytv. – 39.§ (4) bekezdés b) pontra tekintettel visszautasítás volt vagy kellett volna, hogy legyen, hiszen a kérelem olyan jogra vagy tényre irányult, amely nem volt tárgya az ingatlan-nyilvántartásnak (az adott társasházi különtulajdonnak nem volt tulajdoni lapja). Az ingatlanügyi hatságok azonban pragmatikusan használták a hivatalbóli függőben tartás intézményét (rInytv. 47/A.§) azon esetekben, amelyekben a nyilvántartott építési telek társasházi jogi jellegű volt, tehát amelyre a tulajdonos eredménnyel kérte a társasház előzetes alapítása tényének feljegyzését. Az ingatlan-nyilvántartás a piaci realitásoknak csakis úgy fellehetett meg, hogy eltekintett attól, hogy a leszerződött társasházi különtulajdonú ingatlan az ingatlan-nyilvántartásban nem létezik, ha az építési telek már társasházi jogi jellegű volt, azaz a társasház előzetes alapítására már sor került. Ha a kérelem tulajdonjog fenntartással történő eladás tényének bejegyzésére is irányult, átsiklottak az eljárási szabályaikon, és olykor még azt is feljegyzeték, hogy ez melyik jövőbeli társasházi különtulajdont (lakást, helyiséget) terheli. Amikor pedig bejegyezték a társasházat, megkezdték az addig hivatalból függőben tartott tulajdonjog bejegyzési kérelmek elintézését. Hozzátesszük, hogy ez felvetett elintézési ragsor problémákat, de az, hogy minden adásvételi széljegy társasházi különtulajdonra vonatkozott, csökkentette az eljárási gátlásokat, és gyakorlatias megoldásokat indikált.
Társasház előzetes alapítása
A társasház előzetes alapítása 1998. március 1-től lehetséges (1997. évi CLVII. törvény 5.§, 8.§; Ttv. 5.§ és 7.§). A beépítetlen ingatlan társasházi jogi jellege (az előzetes alapítás ténye) 2000. január 1-től vált feljegyezhetővé megfelelő alapító okirattal és záradékolt vázrajzokkal. A feljegyzésnek azonban 2025-ig nem volt jogvédelmi hatása.
Magyarország versenyképességének javítása érdekében alkotott 2025. évi LXVII. törvény 205.§ (3) bekezdés hozott változást a jogvédelem tekintetében. 2025. június 26-tól kezdve az előzetes alapítás ténye ranghelyet teremt a társasház végleges bejegyzése során. A hatályos Inytv. 23.§-a kiegészült egy (6) bekezdéssel: „Társasház előzetes alapítása tényének bejegyzése esetén a társasház-alapítási kérelmet a társasház előzetes alapítása tényének bejegyzését követően bejegyzett tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jogokon vagy jövőbeli épületre vonatkozó vevői jogokon (e § alkalmazásában a továbbiakban együtt: vevői jog) alapuló tulajdonjog-bejegyzési kérelmeket, valamint a vevői jog jogosultjával – mint kötelezettel – szemben bejegyzendő jogokkal és tényekkel kapcsolatos beadványokat megelőzően kell elbírálni.”
E szabály okán egy 2025. november 29-től hatályos másik törvényhely is lényeges: „A felépítendő épület tekintetében jövőbeli épületre vonatkozó vevői jog csak akkor alapítható, ha a társasház előzetes alapítása tényét nem jegyezték be az ingatlan-nyilvántartásba.” (Ttv. 11/B.§ (8) bek.).
Még most sincs szó tehát arról, hogy a társasházat minden adásvételi széljegy elintézését megelőzően kell bejegyezni. Az a szabály, hogy a társasházbejegyzés csak azoknak a tulajdonjogi széljegyeknek az elintézését előzi meg, amelyekhez előzetes társasházalapítási, tulajdonjog fenntartáshoz kapcsolódó vevői jogi, illetve társasházi építményi jogi bejegyzés kapcsolódik. Jövőbeli épülethez kapcsolódó vevői jog e tekintetben azért nem játszik szerepet, mert ennél a vevői jogi esetnél hiányzik az előzetes alapítás ténye. Fontos az is, hogy az Inytv. 23.§ (6) bekezdéssel bevezetett változás csak akkor érvényesül, ha az előzetes alapítás tényét és az említett vevői jogokat 2025. június 26-án vagy ezt követően jegyezték be.
A tulajdonjog fenntartása
A tulajdonjog fenntartással történő eladás az adásvétel különös neme. Anyagi jogi és nem ingatlan-nyilvántartási kategória. Az eladó védelme annak érdekében, hogy tulajdonjogát nem veszítse el korábban, minthogy a vételárhoz hozzájut.
A tulajdonjog fenntartással történő eladás tényének feljegyzése 1973. január 1-től lehetséges (1972. évi 31. tvr. 7.§ (1) bek. l) pont). E feljegyzés azonban nem csak az eladót védte, hanem a vevőt is. A feljegyzésre nem a vevő jogaként, hanem az eladáshoz kapcsolódó tényként került sor, amiből a Ptk. 6:216.§ 2025. január 14-ig hatályos szövege alapján akár arra is lehetett következtetni, hogy az ingatlan-nyilvántartási feljegyzés is az eladó ügyleti biztosítéka.
A Ptk. 6:216. § (1) bekezdését módosító 2022. évi XLVIII. törvény 54.§ (1) bekezdése és a többször módosított 82.§ (4) bekezdése tette egyértelművé, hogy „Az eladó a tulajdonjogát a vételár kiegyenlítéséig fenntarthatja, ennek időtartama alatt a vevő tulajdonszerzésre irányuló jogát hozzájárulása nélkül nem csorbíthatja.” (Ptk. 6:216. § (1) bek.). Ez a Ptk. módostás az új Inytv-vel együtt, 2025. január 15-én lépett hatályba.Ekkor vált jogszabályi bizonyossággal nyilvánvalóvá, hogy anyagi jogi szempontból a tulajdonjog fenntartás az eladó oldalán nem csak jogot keletkeztet, hanem tilalmat is. Igaz volt ez az adott tény bejegyzésére is. A fenntartás nem csak az eladó vételárhoz jutásának, hanem a vevő tulajdonhoz jutásának a biztosítéka is lett. Nem volt kétséges, hogy a tulajdonjog fenntartással történő eladás ténye elidegenítési és terhelési tilalmi hatályú, de bizonytalan maradt, hogy jelenti-e ez azt is, hogy a vevő sem rendelkezhet a jövőbeli ingatlanáról.
A vevői jogok
A 2022. évi XLVIII. törvény 54.§ (2) bekezdése a Ptk. 6:216. § (3) bekezdése helyébe azt léptette, hogy „Az ingatlanra vonatkozó tulajdonjog-fenntartást az ahhoz kapcsolódó vevői jog feltüntetésével kell az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezni.” Egyértelművé vált, hogy nem a tulajdonjog fenntartással történő eladás tényét, hanem a tulajdonjog fenntartását, és csakis akkor lehet bejegyezni, ha ezt a vevői jog bejegyzésével teszik.
Az ismertetett folyamatok után az új Inytv. 2025. január 15-én megszűntette a tulajdonjog fenntartással történő eladás tényének feljegyzését és a kérelemre teljesített elintézési függőben tartást, tehát azt, hogy ha a bejegyzési kérelem mellékleteként nem csatolták az eladó rendelkezési nyilatkozatát arról, hogy a vevő tulajdonjoga bejegyezhető és az eladó tulajdonjoga törölhető (a bejegyzési engedély), az ingatlanügyi hatóság – kérelemre – legfeljebb hat hónapot várt az elintézéssel.
A tulajdonjog fenntartással történő eladás tényének feljegyzése helyett a hatályos Inytv. a vevői jog három esetkörét vezette be (Inytv. 23.§ (6) bek; 48.§ (1) bek. a) pont, 179/2023. (V. 15.) Korm. rendelet – Inytv. vhr. – 45. § (1) bek; 71.§):
- tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog,
- jövőbeli épületre vonatkozó vevői jog,
- lízingbe vevői jog,
A Módtv.2 okán a Ttv. ezt a három vevő jogot toldotta meg egy negyedikkel: a társasházi építményi joggal (Ttv. 11/A-11/B-11/C.§-a, és az átmeneti szabályokat tartalmazó Ttv. 70.§).
A vevői jogok közös jellemzője, egyben az ingatlan-nyilvántartás védelmi funkciójának része, hogy a tulajdonjogot a vevői jog ranghelyén kell bejegyezni, és valamennyi vevői jog szerződésen alapuló elidegenítési és terhelési tilalmi hatályú.
Tulajdonjog fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog
Sem a Ptk. sem az Inytv. vagy az Inytv. vhr. nem definiálja, mi is tulajdonképpen a vevői jog. A Ptk. szabályozza a tulajdonjog fenntartást, a lízingbe adáshoz kapcsolódó lízingbe vevői jogot, de a jövőbeli épületre vonatkozó vevői jogról a Ptk-ban egy szó sincs.
Az Inytv. vhr. 45. § (1) bekezdéséből tudhatjuk meg, hogy tulajdonjog fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog az eladó tulajdonjogának a fenntartáshoz kapcsolódik. A vevő joga arra jegyezhető be, amire az eladó a tulajdonjogát fenntartotta (egész ingatlan, egész tulajdoni illetőség vagy ezek eszmei hányada). A Ptk. 6:216. § (1) bekezdéséből lehet arra következtetni, hogy ez a jog azért a vevőé, mert az ő biztosítéka arra, hogy hozzájárulása nélkül a tulajdonszerzéséhez (dologhoz és a tulajdonjoghoz) fűződő jogát az eladó ne csorbíthassa. Kizárja az eladó ingatlannal történő rendelkezését, de nem korlátozza a vevő rendelkezését a jövőbeli tulajdonáról, csupán feltételessé teszi. Ez akként derül ki az Inytv. vhr-ből, hogy ha a vevői jog bejegyzettsége tovább tart, mint hat hónap, a hatodik hónapban e bejegyzés hatálya azonos a szerződésen alapuló elidegenítési és terhelési tilalommal (Inytv. vhr. 45.§ (2) bek.). Szerintünk ez nem csak hat hónap után, hanem lényegében a vevői jog teljes tartama alatt érvényesül. Szemben a tulajdonjog fenntartással történő eladás feljegyzett tényével, a jövőbeni épületre vonatkozó vevői jog nem időtlen. Az ingatlanügyi hatóság a tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jogot a szerződésben a tulajdonjog fenntartására meghatározott határozott idő elteltével, ennek hiányában a bejegyzést követő öt év elteltével az ingatlan-nyilvántartásból hivatalból törli. Ha a tulajdonjog-fenntartás az ehhez kapcsolódó vevői jog törlése után is hatályos, a felek erre irányuló megállapodása esetén ismételten bejegyezhető, és indul az újabb öt év.
Jövőbeli épületre vonatkozó vevői jog
A jövőbeli épületre vonatkozó vevői jog a tulajdonjog fenntartáshoz és a lízinghez kapcsolódó vevői jogtól abban különbözik, hogy a Ptk-ban nincs nyoma.
A jövőbeli épülethez kapcsolódó vevői jog Inytv. vhr. 46.§-ban megfogalmazott szabályaiból az derül ki, hogy a jogalkotó a vevői jogot az Inytv. vhr. 45.§-a okán evidenciának tekinti. Ez azonban csak akkor lenne evidencia, ha mindkét esetben tulajdonjog fenntartás lenne e jogvédelmi eszköz anyagi jogi bázisa. Ez azonban nyilván nem így van, hiszen éppen az Inytv. vhr. tesz különbséget a kétféle vevői jog között. A jövőbeli épületre alkalmazott vevői jog esetében azonban tulajdonjog fenntartás nem érhető tetten, bár valószínűleg ezt a célt szánták neki. Ez a rejtélyes jog e nélkül illeti meg a vevőt. Bár a jogszabályban semmi sem olvasható erről, nyilvánvaló, hogy e jog is a vevő tulajdonjog szerzését biztosítja az eladóval szemben. Itt is igaz tehát, hogy a vevői jog hatálya alatt az eladó a vevő dologhoz és tulajdonjoghoz fűződő jogát csak a vevő hozzájárulása esetén csorbíthatja.
Az Inytv. vhr. 46.§ (1) bekezdése úgy vezeti be ezt a jogintézményt, hogy „A jövőbeli épületre vonatkozó vevői jogot egész ingatlanra, egész tulajdoni illetőségre vagy ezek eszmei hányadára lehet bejegyezni.”
Vajon mit jelen az ingatlan-nyilvántartásban az „épület”? Mit jelent az épület, mint egész ingatlan, ennek egész tulajdoni illetősége vagy ezek eszmei hányada. Hihetnénk, hogy azt, hogy az épület önálló ingatlan-nyilvántartási egység, de mégsem. A vevői jog körében az épület a felülépítményt és a telket együtt jelenti, ha mindkettőt egy tulajdoni lapon tartják nyilván. Egyébként evidencia, hogy azt az önálló épületingatlant is jelenti, amit a Ptk. 5:18.§ alapján a telekről „leemeltek”, és ezért önálló tulajdoni lapon tartják nyilván. A jövőbeli épületen mindkettőt érteni kell.
Egy épület jövőbelisége nyilvánvalóan akkor jut jelentőséghez, ha olyan tulajdonjog átruházási ügyletről van szó, amikor még csak a telek létezik, ami nem társasházi jogi jellegű. Ugyanis ez a jogi instrumentum éppen azokra az esetekre ad ingatlan-nyilvántartási védelmet, amelyekben a telek társasházi jogi jellege hiányzik, így a tulajdonjog fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog nem alkalmazható. A jövőbeli épületre vonatkozó vevői jog nem csak lakóépületre és nem csak társasházi különtulajdonú ingatlanra alapítható. Nem kizárt azonban, hogy arra a nem társasházi jogi jellegű telekre, amelyre már be van jegyezve a jövőbeli épülethez kapcsolódó vevői jog, a felek megállapodása alapján, kérelemre, mégiscsak bejegyeznek társasházi jogi jelleget, egyúttal a jövőbeli épülethez kapcsolódó vevői jogot törlik, hogy helyette a tulajdonjog fenntartáshoz kapcsolódó vevői jogot jegyezzék be.
A jövőbeli épülethez kapcsolódó vevői jog kötelmi jogi alapja az eladó szerződéses kötelezettségvállalása épület építésére. Ezzel áll szemben a vevő kötelezettségvállalása arra, hogy az épületet, annak egy tulajdoni illetőségét, térmértékben meghatározott részét, illetve az ebben lévő önálló rendeltetési egységet megveszi tőle. Kizárt az az eset, hogy a vevő ne a telektulajdonostól szerezze meg az épület vagy az önálló rendeltetési egység tulajdonjogát, hanem pl. földhasználótól, építményi jog jogosultjától, mert a vevői jog a tulajdonjog megszerzésének biztosítására szolgál. Földhasználótól és építményi jogi jogosulttól viszont kizárt az épület tulajdonjogának megszerzése, mert ezzel nem rendelkezik (Ptk. 5:39.§ (1) bek.). Ez alól kivétel, ha az említett jogok jogosultja a földtulajdonossal abban állapodott meg, hogy az általa létesített épületet önálló ingatlanként az építményi jog vagy a földhasználati jog jogosultja szerzi meg. Ebben az esetben, ha az épület társasház, a telek nem válik társasházi közös tulajdonná.
Szemben a tulajdonjog fenntartáshoz fűződő vevői joggal, a jövőbeli épülettel kapcsolatos vevői jog hatálya nem csak hat hónap elteltével, hanem a bejegyzés hatályától kezdve azonos a szerződésen alapuló elidegenítési és terhelési tilalommal.
A jövőbeli épületre vonatkozó vevői jog törlési szabálya is eltér a tulajdonjog fenntartásiétól. A felek szerződése szerint az épület megépülésére meghatározott határozott idő elteltével, ha ilyen nincs, öt év elteltével kell törölni, mégpedig nem csak kérelemre, hanem hivatalból is. A felek megállapodásától függően ez a jog is újra bejegyezhető. Meg kell jegyezni, hogy az a fogalmazás, hogy „az épület megépülésére meghatározott határozott idő”, nem pongyolaság. Az ugyanis a szerződéses szabadság körébe tartozik, hogy a felek milyen készültségi fokot tekintenek az eladó szerzősszerű teljesítésének. Ez lehet akár a végleges használatba vételi engedély megszerzése, de lehet a készültség más stádiuma is.
A társasházi építményi jog alapítása
A társasházi építményi jogot jövőben felépülő társasházi lakás, helyiség más önálló rendeltetési egység (a továbbiakban: lakás) eladója és vevője az adásvételi szerződésben vagy ahhoz kapcsolódó külön szerződésben alapíthatja meg, és bejegyzése csak akkor lehetséges, ha beruházási ingatlan társasházi jogi jellegű, azaz az előzetes alapítás tényének bejegyzése már megtörtént vagy megelőző széljegyen van. Az alapítás feltétele, hogy a vevő legalább a vételár egy részét már megfizette. A jogszabály nem határozza meg, hogy ez mekkora rész legyen, így akár 1,- forint is lehet, de csalárd esetek kivételével ebbe sem az eladó, sem a hitelező nem törődne bele.
A társasházi építményi jog mértéke igazodik az előzetes alapításhoz felhasznált okiratban a megvett lakáshoz tartozó közös tulajdoni hányadhoz.
Ha a vevő házastársi vagyonközösségben él, a vevő házastársát is be kell jegyezni az ingatlan-nyilvántartásba a társasházi építményi jog jogosultjaként. A törvény értelemzése szerint akkor is, ha sem az adásvételben, sem az alapításban nem vesz részt. A házastárs tehát törvénynél fogva ügyfél a bejegyzési eljárásban. Az ingatlanügyi hatóság nyilvánvalóan nem folytathat le bizonyítást arra, hogy a házasfelek vagyonközösségben élnek-e még, vagy éltek-e valaha. A házastársi vagyonközösség törvényi vélelem, tehát ezt nem kell bizonyítani. Az ellenkezőjét azonban nyilván a házastárs nyilatkozatával is kell. Ez a kérelem mellékletét kell, hogy képezze, ha a házastárs magában a szerződésben nem tette meg a szükséges nyilatkozatot.
Az alapító okirat és a társasházi építményi jog
Ha olyan telekre kérik társasházi építményi jog vagy a jövőbeni épületre vonatkozó vevői jog bejegyzését, amelyre a társasházi jogi jelleget 2025. november 29. napja előtt jegyezték be, az ingatlanügyi hatóság kötelessége annak megvizsgálása, hogy a korábban benyújtott alapító okirat megfelel-e a vevői jogi kérelem elintézéskor hatályos jogszabályoknak. A vizsgálat eredményéről a hatóság köteles bizonyítványt adni. A bizonyítvány tehát arról szól, hogy az egykori alapító okirat megfelel vagy nem felel meg a társasházi építményi jog bejegyzése iránti kérelem elbírálásakor hatályos jogszabályoknak. Arról, hogy bizonyítványban a hatóság köteles-e kifejteni a meg nem felelés okait, a törvény nem szól. A meg nem felelés jogkövetkezményéről sincs szó a törvényben.
Nem a jogszabályoknak való meg nem felelés esetköre a Ttv. 70.§ (5) bekezdés. E szerint, ha az alapító okiratot a korábbihoz képest módosították, a társasházi építményi jog vagy a jövőbeli épületre vonatkozó vevői jog bejegyzése iránti kérelemhez mellékelni kell a módosított alapító okiratot. Nyilvánvaló, hogy ha nem történt meg, hiánypótlásnak van helye. Ha nem módosult az alapító okirat, a társasházi építményi jog vagy a jövőbeni épületre vonatkozó vevői jog bejegyezhető. Ha módosult vagy nem csatolták be, nincs helye hiánypótlásnak (v.ö. Inytv. 49.§ (1) bek; (3) bek.).
A 11/A. § (2) bekezdése nem a társasházi építményi jog vagy a jövőbeni épületre vonatkozó vevői jog bejegyzéséről, hanem a társasház bejegyzéséről szól. E szerinti épület (értsd: a társasházi épület, szerz.) „felépítését követően be kell nyújtani az építmény, valamint azzal együtt a társasház ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzése iránti kérelmet. Az ingatlanügyi hatóság megvizsgálja, hogy az előzetes alapítás során benyújtott alapító okirat vagy a Ttv. 7.§ (3) bekezdése szerint módosított alapító okirat megfelel-e a vázrajznak, és e tény igazolására hatósági bizonyítványt ad ki.” Ahhoz, hogy az előzetes alapítás tényét bejegyezzék, az akkor benyújtott alapító okiratnak is kellett, hogy legyenek vázrajzi mellékletei. A törvényszöveg szerkesztője bizonyára arra gondolhatott, hogy a bejegyzési kérelemhez benyújtott vázrajzokat az előzetes alapításkoriakkal kell összevetni.
A szöveg nyelvtani értelmezése az ingatlanügy hatóság azt a tényt igazolja, hogy van-e vagy nincs eltérés a vázrajzok között, az alapító okirat megfele vagy nem felel meg a vázrajznak. Két esetben felel meg. Egyik, ha nincs változás. A másik, ha a változás nem haladja meg az 5%-ot. Akkor nem felel meg, ha a változás több mint 5% vagy a különtulajdonok száma (is) változott. A tényigazolásból derül tehát ki az is, hogy a hatóság a társasházat módosítatlan alaptó okirattal bejegyezhetőnek tartja-e, vagy a bejegyzéshez módosítást is szükségesnek tart.
Mindez azért lényeges, mert ha azért nem tartja szükségesnek módosító alapító okirat benyújtását, mert bár változást észlel, de ez nem haladja meg az 5%-ot, közokirattal tanúsítja, hogy az épület és abban az egyes közös és/vagy különtulajdonú épületrészek méretei eltérnek. Ez tehát az ingatlan-nyilvántartásban nem jut ugyan jelentőséghez, de a társasházi szervezeti és működési jogviszonyban igen. A módosítatlan, de az előzetes alapításkoritól eltérő alapító okirat esetén a tulajdonostársak ugyanis eleve tisztában lesznek azzal, hogy sem az ingatlan-nyilvántartási, sem az alapító okiratban lévő tulajdoni hányadok ne tükrözik a valóságot. Jogvita alakulhat ki a tulajdoni hányadhoz kötött döntéshozatalok során, és akár a Ptk. akár a Ttv. szerint működik is a társasházközösség, a kisebbségvédelmi (határozatok megtámadása iránti) perekben megeshet, hogy a bíróságnak kell dönteniük arról, hogy melyik forrás alapján vizsgálják az egyszerű vagy minősített többséget. Ez egy határozat-érvénytelenségi perben akár műszaki szakkérdéssé is válhat.
A Ttv. 9.§ b) pont szerint az alapító okiratban kell meghatározni a közös tulajdonban álló épületrészekből és a földrészletből az egyes tulajdonostársakat megillető – a külön tulajdonba kerülő lakáshoz tartozó – tulajdoni hányadot és ezek meghatározásának módját. A Ttv. 38. § (1) bekezdése úgy rendelkezik, hogy a közgyűlésen a tulajdonostársakat tulajdoni hányaduk arányában illeti meg a szavazati jog. E két szabály egybevetéséből következik, hogy mindaddig, amíg az alapító okiratot nem módosítják, a tulajdonostársak kötve vannak az alapító okirat szerinti tulajdoni hányadokhoz.
Az építkezés befejezését követő eljárás
Ha az épület felépült, be kell nyújtani az épületfeltüntetési és társasház alapítási kérelmet, ezek mellékleteivel, az alapító okirattal és a záradékolt épületfeltüntetési térképpel és a szintenkénti vázrajzokkal. Az ingatlanügyi hatóság megvizsgálja, hogy az előzetes alapítás során benyújtott alapító okirat vagy módosított alapító okirat megfelel-e a vázrajznak, és a megfelelést hatósági bizonyítvánnyal igazolja. Ha alapító okirat módosítást nyújtanak be, ideértve az alapító okirat mellékleteinek változását is, a hatóság akkor adhatja ki a hatósági bizonyítványt, ha a módosított alapító okirat is megfelel a jogszabályoknak.
Nem kell módosítani az alapító okiratot, ha a társasház előzetes alapítása során benyújtott alapító okiratban rögzítettekhez képest, az egyes lakások mérete, illetve a lakásokhoz tartozó tulajdoni hányad 5%-ot meg nem haladó mértékben változott, és nem változott a különtulajdonú önálló rendeltetési egységek száma.
Az említett hatósági bizonyítványt a használatbavételi eljárásban kell mellékelni. A hatósági bizonyítvány a használatbavételi engedély, illetve a használatbavétel tudomásulvételének feltétele.
Az ingatlanügyi hatóság a bejegyzési eljárást a használatbavételi eljárás tartamára felfüggeszti. Ez azt jelenti, hogy az eddigi szabályokkal ellentétben, a két hatósági eljárás egyidejűleg is megindítható. A használatbavételi engedély hiánya nem jár visszautasítással vagy hiánypótlási felhívással. Az ingatlanügyi hatóság bevárja az építésügyi eljárás befejezését. Az azonban továbbra sem változik, hogy társasház bejegyzésére, ebből fakadóan a törzslap és a különlapok megnyitására, a vevői tulajdonjogok bejegyzésére, emiatt a társasházi építményi jogok törlésére a használatba vehetőség igazolása után kerülhet sor. A különtulajdonú ingatlan közvetlenül lesz hitelbiztosíték.
A társasházi építményi jog megterhelése, zálogjog, alzálogjog
A Ttv. új szabályai a társasházi építményi jog elzálogosításának lehetőségét és jogkövetkezményeit is tartalmazzák, mindemellett természetesen irányadók a Ptk. és a lakáshitelezésre vonatkozó normák is.
Jellemző megterhelés az elzálogosítás. Itt nem vagyontárgy, hanem jog elzálogosításáról van szó. A zálogjog biztosítására elidegenítési és/vagy terhelési tilalmat lehet alapítani. A zálogjog az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzéssel, a bejegyzési kérelem széljegyzése időpontjával jön létre.
A jog megterhelése azonban azt is okozza, hogy maga a lakás is csak a jelzálogjogosult írábeli hozzájárulásával adható el és terhelhető meg.
A társasházi építményi jogot terhelő zálogjog bejegyzése iránti kérelemben nyilatkozni kell arról, hogy a zálogjog helyébe jelzálogjog vagy önálló zálogjog lép-e, amikor a vevő tulajdonjogát bejegyzik.
A társasházi építményi jog nem csak annak jogosultja, hanem a zálogjogi jogosult számára is védelmet biztosít az eladóval szemben végrehajtás vagy felszámolás esetére. Mivel a társasházi építményi jog jogosultja ezekben az eljárásokban a jelzálogjogi jogosult jogait gyakorolja, a társasházi építményi jogon zálogjoggal rendelkező személy, jellemzően a finanszírozó hitelintézet alzálog-jogosultnak minősül.
Az ingatlanra vezetett végrehajtás, illetve az eladó felszámolása vagy az eladóként fellépő negatív saját tőkével rendelkező ingatlanalap megszűnése esetén az egymást közvetlenül követően bejegyzett társasházi építményi jogok jogosultjait (a vevőket) a bejegyzés sorrendjétől függetlenül úgy kell kielégíteni, mintha valamennyien első ranghelyen lennének. Ez azt jelenti, hogy a vevők olyan jogközösséget alkotnak, amelyben senki nem élvez kielégítési előnyt a másikkal szemben.
Az említett jogközösségnek csak azok a tagjai, akik a végrehajtási, felszámolási vagy más, az eladó megszűntetésére irányuló eljárásban hitelezőként lépnek fel vagy jelzálogi kielégítési igényt jelentenek be.
Ha az összes igény teljes kielégítésére nincs fedezet, a követeléseket a társasházi közös tulajdoni hányadok arányában kell kielégíteni.
A társasházi építményi jog forgalomképessége, megterhelhetősége (biztosítékul adása) forgalmi értéket feltételez, különösen, ha a vevő hitelbiztosítékáról van szó. Azt, hogy mennyi a társasházi építményi jog piaci értéke, sok tényező befolyásolhatja. Egyelőre sem jogszabály, sem a piac nem szabályozza. Nem mellékesek a társasházi jogi jellegű, de még nem társasházként nyilvántartott ingatlant terhelő terhek, lényegében az eladó (beruházó) adósságai.
A társasházi építményi jog átruházása
A társasházi építményi jog az adásvételi szerződésből eredő összes szerződéses jog és kötelezettséggel, a szerződésátruházás Ptk. szerinti szabályai szerint ruházható át. A jogok és kötelezettségek részleges kizárása a szerződésátruházás egészét érvénytelenné teszi.
A vevő szerződésszegése
Ha a vevő a vételár fizetésével késedelembe esik, és ennek póthatáridőben sem tesz eleget, ez súlyos szerződésszegésnek minősül. Ebben az esetben az eladó bíróságtól kérheti a társasházi építményi jog megszüntetését. Az eladó a hitelezőt, mint a társasházi építményi jog zálogjogosultját a póthatáridőt biztosító fizetési felszólítás tényéről tájékoztatni köteles. Erre a tájékoztatásra a törvény nem ad határidőt, de ezt pótolja az, hogy a fizetési felszólítás, annak kézbesítése esetén is csak akkor minősül hatályosnak (azaz váltja ki a jogszabályban írt szerződésszegési jogkövetkezményeket), ha az eladó a tájékoztatást a zálogjogi jogosulttal közölte.
Az előző szabálytól eltérően a társasházi építményi jog a bíróság határozata nélkül is megszüntethető, ha a vevő közjegyzői okiratba foglalt törlési engedélyt ad arra, hogy társasházi építményi jogát törljék, ha fizetési kötelezettségével késedelembe esett, és fizetési kötelezettségét erre irányuló felszólítás ellenére, az abban foglalt határidőn belül sem pótolta, és emiatt a társasházi építményi jog kötelezettje az adásvételi szerződéstől elállt.
A társasházi építményi jog kötelezettje a fizetési felszólításban megjelölt megfelelő határidő eredménytelen eltelte után a szerződéstől elállhat, és az elállás közlésétől számított 60. napot követően kezdeményezheti a társasházi építményi jog törlését. A törléshez a zálogjogosult (jellemzően a hitelező) hozzájárulása is szükséges. Ha a vevő az elállás érvénytelenségének megállapítása iránt az elállás közlésétől számított 60 napon belül pert indít, a társasházi építményi jog törlésére nem kerülhet sor. Ha az erre irányuló eljárás megindult, az eljárást fel kell függeszteni.
A 2026. március 1-től hatályos Inytv. 38/A.§ is megerősíti a fentieket azzal, hogy: „Ha a társasházi építményi jogot azért kell törölni, mert a társasházi építményi jog kötelezettje elállt az adásvételi szerződéstől, akkor a törlésnek olyan közokirat alapján is helye van, amelyben a társasházi építményi jog jogosultja a társasházi építményi jog kötelezettjének adásvételi szerződéstől történő elállása esetére járult hozzá a társasházi építményi jog törléséhez.”
A társasházi építményi jog megszűnése
A vevő halála esetén, ha a társasházi építményi jognak nincs más jogosultja (például a házastárs) az adásvételi szerződés megszűnik, de nem szűnnek a kifejezetten a szerződés megszűnés esetére irányadó szerződéses rendelkezések joghatásai, és az eladóval szembeni követelések. Ez azt jelenti, hogy az örökösök nem a leszerződött lakást magát, hanem ezeket a követeléseket örökölik. A társasházi építményi jogot alapító szerződés azonban rendelkezhet ettől eltérően is.
Ez a szabály azért is jelentős, mert korábban problémát okozott, mi is a teendő abban az esetben, ha a tulajdonjog fenntartással történő eladás tényének jogosultja (a vevő) elhunyt, mielőtt a vételárat kifizette és a tulajdonjogot megszerezte volna. A Ttv. új szabályai megoldást jelentenek erre a helyzetre.
A társasházi építményi jog egyéb erről szóló szerződéses rendelkezés hiányában, akkor szűnik meg, ha az eladó az adásvételi szerződés megszűnéséből eredő elszámolási kötelezettségét teljesítette, vagyis az átvett vételárat visszafizette.
Ha a társasházi építményi jognak nincs más törvényes vagy szerződéses jogosultja és a vevő jogi személy, ami jogutód nélkül megszűnt, a társasházi építményi jogot alapító szerződés eltérő rendelkezése hiányában a társasházi építményi jog és az adásvételi szerződés is megszűnik.
Az építményi jog és a társasházi építményi jog összevetése
A két említett, eltérő célokat szolgáló jog azonos abban, hogy forgalomképes, és megterhelhető. Az ingatlan igénybevételére, birtoklására, használatára és hasznok szedésére is jogosít.
A hagyományos építményi jog egyszerű lényege és gazdasági célja a Ptk. 5:159/A.§-ból ismerhető meg: az idegen földön történő építés, valamint a jogosult által épített épület birtoklása, használata és hasznai szedése legfeljebb 50 éven át, valamint e jog dologiasítása ingatlan-nyilvántartási bejegyzés által, a nélkül, hogy az ingatlan tulajdonjoga változna. Az építményi jog dologi hatályára jellemző, hogy a tulajdonos önmagának is megalapíthatja, miáltal e joga akkor is fennmarad, ha már nem tulajdonos.
A Ptk. szerinti építményi jog (Ptk. 5:159/A-F.§) nem feltétlenül kapcsolódik társasházhoz vagy társasházi jogi jellegű ingatlanhoz. A hagyományos építményi jog nem vevői jog, nem biztosítéki természetű, és alapvetően nem tulajdonjog megszerzésére szolgál, sőt e jog kizárja a közös tulajdon keletkezését ráépítés stb. jogcímén, kivéve, ha a felek az építményi jogot alapító szerződésben az épület és a föld elváló tulajdonára vonatkozó szabályok szerint abban állapodtak meg, hogy az épület önálló ingatlanként az építményi jog jogosultjának tulajdonába kerül.
A hagyományos építményi jog határozott időre alapítható. A társasházi építményi jog határozott és határozatlan időre, feltétel bekövetkezéséig is alapítható (pl. tulajdonjog bejegyzéséig). A társasházi építményi jogot nem törlik hivatalból 5 év után.
Ingatlannak földhasználati joggal terhelt részén építményi jogot csak akkor lehet alapítani a földhasználó javára, ha a földhasználati jogot törlik. A két jog az adott ingatlanrészen nem rivalizálhat.
Építményi jogot fogyasztó nem alapíthat és ilyen jogot fogyasztó – az öröklés kivételével – nem szerezhet. A társasházi építményi jog jogosultja (és kötelezettje) lehet fogyasztó is, mert a Ptk. e vonatkozású tilalmi szabályának alkalmazását a Ttv. kizárja.
A társasházi építményi jog Ttv. 11/A-B-C.§ szerinti szabályai vevői jogi normák. Akkor is igaz ez, ha a Ttv. 11/C. § szerint eltérő rendelkezések hiányában a társasházi építményi jogra a Ptk. szerinti építményi jog szabályait kell alkalmazni (XXXII/A. Fejezet). Éppúgy, mint a tulajdonjog fenntartáshoz és a jövőbeli épülethez és a lízingbe vételhez kapcsolódó vevői jog, ezek is a vevő jogbiztonságának, a lakástulajdon megszerzésének biztosítékai. Fontos azonban, hogy a társasházi építményi jog sem zárja ki, hogy jogosultja (a vevő) azon az ingatlanon, amelyen a társasházi épület létrejön, maga vegye át az építtető és társasház alapító szerepét az eladó szerződésszegése esetén.
A társasházi építményi jog jogosultja, tehát a vevő – szemben a hagyományos építményi joggal – elsősorban nem építésre válik jogosulttá, hiszen e jogot az adásvételi szerződésében vagy ehhez kapcsolódóan alapítja. Ez azt jelenti, hogy továbbra is vevő marad, nem válik építtetővé. Az adásvételi szerződése szerinti lakás tulajdonjogára válik jogosulttá abban az épületben, amelyre a társasház előzetes alapításának tényét bejegyezték. A tásasházi építményi jog szabályait 2026. március 1-ig csak társasházi lakás adásvétele esetén lehet alkalmazni, után azonban már társasházi helyisége és más önálló rendeltetési egységekre is.
A társasházi építményi jog ugyanakkor nem tiltja, és egyik rendelkezése sem értelmezhető tiltásként abban a tekintetben, hogy a jogosultat megilleti az építés jog is. Nem kizárt tehát, hogy a vevő maga hozza létre az épületet és a társasház alapítójaként jár el. Erre jellemzően az eladó szerződésszegése vagy a teljesítés lehetetlenülése miatt kerül sor. Ismert esetek, hogy az eladó ilyen-olyan okból felhagy az építkezéssel, nem szerzi be a használatba vételi engedélyt, nem alapítja meg a társasházat vagy nem kéri annak bejegyzését, a kérelmét elutasítják, netán elveszti képességét arra, hogy a társasház bejegyzése után első tulajdonosként jegyezzék be, azaz a vevő a társasházi ingatlanra vonatkozó tulajdonjogát tőle származtassa. Eddig ezekre a helyzetekre az nyújtott némi megoldást, ha az adásvételi szerződés nem csak a jövőbeni különtulajdonra, hanem a létező közös tulajdoni hányadra (is) irányult. A társasházi építményi jog ezt a sajátos alternatív jogszerzést váltja fel, bár ez a jövőben sincs kizárva.
A társasházi építményi jog gyakorlásának nem feltétele, hogy a társasházat bejegyezzék. Feltétele viszont, hogy a vevő az adásvételi szerződésben előírt kötelezettségeit teljesítse, és e jog alapításának egyik feltétele, hogy a vételárat legalább részben megfizesse.
A tulajdonjog fenntartáshoz kapcsolódó vevő jog nem terhelhető meg. A társasházi építményi jog igen.
Az új jogintézmény alkalmazása esetén nem feltétlenül a beruházó (eladó) válik a társasház alapítójává, és az adásvétel tárgyát képező különtulajdon első tulajdonosává, hanem a vevő, ha a beruházó bármely okból nem jegyezhető be a lakás első tulajdonosaként. A bejegyzésre a társasházi építményi jog ranghelyén kerül sor. Ez azt is jelenti, hogy ezt a jogot a vevő tulajdonosi bejegyzése ex lege megszünteti, és ebből adódik, hogy az ingatlan-nyilvántartásból is törölni kell. A társasházi építményi jognak tehát nincs időbeli korlátja.
A társasházi építményi jog jogosultja a vevő, aki a tulajdonjogátruházás szablyai szerint viseli az ingatlan terheit, viseli a kárveszélyt és terhelik a birtoklással, használattal és hasznosítással kapcsolatos jogok és kötelezettségek. E körben lényeges a Ptk. 6:217. §, mely szerint „Ha az eladó az adásvétel tárgyát képező ingatlan birtokát a vevő tulajdonjogának az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzése előtt a vevőre átruházza, a vevő a birtokátruházás napjától kezdve szedi a dolog hasznait, viseli terheit és a dologban beállott azt a kárt, amelynek megtérítésére senkit sem lehet kötelezni.”
A társasházi építményi jogról a vevő rendelkezhet. A szerződésátruházás Ptk-ban lévő szabályai szerint átruházhatja, értékesítheti, biztosítékul adhatja, pl. elzálogosíthatja. Utóbbi nagyon lényeges szerephez jut a Ttv. szabályaiban is, hiszen a preambulum is utal arra, hogy e jog és az Otthon Start hitelprogram szoros kapcsolatban áll. A preambulum nem véletlenül utal arra, hogy az új szabályok célja a hitelintézeti biztonság is.
Ha a hagyományos építményi jog ellenértékeként a jogosult egyösszegű vagy időszakonként visszatérő szolgáltatás (építménybér) teljesítésére köteles, ennek mértékét és esedékességét az építményi jogot alapító szerződésben kell meghatározni. Az építménybérhez való jog – a még esedékessé nem vált szolgáltatás tekintetében is – az ingatlan mindenkori tulajdonosát illeti meg. E szabály alkalmazása a társasházi építményi jog körében kizárt, hiszen a vevő a társasházi lakás tulajdonjogának a várományosa, nem építménybért, hanem vételárat fizet.
Az Inytv. vhr. 20.§ és 25.§ ingatlan-nyilvántartásba bejegyezhető jogokról szóló felsorolása a társasházi építményi jogot nem tartalmazza, és a Módtv.2. sem utal ilyen jellegű módosításra. Az Inytv. eljárás felfüggesztéséről szóló 48. § (1) bekezdése viszont úgy fogalmaz, hogy „…. eljárást az ingatlanügyi hatóság felfüggeszti, a) ha a kérelem, bírósági elrendelés vagy hatósági felhívás beérkezését megelőzően tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jogot vagy jövőbeli épületre vonatkozó vevői jogot jegyeztek be a tulajdoni lapra, tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog esetén a tulajdonjog, jövőbeli épületre vonatkozó vevői jog esetén pedig a társasházi építményi jog vagy a tulajdonjog bejegyzése iránti kérelem elbírálásáig, de legfeljebb a tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog vagy a jövőbeli épületre vonatkozó vevői jog bejegyzése iránti kérelem ingatlanügyi hatósági benyújtásától számított hat hónapos határidő elteltéig,…”.
E szabály arra utal, hogy akár már 2025. november 29-tól is van lehetőség a társasházi építményi jog bejegyzésére.
Azt a hiányosságot, hogy az Inytv. vhr. 20. és 25. §-a nem tartalmazza társasházi építményi jogot, a Ttv. 70.§ hidalja át, bár nem biztos, hogy az áthidalás a célja.
A Ttv. 70.§ jellemzően ingatlan-nyilvántartási eljárási szabályokat tartalmaz. Arra, hogy miért a társasházi jogszabály tartalmazza ezeket, és miért nem pl. az Inytv-vhr., nem keressük a választ.
A Ttv. 70.§ (1) bekezdése szerint, ha a felek szerződése társasházi építményi jog alapításáról rendelkezik, a felek 2026. március 1-ejéig benyújtott társasházi építményi jog bejegyzése iránti kérelmére az ingatlanügyi hatóság társasházi építményi jog helyett jövőbeli épületre vonatkozó vevői jogot jegyez be az ingatlannyilvántartásba, mégpedig akkor is, ha az eladó a tulajdonjogát fenntartotta, és akkor is, ha az előzetes alapítás ténye is be van jegyezve. Ez zavaró, de nem feltétlenül hibás. Azt jelenti, hogy 2026. március 1-ig az ingatlanügyi hatóságok annak ellenére jegyezhetik be a jövőbeli épületre vonatkozó vevői jogot, hogy az ingatlanon az előzetes társasház alapítás ténye már be van jegyezve. Ez az, amit a Ttv. 11/A.§ (8) bekezdés tilt. („A felépítendő épület tekintetében jövőbeli épületre vonatkozó vevői jog csak akkor alapítható, ha a társasház előzetes alapítása tényét nem jegyezték be az ingatlan-nyilvántartásba.”)
Ha 2026. március 1-jéig kérik a társasházi építményi jogot terhelő zálogjog, illetve annak biztosítására alapított elidegenítési és/vagy terhelési tilalom bejegyzését, a zálogjogot, illetve az elidegenítési és/vagy terhelési tilalmat úgy jegyzik be, mintha azok a jövőbeli épületre vonatkozó vevői jogot terhelnék.
A Ttv. 70.§ (2) bekezdése értelmében az ingatlanügyi hatóság a jövőbeli épületre vonatkozó bejegyzett vevői jogot, valamint zálogjogot, illetve elidegenítési és terhelési tilalmat 2026. március 1-jét követően „haladéktalanul” törli, és azok ranghelyén a társasházi építményi jogot, az azt terhelő zálogjogot, illetve elidegenítési és terhelési tilalmat jegyzi be. Ez vagy azt jelenti, hogy 2026. márciusig módosítani fogják az Inytv-vhr. 20.§-át és 25. §-át, vagy azt, hogy erre nincs is szükség a társasházi építményi jog nyilvántarthatóságához.
A Ttv. 70.§ (3) bekezdése szerint azokban az esetekben, ahol 2025. november 29. előtt a felépítendő épület tekintetében jövőbeli épületre vonatkozó vevői jogot és a társasház előzetes alapítása tényét is bejegyezték, a felek 2026. március 1-jét követően kérhetik, hogy a jövőbeli épületre vonatkozó vevői jogot az ingatlanügyi hatóság törölje, és annak ranghelyén a társasházi építményi jogot jegyezze be.
Az, hogy miért volt szükség az említett átmeneti megoldásokra, nem igazán érthető, de az biztos, hogy egyfajta törvényi fikció révén jövőbeli épületre vonatkozó vevői jog fogja betölteni a társasházi építményi jog szerepét 2026. március 1-ig.
-.-
A társasházi építményi jog minden eddiginél biztonságosabb ingatlanpiaci instrumentum az ügylet és alanyai számára, ideértve az ügyvédeket is. Növeli az ügyvédi munkát, fokozottabb összpontosítást igényel, különösen a jogintézmény felfutási időszakában. Bár alkalmazása csupán lehetőség, az ügyvédi praxisban aligha mellőzhető.
dr. Hidasi Gábor és dr. Tikk Arnold
