A piacbiztonság fokozottabb védelme érdekében alkotta meg az Országgyűlés 2025. november 18-án a közjegyzőkről, a családok támogatásáról, a társasházakról és az ingatlan-nyilvántartásról szóló törvényeket, a társasházi építményi jog bevezetése miatt módosító, 2025. évi LXXXVIII. törvényt (a továbbiakban: Módtv.2). A törvény ingatlan-nyilvántartási rendelkezései 2026. március 1-től, minden más tartalma 2025. november 29-től hatályos.
Az Alaptörvény 28. cikke szól arról, hogy „A bíróságok a jogalkalmazás során a jogszabályok szövegét elsősorban azok céljával és az Alaptörvénnyel összhangban értelmezik. A jogszabályok céljának megállapítása során elsősorban a jogszabály preambulumát, illetve a jogszabály megalkotására vagy módosítására irányuló javaslat indokolását kell figyelembe venni. Az Alaptörvény és a jogszabályok értelmezésekor azt kell feltételezni, hogy a józanésznek és a közjónak megfelelő, erkölcsös és gazdaságos célt szolgálnak.”
Ha a bíróságoknak ez a kötelességük, a jogszerűség és észszerűség okán ez az irányadó valamennyi jogalkalmazóra. Ha a törvény egy másikat módosít, a törvényi cél elemzésekor nyilvánvalóan figyelembe kell venni a módosító és a módosuló törvény preambulumát is.
A Társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény – Tht. – preambuluma szerint:
„Az Országgyűlés a társasháztulajdon létesítése és biztonságos fenntartása, a társasházak szabályszerű, szakszerű és biztonságos működése, valamint a tulajdonosok érdekeinek érvényesítése érdekében a következő törvényt alkotja”.
A MÓDTV.2 preambuluma pedig ezt tartalmazza_
- „Az Otthon Start hitelprogram új fejezetet nyit a rendszerváltás utáni lakáspolitika történetében.
- A fix, 3%-os kamatozású kölcsön több tízezer honfitársunk számára nyújt valódi segítséget abban, hogy megszerezzék első saját otthonukat;
- A Kormány célja, hogy több tízezer új lakás építését indítsa el, amely nem csupán a lakáskínálat bővülését biztosítja, hanem az építőipar egészét, és ezen keresztül a magyar gazdaságot is új lendületbe hozza.
- E törekvések egyik mérföldköve a társasházi építményi jog megteremtése.
- Ez az innovatív, korszakalkotó jogintézmény minden eddiginél nagyobb biztonságot nyújt a folyamatban lévő beruházások során a vásárlóknak, a kivitelezőknek, valamint a hitelintézeteknek egyaránt.”
E célok nem a társasházi törvénnyel, hanem az építményi jogot a 2013. évi V. törvénybe, a Ptk-ba helyező, egyébként preambulum nélküli, 2023. évi XXXIX. törvénnyel harmonizálnak, amelynek elnevezése „a gazdaság versenyképességének növelése érdekében történő törvénymódosításokról”. Tulajdonképpen a MÓDTV.2 is erről szól, ezért talán jobb lett volna nem a Tht-t terhelni ezzel a módosítással, hanem a Ptk-t, amelyben az építményi jognak egyébként is van már önálló fejezete (XXXII/A. Fejezet). A társasházi építményi jogi szabályok akkor is illeszkednek a Ptk. hagyományos építményi jogi szabályaihoz, ha a társasházi építményi jog több, mint a Ptk-beli. Nem véletlen, hogy a Tht. 11/C. § szerint eltérő rendelkezések hiányában a társasházi építményi jogra a Ptk. szerinti építményi jog szabályait kell alkalmazni.
A MÓDTV.2 6.§-a azzal foglalkozik, amiről a társasházi törvény preambuluma szól. E rendelkezés a Tht. 7.§ (1) bekezdés helyébe azt lépteti, hogy „Társasház felépítendő épületre úgy alapítható, hogy a földrészlet tulajdonosa vagy valamennyi tulajdonostársa az alapítási szándékot alapító okiratba foglalja, és az előzetes alapítás tényét az ingatlan-nyilvántartásban a földrészlet tulajdoni lapjára bejegyzik.” Ez a módosítás előtti szöveg. Ez tehát nem változás. Tartalmi értelemben a Tht. 7.§ (1) bekezdés második mondatára is ez igaz, mert arról szól, hogy „Az előzetes alapítás tényének ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzésére irányuló eljárásban az ingatlanügyi hatóság az alapító okiratot megvizsgálja, és az előzetes alapítás tényét akkor jegyzi be, ha az alapító okirat megfelel a jogszabályoknak.” Nem találtam olyan jogszabályt, amely mentesítené az ingatlanügyi hatóságot az alól az eljárási kötelezettsége alól, hogy az előzetes alapítás tényének bejegyzésekor a ténybejegyzés alapjául szolgáló okiratot megvizsgálja, és a tényt csak akkor jegyezze be, ha az okirat a jogszabályoknak megfelel (v.ö. az ingatlan-nyilvántartásról szóló 2021. évi C. törvény – Inytv. – végrehajtásáról szóló 179/2023. (V. 15.) Korm. rendelet – Inytv-vhr. – 21.§ 39. pont, az általános közigazgatási rendtartásról szóló 2016. évi CL. törvény – ÁKR. – 2.§, 4.§, Inytv. 15.§, 32.§ (1) bek.).
A Tht. 7.§ (1) bekezdés második mondata talán azért került a törvénybe, mert a most módosított Tht. és az ingatlan-nyilvántartási jogszabályok lehetővé teszik, hogy az ingatlanügyi hatóság az előzetes alapítás bejegyzésekor felhasznált alapító okiratot akkor is alkalmazza a társasház bejegyzéséhez, ha a létrejött épület eltérő, és ezért az alapító okirat módosítására lenne szükség, ideértve kapcsolódó vázrajzokat is. A módosítatlan alapító okirat felhasználása a társasház bejegyzésekor akkor lehetséges, ha az egyes lakások mérete, illetve a lakásokhoz tartozó tulajdoni hányad változása 5%-al nem nagyobb. Ha azonban a külön tulajdonok számában történt változás, az alapító okirat módosítása a méretváltozásra tekintet nélkül szükséges.
A módosított Tht-ból nem tűnik ki, hogy az ingatlanügyi hatóság az észlelt változásokkal vagy a módosítatlan alapító okirat adataival jegyzi-e be a társasházat. Ez a probléma még a törvényi preambulumokból következő célok alapján sem kezelhető.
A Tht. 11/B.§ (1) bekezdés nem világos abból a szempontból, hogy az alapító okirat társasházbejegyzéskori vizsgálata mire terjed ki.
„A 11/A. § (2) bekezdése szerinti épület (értsd: a társasházi épület, szerz.) felépítését követően be kell nyújtani az építmény, valamint azzal együtt a társasház ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzése iránti kérelmet.” E szövegben az „építmény … bejegyzési kérelme” bizonyára az építményfeltüntetési kérelmet és ennek megfelelő vázrajzi dokumentációt jelenti.
„Az ingatlanügyi hatóság megvizsgálja, hogy az előzetes alapítás során benyújtott alapító okirat vagy a 7.§ (3) bekezdése szerint módosított alapító okirat megfelel-e a vázrajznak, és e tény igazolására hatósági bizonyítványt ad ki.”
Ahhoz, hogy az előzetes alapítás tényét bejegyezzék, az akkor benyújtott alapító okiratnak is kellett, hogy legyenek vázrajzi mellékletei. A törvényszöveg szerkesztője bizonyára arra gondolhatott, hogy a bejegyzési kérelemhez benyújtott vázrajzokat az előzetes alapításkoriakkal kell összevetni.
A szöveg nyelvtani értelmezése az ingatlanügy hatóság azt a tényt igazolja, hogy van-e vagy nincs eltérés a vázrajzok között, az alapító okirat megfele vagy nem felel meg a vázrajznak. Két esetben felel meg. Egyik, ha nincs változás. A másik, ha a változás nem haladja meg az 5%-ot. Akkor nem felel meg, ha a változás több mint 5% vagy a különtulajdonok száma (is) változott. A tényigazolásból derül tehát ki az is, hogy a hatóság a társasházat módosítatlan alaptó okirattal bejegyezhetőnek tartja-e, vagy a bejegyzéshez módosítást is szükségesnek tart.
Mindez azért lényeges, mert ha azért nem tartja szükségesnek módosító alapító okirat benyújtását, mert bár változást észlel, de ez nem haladja meg az 5%-ot, közokirattal tanúsítja, hogy az épület és abban az egyes közös és/vagy különtulajdonú épületrészek méretei eltérnek. Ez tehát az ingatlan-nyilvántartásban nem jut ugyan jelentőséghez, de a társasházi szervezeti és működési jogviszonyban igen. A módosítatlan, de az előzetes alapításkoritól eltérő alapító okirat esetén a tulajdonostársak ugyanis eleve tisztában lesznek azzal, hogy sem az ingatlan-nyilvántartási, sem az alapító okiratban lévő tulajdoni hányadok ne tükrözik a valóságot. Jogvita alakulhat ki a tulajdoni hányadhoz kötött döntéshozatalok során, és akár a Ptk. akár a Tht. szerint működik is a társasházközösség, a kisebbségvédelmi (határozatok megtámadása iránti) perekben megeshet, hogy a bíróságnak kell dönteniük arról, hogy melyik forrás alapján vizsgálják az egyszerű vagy minősített többséget. Ez egy határozat-érvénytelenségi perben akár műszaki szakkérdéssé is válhat.
A Tht. 9.§ b) pont szerint az alapító okiratban kell meghatározni a közös tulajdonban álló épületrészekből és a földrészletből az egyes tulajdonostársakat megillető – a külön tulajdonba kerülő lakáshoz tartozó – tulajdoni hányadot és ezek meghatározásának módját. A Tht. 38. § (1) bekezdése úgy rendelkezik, hogy a közgyűlésen a tulajdonostársakat tulajdoni hányaduk arányában illeti meg a szavazati jog. E két szabály egybevetéséből következik, hogy mindaddig, amíg az alapító okiratot nem módosítják, a tulajdonostársak kötve vannak az alapító okirat szerinti tulajdoni hányadokhoz.
Ahhoz, hogy megértsük, hogy a társasházi építményi jog miért „innovatív és korszakalkotó”, és miért nyújt minden eddiginél nagyobb biztonságot a folyamatban lévő beruházások során a vásárlóknak, a kivitelezőknek, valamint a hitelintézeteknek egyaránt (tehát nem a társasházi tulajdonostársaknak), össze kell vetni a hagyományos építményi joggal.
A hagyományos építményi jog egyszerű lényege és gazdasági célja a Ptk.5:159/A.§-ból ismerhető meg: az idegen földön történő építés, valamint a jogosult által épített épület birtoklása, használata és hasznai szedése legfeljebb 50 éven át, valamint e jog dologiasítása ingatlan-nyilvántartási bejegyzés által, a nélkül, hogy az ingatlan tulajdonjoga változna. Az építményi jog dologi hatályára jellemző, hogy a tulajdonos önmagának is megalapíthatja, miáltal e joga akkor is fennmarad, ha már nem tulajdonos.
A társasházi építményi jog jogosultja, tehát a vevő – szemben a hagyományos építményi joggal – elsősorban nem építésre válik jogosulttá, hiszen e jogot az adásvételi szerződésében vagy ehhez kapcsolódóan alapítja. Ez azt jelenti, hogy továbbra is vevő marad, nem válik építtetővé. Az adásvételi szerződése szerinti lakás tulajdonjogára válik jogosulttá abban az épületben, amelyre a társasház előzetes alapításának tényét bejegyezték. (Fontos, hogy a tásasházi építményi jog szabályait csak lakásra lehet alkalmazni, nem lakáscélú önálló rendeltetési egységekre nem.)
A társasházi építményi jog ugyanakkor nem tiltja, és egyik rendelkezése sem értelmezhető tiltásként abban a tekintetben, hogy a jogosultat megilleti az építés joga is. Nem kizárt tehát, hogy a vevő maga hozza létre az épületet és a társasház alapítójaként jár el. Erre jellemzően az eladó szerződésszegése vagy a teljesítés lehetetlenülése miatt kerül sor. Ismert esetek, hogy az eladó ilyen-olyan okból felhagy az építkezéssel, nem szerzi be a használatba vételi engedélyt, nem alapítja meg a társasházat vagy nem kéri annak bejegyzését, a kérelmét elutasítják, netán elveszti képességét arra, hogy a társasház bejegyzése után első tulajdonosként jegyezzék be, azaz a vevő a társasházi ingatlanra vonatkozó tulajdonjogát tőle származtassa. Eddig ezekre a helyzetekre az nyújtott némi megoldást, ha az adásvételi szerződés nem csak a jövőbeni különtulajdonra, hanem a létező közös tulajdoni hányadra (is) irányult. A társasházi építményi jog ezt a sajátos alternatív jogszerzést váltja fel, bár ez a jövőben sincs kizárva.
A társasházi építményi jog jogosultját, tehát a vevőt az építményi jogi részjogosítványok is megilletik (birtoklás, használat, hasznok szedése). Mindezt támogatja, hogy ez a jog is forgalomképes. A vevő rendelkezhet róla. A szerződésátruházás Ptk-ban lévő szabályai szerint átruházhatja, értékesítheti, biztosítékul adhatja, pl. elzálogosíthatja. Utóbbi nagyon lényeges szerephez jut a Tht. szabályaiban is, hiszen a preambulum is utal arra, hogy e jog és az Otthon Start hitelprogram szoros kapcsolatban áll. A preambulum nem véletlenül utal arra, hogy az új szabályok célja a hitelintézeti biztonság is.
A társasházi építményi jog gyakorlásának nem feltétele, hogy a társasházat bejegyezzék. Feltétele viszont, hogy a vevő az adásvételi szerződésben előírt kötelezettségeit teljesítse, és e jog alapításának egyik feltétele, hogy a vételárat legalább részben megfizesse.
Az új jogintézmény alkalmazása esetén nem feltétlenül a beruházó (eladó) válik a társasház alapítójává, és az adásvétel tárgyát képező különtulajdon első tulajdonosává, hanem a vevő, ha a beruházó bármely okból nem jegyezhető be a lakás első tulajdonosaként. A bejegyzésre a társasházi építményi jog ranghelyén kerül sor. Ez azt is jelenti, hogy ezt a jogot a vevő tulajdonosi bejegyzése ex lege megszünteti, és ebből adódik, hogy az ingatlan-nyilvántartásból is törölni kell. A társasházi építményi jognak tehát nincs időbeli korlátja.
2025. december
dr. Hidasi Gábor
