A társasházi építményi jog, mint ügyleti biztosíték
E cikksorozat I. részében a társasházi építményi jog újszerűségét mutattam be a hagyományos építményi joghoz képest.
A társasházi építményi jog nem az alapító szerződés megkötésével, hanem e jog ingatlan-nyilvántartási bejegyzésével jön létre. Az az időpont, amikor létrejön, az alapításról rendelkező és a jogbejegyzést engedő okirat benyújtásának (a széljegyzésnek) az időpontja akkor is, ha a bejegyzési kérelmet később intézik el. Az elintézéshez képest tehát e jog visszamenőleges hatállyal keletkezik. Ettől kezdőden tölti be építményjogi és sajátos ügyletbiztosítéki szerepét.
A társasházi építményi jog, mint jogintézmény és mint jogosultság célja, hogy a még nem létező társasházi ingatlanok esetében garantálja, hogy az eladó a vevő hozzájárulása nélkül másnak nem adhatja el a leszerződött lakást, és nem terhelheti meg (törvényes elidegenítési és terhelési tilalom). Az elidegenítési és terhelési tilalom, mint jog jogosultja a vevő.
A társasházi építményi jog garantálja azt is, hogy a vevő megszerzi társasházi lakás tulajdonjogát akkor is, ha az eladó megszegi a szerződést, ami netán akadályozza a társasházi lakás tulajdonjogának a vevő általi megszerzését. A társasházi építményi jog nem csak dologi biztonság, hanem pénzügyi is annyiban, hogy hatálya törvénynél fogva azonos a jelzálogjogéval, azaz a vevő egy jelzálogjogosult jogait gyakorolhatja a teljes ingatlanra (telekre és épületre) vagy a leszerződött lakásra vezetett, eladóval szembeni végrehajtás, illetve az eladó felszámolása során, a már kifizetett vételár vagy vételárrészlet erejéig.
A társasházi építményi jog a vevőt a társasházi ingatlan egészéhez vagy az épülés fázisában a mindenkori ingatlanállaghoz képest – törvénynél fogva – olyan arányban illeti meg, amilyen társasházi közös tulajdoni hányadot a leszerződött lakás esetében az előzetes alapításhoz felhasznált alapító okirat tartalmaz. Ez az arány törvénynél fogva (ingatlan-nyilvántartáson kívül) változik, ha az alapító okiratot azért kell módosítani, mert a felépült épület alapító okiratba foglalt egyes adatai változtak.
Adásvételi előszerződésre nem lehet társasházi építményi jogot alapítani. Ennél fogva, ha ez mégis megtörténik, nem képes a jog bejegyzéséhez vezetni. A kérelmet az ingatlanügyi hatóság el fogja utasítani akkor is, ha az előzetes társasház alapításra már sor került.
Az, hogy az előszerződében társasházi építményi jogot alapítanak, nem nyújt semmilyen biztosítékot arra, hogy az adásvételi előszerződés után a végleges szerződés is létrejön. Az ingatlan adásvételi előszerződés Ptk. szerinti jogkövetkezményein az új jogintézmény nem változtat. Csupán azért, mert az előszerződésben megalapították ezt a jogot, a végleges szerződés nem kényszeríthető ki, és a többszörös eladás sem kizárt.
Mindezért csak akkor érdemes előszerződést kötni, ha az alapító okirat alapján a társasház előzetes alapításának tényét még nem jegyezték be az ingatlan-nyilvántartásba. A félreértések elkerülése végett azonban inkább úgy fogalmaznék, hogy egyáltalán nem célszerű előszerződést kötni, ha a társasház előzetes alapításának ténye még nincs bejegyezve. E helyett, ha a szerződéskötés egyébként valamiért mégsem halasztható, nyomban végleges adásvételi szerződést célszerű kötni. E szerződésnek tartalmaznia kell, hogy – legalábbis a vevői kötelezettségek, különösen a vételárfizetés tekintetében – csak akkor lépnek hatályba, ha a társasház előzetes alapításának tényét a vevő által is ismert és jóváhagyott alapító okirat alapján az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezték. Ugyanezzel a felfüggesztő feltétellel, magában a szerződéses okiratban vagy egyidejűleg külön okiratban a felek megalapítják a társasházi építményi jogot. Annak kötelezettje, tehát az eladó a jogalapításról szóló okiratban, vagy a jogalapítással egyidejűleg készített külön okiratban feltétel nélküli és visszavonhatatlanul kijelenti, hogy engedélyezi, hogy az ingatlanügyi hatóság a vevő, mint a társasházi jog jogosultja javára, az adásvételi szerződésben meghatározott (eladott/megvett) társasházi lakás vonatkozásában, az ahhoz az alapító okirat szerint tartozó társasházi közös tulajdoni hányad arányban a társasházi építményi jogot a tulajdoni lap III. részébe bejegyezze.
Mivel a módosított Tht. 11/A.§ (2) bekezdése úgy rendelkezik, hogy a társasházi építményi jog jogosultjaként a vevő házastársát is be kell jegyezni az ingatlan-nyilvántartásba, ha a házastársak vagyonközösségben élnek, a nem vagyonközösségben élő vevőnek nyilatkoznia kell arról is, hogy házasságban él az adatai alapján azonosítható házastársával (a házassági anyakönyvi szám is szüksége), de a nyilatkozatban közölt idő óta nem él vele vagyonközösségben. Vagyonközösség fennállása erről csak akkor kell nyilatkozni, ha a házastárs vevőként nem alanya a szerződésnek.
Lényeges, hogy e cikk megírásakor még nem módosult az ingatlan-nyilvántartásról szóló 2021. évi C. törvény – Inytv. – végrehajtásáról szóló 179/2023.(V.15.) Korm. rendelet – Inytv-vhr. – 25. §-a, ezért e jogszabály még csak a hagyományos építményi jog bejegyzését teszi lehetővé, a társasháziét még nem. Mivel a társasházi építményi jog jogi természete lényegesen túlmutat hagyományos építményi jogon, ingatlan-nyilvántartási (közhitelességi) szempontból sem tehető egyenlőségjel a két jogintézmény közé. Feltételezhető azonban, hogy ahogyan a hagyományos, úgy a társasházi építményi jog is meg fog jelenni a jogszabály szerint a tulajdoni lap III. részében nyilvántartható jogok között. Ezt vetíti előre, hogy a 2025. évi LXXXVIII. törvény – Módtv.2. – 10. §-a az Inytv. 44. §-a (5) bekezdését e mondattal egészíti ki: „Ha az ingatlan tulajdoni lapján társasházi építményi jogra vonatkozó bejegyzés szerepel, a társasház alapítása iránti kérelem nem vonható vissza.”)
A társasházi építményi jog forgalomképes, miáltal elidegeníthető és megterhelhető. Egyik teher a zálogjog. A társasházi építményi jogot tehát el lehet zálogosítani, és ennek különösen az ingatlanpiaci hitelezési rendszerben van jelentősége. A társasházi építményi jog elzálogosításakor nem a vagyontárgy (a telek és a felépítendő épület, avagy a társasházi lakás) biztosítékul adására kerül sor, hanem csupán a társasházi építményi jogéra. Ez tehát a Ptk. 5:101.§ (5) bekezdésben írt azon eset, amikor a zálogjog tárgy egy jog.
A társasházi építményi jog elzálogosítása esetén, ennek biztosítására, elidegenítési vagy terhelési tilalom vagy egyszerre mindkettő alapítható. A társasházi építményi jogra alapított elidegenítési és/vagy terhelési tilalom csak zálogjog alapítása esetén jegyezhető be az ingatlan-nyilvántartásba. A két elidegenítési és terhelési tilalom között, a szóhasználati hasonlóság ellenére, lényeges a különbség. Az egyik a jogintézmény törvényi adottsága. Ezzel szemben a társasházi építményi jog elzálogosításakor alkalmazott elidegenítés és/vagy tilalom ügyleti természetű. Akkor jön létre, ha a vevő és a jogosult (jellemzően a hitelező) szerződik róla, és kérelmükre e jogokat az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzik. A bejegyzés feltétele az is, hogy a kérelmezők a szerződésükben szabályozzák, és a kérelemben nyilatkoznak arról, hogy ha majd bejegyezhetővé válik a vevő lakásra vonatkozó tulajdonjog, de a társasházi építményi jogot terhelő zálogjog nem szüntethető meg, (mert pl. hiteltartozás még fennáll) a zálogjog helyébe, jelzálogszerződés alapján, a korábbi zálogjog helyébe a lakáson (tehát már nem jogon) fennálló jelzálogjog vagy önálló zálogjog lép-e. Ha pedig a zálogjogot elidegenítési és/vagy terhelési tilalom is biztosította, ennek helyébe a lakáson fennálló jelzálogjogot vagy önálló zálogjogot biztosító elidegenítési és/vagy terhelési tilalom lép-e (Tht. 11/A.§ (3) és (5) bek).
Fontos, hogy bár a zálogjog a társasházi építményi jogra (csak a jogra) jön létre (és nem a lakásra), az ezt biztosító elidegenítési és terhelési tilalom jogosultjainak (jellemzően hitelintézetnek) hozzájárulása nélkül az adott lakás sem idegeníthető el, és nem terhelhető meg. Ez a zálogjog tehát a biztosított jogon túl is lefedi a hitelezői követeléseket.
2025. december
dr. Hidasi Gábor
