A társasházi építményi jog és a vevői jog
A társasházi építményi jogról szóló cikksorozatunk I-II. részében a társasházi építményi jog újszerűségét és biztosítéki, ezáltal ügyletbiztonsági természetét mutattuk be a hagyományos építményi joghoz képest. A sorozat III. része a társasházi építményi jogot a vevői joggokkal veti össze.
A vevő társasházi építményi joggal történő védelméig a magyar ingatlan-nyilvántartás meglehetősen lassan és későn jutott el.
Az ingatlan-nyilvántartással összefüggő jogalkotás az elmúlt években arra törekedett, hogy az ingatlanpiac és ott is különösen a vevői oldal számára minél nagyobb biztonságot teremtsen. Különösen veszélyeztetett volt a vevők érdeke és ügyletbiztonsága az által, hogy a szerződéses szabadság és a Ptk. 6:107.§ (1) bekezdése okán még nem létező épületekre, társasházi lakásokra és nem lakáscélú önálló rendeltetési egységekre jöttek (és jönnek) létre tulajdonjog átruházási, jellemzően adásvételi szerződések, melyek alapján bejegyzési kérelmeket nyújtottak be az ingatlanügyi hatósághoz, miáltal azok vagy fogtak elintézési ranghelyet, vagy az 1997. évi CXLI. törvény – rInytv. – 39.§ (4) bekezdés b) pontra tekintettel nem.
Az ingatlan-nyilvántartásról szóló, 2021-től vajúdó, majd végül 2025 január 15-én hatályba lépett 2021. évi C. törvény – Inytv. – nem hozott áttörő eredményt az új (jövőben felépülő) társasházi lakást vásárlók jogi és gazdasági érdekei védelmében, bár az egyik célja ez volt.
A rInytv. a tulajdonjog fenntartással történő eladás tényével próbálta a vevők jogait biztosítani, de ez számos gyakorlati problémához és jogviták sorozatához vezetett. Egyrészt nem volt egyértelmű, hogy van-e és mi a különbség a Ptk. 6:216.§ (1) bekezdése szerinti tulajdonjog fenntartás és a tulajdonjog fenntartással történő eladás ténye, mint ingatlan-nyilvántartási kategória között. Az ingatlan-nyilvántartásba tulajdonképpen nem a tulajdonjog fenntartást, hanem az eladás tényét jegyezték fel azon okból, hogy az eladó a tulajdonjogát fenntartotta. A feljegyzésre tehát nem a vevő jogaként, hanem az eladáshoz kapcsolódó tényként került sor, amiből a Ptk. 6:216.§ 2025. január 14-ig hatályos szövege alapján akár arra is lehetett következtetni, hogy ez mindenekelőtt az eladó ügyleti biztosítéka.
2025. január 15-től a Ptk. 6:216. §-t módosító 2022. évi XLVIII. törvény 54.§ (1) bekezdése és a többször módosított 82.§ (4) bekezdés tette egyértelművé, hogy „Az eladó a tulajdonjogát a vételár kiegyenlítéséig fenntarthatja, ennek időtartama alatt a vevő tulajdonszerzésre irányuló jogát hozzájárulása nélkül nem csorbíthatja.” Ekkor vált jogszabályi bizonyossággal nyilvánvalóvá, hogy a tulajdonjog fenntartás az eladó oldalán nem csak jogot keletkeztet, hanem tilalmat is. A fenntartás nem csak a vételárhoz jutás biztosítéka, hanem a vevő dologhoz és tulajdonjoghoz fűződő jogainak védelme is.
Továbbra is bizonytalan maradt azonban, hogy a tulajdonjog fenntartással történő eladás ténye mikor, milyen feltétellel törölhető, ha a vevő tulajdonszerzése akadályokba ütközik. Nem volt kétséges, hogy a tulajdonjog fenntartással történő eladás ténye elidegenítési és terhelési tilalmi hatályú, de bizonytalan volt, hogy jelenti-e ez azt is, hogy a vevő sem rendelkezhet a jövőbeli ingatlanáról.
Az említett törvény, akkor már az új, de még hatályba nem lépett Inytv. okán, a Ptk. 6:216. § (3) bekezdése helyébe léptette, hogy „Az ingatlanra vonatkozó tulajdonjog-fenntartást az ahhoz kapcsolódó vevői jog feltüntetésével kell az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezni.” Egyértelművé vált, hogy nem a tulajdonjog fenntartással történő eladás tényét, hanem a tulajdonjog fenntartását, és csakis akkor lehet bejegyezni, ha ezt a vevői jog bejegyzésével teszik.
Az ismertetett folyamatok után az új Inytv. 2025. január 15-én megszűntette a tulajdonjog fenntartással történő eladás tényét és a kérelemre teljesített elintézési függőben tartást, tehát azt, hogy ha a bejegyzési kérelem mellékleteként nem csatolták a bejegyzési engedélyt, mint eladói rendelkezést arról, hogy a vevő tulajdonjoga bejegyezhető és az eladó tulajdonjoga törölhető, az ingatlanügyi hatóság – kérelemre – legfeljebb hat hónapot várt az elintézéssel. E jogintézmények helyett az Inytv. a vevői jog két esetkörét vezette be.
- tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog (Inytv. 45.§);
- jövőbeli épületre vonatkozó vevői jog.
Tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog
Sem a Ptk. sem az Inytv. nem definiálja, mi is tulajdonképpen a vevői jog. Az Inytv. végrehajtásáról szóló 179/2023. (V. 15.) Korm. rendelet (a továbbiakban: Inytv. vhr.) 45. § (1) bekezdéséből azonban megtudjuk, hogy ez az eladó tulajdonjogának a fenntartáshoz kapcsolódik. Arra jegyezhető be, amire az eladó a tulajdonjogát fenntartotta (egész ingatlan, egész tulajdoni illetőség vagy ezek eszmei hányada).
A Ptk. 6:216. § (1) bekezdéséből lehet arra következtetni, hogy ez a jog azért a vevőé, mert az ő biztosítéka arra, hogy hozzájárulása nélkül a tulajdonszerzéséhez (dologhoz és a tulajdonjoghoz) fűződő jogát az eladó ne csorbíthassa. Kizárja az eladó ingatlannal történő rendelkezését, de nem korlátozza a vevő rendelkezését a jövőbeli tulajdonáról, csupán feltételessé teszi. Ez akként derül ki az Inytv-ből, hogy ha a vevői jog bejegyzettsége tovább tart, mint hat hónap, a hatodik hónapban e bejegyzés hatálya azonos a szerződésen alapuló elidegenítési és terhelési tilalommal. Szerintünk ez nem csak hat hónap után, hanem lényegében a vevői jog teljes tartama alatt érvényesül.
A vevői joggal teremtett biztonságot jelenti, hogy a tulajdonjogát is a vevői jog ranghelyén kell bejegyezni. (Inytv-vhr. 45.§).
A törvény szabályozza azt is, mikor törölhető a vevői jog. Akkor, ha a tulajdonjog fenntartásának szerződésben kikötött tartama lejárt. Ha a szerződében nincs tartam, a vevői jogot öt év elteltével hivatalból törölni kell. A felek megállapodásától függően a vevői jog újra bejegyezhető.
Jövőbeli épületre vonatkozó vevői jog
Némi szarkazmussal megállapíthatjuk, hogy a jövőbeli épületre vonatkozó vevői jog a tulajdonjog fenntartáshoz kapcsolódó vevői jogtól abban különbözik, hogy ennek tartalmáról még annyi sem tudható meg az Inytv-ből és végrehajtási rendeletéből, mint a tulajdonjog fenntartáshoz kapcsolódóról. Utóbbiról legalább a Ptk. ad anyagi jogi eligazítást. Az előbbiről a Ptk-ban nincs szó.
Az Inytv-vhr. 46.§ (1) bekezdése úgy vezeti be ezt a jogintézményt, hogy „A jövőbeli épületre vonatkozó vevői jogot egész ingatlanra, egész tulajdoni illetőségre vagy ezek eszmei hányadára lehet bejegyezni.”
Vajon mit jelen az ingatlan-nyilvántartásban az „épület”? Mit jelent az épület mint egész ingatlan, ennek egész tulajdoni illetősége vagy ezek eszmei hányada. Hihetnénk, hogy azt, hogy az épület önálló ingatlan-nyilvántartási egység, de nem az. A vevői jog körében az épület jelenti a felülépítményt, ha a földdel együtt, egy tulajdoni lapon tartják nyilván, és jelenti akkor is, ha a Ptk. 5:18.§ alapján a telekről „leemelik”, tehát az épület részére önálló tulajdoni lapot nyitnak.
A jövőbeli épület esetében nyilvánvalóan olyan tulajdonjog átruházási ügyletről van szó, amikor még csak a telek létezik, ami nem társasházi jogi jellegű. Ugyanis ez a jogi instrumentum éppen azokra az esetekre ad ingatlan-nyilvántartási védelmet, amelyekben a telek társasházi jogi jellege hiányzik, így a tulajdonjog fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog nem alkalmazható. Nem kizárt azonban, hogy arra a telekre, amelyre már be van jegyezve a jövőbeli épülethez kapcsolódó vevői jog, társasházi jogi jelleget jegyezzenek be, és a jövőbeli épülethez kapcsolódó vevői jogot a felek megállapodása alapján törljék, hogy helyette a tulajdonjog fenntartáshoz kapcsolódót jegyezzék be.
A jövőbeli épülethez kapcsolódó vevői jog anyagi jogi alapja, hogy az eladó (a telektulajdonos) arra vállal kötelezettséget, hogy a telkén épületet létesít, a vevő pedig ezt az épületet vagy az ebben lévő önálló rendeltetési egységet veszi meg tőle. Kizárt az az eset, hogy a vevő ne a telektulajdonostól szerezze meg az épület vagy az önálló rendeltetési egység tulajdonjogát, hanem pl. földhasználótól, építményi jog jogosultjától, mert a vevői jog a tulajdonjog megszerzésének biztosítására szolgál. Földhasználótól és építményi jogi jogosulttól viszont kizárt az épület tulajdonjogának megszerzése, mert ezzel nem rendelkezik (Ptk. 5:39.§ (1) bek.). Ez alól kivétel, ha az említett jogok jogosultja a földtulajdonossal abban állapodott meg, hogy az általa létesített épületet önálló ingatlanként az építményi jog vagy a földhasználati jog jogosultja szerzi meg. Ebben az esetben, ha az épület társasház, a telek nem válik társasházi közös tulajdonná.
A jövőbeli épülethez kapcsolódó vevői jog szabályaiból az derül ki, hogy a jogalkotó magát a mindenféle toldat nélküli vevői jogot az Inytv. vhr. előző paragrafusa okán evidenciának tekinti. Ez azonban csak akkor lenne evidencia, ha mindkét esetben tulajdonjog fenntartás lenne e jogvédelmi eszköz anyagi jogi bázisa. Ez azonban nyilván nem így van, hiszen éppen az Inytv. vhr. tesz különbséget a kétféle vevői jog között. A jövőbeli épületre alkalmazott vevői jog esetében azonban tulajdonjog fenntartás nem érhető tetten, bár valószínűleg ezt a célt szánták neki. Ez a rejtélyes jog e nélkül illeti meg a vevőt.
Mivel jogról, és nyilvánvalóan az ingatlan-nyilvántartás védelmi funkciójáról van szó, abból kell kiindulni, hogy a jövőbeli épületre vonatkozó vevői jog szintén a tulajdonjog vevői jog ranghelyén történő megszerzését biztosítja.
Bár erről a jogszabályban semmi sem olvasható, itt is igaz, hogy a jogvédelem mindenekelőtt az eladóval szembeni. Itt is igaz tehát, hogy a vevői jog hatálya alatt az eladó a vevő dologhoz és tulajdonjoghoz fűződő jogát csak a vevő hozzájárulása esetén csorbíthatja. Szemben a tulajdonjog fenntartáshoz fűződő vevői joggal, a jövőbeli épülettel kapcsolatos vevői jog hatálya nem csak hat hónap elteltével, hanem a bejegyzés hatályától kezdve azonos a szerződésen alapuló elidegenítési és terhelési tilalommal.
A jövőbeli épületre vonatkozó vevői jog törlési szabálya is eltér a tulajdonjog fenntartásiétól. A felek szerződése szerint az épület megépülésére meghatározott határozott idő elteltével, ha ilyen nincs, öt év elteltével kell törölni, mégpedig nem csak kérelemre, hanem hivatalból is. A felek megállapodásától függően ez a jog is újra bejegyezhető. Meg kell jegyezni, hogy az a fogalmazás, hogy „az épület megépülésére meghatározott határozott idő”, nem pongyolaság. Az ugyanis a szerződéses szabadság körébe tartozik, hogy a felek milyen készültségi fokot tekintenek az eladó szerzősszerű teljesítésének. Ez lehet akár a végleges használatba vételi engedély megszerzése, de lehet a készültség más stádiuma is.
A nem létező ingatlanok eladására 2025. január 15. előtt a hatóság jogszerű válasza a rInytv. 39.§ (4) bekezdés b) pont szerint visszautasítás kellett volna, hogy legyen, hiszen olyan jogra vagy tényre kértek bejegyzést, amely nem volt tárgya az ingatlan-nyilvántartásnak (az adott társasházi különtulajdonnak nincs tulajdoni lapja). Az ingatlanügyi hatságok azonban pragmatikusan jártak el, mert csak ekként szolgálhatták ki az ingatlanpiaci igényeket.
Olyan esetben, amikor az építkezésre szolgáló telekingatlan társasházi jogi jellegű volt, azaz alapító okiratot mellékelve a tulajdonos (alapító) kérte a társasház előzetes alapítása tényének feljegyzését, az ingatlanügyi hatóságok nem tekintették nem létezőnek az adásvételi szerződés szerinti ingatlant, hanem a tulajdonjog fenntartással történő eladás tényét jegyezték fel az építési telek tulajdoni lapjának III. részére. Egyes hivatalok még azt is megjelölték, hogy a tulajdonjog fenntartással történő eladás ténye melyik jövőbeli társasházi különtulajdont terheli. E mellett az a gyakorlat is létezett, hogy a rInytv. 47/A.§ alapján – külön intézkedés nélkül – határozatlan időre függőben tartották a kérelmek elintézését. Amikor pedig bejegyezték a társasházat, megkezdték az egyes adásvételi széljegyek elintézését. Hozzátesszük, hogy ez már akkor felvetett elintézési ragsor problémákat, de az, hogy minden adásvételi széljegy társasházi különtulajdonra vonatkozott, csökkentette a gátlásokat és gyakorlatias megoldásokat indikált.
Azt, hogy a társasházat az előzetes alapítás tényének ranghelyén jegyezzék be, csak Magyarország versenyképességének javítása érdekében alkotott 2025. évi LXVII. törvény 205.§ (3) bekezdése vezette be, mégpedig 2025. június 26-tól úgy, hogy az Inytv. 23.§-t egy (6) bekezdéssel egészítette ki. E szerint „Társasház előzetes alapítása tényének bejegyzése esetén a társasház-alapítási kérelmet a társasház előzetes alapítása tényének bejegyzését követően bejegyzett tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jogokon vagy jövőbeli épületre vonatkozó vevői jogokon (e § alkalmazásában a továbbiakban együtt: vevői jog) alapuló tulajdonjog-bejegyzési kérelmeket, valamint a vevői jog jogosultjával – mint kötelezettel – szemben bejegyzendő jogokkal és tényekkel kapcsolatos beadványokat megelőzően kell elbírálni.”
Arról tehát most nincs szó, hogy minden adásvételi széljegy elintézését megelőzően kell bejegyezni a társasházat. A szabály az, hogy csak azoknak a tulajdonjogi széljegyeknek az elintézés előzi meg a társasházbejegyzés, amelyekhez vevői jogi bejegyzés is kapcsolódik, feltéve, hogy ezeket is az előzetes alapítás tényét követően vették nyilvántartásba. Ez tehát azt jelenti, hogy a jövőbeli épülethez kapcsolódó vevői jog látószögön kívül reked. Ennél a vevői jognál ugyanis hiányzik az előzetes alapítás ténye. Fontos az is, hogy ez a változás csak akkor érvényesül, ha az előzetes alapítás tényét és a vevői jogokat 2025. június 26-án vagy ezt követően jegyezték be.
A kifejtettek miatt fontos újra idézni az Inytv. 23.§ (6) bekezdését és a Tht. 11/B.§ (8) bekezdését
Inytv. 23.§ (6) bekezdés: „Társasház előzetes alapítása tényének bejegyzése esetén a társasház-alapítási kérelmet a társasház előzetes alapítása tényének bejegyzését követően bejegyzett tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jogokon vagy jövőbeli épületre vonatkozó vevői jogokon (e § alkalmazásában a továbbiakban együtt: vevői jog) alapuló tulajdonjog-bejegyzési kérelmeket, valamint a vevői jog jogosultjával – mint kötelezettel – szemben bejegyzendő jogokkal és tényekkel kapcsolatos beadványokat megelőzően kell elbírálni.”
Tht. 11/A.§ (8) bekezdés: „A felépítendő épület tekintetében jövőbeli épületre vonatkozó vevői jog csak akkor alapítható, ha a társasház előzetes alapítása tényét nem jegyezték be az ingatlan-nyilvántartásba.”
Az ellentmondás szembeötlő. Úgy tűnik, hogy az Inytv. engedi, hogy az ingatlanra egyidejűleg legyen bejegyezve a kétféle vevői jog. A Tht. viszont tiltja. Feltételezzük, hogy a jogszabályi ellentmondás megszüntetéséig az ingatlanügyi hatóságok nyilván a tilalom vonalán fognak haladni.
2025, december
dr. Hidasi Gábor és dr. Tikk Arnold
