A társasházi építményi jog jogvédelmi szerepe
A társasházi építményi jogról szóló cikksorozatunk I-III. részében a társasházi építményi jog újszerűségét, biztosítéki és ügyletbiztonsági természetét mutattuk be a hagyományos építményi joghoz képest. E negyedik, egyben utolsó részben a társasházi építményi jog és az ingatlan-nyilvántartás jogvédelmi összefüggéseit és a jogintézmény alkalmazását ismertetjük.
Innováció és jogvédelem
A jogszabályváltozások által nyújtott nem kielégítő védelem miatt szükség volt egy olyan új jogintézmény bevezetésére, amely kifejezetten jövőben megépülő társasházi lakások kapcsán biztosít védelmet a vevők számára és egyben biztonságosabban teszi hitelezhetővé az ingatlanok vásárlását.
A 2025. évi LXXXVIII. törvény (Módtv.2) 2025. november 29-től létrehozta a társasházi építményi jogot. Ez a Tht. 11/A-C §-ában szerepel.
A jogintézmény kettős funkciója, hogy a vevő
- jogbiztonságban van tulajdonjoga bejegyzésig,
- a vételár jogcímén már megfizetett összeg erejéig a jelzálogjogosult jogai illetik meg az eladóval szemben az ingatlanra vezetett végrehajtás vagy az eladó felszámolása esetén.
A társasházi építményi jog és az építményi jog viszonya
A Tht-ban elhelyezett társasházi építményi jog más, mint a Ptk. szerinti építményi jog (Ptk. 5:159/A-F.§). Utóbbinak ugyanis nincs tulajdonjogi és biztosítéki szerepe. Alapvetően nem tulajdonjog megszerzésére szolgál, sőt e jog kizárja a közös tulajdon keletkezését ráépítés stb. jogcímén, kivéve, ha a felek az építményi jogot alapító szerződésben az épület és a föld elváló tulajdonára vonatkozó szabályok szerint abban állapodtak meg, hogy az épület önálló ingatlanként az építményi jog jogosultjának tulajdonába kerül.
A társasházi építményi jog ennek szinte az ellenkezője, bár ez a jog sem zárja ki, hogy jogosultja (a vevő) azon az ingatlanon, amelyen a társasházi épület létrejön, maga vegye át az építtető és társasház alapító szerepét az eladó szerződésszegése esetén.
A két említett építményi jog azonos abban, hogy az ingatlan igénybevételére, birtoklására, használatára és hasznok szedésére is jogosít.
A hagyományos építményi jog határozott időre alapítható. A szerződés csak írásban érvényes.
A társasházi építményi jog határozott és határozatlan időre, feltétel bekövetkezéséig is alapítható (pl. tulajdonjog bejegyzéséig).
Ingatlannak földhasználati joggal terhelt részén építményi jogot csak akkor lehet alapítani a földhasználó javára, ha a földhasználati jogot törlik. A két jog az adott ingatlanrészen nem rivalizálhat.
Építményi jogot fogyasztó nem alapíthat és ilyen jogot fogyasztó – az öröklés kivételével – nem szerezhet. A társasházi építményi jog jogosultja (és kötelezettje) lehet fogyasztó is, mert a Ptk. e vonatkozású tilalmi szabályának alkalmazását a Tht. kizárja.
Ha a felek másként nem állapodnak meg, az ingatlannal, illetve az azon létesített épülettel kapcsolatos terheket, ideértve az épülettel kapcsolatos kárveszélyt is, az építményi jog jogosultja viseli, és őt terhelik az ingatlan és az azon létesített vagy fennálló épület használatával és hasznosításával kapcsolatos kötelezettségek is.
A társasházi építményi jog jogosultja a vevő, aki a tulajdonjogátruházás szablyai szerint viseli az ingatlan terheit, viseli a kárveszélyt és terhelik a birtoklással, használattal és hasznosítással kapcsolatos jogok és kötelezettségek. E körben lényeges a Ptk. 6:217. §, mely szerint „Ha az eladó az adásvétel tárgyát képező ingatlan birtokát a vevő tulajdonjogának az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzése előtt a vevőre átruházza, a vevő a birtokátruházás napjától kezdve szedi a dolog hasznait, viseli terheit és a dologban beállott azt a kárt, amelynek megtérítésére senkit sem lehet kötelezni.”
Ha a hagyományos építményi jog ellenértékeként a jogosult egyösszegű vagy időszakonként visszatérő szolgáltatás (építménybér) teljesítésére köteles, ennek mértékét és esedékességét az építményi jogot alapító szerződésben kell meghatározni. Az építménybérhez való jog – a még esedékessé nem vált szolgáltatás tekintetében is – az ingatlan mindenkori tulajdonosát illeti meg.
E szabály alkalmazása a társasházi építményi jog körében kizárt, hiszen a vevő a társasházi lakás tulajdonjogának a várományosa, nem építménybért, hanem vételárat fizet.
A cikksorozatunk korábbi részében már ismertettük, hogy mind az építményi jog mind a társasházi építményi jog forgalomképes, átruházható, biztosítékul adható, egyéb módon is megterhelhető. A társasházi építményi jog elzálogosításának lehetőségét és jogkövetkezményeit a Tht. új szabályai kifejezetten tartalmazzák, mindemellett a Ptk. és a lakáshitelezésre vonatkozó pénzügyi normák is irányadók.
A társasházi építményi jog és a jövőbeli épületre vonatkozó vevői jog viszonya
A cikksorozatunk korábbi részeiben szintén utaltunk már arra, hogy az Inytv-vhr. 20.§ és 25.§ ingatlan-nyilvántartásba bejegyezhető jogokról szóló felsorolása a társasházi építményi jogot nem tartalmazza, és a Módtv.2. sem utal ilyen jellegű módosításra. Az Inytv. eljárás felfüggesztéséről szóló 48. § (1) bekezdése viszont úgy fogalmaz, hogy „…. eljárást az ingatlanügyi hatóság felfüggeszti, a) ha a kérelem, bírósági elrendelés vagy hatósági felhívás beérkezését megelőzően tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jogot vagy jövőbeli épületre vonatkozó vevői jogot jegyeztek be a tulajdoni lapra, tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog esetén a tulajdonjog, jövőbeli épületre vonatkozó vevői jog esetén pedig a társasházi építményi jog vagy a tulajdonjog bejegyzése iránti kérelem elbírálásáig, de legfeljebb a tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog vagy a jövőbeli épületre vonatkozó vevői jog bejegyzése iránti kérelem ingatlanügyi hatósági benyújtásától számított hat hónapos határidő elteltéig,…”.
E szabály arra utal, hogy akár már 2025. november 29-tól is van lehetőség a társasházi építményi jog bejegyzésére.
Azt a hiányosságot, hogy az Inytv-vhr. 20. és 25. §-a nem tartalmazza társasházi építményi jogot, a Tht. 70.§ hidalja át, bár nem biztos, hogy az áthidalás a célja.
A Tht. 70.§ jellemzően ingatlan-nyilvántartási eljárási szabályokat tartalmaz. Arra, hogy miért a társasházi jogszabály tartalmazza ezeket, és miért nem pl. az Inytv-vhr., nem keressük a választ.
A Tht. 70.§ (1) bekezdése szerint, ha a felek szerződése társasházi építményi jog alapításáról rendelkezik, a felek 2026. március 1-ejéig benyújtott társasházi építményi jog bejegyzése iránti kérelmére az ingatlanügyi hatóság társasházi építményi jog helyett jövőbeli épületre vonatkozó vevői jogot jegyez be az ingatlannyilvántartásba, mégpedig akkor is, ha az eladó a tulajdonjogát fenntartotta, és akkor is, ha az előzetes alapítás ténye is be van jegyezve. Ez zavaró, de nem feltétlenül hibás. Azt jelenti, hogy 2026. március 1-ig az ingatlanügyi hatóságok annak ellenére jegyezhetik be a jövőbeli épületre vonatkozó vevői jogot, hogy az ingatlanon az előzetes társasház alapítás ténye már be van jegyezve. Ez az, amit a Tht. 11/A.§ (8) bekezdés tilt. („A felépítendő épület tekintetében jövőbeli épületre vonatkozó vevői jog csak akkor alapítható, ha a társasház előzetes alapítása tényét nem jegyezték be az ingatlan-nyilvántartásba.”)
Ha 2026. március 1-jéig kérik a társasházi építményi jogot terhelő zálogjog, illetve annak biztosítására alapított elidegenítési és/vagy terhelési tilalom bejegyzését, a zálogjogot, illetve az elidegenítési és/vagy terhelési tilalmat úgy jegyzik be, mintha azok a jövőbeli épületre vonatkozó vevői jogot terhelnék.
A Tht. 70.§ (2) bekezdése értelmében az ingatlanügyi hatóság a jövőbeli épületre vonatkozó bejegyzett vevői jogot, valamint zálogjogot, illetve elidegenítési és terhelési tilalmat 2026. március 1-jét követően „haladéktalanul” törli, és azok ranghelyén a társasházi építményi jogot, az azt terhelő zálogjogot, illetve elidegenítési és terhelési tilalmat jegyzi be. Ez vagy azt jelenti, hogy 2026. márciusig módosítani fogják az Inytv-vhr. 20.§-át és 25. §-át, vagy azt, hogy erre nincs is szükség a társasházi építményi jog nyilvántarthatóságához.
A Tht. 70.§ (3) bekezdése szerint azokban az esetekben, ahol 2025. november 29. előtt a felépítendő épület tekintetében jövőbeli épületre vonatkozó vevői jogot és a társasház előzetes alapítása tényét is bejegyezték, a felek 2026. március 1-jét követően kérhetik, hogy a jövőbeli épületre vonatkozó vevői jogot az ingatlanügyi hatóság törölje, és annak ranghelyén a társasházi építményi jogot jegyezze be.
Az, hogy miért volt szükség az említett átmeneti megoldásokra, nem igazán érthető, de az biztos, hogy egyfajta törvényi fikció révén jövőbeli épületre vonatkozó vevői jog fogja betölteni a társasházi építményi jog szerepét 2026. március 1-ig.
Ha olyan ingatlanra nyújtanak be társasházi építményi jog iránti kérelmet, amelyre 2025. november 29. napja előtt jegyezték be a társasház előzetes alapításának a tényét, az ingatlanügyi hatóság hivatalból megvizsgálja, hogy az előzetes alapítás során benyújtott alapító okirat megfelel-e a jogszabályoknak, és hatósági bizonyítványt ad ki arról, hogy igen vagy nem.
Ha az alapító okiratot az előzetes alapítás óta módosították, a társasházi építményi jog vagy a jövőbeli épületre vonatkozó vevői jog bejegyzése iránti kérelemhez mellékelni kell a módosított alapító okiratot, és az ingatlanügyi hatóság e szerint jár el.
A társasházi építményi jog alapítása
A társasházi építményi jogot jövőben felépülő lakás eladója és vevője az adásvételi szerződésben vagy ahhoz kapcsolódó külön szerződésben alapíthatja meg, és bejegyzése csak akkor lehetséges, ha beruházási ingatlan társasházi jogi jellegű, azaz az előzetes alapítás tényének bejegyzése már megtörtént vagy megelőző széljegyen van. Az alapítás feltétele, hogy a vevő legalább a vételár egy részét már megfizette. A jogszabály nem határozza meg, hogy ez mekkora rész legyen, így akár 1,- forint is lehet, de csalárd esetek kivételével ebbe sem az eladó, sem a hitelező nem törődne bele.
A társasházi építményi jog mértéke igazodik az előzetes alapításhoz felhasznált okiratban a megvett lakáshoz tartozó közös tulajdoni hányadhoz.
Ha a vevő házastársi vagyonközösségben él, a vevő házastársát is be kell jegyezni az ingatlan-nyilvántartásba a társasházi építményi jog jogosultjaként. A törvény értelemzése szerint akkor is, ha sem az adásvételben, sem az alapításban nem vett részt. A házastárs tehát törvénynél fogva ügyfél a bejegyzési eljárásban. Az ingatlanügyi hatóság nyilvánvalóan nem folytathat le bizonyítást arra, hogy a házasfelek vagyonközösségben élnek-e még, vagy éltek-e valaha. A házastársi vagyonközösség törvényi vélelem, tehát ezt nem kell bizonyítani. Az ellenkezőjét azonban nyilván a házastárs nyilatkozatával is kell. Ez a kérelem mellékletét kell, hogy képezze, ha a házastárs magában a szerződésben nem tette meg a szükséges nyilatkozatot.
A társasházi építményi jog megterhelése
A tulajdonjog fenntartáshoz kapcsolódó vevő jog nem terhelhető meg. A társasházi építményi jog igen. Jellemző megterhelés az elzálogosítás. Itt nem vagyontárgy, hanem jog elzálogosításáról van szó. A zálogjog biztosítására elidegenítési és/vagy terhelési tilalmat lehet alapítani. A zálogjog az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzéssel, a bejegyzési kérelem széljegyzése időpontjával jön létre.
A jog megterhelése azonban azt is okozza, hogy maga a lakás is csak a jelzálogjogosult írábeli hozzájárulásával adható el és terhelhető meg.
A társasházi építményi jogot terhelő zálogjog bejegyzése iránti kérelemben nyilatkozni kell arról, hogy a zálogjog helyébe jelzálogjog vagy önálló zálogjog lép-e, amikor a vevő tulajdonjogát bejegyzik.
A társasházi építményi jog nem csak annak jogosultja, hanem a zálogjogi jogosult számára is védelmet biztosít az eladóval szemben végrehajtás vagy felszámolás esetére. Mivel a társasházi építményi jog jogosultja ezekben az eljárásokban a jelzálogjogi jogosult jogait gyakorolja, a társasházi építményi jogon zálogjoggal rendelkező személy, jellemzően a finanszírozó hitelintézet alzálog-jogosultnak minősül.
A társasházi építményi jog és az alzálogjog biztosítéki hatása
Az ingatlanra vezetett végrehajtás, illetve az eladó felszámolása vagy az eladóként fellépő negatív saját tőkével rendelkező ingatlanalap megszűnése esetén az egymást közvetlenül követően bejegyzett társasházi építményi jogok jogosultjait (a vevőket) a bejegyzés sorrendjétől függetlenül úgy kell kielégíteni, mintha valamennyien első ranghelyen lennének. Ez azt jelenti, hogy a vevők olyan jogközösséget alkotnak, amelyben senki nem élvez kielégítési előnyt a másikkal szemben.
Az említett jogközösségnek csak azok a tagjai, akik a végrehajtási, felszámolási vagy más, az eladó megszűntetésére irányuló eljárásban hitelezőként lépnek fel vagy jelzálogi kielégítési igényt jelentenek be.
Ha az összes igény teljes kielégítésére nincs fedezet, a követeléseket a társasházi közös tulajdoni hányadok arányában kell kielégíteni.
A társasházi építményi jog átruházása
A társasházi építményi jog az adásvételi szerződésből eredő összes szerződéses jog és kötelezettséggel, a szerződésátruházás Ptk. szerinti szabályai szerint ruházható át. A jogok és kötelezettségek részleges kizárása a szerződésátruházás egészét érvénytelenné teszi.
A társasházi építményi jog megszűnése
A vevő halála esetén, ha a társasházi építményi jognak nincs más jogosultja (például a házastárs) az adásvételi szerződés megszűnik, de nem szűnnek a kifejezetten a szerződés megszűnés esetére irányadó szerződéses rendelkezések joghatásai, és az eladóval szembeni követelések. Ez azt jelenti, hogy az örökösök nem a leszerződött lakást magát, hanem ezeket a követeléseket örökölik. A társasházi építményi jogot alapító szerződés azonban rendelkezhet ettől eltérően is.
Ez a szabály azért is jelentős, mert korábban problémát okozott, mi is a teendő abban az esetben, ha a tulajdonjog fenntartással történő eladás tényének jogosultja (a vevő) elhunyt, mielőtt a vételárat kifizette és a tulajdonjogot megszerezte volna. A Tht. új szabályai megoldást jelentenek erre a helyzetre.
A társasházi építményi jog egyéb erről szóló szerződéses rendelkezés hiányában, akkor szűnik meg, ha az eladó az adásvételi szerződés megszűnéséből eredő elszámolási kötelezettségét teljesítette, vagyis az átvett vételárat visszafizette.
Ha a társasházi építményi jognak nincs más törvényes vagy szerződéses jogosultja és a vevő jogi személy, ami jogutód nélkül megszűnt, a társasházi építményi jogot alapító szerződés eltérő rendelkezése hiányában a társasházi építményi jog és az adásvételi szerződés is megszűnik.
Az épület felépülését követő eljárás
Ha az épület felépült, be kell nyújtani az épületfeltüntetési és társasház alapítási kérelmet, ezek mellékleteivel, az alapító okirattal és a záradékolt épületfeltüntetési térképpel és a szintenkénti vázrajzokkal. Az ingatlanügyi hatóság megvizsgálja, hogy az előzetes alapítás során benyújtott alapító okirat vagy módosított alapító okirat megfelel-e a vázrajznak, és a megfelelést hatósági bizonyítvánnyal igazolja. Ha alapító okirat módosítást nyújtanak be, ideértve az alapító okirat mellékleteinek változását is, a hatóság akkor adhatja ki a hatósági bizonyítványt, ha a módosított alapító okirat is megfelel a jogszabályoknak.
Nem kell módosítani az alapító okiratot, ha a társasház előzetes alapítása során benyújtott alapító okiratban rögzítettekhez képest, az egyes lakások mérete, illetve a lakásokhoz tartozó tulajdoni hányad 5%-ot meg nem haladó mértékben változott, és nem változott a különtulajdonú önálló rendeltetési egységek száma.
Az említett hatósági bizonyítványt a használatbavételi eljárásban kell mellékelni. A hatósági bizonyítvány a használatbavételi engedély, illetve a használatbavétel tudomásulvételének feltétele.
Az ingatlanügyi hatóság a bejegyzési eljárást a használatbavételi eljárás tartamára felfüggeszti. Ez azt jelenti, hogy az eddigi szabályokkal ellentétben, a két hatósági eljárás egyidejűleg is megindítható. A használatbavételi engedély hiánya nem jár visszautasítással vagy hiánypótlási felhívással. Az ingatlanügyi hatóság bevárja az építésügyi eljárás befejezését. Az azonban továbbra sem változik, hogy társasház bejegyzésére, ebből fakadóan a törzslap és a különlapok megnyitására, a vevői tulajdonjogok bejegyzésére, emiatt a társasházi építményi jogok törlésére a használatba vehetőség igazolása után kerülhet sor. A különtulajdonú ingatlan közvetlenül lesz hitelbiztosíték.
A vevő szerződésszegése
Ha a vevő a vételár fizetésével késedelembe esik, és ennek póthatáridőben sem tesz eleget, ez súlyos szerződésszegésnek minősül. Ebben az esetben az eladó bíróságtól kérheti a társasházi építményi jog megszüntetését. Az eladó a hitelezőt, mint a társasházi építményi jog zálogjogosultját a póthatáridőt biztosító fizetési felszólítás tényéről tájékoztatni köteles. Erre a tájékoztatásra a törvény nem ad határidőt, de ezt pótolja az, hogy a fizetési felszólítás, annak kézbesítése esetén is csak akkor minősül hatályosnak (azaz váltja ki a jogszabályban írt szerződésszegési jogkövetkezményeket), ha az eladó a tájékoztatást a zálogjogi jogosulttal közölte.
Az előző szabálytól eltérően a társasházi építményi jog a bíróság határozata nélkül is megszüntethető, ha a vevő közjegyzői okiratba foglalt törlési engedélyt ad arra, hogy társasházi építményi jogát törljék, ha fizetési kötelezettségével késedelembe esett, és fizetési kötelezettségét erre irányuló felszólítás ellenére, az abban foglalt határidőn belül sem pótolta, és emiatt a társasházi építményi jog kötelezettje az adásvételi szerződéstől elállt.
A társasházi építményi jog kötelezettje a fizetési felszólításban megjelölt megfelelő határidő eredménytelen eltelte után a szerződéstől elállhat, és az elállás közlésétől számított 60. napot követően kezdeményezheti a társasházi építményi jog törlését. A törléshez a zálogjogosult (jellemzően a hitelező) hozzájárulása is szükséges. Ha a vevő az elállás érvénytelenségének megállapítása iránt az elállás közlésétől számított 60 napon belül pert indít, a társasházi építményi jog törlésére nem kerülhet sor. Ha az erre irányuló eljárás megindult, az eljárást fel kell függeszteni.
A 2026. március 1-től hatályos Inytv. 38/A.§ is megerősíti a fentieket azzal, hogy: „Ha a társasházi építményi jogot azért kell törölni, mert a társasházi építményi jog kötelezettje elállt az adásvételi szerződéstől, akkor a törlésnek olyan közokirat alapján is helye van, amelyben a társasházi építményi jog jogosultja a társasházi építményi jog kötelezettjének adásvételi szerződéstől történő elállása esetére járult hozzá a társasházi építményi jog törléséhez.”
-.-
A társasházi építményi jog minden eddiginél biztonságosabb ingatlanpiaci instrumentum az ügylet és alanyai számára, ideértve az ügyvédeket is. Növeli az ügyvéd munkát, fokozottabb összpontosítást igényel, különösen a jogintézmény felfutási időszakában. Bár alkalmazása csupán lehetőség, ennek ellenére nem mellőzhető. Szükséges lenne újra gondolni, hogy a törvény a társasházi építményi jog körében ne tegyen különbséget a társasházi lakás és nem lakás célú önálló rendeltetési egység, pl. az álláshely, garázs, tároló stb. között, melyek akkor is funkcionális egységet alkotnak a lakással, ha önálló különtulajdont alkotnak. Ha ezek nem állnak a lakás és tulajdonosa rendelkezésére, a lakás maga is alacsonyabb piaci értékkel bír. Modern piaci körülmények között ezek a lakás kiszolgáló létesítményeiként, vele dologösszességként cserélnek gazdát. Mindez a biztonságos hitelezés szempontjából is fontos lenne.
2025. december
dr. Hidasi Gábor és dr. Tikk Arnold
