Több mint 100 éve törvényi szinten szabályozott, hogy mit kell tartalmaznia az alapító okiratnak. Az ítélkezés azonban bizonytalan volt abban, hogy a törvény az alapító okirat minimumkövetelményét írja-e elő, azaz tartalmazhat a törvényi előírásnál többet is, vagy a többlettartalom jogellenes. A bizonytalanságot a Kúria 2026. július 19-én közzétett 5/2026. JEH számú jogegységi határozata szüntette meg (a továbbiakban: JEH).
A társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény (a továbbiakban: Tht.) 9.§-a 2004. január 1-től hatályos. Előírja, hogy
„Az alapító okiratban meg kell határozni: a) a külön tulajdonba kerülő lakásokat, nem lakás céljára szolgáló helyiségeket, b) a közös tulajdonban álló épületrészekből és a földrészletből az egyes tulajdonostársakat megillető – a külön tulajdonba kerülő lakáshoz tartozó – tulajdoni hányadot és ezek meghatározásának módját, c) a közös tulajdonba kerülő épületrészek felsorolását, d) az ingatlan-nyilvántartás szabályai által megkívánt egyéb adatot, jogot és tényt, e) a közösség közös nevét, amely egyéb megjelölés hiányában a társasház címe, a társasház megjelöléssel együtt.”
Bizonytalan volt, hogy az említett 9.§ úgy kötelező, hogy ennél az alapító okiratba nem foglalható más tartalom (pl. a társasházi közös tulajdon használati rendje), vagy a 9.§-t a többlettartalom tekintetében tiltásként kell érteni.
Bizonytalan volt az is, hogy az alapító okirat, az szmsz és a közgyűlési határozat hierarchikus viszonyban áll-e.
A JEH indokolása ezt a kérdést is megválaszolja. Kifejti, hogy az alapító okirat és az szmsz a szabályozási tárgy különbözősége és mellérendeltsége folytán nincs alá-fölérendelteségi helyzetben. Saját törvényes szabályozási körében az szmsz az alapító okiratnak nem alárendelt, attól független, autonóm szabályrendszer. Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy ha az alapító okirat olyan kérdést tartalmaz, amelyet a Tht. szerint szmsz-el vagy közgyűlési határozattal kell vagy lehet rendezni, a közgyűlési határozat meghozatalának vagy az szmsz vagy módosítása elfogadásának nem akadálya, ha az alapító okiratban is van azonos vagy analóg rendelkezés. Ha az szmsz vagy közgyűlési határozat tartalmaz olyan rendelkezést, amit a Tht. 5.§ (2)-(3) bekezdés és a 9.§ szerint az alapító okirat nem tartalmazhat, az szmsz-t és a közgyűlési határozatot kell irányadónak tekinteni.
A JEH szerint:
- A Tht. 2004. január 1-i hatálybalépése után alapított társasház alapító okirata – annak kötelező tartalmi elemein túl – nem tartalmazhat olyan rendelkezéseket, amelyeket kizárólag a közgyűlés által elfogadott szervezeti-működési szabályzatban lehet szabályozni.
- A Tht. hatálybalépése előtt bejegyzett társasház alapító okiratának olyan rendelkezése, amely a Tht. kötelező rendelkezésével ellentétes, a Tht. hatálybalépésével hatályát veszti, helyébe a Tht. kötelező rendelkezése lép.
- Ha a Tht. hatálybalépése előtt bejegyzett társasház alapító okirata olyan kérdést rendez, amely a Tht. értelmében a közgyűlés kizárólagos hatáskörébe tartozik vagy kötelező jelleggel szervezeti-működési szabályzatban szabályozandó, az alapító okirat e rendelkezése a helyébe lépő (e kérdést szabályozó) közgyűlési határozat meghozatalával vagy a szervezeti-működési szabályzat elfogadásával veszti hatályát, feltéve, hogy nem ütközik a Tht. egyéb kötelező rendelkezésébe.
Ad 1. A szerződéses szabadság korlátai
Az JEH 1. pontja az alapító okirat kötelező tartalmán a Tht. 9.§-ban felsoroltakat érti. Egyértelművé teszi, hogy a 9. § nem minimumkövetelmény, hanem annak a korlátozása, hogy az alapító okirat másról is szóljon. Ugyanakkor a JEH indokolásából is kiderül, hogy a Tht-nak más olyan rendelkezése is van, amely az alapító okirat kötelező tartalmáról szól. A legfontosabb a Tht. 5.§ (2)-(3) bekezdés, amely kimondja, hogy az alapító okiratban az egyszemélyi alapító vagy a tulajdonostársak egybehangzóan kinyilvánítják azt az egybehangzó szerződéses akaratukat, hogy az ingatlanukon társasházat alapítanak, valamint ha ezt kívánják, elővásárlási és előbérleti jogot is kiköthetnek a különtulajdonok társasházon kívüli személynek történő eladása/bérbeadása esetére.
A JEH az alapító okirat tartalmi korlátait azzal is kifejezi, hogy kimondja, hogy abba semmi sem kerülhet bele, amit a szervezeti és működési szabályzatban (szmsz) lehet szabályozni. Itt közgyűlési határozatokról nincs ugyan szó, de az szmsz-t közgyűlési határozattal (egyszemélyes alapítás esetén alapítói határozattal) kell elfogadni. A eseti határozatokkal szabályozható egyéb kérdések e körben látószögön kívül maradnak.
Az szmsz-ben bizonyos kérdéseket kötelező szabályozni, más kérdéseket pedig lehet. Amit viszont tilos, az az, aminek az alapító okiratban kell(ene) lennie. Joghatás kiváltására alkalmatlan az szmsz olyan rendelkezése, ami az alapító okirat törvény által előírt kötelező tartalma. Ez akkor is így van, ha az alapító okirat a kötelező rendelkezést ténylegesen nem tartalmazza. Az alapító okiratban szabályozott olyan kérdés pedig, amit az szmsz-ben kell(ene) vagy lehet(ne) szabályozni, jogellenes, miáltal joghatás kiváltására alkalmatlan akkor is, ha az szmsz-ben ténylegesen nincs meg a megfelelő szabály.
Mivel az alapító okirat a töretlenül következetes bírói gyakorlat szerint dologi státuszszerződés (létrehozza az ingatlan közös- és különtulajdoni dologegyüttesét), a bíróságokra kötelező JEH lényegében arról szól, hogy a Tht. 9.§-a az alapító vagy alapítók szerződéses szabadságának korlátozása. Az alapító(k) nem döntheti(k) el szabadon, hogy miről is rendelkeznek az alapító okiratban. Kötelesek mindarról rendelkezni, amit a Tht. 5.§ (2) bekezdés és a 9.§ előír. Az alapító okiratnak nem kötelező tartalma az elővásárlási és/vagy előbérleti jog szabályozása, de ha a szerződő felek vagy az egyszemélyes alapító erről is akar rendelkezni, ezt csakis az alapító okiratban (az alapító okirat módosításban) teheti. Ez azonban nem jelenti azt, hogy ha egy társasházi különtulajdon tulajdonosa a másik társasházi tulajdonostárs javára elővásárlási jogot akar alapítani, ne tehetnék meg külön szerződésben.
Ha az alapító okiratból hiányzik a Tht. 5.§ (2) bekezdés szerinti társasház alapítási akaratnyilvánítás, az egyéb tartalmak helyessége esetén sem beszélhetünk társasházalapításról. Az alapítási joghatás ilyenkor kizárt. Nem véletlen, hogy olyan alapító okirat alapján, amelyben az alapítási ügyleti akarat kifejezetten nem jelenik meg, az ingatlanügyi hatóság nem nyit törzslapot és különlapokat, a kérelmet visszautasítja.
Az alapító okiratra (és módosítására) tehát a szerződéses szabadság nem érvényesül, pontosabban csak korlátozottan érvényesül. A kötelező tartalmi elemeken belül az alapító, illetve alapítók szabadon szerződhetnek arról, hogy mely helyiséget minősítik különtulajdonnak és az adott különtulajdonnak melyik tulajdonostárs válik a tulajdonosává, illetve egy-egy különtulajdonon több tulajdonos közös tulajdonává váljon-e. Az elővásárlási és előbérleti jog alapítása is a szerződéses szabadság körébe tartozik. A különtulajdonok meghatározása körében vannak viszont bizonyos törvényi korlátok.
„Az épület tartószerkezetei, azok részei, az épület biztonságát (állékonyságát), a tulajdonostársak közös célját szolgáló épületrész, épületberendezés és vagyontárgy akkor is közös tulajdonba tartozik, ha az a külön tulajdonban álló lakáson vagy nem lakás céljára szolgáló helyiségen belül van.” (Tht. 1.§ (2) bek.). Tiltott, ezért érvénytelen, ha az itt felsorolt dolgokat az alapító okirat különtulajdonba utalja. Ha mégis teszi, a törvény az irányadó, tehát az adott épület tartószerkezete, annak része, az épület biztonságát (állékonyságát), a tulajdonostársak közös célját szolgáló épületrész, épületberendezés és vagyontárgy az alapító okirat eltérő rendelkezése ellenére is – törvénynél fogva – közös tulajdonban van. Ugyanakkor figyelemre méltó, hogy e szabály szerint lehet olyan kötelezően közös tulajdonú épületrész, ami lakáson vagy nem lakás céljára szolgáló helyiségen belül van. Ez pedig logikusan azt jelenti, hogy ez a szabály különbséget tesz egyrészről lakás és nem lakás célú helyiség, másrészről az épületrész között. A kettő akkor sem azonos, ha a köznyelvben a lakás is épületrész. E szabály alkalmazásában a lakás és nem lakás célú helyiség nem tekinthető épületrésznek. (vö. településrendezési és építési követelmények alapszabályzatáról szóló 280/2024(XI.30) Korm. r. – TÉKA – 111-124.§, 126.§).
Ad 2) Az alapító okirat rendelkezésé a Tht. hatályon kívül helyezi
A Tht. hatálybalépése előtt bejegyzett társasház alapító okiratának olyan rendelkezése, amely a Tht. kötelező rendelkezésével ellentétes, a Tht. hatálybalépésével hatályát veszti, helyébe a Tht. kötelező rendelkezése lép, mondja a JEH. Ez a Tht. 63.§ (2) bekezdésének megfelelő álláspont azzal a különbséggel, hogy a törvény az első alapító okirat módosításkor az alapító okirat megfelelő kijavítását írja elő. A Kúria álláspontjából az következik, hogy a kijavítás elmaradása nem jelentheti azt, hogy a Tht-val ellentétes rendelkezés továbbra is hatályban marad, miáltal alkalmazható.
Az, hogy a Tht-ban mi a kötelező rendelkezés, a törvényszöveg nyelvtani értelmezéséből vezethető le. Amit a szöveg kijelentő módban fogalmaz meg, és nem ad lehetőséget az eltérésre, kötelező előírás. Az ellentétes jelleg csak behatóbb elemzéssel, legtöbbször csak az egyedi jogviták, bírósági eljárások során, bírói szövegértelmezéssel és mérlegeléssel állapítható meg. Csak akkor igaz, hogy az alapító okirati rendelkezés hatályát vesztette, ha az ellenétes jelleg igazolt, vagy ítélet mondja ki. Az ellentétes jelleg a 2003. december 31-ig létrejött alapító okiratok esetében akkor is 2004. január 1-i hatályvesztéssel jár, ha a társasházat 2004. január 1. után vették nyilvántartásba, illetve, ha az ellentétesség csak évekkel, évtizedekkel későbbi jogvita során derül ki.
Az, hogy a hatályát vesztett rendelkezés helyébe a Tht. kötelező rendelkezése lép, azt jelenti, hogy úgy kell tekinteni, mintha 2004. előtt létrehozott alapító okirat 2004. január 1-től tartalmazná a Tht. kötelező rendelkezését. Ebben az esetben tehát nem érvénytelenségi, hanem hatályvesztési jogkövetkezmények érvényesülnek. A jogszabályba ütközés nem okozza az érintett alapító okirati rendelkezés semmisségét, mert maga a Tht. 63.§ (2) bekezdés tartalmaz ettől eltérő rendelkezést. A semmisséget kizáró jogkövetkezmény az, hogy a törvény a 2004. január 1-i hatálytalanná válását rendeli el. Ezt jelenik meg a Kúria nemrég közzétett jogegységi határozatában is.
Fontos, hogy mind a Tht. 63. § mind a JEH csak az alapító okiratról szól. Az szmsz-re nem alkalmazható. Ha azonban az szmsz adott rendelkezése az alapító okirat 2004. január 1-én hatályát vesztett rendelkezése helyébe lépő törvényi rendelkezést sérti, az szmsz rendelkezését úgy kell tekinteni, mint ami alapító okiratba és jogszabályba is ütközik. Az szmsz ezen rendelkezésére sem a társasházközösség sem a tulajdonostárs nem alapíthat jogot. Akkor sem teheti, ha az szmsz-t elfogadó közgyűlési határozat érvénytelensége iránt már nem indítható bírósági eljárás.
Ad 3) Az alapító okirat rendelkezés és az szmsz vagy közgyűlési határozat viszonya
A JEH-ben ez a legtöbb kérdőjelet okozó vélemény. „Ha a Tht. hatálybalépése előtt bejegyzett társasház alapító okirata olyan kérdést rendez, amely a Tht. értelmében a közgyűlés kizárólagos hatáskörébe tartozik vagy kötelező jelleggel szervezeti-működési szabályzatban szabályozandó, az alapító okirat e rendelkezése a helyébe lépő (e kérdést szabályozó) közgyűlési határozat meghozatalával vagy a szervezeti-működési szabályzat elfogadásával veszti hatályát, feltéve, hogy nem ütközik a Tht. egyéb kötelező rendelkezésébe.”
Ez a jogegységi álláspont nem ellentétes a 2. ponttal, mert csak olyan rendelkezésekre irányadó, amelyek a Tht. 63. § (2) bekezdés okán nem vesztették hatályukat 2004. január 1-én, azaz nem ellentétesek a törvény kötelező rendelkezésével. Ez az álláspont tehát nem a Tht-be tartalmi okokból ütköző szabályokról szól, hanem olyanokról, amelyek abban a formai hibában szenvednek, hogy az alapító okiratban helyezték el őket, de a Tht. hatályba lépése után csak az szmsz-be kerülhettek volna, vagy 2004. január 1. után az adott kérdésre csak a közgyűlésnek van hatásköre, azaz az adott kérdésről csak a törvényes rend szerint összehívott és megtartott közgyűlés határozhatna. Az ilyen rendelkezések nem 2004. január 1-én, hanem későbbi bizonytalan időpontban vesztik hatályukat. A bizonytalan későbbi időpont az szmsz közgyűlési (alapítói) határozattal történő elfogadásának vagy az azonos kérdést szabályozó közgyűlési határozat hatályba lépésének az időpontja, feltéve, hogy a közgyűlési (alapítói) határozat érvényes.
A Tht. kötelező rendelkezésével nem ellenétes alapító okirati rendelkezés tehát túléli 2004. január 1-ét, és addig fejthet ki joghatást, amíg a társasházközösség szmsz-t fogad el vagy a 2004. előtt is megvolt szmsz-t módosítja. Az szmsz létrehozása vagy 2004 utáni módosítása esetén közömbös, hogy szabályozza-e ugyanazt a kérdést, amit az alapító okirat hatályt vesztő szabálya. A hatályvesztés akkor is bekövetkezik, ha az szmsz-ben nincs az adott kérdést szabályozó rendelkezés. Ezzel szemben a közgyűlési határozat csak akkor szünteti meg az alapító okirat adott rendelkezésének hatályát, és lép a hatályát vesztő alapító okirati rendelkezés helyébe, ha az adott kérdést szabályozza. Nem szükséges tehát, hogy a közgyűlési határozatot kifejezetten az alapító okirat módosítása vagy kijavítása érdekében hozzák meg. Jellemző eset, amikor az alapító okirat társasházi közös tulajdon használatát szabályozza, és ebben a tárgykörben a közgyűlés is hoz határozatot. A JEH értelmében nem csak akkor lép a közgyűlési határozat az alapító okirati rendelkezése helyébe, ha a JEH közzétételét követően tartott közgyűlés hozza, hanem ha egy 2004. január 1. után tartott közgyűlés már meghozta. Ugyanez igaz az szmsz-re is. Nem csak a jövőbeli szmsz alkotás, hanem az az szmsz vagy szmsz-módosítás is hatálytalanítja az alapító okirat adott rendelkezését, amely 2004. január 1. után jött létre.
Ha abban a kérdésben jogvita támad, hogy a megtámadási határidőn túli, múltban meghozott közgyűlési határozat az alapító okirati rendelkezés helyébe lépett-e, bíróság dönt. Ha a megállapítási kereset perrend szerint tárgyalható, ez is alkalmas lehet arra, hogy a bíróság mérlegelje, hogy az alapító okirat rendelkezése hatályát vesztette-e, de ha megállapítási keresetnek perrendi okokból nincs helye, e kérdésben akkor születhet bírósági ítélet, ha a felperes az adott alapító okirati vagy szmsz rendelkezésre vagy közgyűlési határozatra jogot alapít.
2026. október 14.
dr. Hidasi Gábor ügyvéd
