A társasházak biztonságos működését és a tulajdonosok érdekét szolgálja, ha a különtulajdonú ingatlan vevőét helytállási kötelezettség terheli az eladó által felhalmozott közös költség tartozásért. A Pfv.VII.20.817/2022/7. számú felülvizsgálati ítélet (BH 2023.3.68) abban az esetben tartja ezt lehetségesnek, ha a szervezeti-működési szabályzat rendelkezik a vevő és az eladó társasházközösséggel szembeni egyetemleges felelősségéről.
A Kúria helyben hagyta a keresetnek helyt adó, a vevőt, mint új tulajdonost az eladó, mint korábbi tulajdonos közös költség tartozásának megfizetésére kötelező elsőfokú ítéletet, és a másodfokú ítéletet hatályon kívül helyezte. Az ok, hogy a perbeli társasház szervezeti-működési szabályzata (szmsz) tartalmaz olyan rendelkezést, miszerint a vevő, mint jogutód egyetemlegesen felel az eladó, mint jogelőd tartozásáért.
A Kúria vizsgálta, született-e precedens értékű ítélet 2012. január 1. óta, fennáll-e ügyazonosság [Kúria Jpe.I.60.002/2021/7. számú határozat 20. pont]. A Pfv.X.20.288/2011/5 számú és a Pfv.I.20.533/2019/5 számú ítélettel lezárt üggyel vetette össze a jelenlegit, és megállapította, hogy ügyazonosság nem áll fenn, ezért előzetes döntéshozatali eljárás nem szükséges [2011. évi CLXI. törvény (Bszi.) 32.§ (1) bekezdés b) pont]. Bár a Pfv.X.20.288/2011/5. számú felülvizsgálati ítéletben azonos tényállási elem, hogy az egykori tulajdonos közös költség tartozásáért fennálló felelősségéről szól, továbbá az szmsz kimondja az új és a korábbi tulajdonos egyetemleges felelősségét, az ügyanazonosságot mégis kizárja, hogy az új tulajdonos eredeti jogszerzéssel, árverésen jutott a tulajdonjoghoz, szemben az adott üggyel, amelyben a jogszerzés származékos, jogcíme adásvétel. A Kúria szerint az eredeti jogszerzőt a tulajdonszerzése előtt keletkezett közös költség tartozás nem terhelheti a 1994. évi LIII. törvény – Vht. – 137.§ (1) bekezdés okán.
A Pfv.I.20.533/2019/5. számú ítélet alapjául szolgáló perrel az ügyazonosságot azért nem találta fennállónak, mert abban az ügyben az szmsz nem tartalmaz rendelkezést egyetemleges felelősségről, és az érvényesített jog is eltér annyiban, hogy egy adásvételi szerződés érvénytelenné nyilvánításával és az eredeti állapot helyreállítása miatti helytállási kötelezettséggel függ össze.
A felülvizsgálati ítélet érdemi indokolása szerint a társasházi alapító okirat a tulajdonostársak dologi jogi helyzetét előíró státusszerződés, amely meghatározza a külön- és közöstulajdon kereteit. Az alapító okirat nem csak az alapításban részt vevőket, hanem a későbbi tulajdonostársakat is köti. Ezt nem befolyásolja az, hogy az utóbbiak az alapító okiratot nem írták alá. Mindezekre azért utalt, hogy a hatályon kívül helyezett jogerős ítélet indokolásával szemben kifejtse, hogy „a társasházi ingatlan vevője nem egyszerűen egy ingatlan-nyilvántartási egységet vásárol, hanem jogutódává válik az eladó társasházban elfoglalt pozíciójának is, amelyet az alapító okirat, az SZMSZ és a közgyűlési határozatok együttesen írnak körül. Tekintve, hogy mind az alapító okirat, mind az SZMSZ az ingatlan-nyilvántartásban megtekinthető, a közgyűlés határozatait pedig a közös képviselő tartja nyilván, a vevő ezen okiratok ismeretének hiányára hivatkozva nem mentesülhet a jogelőddel szemben hatályosult társasházi előírásokból reá háruló kötelezettségek viselése alól.”
A Kúria szerint az szmsz-ben a tulajdonostársak a jogszabályok keretei között, a működőképesség érdekében, a társasházi törvényben írtaknál szigorúbb kötelezettségeket is előírhatnak, korlátozhatják a törvény által biztosított jogaikat. Ezt a társasházi törvény egyes szabályainak kogenciája vagy imperatív jellege sem zárja ki.
A Kúria állást foglalt abban a kérdésben is, hogy a Tht. 24.§ (1) bekezdésből nem olvasható ki szigorúbb közös költség viselési szabályok megalkotásának a tilalma, miáltal az szmsz érvényesen rendelkezhet a volt tulajdonos tartozásáért fennálló egyetemleges felelősségről is. „Amennyiben a társasház ilyen szabályt alkot, a társasházi jogviszonyba lépő új tulajdonosnak a kifejtettek szerint számolnia kell azzal, hogy a felhalmozott közös költség tartozásért az egyetemlegesség szabályai szerint maga is helytállásra köteles.”
A felülvizsgálati ítélet nem utal rá, de ettől függetlenül tény, hogy a Ptk. a közös tulajdon körében kifejezett rendelkezést tartalmaz arról, hogy a dologgal kapcsolatos kiadások a tulajdonost terhelik (Ptk. 5:75.§ „A dolog hasznai a tulajdonostársakat tulajdoni hányaduk arányában illetik meg; ilyen arányban terhelik őket a dologgal kapcsolatos kiadások, a közös tulajdoni viszonyból eredő kötelezettségek, és ugyanilyen arányban viselik a dologban beállott kárt is.”). Ezt a szabályt a Tht. a speciális társasházi közös tulajdoni jogviszonyra úgy adaptálja, hogy a dolog – a közös tulajdonú ingatlanrészek – fenntartása és a költségviselés kötelezettsége közvetlenül az önálló jogalanyisággal bíró társasházközösséget terheli (Tht. 3.§ (1) bek: „A társasház tulajdonostársainak közössége … az általa viselt közös név alatt az épület fenntartása … során … viseli a közös tulajdon terheit”.)
A Kúria a volt tulajdonos tartozásáért fennálló felelősségre a Tht. 46.§ (2) bekezdéséből is vont le következtetéseket, mert e szerint az adásvétel során kinyilvánított per-, teher- és igénymentességi szavatosság automatikusan kiterjed a közös költségre is. Ebből pedig az következik, hogy a vevő az eladó által felhalmozott közös költség tartozásért helytállni köteles. A Kúria értelmezése szerint azonban ez csak akkor igaz, ha a szervezeti és működési szabályzat rendelkezik az eladó és vevő egyetemleges felelősségéről. Ennek jogszabályi okát a BH a Tht. 24.§ (1) bekezdésében jelöli meg.
Kérdés, hogy egyébként, az egyetemlegességre utaló tartalom nélkül nem kell-e számolnia ezzel?
A Tht. 3.§ (1) bekezdés és a 24.§ (1) bekezdése együtt azt fejezi ki, hogy a közös költség a közösség közös tulajdon folyamatos fenntartásával kapcsolatos mindenkori költsége. A 24.§ (1) bekezdése utal arra, hogy ennek fedezetét a tulajdonostársak kötelesek biztosítani. Hogy milyen módon, milyen időszakonként, a Tht. 24.§-ból nem olvasható ki, de utal arra, hogy a tulajdoni hányadoktól eltérő költségviselést az szmsz szabályozhatja.
A Tht. 13.§ (2) bekezdés b) pont nem a törvényes kötelmen változtat, hanem azt engedi meg, hogy a közösség a közös tulajdon fenntartására, többek között a közös költség hozzájárulások viselésére és a hátralékok megfizetésére vonatkozó részletes szabályokat alkosson. A 24.§ (1) bekezdés azon szabálya, hogy a tulajdoni hányadok szerinti közös költségtől az szmsz eltérhet, a 13.§ (1) és (2) bekezdés b) ponttal harmonizál, de szintén nem a törvényes kötelmen változtat, hanem csupán a teherviselés törvénytől eltérő arányait engedi szabályozni.
A Tht. 24.§ tehát a Ptk. 6:2.§ (3) bekezdésnek megfelelő, fizetési kötelmet keletkeztető norma. A társasházi közös költségekhez való hozzájárulás akkor is kötelező, hogy ha nincs szervezeti és működési szabályzat vagy nem rendelkezik a közös költségről.
A Tht. 24.§ (1) bekezdése a közös költség kötelem egyetlen feltételét ismeri: a tulajdonjogot. Időbeli feltételre a Tht. 30.§ (1) bekezdésből lehet következtetni, E szerint eltérő szmsz rendelkezés hiányában a közös költséghez havi részletekben kell hozzájárulni. Ehhez képest értelmezhetők a Tht. közös költség hozzájárulás egyes részleteinek a hátralékáról szóló rendelkezései (Tht. 24.§ (2) bek. c) pont és a (3)-(4) bek; 30-31-32.; 46.§ (1) bek.) A közös költség hozzájárulás egyes részleteinek a hátraléka (a fizetés késedelme) a Ptk. 6:154.§ megjelenése a társasházi jogban.
A régi és az új tulajdonos törvényes közös költség fizetési kötelme között a Tht. 24.§ (1) bekezdés nem tesz különbséget. Azon túl, hogy a tulajdonosi arányokat a törvény szabályozza, amitől az szmsz eltérhet, a Tht. 24.§ nem szól arról, hogy a tulajdonosok felelnek-e egymás tartozásáért a közösséggel szemben. Különösen nem szól az adott különtulajdonban egymást követő tulajdonostársak közösséggel szembeni felelősségéről. Az tehát nem tartalma ennek a rendelkezésnek, hogy ha nem a tulajdonostárs esett késedelembe, az előző tulajdonostárs által megfizetni elmulasztott közös költség részletekért köteles-e helytállni. Erről a Tht. 46.§ (2) bekezdése szól.
Az az értelmezés, hogy a tulajdonos közös költség fizetési kötelezettsége tulajdonjoga megszerzésekor kezdődik és tulajdonjoga megszűnéséig tart, igaz, de nézetem szerint oktalanul szűkítő értelmezés, hogy csupán azokra a részletekre korlátozódik, amelyek a tulajdonjogának a fennállása alatt váltak esedékessé. Ilyen szabály a Tht-ban nincs. A Tht. 24.§ (1) bekezdésének szövegéből ez nem következik.
Az szmsz kizárólag a közösség a tulajdonostársak és a társasházi szervek egymás közti szervezeti, működési, közös költség és használati viszonyát szabályozhatja, mert ezek a társasházi jogviszony szmsz-re tartozó komponensei. Tulajdonostárs és nem tulajdonostárs jogviszonyát, törvényi felhatalmazás hiányában, az szmsz nem szabályozhatja.
Az eladónak és a vevőnek nincs egymás közti társasházi jogviszonya, ezért ezt az szmsz nem szabályozhatja. Ez természetesen nem jelenti azt, hogy nem tartozhatnak mindketten ugyanazzal a közös költség részlettel.
Az, hogy a közös költségviselés szabályait a Tht. 13.§ (1) bekezdés szerint az szmsz-nek kell tartalmaznia, ideértve ennek részletes szabályait, az esedékességet és a tulajdoni arányoktól történő eltérést is, valóban azt okozza, hogy nem jogsértő az egyetemleges felelősség megjelenése az szmsz-ben. Ezt ugyanis semmi sem tiltja, mint ahogy azt sem, hogy az szmsz mentesítse a korábbi tulajdonost a fizetés elmulasztásából eredő felelősség alól.
Mindez azonban nem azt jelenti, hogy az egyetemleges kötelmet az szmsz teremti meg. Az egyetemlegességet a Ptk. 6:2.§ (3) bekezdés alapján született Tht. 24.§ (1) bekezdés, a 46.§ (2) bekezdés és a Ptk. 6:29.§ hozza létre. Az egyetemlegességet tehát nem zárja ki, ha erről az szmsz nem szól, hiszen törvényből ered. Az szmsz egyetemlegességre utalása akkor jelentené azt, hogy az új tulajdonos csakis emiatt köteles helytállni a korábbi tulajdonos tartozásáért, ha a törvény egyéb rendelkezéséből az új tulajdonos helytállási kötelezettsége nem lenne levezethető.
Minderre tekintettel – nézetem szerint – az szmsz-ben megjelenő egyetemlegesség nem a törvénynél szigorúbb szabály, hanem a törvény által teremtett kötelmi helyzet.
A Tht. 46.§ (2) bekezdése annak a szavatolásáról szól, hogy közös költség tartozás nem áll fenn. Vajon miért kellene szavatolni azért, hogy a tulajdonjog átruházásakor nem áll fenn közös költség tartozás, ha a vevőt egyébként sem terhelné helytállási kötelezettség? Nyilván azért, mert a törvény preambulumában megfogalmazott cél okán, a Tht. 24.§ (1) bekezdése, valamint a 46.§-a szerint igenis terheli. Abból, hogy az eladó a per-, teher- és igénymentességi nyilatkozatával automatikusan szavatol azért is, hogy a közösséggel szemben nem halmozott fel tartozást, azt a logikus következtetést lehet levonni, hogy az eladó a vevővel szemben a múltban esedékes közös költség hozzájárulásokért vállal helytállást, amiből nyilvánvalóan az is következik, hogy a tulajdonszerzéssel az új tulajdonos válik a volt tulajdonos által megfizetni elmulasztott összegek kötelezettjévé.
Az eladói szavatosság segíti a vevőt abban, hogy az eladóval szemben térítési igényt érvényesítsen, ha a közösség a múltbéli tartozást tőle követeli, ő pedig teljesíti vagy egyébként behajtják. Az pedig, hogy ha nem tettek szavatossági nyilatkozatot, nem azt jelenti, hogy a vevő nem köteles helytállni az eladó által felhalmozott tartozásért, hanem csak azt, hogy lehet, hogy az eladóval szemben nem tud hatékonyan fellépni.
Az egyetemlegesség törvénynél fogva feltételezi a párhuzamos tartozásokat. A Ptk. 6:29.§ (1) bekezdés szerint egyetemleges kötelem elképzelhetetlen, ha két személy nem ugyanazzal a szolgáltatással és nem egyidejűleg tartozik.
A Ptk. nem szabályozza, hogy hogyan alakul a felelősség egymást követő tulajdonosok között az ingatlanfenntartási tartozások körében, létezik-e egyetemlegesség eladó és vevő között. Szabályozza viszont azt a tényhelyzetet, ha egy szolgáltatással többen tartoznak, és a jogosult bármelyiktől követelheti a teljesítést. E szabály szerint az egyetemleges kötelem nem csak erről szóló kölcsönös akaratnyilvánítás alapján jöhet létre, hanem azon tény által is, hogy törvényes kötelmek párhuzamosan léteznek, többen tartoznak egyazon szolgáltatással, és ezért a jogosult a teljesítést bármelyik kötelezettől követelheti.
Mint arra a BH2023.3.68 is utal, lényeges a különbség a volt és az őt követő tulajdonos jogátruházási ügylete és a társasházközösséghez, mint jogalanyhoz fűződő, egyébként egymástól független jogviszonya között. Az új tulajdonos a Ptk. 5:38.§ (2) bekezdés szerinti okból, átruházási ügylet okán lesz tagja a társasházközösségnek, de ebből nem következik, hogy a társasházi jogok és kötelezettségek is átruházással szállnak át.
A társasház kényszerközösség. Aki társasházi ingatlanon tulajdonjogot szerez, e jogviszony törvényes és szerződéses kötelmeinek alanyává válik, jogviszonyba lép a társasházközösséggel, mint jogalannyal és a többi tulajdonostárssal is (Ptk. 5:73.§, 5:85.§ (1) bek.). Mindez független attól, hogy a felek rendelkeztek-e a társasházi jogok és kötelezettségek átszállásáról, a vevő az eladó jogutóda-e, a szerzés eredeti vagy származékos. A vevő nem azért lesz az alapító okirat, miáltal a társasházi jogviszony részese, mert az eladó is az volt, hanem azért, mert az ingatlan társasházi jogi jellegű.
Minden tulajdonos a társasházi jogviszony alanyává válása (és nem jogutódlás) miatt tartozik. A volt tulajdonos azért tartozik, mert egykor fennállt a fizetési kötelezettsége, de késedelembe esett (Ptk. 6:29.§, 6:154.§). A vevő azért, mert tulajdonossá válásával a társasházi jogviszonyból közös költség fizetési kötelme keletkezett (Ptk., a 6:2.§ (3) bek, 6:29.§, Tht. 24.§, 46.§).
Az eredeti szerzési móddal tulajdonossá váló személy is tagja lesz a társasházközösségnek, és viseli a jogviszonyból eredő törvényes és szerződéses kötelezettségeket. Rá is kötelezőek az alapító okirat és a közösségen belüli normák rendelkezései, a társasházközösséget jogosító vagy kötelező bírósági vagy hatósági határozatok, de nyilvánvalóan nem azért, mert jogutód, hanem azért, mert az ingatlan társasházi jogi jellegű. Az eredeti szerzésmód sem mentesíti az új tulajdonost a társasházi jogi jellegből és a társasházi jogviszonyból eredő felelősség alól akkor sem, ha a tulajdonjogát – a Vht. 137.§ (1) bekezdés szerinti kivételekkel – egyébként tehermentesen szerezte meg.
Az a megszorítás, hogy a vevő csakis az egyetemlegességi szabály szervezeti és működési szabályzatba iktatása esetén felel az eladó által felhalmozott közös költség tartozásért, az Alaptörvény 28. cikke okán sem tartható. Ez ugyanis kimondja, hogy „A bíróságok a jogalkalmazás során a jogszabályok szövegét elsősorban azok céljával és az Alaptörvénnyel összhangban értelmezik. A jogszabályok céljának megállapítása során elsősorban a jogszabály preambulumát, illetve a jogszabály megalkotására vagy módosítására irányuló javaslat indokolását kell figyelembe venni. Az Alaptörvény és a jogszabályok értelmezésekor azt kell feltételezni, hogy a józan észnek és a közjónak megfelelő, erkölcsös és gazdaságos célt szolgálnak.”
A Tht. preambuluma így szól: „Az Országgyűlés a társasháztulajdon létesítése és biztonságos fenntartása, a társasházak szabályszerű, szakszerű és biztonságos működése, valamint a tulajdonosok érdekeinek érvényesítése érdekében a következő törvényt alkotja:”
A törvényt tehát a társasházak biztonságos működése és a tulajdonosok érdekeinek érvényesítése érdekében alkották. A biztonságos működésen természetszerűleg a gazdasági biztonságot is érteni kell. Ez a jogalkotói cél nyilván nem változott.
A tulajdonosok gazdasági érdekeinek érvényesítését a társasházi közös tulajdoni jogviszonyon belüli érdekérvényesítésként kell értelmezni, mert a fizikai és jogi dologegyüttes miatt a különtulajdonok biztonságának is ez az egyik alapja.
A tulajdonosok társasházi érdeke a közös költség hozzájárulások bevételezése a működés és a fenntartás biztonsága érdekében. Ez nem függhet szerzésmódtól, jogutódlástól, egyetemlegességtől, szavatossági felelősségtől vagy ennek hiányától, de attól sem, hogy a tulajdonostárs kellő tájékoztatás és tájékozódás nélkül szerez-e tulajdonjogot, és ezzel oktalan kockázatot vállal-e. A tulajdonosok érdekeinek érvényesítését az egyes társasházi ingatlanok tulajdonjogának átruházásából eredő kockázatok nem veszélyeztethetik. Egyrészt azért, mert ezeknek az ügyleteknek a társasházközösség nem alanya, másrészt azért, mert e kockázatok Alaptörvényt sértő jogértelmezés miatti áttelepítése a közösségre ellentétes a Tht. preambulumában írtakkal.
Ha a Társasházi törvény célja a társasház gazdaságos működése és a tulajdonosok érdekeinek az érvényesítése, a Tht. 46.§ (2) bekezdését nem lehet ezeket a célokat sértően értelmezni. A bíróságok nem tekinthetnek el attól, hogy az eladói szavatosság logikusan azt jelenti, hogy a vevőt a múlt tartozásaiért is terheli felelősség, illetve attól sem, hogy a Tht. 46.§ akkor is a vevő helytállási kötelezettségét jelenti az eladó közös költség tartozásáért, ha a szervezeti és működési szabályzat nem rendelkezik egyetemlegességről.
A Tht. 24.§ (1) bekezdését sem lehet a törvény célját sértő olyan szűkítéssel értelmezni, hogy a közösség nem a mindenkori tulajdonostárssal szemben, hanem csak azzal szemben érvényesíthet követelést sikerrel, aki a közös költség hozzájárulás adott részletének esedékességekor már tulajdonos volt. Az Alaptörvénynek és a Tht. céljának a 24.§ és a 46.§ olyan értelmezése felel meg, amely tükrözi a törvény preambulumában írt elvárásokat, és feltételezi, hogy e törvényhelyek tartalma megfelel a józan észnek és a gazdaságos célnak, valamint a közjónak. Gazdaságos cél a társasházközösségek, illetve tulajdonosaik gazdasági és jogérvényesítési biztonsága. Ez az említett szabályok módosítása nélkül is elérhető logikus, a törvényi célnak alárendelt józan értelmezéssel, oktalan értelmezési megszorítások elkerülésével. Tekintettel arra, hogy az országban többszázezer társasház van, és abban közel kétmillió tulajdonos, a társasházak gazdasági biztonságát fokozó törvényértelmezés a közjót is szolgálja.
2023. május
dr. Hidasi Gábor ügyvéd
