Minden társasházközösség tulajdonosi közösség is, de nem minden tulajdonosi közösség társasházközösség, ha a társasházban legfeljebb hat lakás van. (A hat lakásosnál nagyobb társasházakban a társasházközösséget a társasház alapítás ténye és nem a kifejezetten erre irányuló tulajdonosi akarat hozza létre.) Az ú.n. kis társasházak alaphelyzetben nem a Társasházakról szóló törvény szerint mûködetnek, hanem a Ptk. közös tulajdonra vonatkozó szabályai szerint. Ha ezeknek a kis társasházaknak a tulajdonosi közössége nem dönt úgy, hogy kilép a Ptk. közös tulajdoni rendjébõl, akkor nem lehet szó társasházközösségrõl. Marad a Ptk. szerinti tulajdonosi közösség.
Mi a különbség az tulajdonosi közösség és a társasházközösség között?
Éppen e kis társasházakra tekintettel fontos különbséget tennünk e két jogközösség között. A Ptk. 578/I.§ (1) bekezdése 1998. március 1-tõl kezdõdõen úgy rendelkezik, hogy „A társasház-tulajdon alapján a tulajdonostársaknak az épület fenntartására, felújítására alapító okirattal létrehozott szervezete gyakorolja a közös tulajdonnal kapcsolatos tulajdonosi jogokat, viseli a közös tulajdon terheit.” Ezt a szervezetet nevezzük társasház-közösségnek. Ezt a Társasházi törvény 3.§ (1) bekezdése úgy definiálja, hogy „A társasház tulajdonostársainak közössége …”. Ez a „közösség” a Ptk-ban szabályozott személyközösségek (társaságok) egyik fajtája. Ebbõl látszik, hogy mennyire nem igaz az, hogy a társasház és a társasházközösség analóg fogalmak és hogy csak a köznyelvi leegyszerûsítés teszi õket azzá. A társasház nem személyközösség, hanem egy sajátos, az ingatlan-nyilvántartásban regisztrált dolog-együttes, melyben különtulajdonú ingatlanok elválaszthatatlan fizikai egységet alkotnak, a közös tulajdonú ingatlanrészek pedig ezek alkotórészét képezi. A társasházközösség és a társasház között tulajdonjogi kapcsolat van.
A Ptk. 578/I. § (2) bekezdése külön törvényre bízza a társasházak szabályozását. Ez a Társasházról szóló törvény. Tekintettel arra, hogy a szabályozásnak két irányban kell mûködnie, a Társasházról szóló törvény kettõs tartalmú. Egyrészt szabályozza a társasházat, mint dolog-együttest, másrészt a tulajdonostársak társaságát, a társasház-közösséget is, ideértve a közössé tagjainak (a tulajdonostársaknak) a jogait és kötelezettségeit, valamint a közösség szervezetét és mûködését. Ezekre a szabályokra vezethetõ tehát vissza, hogy hat lakásosnál nem nagyobb társasházban társasházközösség csak akkor létezhet, ha ezt a tulajdonostársak létrehozzák. A Ptk. 578/I.§ (1) bekezdése így rendelkezik: „A társasház-tulajdon alapján a tulajdonostársaknak az épület fenntartására, felújítására alapító okirattal létrehozott szervezete gyakorolja a közös tulajdonnal kapcsolatos tulajdonosi jogokat, viseli a közös tulajdon terheit.” E szabály elemzése révén megállapítható, hogy nem csak a társasháznak, de a társasházközösség létrehozása is csak alapító okirattal lehetséges; a társasházközösség feltételezi, hogy szervezettel rendelkezik; egyedül és kizárólag ennek az alapító okirattal létrehozott társaságnak válhat a jogává, hogy a közös tulajdonnal kapcsolatos tulajdonosi jogokat közvetlenül gyakorolja (nyilvánvalóan az egyes tulajdonostársak helyett); egyedül és kizárólag ennek az alapító okirattal létrehozott társaságnak válhat a kötelezettségévé az, hogy viselje a közös tulajdon terheit (nyilván szintén az egyes tulajdonostársak helyett). Mindebbõl pedig az is következik, hogy ha a hat lakásosnál nem nagyobb társasházban a tulajdonostársak ilyen szervezetet nem hoztak létre, a jogok és kötelezettségek nem a közösséget, hanem a tulajdonostársakat közvetlenül terhelik.
Mikor mûködhetnek a kis társasházak a Társasházi törvény szerint?
A hat lakásosnál nem nagyobb társasházak tulajdonosi közössége csak akkor mûködhet a társasházi törvény szerinti szervezeti rendben, ha ezt a tulajdonostársak maguk elhatározzák és a szervezetet, de legalábbis a közös képviseletet létrehozzák. A szervezetet létre lehet létrehozni úgy, hogy az alapításkor az alapító okiratban eleve kimondják, hogy a társasház tulajdonosi közössége a társasházi törvény szervezeti rendje szerint mûködik. Lehet úgy is, hogy ezt nem az alapításkor, hanem késõbb, alapító okirat módosítása révén teszik. Történhet azonban az alapító okirat ráutaló magatartással történõ módosításával is akként, hogy az alapító okirat szövegszerûen nem változik és a tulajdonostársak mindegyike elfogadja a közösség szervezeti és mûködési szabályzatát, illetve akár e nélkül is, ha a tulajdonosi közösség közgyûlésszerûen hoz határozatokat. Az így, tulajdonosiból társasházivá (esetenként spontán módon) átalakult közösségek azonban lényegileg mûködésképtelenek maradnak mindaddig, amíg nem választják meg saját szervezeti képviselõjüket, azaz a közös képviselõt vagy intézõbizottságot. Közös képviselet nélkül a társasházközösség a közös ügyeket harmadik személyek, bíróságok, hatóságok elõtt nem tudja intézni. Nem lesz, aki õt megszemélyesítse és képviselje a közös ügyek intézése során. A tulajdonosi közösség tehát akkor jár el célszerûen és törvényesen, ha a társasházi törvény szerinti szervezeti mûködés elhatározásával együtt megválasztja saját közös képviselõjét, vagy intézõbizottságát és annak elnökét is. Ehhez már elég a tulajdoni hányadok egyszerû többsége is.
A spontán átalakulás körében meg kell említenem, hogy az 1998. február 28-ig hatályban volt 1977. évi 11. tvr. nem engedte meg, hogy a hat lakásosnál nem nagyobb társasházak tulajdonosai bármilyen módon elhatározzák, hogy nem a Ptk. szerint mûködnek. A kis társasházak csakis a Ptk. szerint mûködhettek. Jogellenes és ezért kizárt volt az is, hogy a tulajdonosi közösségek az említett módokon alakuljanak át társasházi közösségekké.
Hogyan mûködik a társasház a Ptk. közös tulajdoni szabályai szerint?
A Társasházról szóló törvény a társasház mûködésén nem a társasházi ingatlan, hanem a tulajdonosi közösség mûködését érti.
Ahol nincs társasházközösség, ott nem lehet szó a törvény szerinti társasházi szervezetrõl, így közös képviseletrõl sem, nincs olyan szervezet, amely gyakorolhatja a közös tulajdonnal kapcsolatos tulajdonosi jogokat és viselheti ennek terheit, képviselheti a közösséget harmadik személyek, bíróságok, hatóságok elõtt. Ha ez nincs, akkor e jogokat közvetlenül a tulajdonosok gyakorolhatják, és a terheket is közvetlenül õk viselik. Csakis õk perelhetnek és õk perelhetõk. Ennek a társasháznak a tulajdonosi közösség e közösségi minõségében nem intézheti az épület fenntartásával és a közös tulajdonnal kapcsolatos ügyeket. Röviden szólva ez a közösség nem minõsül jogalanynak.
2011. november, dr. Hidasi Gábor
