1/2013 Kistársasház

Minden társasházközösség tulajdonosi közösség, de nem minden társasház tulajdonosi közössége társasházközösség. Utóbbi eset akkor fordul elő, ha a társasházban nincs több mint hat lakás-albetét.

A hatlakásosnál nagyobb társasházakban a társasházközösséget[1] a társasház alapítás ténye és nem az erre irányuló tulajdonosi akarat hozza létre. A 6 lakásosnál nem nagyobb, ú. n. kistársasházak alaphelyzetben nem a társasházi törvény szerint működnek, hanem a Ptk. közös tulajdonra vonatkozó szabályai szerint. Ha ezeknek a kis társasházaknak a tulajdonosi közössége nem dönt úgy, hogy kilép a Ptk. közös tulajdoni rendjéből, akkor nem lehet szó társasházközösségről. Marad a Ptk. szerinti tulajdonosi közösség. Ennek ellenére a kistársasházak is szívesen alkalmazzák a társasházi törvény szervezetre és működésre használt fogalmait. A tulajdonosi gyűlést közgyűlésnek, a tulajdonostársak képviselőjét pedig közös képviselőnek hívják, sőt egyes tulajdonosi közösségek még számvizsgáló bizottságot is működtetnek. Vajon jelenti-e ez, hogy a tulajdonosi közösségek spontán módon társasházközösséggé alakultak? A társasházakra vonatkozó jogszabályokat kell-e alkalmazni e tulajdonosi közösségek működésére? Indíthat-e és indítható-e per az így működő tulajdonosi közösség által illetve ellen[2]? Különösen fontos kérdések ezek akkor, ha a közösségen belül jogviták keletkeznek.

Tulajdonosi közösség – társasházközösség

A Ptk. 578/I.§ (1) bekezdése 1998. március 1-től kezdődően úgy rendelkezik, hogy „A társasház-tulajdon alapján a tulajdonostársaknak az épület fenntartására, felújítására alapító okirattal létrehozott szervezete gyakorolja a közös tulajdonnal kapcsolatos tulajdonosi jogokat, viseli a közös tulajdon terheit.” Ezt a szervezetet nevezi a Társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. tv. – Tht. – 3.§ (1) bekezdése társasház-közösségnek. Ez a „közösség” a Ptk-ban szabályozott személyközösségek (társaságok) egyik fajtája. E közösség az, aminek kell, hogy legyen saját neve, ami alatt jogokat szerezhet és kötelezettségeket vállalhat, önállóan perelhet és perelhető, gyakorolja a közös tulajdonnal kapcsolatos tulajdonosi jogokat, viseli a közös tulajdon terheit. Mindezt azonban szigorúan csak a tulajdonostársak közös tulajdonában álló ingatlanrészek és a közös tulajdonnal kapcsolatos ügyek intézése során[3]. A perbeli cselekvőképesség a közös képviselőt (az intézőbizottság elnökét) illeti meg, mondja a törvény, de ez nyilvánvaló tévedés. A perbeli cselekvőképességgel ugyanis nyilvánvalóan maga a jogalany, a társasház-közösség rendelkezik, amit a perben a közös képviselő (az intézőbizottság elnöke) személyesít meg. A közös képviselőnek (az intézőbizottság elnökének) az eljárási lehetősége tehát nem saját jogú perbeli cselekvőképességet jelent.

A társasházközösséget nem csak a közbeszédben, de még jogszabályokban is azonosítják a társasházzal. Ez tévedés. A társasház nem társaság, azaz személyközösség, hanem egy sajátos, az ingatlan-nyilvántartásban regisztrált dolog-együttes, melyben különtulajdonú önálló ingatlanok elválaszthatatlan fizikai egységet alkotnak közös tulajdonban álló dolgokkal (ingatlanrészekkel). A közös tulajdon ingatlanhányadai a különtulajdonú ingatlanrészeknek alkotórészei (Tht. 2.§ (1) bek.).

A társasháztulajdonnal kapcsolatban a Polgári Törvénykönyv (a Ptk.) rendelkezéseit a Tht-ben nem szabályozott kérdésekben kell csak alkalmazni[4]

A Ptk. 578/I.§ (2) bekezdése külön törvényre bízza a társasház-közösségek szabályozását, és e körben a Ptk. nem tartalmaz rendelkezéseket. Ez a törvény a Tht. A Tht. szabályozza a tulajdonostársak társaságát, a társasház-közösséget, ideértve a közössé tagjainak (a tulajdonostársaknak) a jogait és kötelezettségeit, valamint a közösség szervezetét és működését, valamint a tulajdonosi közösség szervezeti és működési viszonyait is.

A Tht. 13.§ (3) bekezdése szerint „A legfeljebb hatlakásos társasház közössége dönthet arról, hogy szervezetére és működésére az e törvényben meghatározott rendelkezéseket alkalmazza. Ha a közösség ilyen határozatot nem hoz, e törvénynek a szervezeti-működési szabályzatra, a közgyűlésre, a közös képviselőre, illetőleg az intézőbizottságra és a számvizsgáló bizottságra vonatkozó rendelkezései helyett a Ptk. közös tulajdonra vonatkozó szabályait kell alkalmazni.”

E rendelkezésből kiderül, hogy van olyan társasház (ingatlan) amelyben nem a Tht. szervezeti és működési rendje érvényesül, tehát nem érvényesül a Ptk. 578/I.§ és többek között a Tht. 3.§ (1) bekezdése sem, ami azt jelenti, hogy e társasház tulajdonosi közössége nem minősül társaságnak, ekként önálló jogalanynak. Nem lehet neve, és az épület fenntartása és a közös tulajdonnal kapcsolatos ügyek intézése során nem szerezhet jogokat és kötelezettségeket, nem perelhet és nem perelhető, nem gyakorolhatja a közös tulajdonnal kapcsolatos tulajdonosi jogokat, nem viselheti a közös tulajdon terheit. Nem lehet a Tht. szerinti szervezeti képviselőnek minősülő közös képviselője. Mindezen azonban a tulajdonosi közösség változtathat. Ehhez az kell, hogy döntsön arról, hogy megteremti a Tht. szerinti szervezetet és működési rendet. A tulajdonosi közösség ezt a döntést a Ptk. közös tulajdoni szabályai szerint hozhatja meg. E szabály a Ptk. 140.§ (2) bekezdése, mely szerint „A birtoklás, a használat, a hasznosítás, valamint a rendes gazdálkodás körét meg nem haladó kiadások kérdésében a tulajdonostársak – ha a törvény másként nem rendelkezik – szótöbbséggel határoznak; minden tulajdonostársnak tulajdoni hányada arányában van szavazati joga.” Természetesen igaz, hogy az a kérdés, hogy a közösség társasház-közösséggé váljon-e és működésére illetve szervezetére a Tht. szabályait alkalmazza-e, sem birtoklási, sem használati, sem hasznosítási, vagy a rendes gazdálkodás körét meg nem haladó kiadások kérdése, de jobb híján ezt a szabályt kell kiterjesztően értelmezni és minden olyan közös ügyre alkalmazni, amely nem igényel egyhangú döntést[5].

A Ptk. és a társasházi törvény szerinti működés

A Tht. szerint a hatlakásosnál nem nagyobb társasházban társasházközösség csak akkor létezhet, ha ezt a tulajdonostársak létrehozzák. Ahhoz, hogy a kistársasház tulajdonosi közössége kilépjen a Ptk. közös tulajdoni szabályozási köréből, a tulajdonosoknak meg kell hozniuk a megfelelő döntést. Ez a döntés az egyre inkább elterjedő bírói gyakorlat szerint nem csak kifejezett illetve alakszerű határozattal, hanem ráutaló magatartással is meghozható (spontán átalakulás). Hogy e tekintetben mi minősülhet ráutaló magatartásnak; minősülhet-e például az, ha a tulajdonosi közösség a társasház-közösségi szervezet vagy működési rend egyes attribútumait viseli magán, vagy a ráutaló magatartás csak akkor valósul meg, ha minden, ami a társasházközösségek esetében kötelező, megjelenik a kistársasházban is, a bírói gyakorlatból nem tűnik ki egyértelműen. Egyes esetekben már az is elegendő volt a ráutaló magatartás megállapításánál, ha a közösséget „közös képviselő” képviselte, ő hívta össze a tulajdonosok gyűléseit, melyeket tudatlanságból vagy leegyszerűsítően közgyűlésnek nevezett.

A ráutaló magatartásról a Ptk. 216.§ (1) bekezdése úgy szól, hogy „Szerződést jogszabály ellenkező rendelkezése hiányában akár szóban, akár írásban lehet kötni. A szerződési akaratot ráutaló magatartással is kifejezésre lehet juttatni.” Amikor a bírói gyakorlat e szabályt hívja segítségül ahhoz, hogy a kistársasházak jogvitáiban a társasházközösségre vonatkozó szabályokat alkalmazza, abból indul ki, hogy a társasházközösség-szerű működés gyakorlatának hosszabb ideje létező kialakulása és/vagy ennek tűrése a tulajdonosi közösség szerződést létrehozó (ráutaló) teljes konszenzusa. De vajon milyen szerződés az, ami ekként jön létre? A kistársasházak társasházközösség-szerű működésének ugyanis nem csak az az előfeltétele, hogy megszülessen a döntés arról, hogy átlépnek a Tht-be. Ehhez alakhoz és alakszerűséghez kötött szervezeti és működési szabályzat (szmsz) is kell. Ez pedig ellentmond annak, hogy elég egy döntés vagy megtűrt állapot ahhoz, hogy a kistársasházak jogvitáira a Tht-t lehessen alkalmazni.

Történeti visszapillantás

A történeti visszapillantás segítheti annak eldöntését, hogy fenntartható-e a ráutaló magatartással spontán átalakulást állító bírói gyakorlat.

1977. évi 11. törvényerejű rendelet (Tvr.)

Először az 1924-es szabályozást felváltó 1977. évi 11. törvényerejű rendelet – Tvr. – 20.§ tett különbséget a hatlakásos vagy ennél nagyobb társasházak között. E szerint „Ha a társasházban legfeljebb hat társasház-öröklakás van, a 13-19. § rendelkezései helyett a Polgári Törvénykönyvnek a közös tulajdonra vonatkozó rendelkezéseit kell alkalmazni. Ilyen esetben az alapító okiratban a 4.§ (2) bekezdésének b)-d) pontjában foglaltakról nem kell rendelkezni.” E szabály kógens volt. Ettől sehogyan, még ráutaló magatartással sem lehetett eltérni. Az tehát kizárt, hogy egy kistársasház tulajdonosi közössége e törvény hatálya alatt[6] érvényesen elhatározhatta, hogy a Tvr. szervezetre és működésre vonatkozó szabályait alkalmazza.

1997. évi CLVII. törvény (Thtv.)

A Tvr-t a társasházról szóló 1997. évi CLVII. törvény követte, amely 1998. március 1-jén lépett hatályba. A Thtv. 21.§ (3) bekezdése a korábbihoz hasonlóan akként rendelkezett, hogy „Az olyan társasházban, amelyben legfeljebb hat lakás van, a 21-38. §-ok helyett a Ptk.-nak a közös tulajdonra vonatkozó szabályait kell alkalmazni.” (A 21-38. §-ok a szervezetről és működésről szóló szabályok voltak). A hatlakásosnál nem nagyobb társasházak szervezeti és működési rendjüket illetően nem térhettek át a Thtv. alkalmazására. Ez a szabály is kógens volt. Tőle eltérni nem lehetett. Az eltérést a Thtv. 41.§ (2) bekezdése sem tette lehetővé, mert kimondta, hogy „A törvény hatálybalépésekor bejegyzett társasház alapító okiratának az e törvény kötelező jellegű rendelkezéseivel ellentétes rendelkezése hatályát veszti, és helyébe e törvény rendelkezése lép. Az alapító okirat ennek megfelelő kijavítását az alapító okiratnak egyéb okból első ízben történő módosítása során kell elvégezni.” A Tvr. szerint létrejött alapító okiratok e tekintetben megfeleltek az új törvénynek is.

A Thtv. ugyan lehetővé tette az alapító okirattól elkülönülő szmsz megalkothatóságát, de ezt a hatlakásosnál nagyobb társasházak tulajdonosai számára nem tette kötelezővé, a hét lakásosnál kisebbekéinek pedig csak a Ptk. alkalmazását engedte meg.

A Thtv. 6.§ (1) bekezdése is ezt támasztja alá. „A közösség szerveit, azok hatáskörét, jogait és kötelességeit, a közös költség viselésének szabályait, ha azokat nem az alapító okirat tartalmazza, a közösség szervezeti-működési szabályzata állapítja meg. Az alapító okiratnak erre vonatkozó rendelkezését a szervezeti-működési szabályzat megalkotásával egyidejűleg a közgyűlés legalább 2/3-os többségű határozatával hatálytalaníthatja. E határozat megismételt közgyűlésen nem hozható meg.” A kistársasházakban nem működhetett közgyűlés, így szmsz létrehozása sem volt lehetséges.

A 6.§ (3) bekezdés értelmében „Az alapító okiratot, valamint a szervezeti-működési szabályzatot – amennyiben ilyet a közösség elfogadott – az ingatlan-nyilvántartási iratokhoz kell csatolni.” Nyilvánvaló, hogy a hét lakásosnál kisebb társasházak tulajdonosait a törvény akadályozta abban, hogy alaktalan szmsz-t alkossanak, hiszen amit kötelező volt az ingatlan-nyilvántartási iratokhoz csatolni, az nem jöhetett létre szóban vagy ráutaló magatartással.

Az írásbeliséget, mint érvényességi feltételt a Thtv. 11.§ (1) bekezdése is nyilvánvalóvá tette: „Az alapító okiratot és annak módosítását, ideértve a 3. § (2) és a 6. § (1) bekezdése szerinti határozatot is, közokiratba vagy ügyvéd – jogkörén belül jogtanácsos – által ellenjegyzett magánokiratba kell foglalni”.

A 6.§ (1) bekezdése – mint az az előbbiekben már idéztük – az szmsz-ről szólt. Ez az a határozat, ami csakis közokiratba vagy ügyvéd – jogkörén belül jogtanácsos – által ellenjegyzett magánokiratba foglaltan volt érvényes. Ráutaló magatartást nem lehet közokiratba foglalni, ügyvéd által ellenjegyezni. A Ptk. 217.§ (1) bekezdése szerint „Jogszabály a szerződésre meghatározott alakot szabhat. Az alakiság megsértésével kötött szerződés – ha jogszabály másként nem rendelkezik – semmis”. Ha az szmsz-re nem ezt a szabályt alkalmaznánk, akkor a Thtv. 11.§ (1) bekezdésének nyilvánvaló kógenciája értelmét vesztené. (Egyébként a Ptk. 217.§ azért is alkalmazható, mert az általa nem szabályozott kérdésekben a Thtv. 20.§-a is a Ptk.-t rendelte alkalmazni.)

Az szmsz alakszerű megalkotása helyett a ráutaló magatartás tehát kétszer is jogszabályba ütközött. Egyszer azért, mert az szmsz csak írásban volt érvényes, másodszor pedig azért, mert a Thtv. az érvényességet különleges alakszerűségekhez kötötte. 2003-ig tehát törvényi lehetetlenség volt az, hogy a kistársasház közössége szmsz elfogadás nélkül, csupán ráutaló magatartással vesse alá magát a Thtv. társasházi szervezetre és működésre vonatkozó szabályainak. Ehhez ugyanis nem volt elég egy hallgatólagos konszenzus, egy állapot tűrése. Az is kellett, hogy a tulajdonostársak olyan alakszerű szmsz-t fogadjanak el, ami a törvénynek megfelelően tartalmazta a szervezeti és működési szabályokat. A megalkotott szmsz földhivatali benyújtást is igényelt.

Ezt támasztja alá az is, hogy a Thtv. 43.§ iktatta be a Ptk. 578/I.§-át, ami 2014. március 14-ig változatlan szöveggel volt hatályos. (Az új Ptk-ban ennek megfelelő szabály nincs, bár a társasházakat részletesebben szabályozza, mint a korábbi törvény.)

Mint már fent is idéztem, ez úgy szól, hogy „A társasház-tulajdon alapján a tulajdonostársaknak az épület fenntartására, felújítására alapító okirattal létrehozott szervezete gyakorolja a közös tulajdonnal kapcsolatos tulajdonosi jogokat, viseli a közös tulajdon terheit.” Ahhoz, hogy korlátozott jogképességű, önállóan perelhető társasházközösségről, mint társaságról lehessen szó, ahhoz az is kellett, hogy a tulajdonostársak ezt a polgári jogi társaságot (tehát nem csak a közös tulajdon speciális formáját, a társasházi ingatlant) alapító okirattal létrehozzák.

Az, hogy a Thtv. 6.§ (1) bekezdése szerint a szervezetről és működésről az szmsz, és nem az alapító okirat rendelkezett, nem volt ellentmondásban a Ptk. 578/I.§-al, mert a Thtv. 10.§ szerint „Az alapító okiratban meg kell határozni … d) a közösség szerveit, azok hatáskörét, jogait, kötelezettségeit, ha az alapító okirat nem rendeli el, erre nézve szervezeti-működési szabályzat megalkotását…”. A törvény szerint tehát ahhoz, hogy a társasház-közösség jogállású, korlátozottan jogképes, perképes társaság létrejöjjön, és ne csupán a társasházi ingatlan tulajdonostársi közössége létezzen, az alapító okiratnak mindenekelőtt arról kellett rendelkeznie, hogy a közösség létrehoz-e szmsz-t. Ha az szmsz létrehozására utalás az alapító okiratban nem szerepelt, azt az szmsz megalkothatósága érdekében módosítani kellett. Az alapító okirat módosításának kógens szabályait a Thtv. 11.§-a tartalmazta. Ez is írásbeliséghez, közokirathoz vagy ügyvéd által ellenjegyzett, teljes bizonyító erejű magánokirathoz, továbbá ingatlan-nyilvántartási bejelentéshez volt kötött. Alapító okiratot sem lehetett szóban vagy ráutaló magatartással módosítani.

2003. évi CXXXIII. tv. (Tht.)

A Tht. 2004. január 1-jén lépett hatályba, és több módosítással ugyan, de ma is hatályos. A Tht. 63.§ (2) bekezdés szerint „A törvény hatálybalépésekor bejegyzett társasház alapító okiratának az e törvény kötelező jellegű rendelkezéseivel ellentétes rendelkezése hatályát veszti, és helyébe e törvény rendelkezése lép. Az alapító okirat ennek megfelelő kijavítását az alapító okiratnak egyéb okból első ízben történő módosítása során kell elvégezni.”

E törvény a hatlakásosnál nagyobb társasházak tulajdonosainak kötelezővé teszi az alapító okirattól elkülönülő szmsz megalkotását. A hét lakásosnál kisebb társasház tulajdonosi közössége azonban jelenleg sem köteles szmsz-t alkotni. Ha tehát e közösségek alapító okiratai nem teszik lehetővé az szmsz megalkotását, ez nem ellentétes a törvénnyel. A Tht. csupán arról rendelkezik, hogy „A legfeljebb hatlakásos társasház közössége dönthet arról, hogy szervezetére és működésére az e törvényben meghatározott rendelkezéseket alkalmazza. Ha a közösség ilyen határozatot nem hoz, e törvénynek a szervezeti-működési szabályzatra, a közgyűlésre, a közös képviselőre, illetőleg az intézőbizottságra és a számvizsgáló bizottságra vonatkozó rendelkezései helyett a Ptk. közös tulajdonra vonatkozó szabályait kell alkalmazni.” (Tht. 13.§ (3) bek.).

E rendelkezés alapján nem félreérthető, hogy miről „dönthet” a közösség (tehát nem csupán a közgyűlés, mint a korábbi törvényben). Arról dönthet, hogy a tulajdonosi szervezetre és működésre nem a Ptk. rendelkezéseit alkalmazza, hanem a Tht-ben foglaltakat. Az e törvényben meghatározott „döntés” tehát nem maga az szmsz, hanem csak az, hogy a tulajdonosi közösség kilép a Ptk. szabályozási rendszeréből, és a szervezet és működés tekintetében a Tht. szabályait alkalmazza. E szabályok mindenekelőtt arról szólnak, hogy kik, hogyan, mikor és milyen alakiságok (alakszerűségek) mellett hozhatnak létre szmsz-t, és annak mi a minimális kötelező tartalma. A Ptk. 578/I.§-nak megfelelő, a Tht. 3.§ (1) bekezdése szerinti jogállású társasház-közösség köteles szmsz-t alkotni. Erről a törvény az alábbiak szerint rendelkezik: „Az e törvény hatálybalépéséig már bejegyzett társasház közgyűlése – az alapító okirat erre vonatkozó rendelkezéseinek hatálytalanításával egyidejűleg – határozatával a szervezeti-működési szabályzatot megállapítja, illetőleg a meglévő szervezeti-működési szabályzatát e törvény rendelkezéseinek megfelelően módosítja. (2) Az (1) bekezdésben említett határozat meghozatalára a 14. § rendelkezéseit kell megfelelően alkalmazni; e határozatot a közösség 2004. december 31. napjáig hozza meg. (3) Az (1) bekezdés rendelkezései szerint meghozott határozatot közokiratba vagy ügyvéd – jogkörén belül jogtanácsos – által ellenjegyzett magánokiratba kell foglalni; …”(Tht. 62.§ (1)-(2) bek.)[7]

Csak az írásbeli szmsz-re igaz, hogy „A közösség szerveit, azok hatáskörét, jogait és kötelezettségeit, a közös költség viselésének szabályait a közösség szervezeti-működési szabályzatában kell megállapítani” (Tht. 13. §(1) bek.). Ezt támasztja alá, hogy a Tht. 15.§ szerint „… A szervezeti-működési szabályzatot, illetőleg annak módosítását az ingatlan-nyilvántartási iratokhoz kell csatolni”. Nem írásbeli szmsz földhivatali benyújtása kizárt.

A ráutaló magatartással történő szmsz elfogadás azért is kizárt, mert az szmsz-ről szóló határozat meghozatalára a Tht. már nem hatályos 62.§ (2) bekezdése értelmében a 14.§ rendelkezéseit kell(ett) megfelelően, tehát értelemszerűen alkalmazni. E szerint „A szervezeti-működési szabályzatot a közösség az alakuló közgyűlésen – de legkésőbb az azt követő hatvan napon belül megtartott közgyűlésen – az összes tulajdoni hányad szerinti legalább egyszerű szavazattöbbségű határozatával állapítja meg”. (Tht. 14. § (1) bek.). A Ttv. már nem hatályos 62.§ (1) bekezdése olyan társasház-közösségére utal, melynek szervezeti és működési rendjét már az alapító okirat tartalmazta, de szmsz-t még nem alkotott. Ez azt jelenti, hogy az szmsz-t nem az alakuló közgyűlésen, hanem közgyűlésen kell(ett) megalkotnia. Erről, tehát magáról az szmsz szövegéről és az alapító okirat megfelelő módosításáról az összes tulajdoni hányad egyszerű többségével kellett határozatot hoznia. Erre a 14.§-tól eltérően 2004. december 1-ig kapott határidőt[8]. Ebből sem lehet arra következtetni, hogy a hatlakásosnál nem nagyobb társasház tulajdonosi közösségének elég volt egy szokásrendszer ahhoz, hogy jog- és perképes önálló társaságként működhessen. A Ptk. 578/I.§ (2) bekezdésének utaló szabálya alapján e közösség számára kevés volt egy döntés arról, hogy a Ttv. szerint működik. Társaságnak (társasházközösségnek) csak akkor minősülhetett, ha határozatot hoz(ott) az szmsz elfogadásáról, és az szmsz megfelelt a törvény alaki és alakszerűségi követelményeinek.

Az, ha a tulajdonosi közösség közös képviselőt választott, vagy tűri, hogy az egyik tulajdonostárs ekként viselkedjen, önmagában még nem jelenthet ráutaló magatartást, mert e személy jogi státuszát csakis a törvény szerint lehet megítélni. Közös képviselőt viszont csakis a Ptk. 578/I.§ szerinti társaság választhat. Az ok-okozat tehát nem úgy jelenik meg, hogy ahol van közös képviselő, az biztosan társasházközösség, hanem úgy, hogy csak ott lehet közös képviselő, ahol létezik a Tht. szerint létrehozott társasházközösség. A közös képviselő a társasházközösség egyik „szerve”, amit a közgyűlés az szmsz előírásai szerint választ. Nem a közös képviselőnek van társasházközössége, hanem a társasházközösségnek közös képviselője. A közgyűlés is csak a társasházközösség szerve lehet. Ahol nincs társasházközösség, mert a Ptk. közös tulajdoni szabályai hatályosulnak, ott nem lehet szó közgyűlésről sem. Igaz ez a számvizsgáló bizottságra és egyéb társasházközösségi szervekre is. A kistársasházakban a tulajdonosi közösségre tehát az szmsz megalkotásáig azok a jogszabályok, melyek kizárólag a társasházközösségekre, mint társaságokra vonatkoznak, nem hatályosulhatnak. Igaz ez a nem társasházközösség típusú jogalany beszámolási és mérlegkötelezettségére is[9].

Az a szemlélet, hogy a tulajdonostársak ráutaló magatartása is elég ahhoz, hogy a bíróság a közösség szervei működésének szabályosságát, a határozatok érvényességét a Tht. szervezeti és működési szabályaival, és a társasházközösségre vonatkozó egyéb jogszabályokkal vesse egybe, érvényesen megalkotott szmsz hiányában nem megalapozott. Annyi azonban valóban igaz, hogy például a közös képviselő létezése illetve a közgyűlésszerű tulajdonosi gyűlés gyakorlata a Tht. 13.§ (3) bekezdés szerinti döntésnek minősülhet. Önmagában e döntéssel azonban még nem jött létre a Ptk. és a Ttv. szerinti társasházközösség, annak szervezete és működése. Ez csak akkor valósul meg, ha e döntést vagy ráutaló magatartást a Tht. elvárásainak való teljes megfelelés követi.

Az, hogy a tulajdonosi közösség, egyes tulajdonostársak a Tht. szerinti fogalmakat alkalmaznak, egyéb bizonyítékok hiányában legfeljebb annak az igazolása, hogy nincsenek tisztában a társasházi jog egyes fogalmainak valós tartalmával. Önmagában ebből ráutaló magatartásra, spontán átalakulásra következtetni eltúlzó álláspont.

Sajnos a Ptk. 139-149.§-ai nem adnak megfelelő terminus technikusokat a tulajdonosi közösségek szerveire és működésére. A „tulajdonosi közösség”, a „tulajdonosok gyűlése” elnevezések nem kellően ismertek, nem kellően elterjedtek. Különösen nem ismert, hogy a tulajdonosok mikor és mihez képest használhatják e fogalmakat. A „tulajdonosok gyűlése” helyett a sokkal ismertebb és elterjedtebb „közgyűlés”. Szinte minden, a Ptk. szerint működő kistársasházi közössége ezt használja. Ez azonban nem annak bizonyítéka, hogy közgyűlésről van szó a valós jogi tartalmat illetően is. A laikus közösségek a tulajdonosi közösség határozata (Ptk. 140.§ (2) bek.) és a közgyűlés határozata között sem tesznek különbséget. Azt is közös költségnek hívják, ami a közös tulajdoni közösség fenntartási költsége, és azt is, amit a társasházközösség közgyűlése határoz el. A köznyelv a tulajdonostársak képviselője és a közös képviselő között sem tesz különbséget (pedig az utóbbi szervezeti, törvényes képviselet, az előbbi viszont ügyleti). Az, aki e fogalmakat nem jogászi igényességgel alkalmazza, nem ráutaló magatartást tanúsít, nem döntést hoz, hanem téved. Ha e tévedéseket ráutaló magatartásnak tekintenénk, akkor alig létezne a Ptk. szerint működő kistársasház, pedig a hatlakásosnál nem nagyobb társasházak tulajdonosi közösségeinek működésére a Ttv. éppen e közösségek viszonylag kis létszámára tekintettel rendeli a Ptk. alkalmazását.

2013. január                                                                                dr. Hidasi Gábor