Az Alkotmánybíróság nyolc éve foglalt állást abban a kérdésben, hogy alkotmányellenes-e, hogy az önkormányzatok 2004-tõl felmondhatják a helyiségbérleteket.
Az Alkotmánybíróság vizsgálta, hogy alkotmányellenes-e a Lakástörvény 77.§-a, tehát az, hogy „A törvény hatálybalépésekor önkormányzati tulajdonú helyiségre fennálló szerzõdés – ha a törvény eltérõen nem rendelkezik – cserehelyiség biztosítása nélkül tíz évig nem mondható fel.” A panaszosok nem azt támadták, hogy létezik a 10 éves védettség, hanem azt, hogy csak 10 év és nem határozatlan idejû, illetve azt is, hogy kizárólag az önkormányzati helyiségekre vonatkozik. Az egyik beadvány azt állította, hogy a törvénynek ez a rendelkezése nincs összhangban az Alkotmánnyal, a köztulajdon és a magántulajdon egyenjogú és egyenlõ védelmével, és a tulajdonhoz való jog biztosításával, mert a bérletek felmondhatók lesznek akkor is, ha a bérlõ nem követett el szerzõdésszegést. A bérleti jog – szerinte – alkotmányos tulajdonvédelem alatt áll. A rendes felmondás lehetõsége ezt sérti, amikor az önkormányzatoknak módot ad e jog egyoldalú elvonására. Ez a szabály a jogbiztonság követelményét, valamint a visszaható hatályú jogalkotás tilalmát is sérti – mondja a panaszos – mert egy, már meglévõ szerzõdésre olyan rendelkezést alkalmaz, mely azt megszüntetheti, illetve az egyik félnek aránytalanul jobb pozíciót teremt. Az indítványokat az Alkotmánybíróság nem találta megalapozottnak. Megállapította, hogy a bérleti jog nem áll alkotmányos védelem alatt. Megállapította azt is, hogy az önkormányzati helyiségek felmondását illetõ szabályozás a bérlõk fokozott védelmére és nem hátrányára született. Nagyszámú, fõként lakóépületekben lévõ olyan helyiség került önkormányzati tulajdonba, amely alapvetõ lakossági szükségletet kielégítõ szolgáltatásnak adnak helyet. A helyiségek önkormányzati tulajdonba adása az önkormányzatok számára a nagyobb városokban monopolhelyzetet teremtett a bérleti piacon. Garanciális jelentõsége van tehát annak, hogy az önkormányzatok mind a lakosság, mind a vállalkozók számára elõrelátható, kiszámítható módon gyakorolják tulajdonosi jogaikat. Az önkormányzati helyiségeket bérlõ vállalkozások tervezhetõsége, a lakossági szolgáltatások folyamatosságának biztosítása és a bérlõknek a monopolhelyzetben lévõ bérbe adóval szembeni védelme indokolja a rendes felmondás korlátozását. Az önkormányzati helyiségekkel kapcsolatosan megállapított eltérõ szabályozás – mivel a megkülönböztetésnek ésszerû indoka van – nem tekinthetõ a jogegyenlõséget sértõnek. A bérlõk jogbiztonsága azért nem sérült, mert a felmondási tilalom nem a bérbeadók, hanem a bérlõk érdekét szolgálta. Tíz évet adott arra, hogy a bérlõk felkészüljenek arra a helyzetre, amikor – az egyébként valamennyi ingatlantulajdonost megilletõ – rendes felmondás joga az önkormányzatokat is meg fogja illetni. Ami a jogszabályi kötelezés visszamenõlegességét illeti, a rendelkezés azért nem alkotmánysértõ, mert a törvény kihirdetését megelõzõ idõre kötelezettséget nem állapít meg, visszamenõlegesen nem nyilvánít jogellenessé semmilyen magatartást. A tulajdoni formák egyenlõségének és a tulajdonhoz való jognak a sérelme pedig nem hogy bekövetkezett, hanem éppen hogy megszûnt, hiszen a szabályozás szektorsemleges. Kiiktatta az ingatlantulajdonosok közötti diszkriminációt a rendes felmondás tekintetében. Célja, hogy minden ingatlantulajdonosnak lehetõvé tegye, hogy rendelkezési jogát korlátozásmentesen gyakorolhassa. A rendes felmondás jogának megadása tehát alkotmányos célt, az önkormányzat tulajdonhoz való jogának védelmét szolgálja – mondja az Alkotmánybíróság.
2008. január Dr. Hidasi Gábor
