A Társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvényt (Tt.) a 2009. szeptember 22-én kihirdetett 2009. évi LXXXIX. sz. törvény módosította. A közös tulajdonnal kapcsolatos jogokról és kötelezettségekrõl szóló 24.§ kiegészült a „hátralékos tulajdonostárs” részére történõ kézbesítés szabályaival. A törvény nem a postai kézbesítés szabályain változtatott, hanem egy új kézbesítési vélelmet vezetett be.
A Tt. 24.§ új (3) bekezdése így szól: „A közös képviselõnek (az intézõbizottság elnökének) a (2) bekezdés c) pontjában meghatározott feladatkörében a hátralékos tulajdonostárs részére – az ismert lakóhelyére, illetõleg levelezési címére – igazoltan, postai szolgáltató útján megküldött felszólítását kézbesítettnek kell tekinteni, ha azt a hátralékos tulajdonostárs a legalább két alkalommal megkísérelt kézbesítés ellenére nem vette át. A másodszor megkísérelt és átvétel nélkül, „nem kereste” jelzéssel a közös képviselõhöz (az intézõbizottság elnökéhez) visszaérkezett felszólítást, a postai kézbesítés második megkísérlésének napját követõ nyolcadik munkanapon kézbesítettnek kell tekinteni (kézbesítési vélelem).”
Az eddig is létezett (2) bekezdés c) pont arról szól, hogy a szervezeti és mûködési szabályzatban „a közösköltség-hátralék megfizetése érdekében a közös képviselõnek vagy az intézõbizottság elnökének az adós tulajdonostárs határidõ megjelölésével történõ felszólításával, továbbá – ha a felszólítás eredménytelen – a bírósági fizetési meghagyás kibocsátásának kezdeményezésével, illetõleg – e törvény rendelkezései szerinti felhatalmazása esetén – a jelzálogjog bejegyzése és annak törlése iránti kérelem benyújtásával kapcsolatos” feladatait meg kell határozni.
Az új rendelkezés csakis a közös költséggel tartozó tulajdonostársnak szóló fizetési felszólítás kézbesítettnek tekinthetõségérõl szól. Nem szól a fizetési meghagyás vagy a jelzálogjog bejegyzés iránti kérelem kézbesítésérõl, mert azt nem a hátralékos tulajdonostárs részére, hanem a bíróságnak, közjegyzõnek illetve a földhivatalnak kell megküldeni.
Az új szabály a látszat ellenére nem a közös képviselõ megküldéssel kapcsolatos kötelezettségeit szabályozza, hanem csak azt, hogy mikor áll be a fizetési meghagyás iránti kérelem elõfeltétele, azaz mikor tekinthetõ a fizetési felszólítás kézbesíttetnek. Az új szabályból megtudjuk, hogy nem csak akkor minõsül a felszólítás kézbesíttetnek, ha azt a tulajdonostárs átveszi, hanem akkor is, ha kétszer is megkísérelték a felszólítás kézbesítését, de az ennek ellenére „nem kereste” jelzéssel érkezik vissza.
A gond ott van, hogy a megküldés a közös képviselet törvényi kötelezettsége, a kézbesítés meg a postáé. A posta azonban csak hivatalos küldemény esetében kísérli meg a kézbesítést kétszer. A társasház fizetési felszólítása azonban nem hivatalos küldemény (2003. évi CI. törvény 3.§ 10.pont). Amikor tehát a posta a társasház levelét kézbesíti, nem járhat el a hivatalos iratok kézbesítésére irányadó szabályok szerint, tehát nem kísérli meg a kézbesítést kétszer. Az azonban nincs a Tt-ben, hogy a közös képviselõ kétszer is köteles felszólítani a tulajdonostársat. Természetesen a jogalkotói pongyolaságot a közös képviselõk majd elnézik és korrigálják, mégpedig úgy, hogy az adott szabályt úgy értelmezik, hogy a felszólítást – ha az elsõ megküldés bármilyen okból sikertelen volt (pl. ha a levél „nem kereste” vagy „az átvételt megtagadta” jelzéssel jött vissza) – még egyszer megküldik. Ha a levél ekkor „nem kereste” jelzéssel érkezik vissza, a Tt-t a postai kézbesítés szabályaival egybevetve, a postahivatalban õrzés 10. napját követõ 8. munkanapot kell olyannak tekinteni, melyen a tulajdonostárs a felszólítást megkapta, azaz arról tudomást szerzett. Ekkor kezdõdik a felszólításban a hátralékos tulajdonostárs számára elõírt fizetési határidõ. Ha a tulajdonostárs ekkor sem fizet, a kézbesítési vélelem megnyitja az utat ahhoz, hogy a közös képviselet a fizetési meghagyás kibocsájtását kérje. (Természetesen egy igazolható kézbesítés, melyrõl a tértivevény az átvételt igazoló tartalommal érkezik vissza, lehetõvé teszi az itt írt határidõk bevárása nélkül is azt, hogy ha a tulajdonostárs a felszólításban elõírt határidõn belül nem fizet, a közös képviselet kezdeményezze a fizetési meghagyás kibocsájtását.)
A kézbesítési vélelem megdönthetõ, azaz a tulajdonostárs igazolhatja, hogy a vélelem feltételei nem álltak be, mert pl. a levelet nem jó címre küldték vagy azt a posta meg sem kísérelte kézbesíteni. Ez azonban már semmilyen hatással nem lehet a kibocsájtott fizetési meghagyásra. Különösen akkor, ha a tartozás tényleg fennáll.
A Tt. módosítás igazoltan megküldött felszólításról és nem igazolt kézbesítésrõl szól. Ennek a követelménynek megfelel az ú. n. ajánlott küldemény is. Errõl viszont a postai szolgáltatások ellátásáról és minõségi követelményeirõl rendelkezõ 79/2004. (IV. 19.) Korm. rendelet 14.§ (3) bekezdése azt mondja, hogy ha a személyes kézbesítés (azaz a levélnek a postás általi átadása) nem sikerült és a címzettnek van levélszekrénye, az ajánlott küldeményt a postás ebbe dobja. A levél tehát nem fog visszajönni. A kézbesítettség igazolása postai tudakozvánnyal történhet.
A tértivevényes feladás más eset. Ennél a levél érkezésérõl a postás a címzettet ú.n. értesítõ hátrahagyásával tájékoztatja. Ha a címzett a levélért 10 napon belül nem megy el a postahivatalba, a levél „nem kereste” jelzéssel érkezik vissza a közös képviselethez. Ez a gyakorló közös képviselõ számára azt az elvárást hordozza, hogy csakis tértivevénnyel adja fel a fizetési felszólítást.
A Tt. módosítás csak a „nem kereste” jelzéssel visszaérkezést tekinti kézbesítési vélelmet megalapozónak. Hogy az „átvételt megtagadta” jelzéssel visszaérkezést miért nem, az a törvénymódosításból nem derül ki, de sebaj, majd ezt is módosítják.
2009. október, dr. Hidasi Gábor
