Vitákhoz vezethet, ha a bérlõ a bérlet ingatlanba úgy ruház be, hogy a költségviselésrõl a tulajdonossal nem állapodott meg. Ki viseli a bérlõ beruházásainak költségeit?
Az ingatlanfenntartás költségeinek viselésérõl a Lakástörvény ad eligazítást. Ha valamely kérdésrõl nem rendelkezik, a Polgári Törvénykönyvet kell alkalmazni. A szerzõdõ felek azonban egyezõ akarattal mindkét törvény költségviselésre vonatkozó szabályaitól eltérhetnek. A Lakástörvény szerint különbséget kell tenni az egész épület vagy a bérelt épületrész fenntartása között. Az épület karbantartásáról, az épület központi berendezéseinek állandó üzemképes állapotáról, a közös használatra szolgáló helyiségek állagában, továbbá e helyiségek berendezéseiben keletkezett hibák megszüntetésérõl ugyanis a bérbeadó köteles gondoskodni. Az épület egyes lakásainak vagy helyiségeinek kisebb fenntartási munkái és azok költségei, mint pl. belsõ vezetéktörések, elektromos alrendszerek és burkolatsérülések javítás, viszont a bérlõt terhelik. Ha a bérlet tárgya egész épület vagy ipari ingatlan, a piaci gyakorlat szinte minden esetben eltér a törvényi rendelkezésektõl, mert a hatályos jogszabályok nehezen adaptálhatók az épületbérletre és az ipari célú bérleményekre. A bérlõ ráfordításainak célja azonban nem csak a kisebb jellegû fenntartás lehet, hanem felújítás, átépítés vagy korszerûsítés is. Ha a költségek viselésére kötöttek megállapodást, akkor ez az irányadó. Akkor van baj, ha nincs megállapodás. A Lakástörvényben ugyanis nincs az átépítés, felújítás, korszerûsítés költségeinek viselésére vonatkozó szabály, a Ptk. pedig ijesztõ dolgot mond. Kimondja, hogy ha valaki a más tulajdonában levõ épületet bõvíti, ahhoz hozzáépít, vagy azt átépíti, eltérõ megállapodás hiányában az ingatlan közös tulajdonosává válik. Tulajdoni hányadát az egész ingatlan értékébõl az adott ingatlanrészre esõ érték aránya határozza meg. Ha tehát a bérbeadó nem elég figyelmes, könnyen elvesztheti ingatlana egy részét. Szerencsére a bírói gyakorlat csak azt tartja közös tulajdont okozó korszerûsítésnek, felújításnak és más építésnek, ami az épület szerkezetét érinti. Nem keletkezik tehát közös tulajdon amiatt, ha pl. a bérlõ újraaszfaltoztatja az udvart, korszerûsíti a fûtést, biztonsági rendszert létesít, vagy saját tevékenységéhez szükséges funkcióra alakít át helyiségeket, (konyha, trezor, stb.). Akkor sem érvényesül ez a riasztó szabály, ha a bérlõ rosszhiszemû volt. Hogy mikor rosszhiszemû? Például akkor, ha az építés célja a közös tulajdon fondorlatos megszerzése vagy a bérlõ szándékosan túllépi a bérbeadó hozzájárulásának kereteit. Nem szerezhet közös tulajdont az a bérlõ sem, akinek építési tevékenysége ellen a bérbeadó olyan idõben tiltakozott, amikor az eredeti állapot helyreállítása még nem okoz aránytalan károsodást. Érdemes tehát ébernek lenni, ha a bérlõnk építésébe fog.
2008. január Dr. Hidasi Gábor
