A BH 525/2001. sz. legfelsõbb bírósági eseti döntés arról szól, hogy a Ptké. 64.§-át csak a lakásbérlõk birtokvédelmére lehet alkalmazni, a helyiségbérlõkére nem. Lehet, hogy nem illeti meg birtokvédelem a helységbérlõt a szerzõdés megszûnése vagy megszûntetése után?
A Ptk. birtokvédelmi szabályai nem csak lakások és nem lakáscélú helyiségek esetében irányadók, de ezen ingatlanok birtoklásakor is ezeket a szabályokat kell alkalmazni. Lakásbérletekre vonatkozó speciális birtokvédelmi szabály csak egy van: a Ptké. 64.§. Ez mondja ki azt, hogy a lakás bérlõjét mindaddig megilleti a birtokvédelem, amíg a lakás kiürítését elrendelõ jogerõs határozatot végre nem hajtják. Ennek a szabályozásnak a tárgya a birtoklás és nem a bérlet. Attól, hogy ez a szabály egy lakásbérleti jogviszonyt követõ birtokállapotra vonatkozik, még nem tekinthetõ a lakásbérletre vonatkozó szabálynak. Ez egy birtokviszonyra vonatkozó eltérést nem engedõ szabály, amely a Ptk. XVI. fejezethez kapcsolódik, bár szívesen szerkesztik a Ptk. 434.§ mellé. A szabály kógens jellege okozza, hogy szakmai hiba az, ha egy bérleti szerzõdésben a bérlõt lemondatjuk a Ptké. 64.§ szerinti jogáról. Ez ma már szerencsére közismert.
A Ptk. 434.§ (3) bekezdése úgy rendelkezik, hogy a lakásbérlet szabályait – ha jogszabály másként nem rendelkezik – megfelelõen alkalmazni kell a nem lakás céljára szolgáló helyiségek bérletére is. Ez a szabály a két ingatlantípus bérletére vonatkozó szabályok között teremt átjárást. Még felszínesen sem lehet úgy értelmezni, hogy a szabályozás tárgya a bérleti jogviszony megszûnése vagy megszüntetése utáni birtokvédelem, illetve a birtokvédelem szabályainak azonossága lakás- és helyiségbérlõk esetében.
Ennek ellenére a bíróságok e szabályra utalva szokták indokolni, hogy a nem lakáscélú helyiségek bérlõit a bérleti szerzõdés megszûnése vagy megszüntetése után birtokvédelem illeti meg.
Ezt a gyakorlatot látszik megtörni a bevezetõben említett legfelsõbb bírósági döntés. Ez ugyanis kimondja, hogy nem a Ptké. 64.§-ból következik a nem lakáscélú helység bérlõjének birtokvédelme.
A közzétett szövegbõl úgy tûnhet, mintha ez azt is jelenthetné, hogy a helységbérlõt a bérbeadóval szemben a szerzõdés megszûnése vagy megszüntetése után nem illeti meg birtokvédelem. Ha ezt nem csak én, hanem mások is így értik, tartani lehet attól, hogy a helyiségbérleti szerzõdést – akár jogellenesen – felmondó bérbeadók tucatjai kezdik meg a bérlõk erõszakos kiûzését. Fontosnak tartom tehát annak kifejtését, hogy a helyiségbérlõket nem a Ptké. 64.§ miatt illeti meg az a jog, hogy a bírósági végrehajtásig a helyiségben maradhatnak, és õket a bérbeadó a békés birtoklásban nem zavarhatja. Ennek egy másik speciális szabály, a Lakástörvény 91.§ (1) bekezdése az oka. E szerint „… a lakás és helyiség kiürítésével, átadásával, használatával kapcsolatos, illetõleg a felmondás érvényességét megállapító határozatok végrehajtásának elrendelése és foganatosítása bírósági végrehajtásra tartozik ….". Ezt összevetve a Ptk. 191. (3) és a 192.§ (2) bekezdésével, e szabályból jól kiolvasható, hogy a kiürítéshez helyiségbérlõk esetében is kell egy bírósági határozat és annak végrehajtása. E nélkül, azaz önhatalommal senkit sem lehet a helységbõl „kipakolni”.
2004. január Dr. Hidasi Gábor
