Az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezhetővé vált a közös tulajdon használatára vonatkozó jog. Ez az ingatlan-nyilvántartásról szóló 2021. évi C. törvény (Inytv.) végrehajtásáról szóló 179/2023. (V. 15.) kormányrendeletben (Inytv-vhr.) látott napvilágot. E jog dologiasíthatóságáról sem a Ptk. sem az Inytv. nem szól. Ez a jog tehát még e fiatal jogszabályokhoz képest is újdonság.
A közös tulajdonosokat meghatározott hányadok szerint illeti meg a tulajdonjog, ideértve azt az esetet is, ha a tulajdoni hányadok mértéke kétséges, azaz köznyilvántartásból sem ismerhető meg. Ilyenkor az a törvényi vélelem, hogy a hányadok egyenlők. A tulajdonostársak mindegyike jogosult a dolog birtoklására és használatára, e jogait azonban nem gyakorolhatja a többiek jogainak és a dologhoz fűződő lényeges jogi érdekeinek sérelmére (Ptk. 5:74. §). A birtok- és használati viták jelentős része azonban éppen arról szól, hogy a tulajdonostárs a többiek sérelmére gyakorolja e jogait, vagy kiszorít más tulajdonost e jogaiból.
A birtok és használat vonatkozásában a nem termőföldnek minősülő ingatlanok esetében az ingatlan-nyilvántartás mindeddig nem szolgáltatott adatot, sem közhitelest, sem mást. 2025. január 15-től a helyzet változik, mégpedig így:
„Inytv-vhr. 20.§ Az ingatlan-nyilvántartásba az ingatlanhoz kapcsolódó következő jogok és azok jogosultjai jegyezhetők be: „… 24. közös tulajdon használatára vonatkozó jog.”
A bejegyezhető kizárólagos használati jog és más használati jogok elhatárolása
A félreértések elkerülése érdekében hangsúlyozom, hogy az e cikkben tárgyalt használati jog nem azonos a Ptk. 5:159. §-a szerinti használat jogával, a közérdekű használattal (Ptk. 5:164. §) vagy a földhasználati joggal (Ptk. 5:145. §).
A közös tulajdon bejegyezhető használati joga abban különbözik az építményi jogtól, hogy a közös tulajdon kizárólagos használatának joga erre irányuló külön megállapodás nélkül építmény létrehozására nem jogosít. Az építményi jogot akkor is csak az összes tulajdonossal történő megállapodással lehet alapítani, ha a jog csak az egyik tulajdonos kizárólagos használatú telekrészére vonatkozik.
Csak tulajdonos használati joga jegyezhető be
Lényeges, hogy a használati jog csak a tulajdonostárs használatára jegyezhető be, tehát ha a közös tulajdont bármilyen jogcímen nem tulajdonos használja (például bérlő), az ő használati joga nem jegyezhető be az ingatlan-nyilvántartásba.
Kizárólagosság
Fontos, hogy a bejegyzésre akkor kerülhet sor, ha a használat joga kizárólagos. A nem kizárólagosság ugyanis nem igényel szabályozást, mert a Ptk. 5:74. §-ából következik. A közös tulajdon kizárólagos használata azonban nemcsak egy, hanem több tulajdonostársat is megillethet. Példaképpen: ha egy teleknek három tulajdonosa van, és a tulajdonostársak megállapodása vagy szótöbbséges határozata szerint kettőt a telek területének térmérték szerint kijelölt (elhatárolt) kétharmadán illeti meg a kizárólagos használati jog, eltérő megállapodás hiányában őket a kétharmad kizárólagos használatára együttesen kell bejegyezni, és ha nem állapodtak meg írásban e joguk felosztásának arányában, a Ptk. 5:73. §-ával analóg módon, őket a kétharmadnyi területen egyenlő arányban illeti meg a kizárólagos használati jog, és ezt ekként kell bejegyezni, legalábbis az Inytv-vhr. 2025. január 15. előtt nem hatályos 49.§-ából következően.
A bejegyzés feltételei
Az Inytv-vhr. 49.§-a részletezi, mire jegyezhető be a kizárólagos használati jog, és hangsúlyozza, hogy az adott szabály a Földforgalmi tv. alapján földnek minősülő ingatlanra nem vonatkozik.
A rendelet szerint a kizárólagos használat jogát közös tulajdonban álló egész ingatlanra, egész tulajdoni illetőségre vagy ezek eszmei hányadára avagy társasházi ingatlanra, az ingatlan természetben meghatározott vagy területnagyságban kifejezett részére lehet bejegyezni.
Azt a megfogalmazást, hogy „a közös tulajdonban álló egész ingatlan használatára vonatkozó jog”, kétféleképpen lehet érteni:
a) egy vagy több, de nem valamennyi tulajdonostárs feljogosítása az egész ingatlan kizárólagos használatára;
b) az egész ingatlan térmértékben és fekvésben definiált egyik vagy több részének kizárólagos használata egy vagy több, de nem valamennyi tulajdonostárs által.
Alhasználat
Az egész tulajdoni illetőségre vonatkozó kizárólagos használati jog bejegyzésére csak térmérték szerint kerülhet sor, ezért lényegében ebben az esetben is az egész ingatlanhoz képest térmértékben és fekvésben definiálható jog az, amit be lehet jegyezni.
Ugyanez igaz az illetőség meghatározott eszmei hányada esetében is. Ugyanakkor e szabályból logikailag az következik, hogy azt a tulajdonost, akit illetőség vagy annak eszmei hányada illet meg, lényegében már megilleti egy térmérték és fekvés szerint bejegyzett használati jog, és ez az, amin egyfajta alhasználatot alapít másik tulajdonostárs javára, tehát ez a másik személy sem lehet nem tulajdonostárs.
Időbeli használatmegosztás
A 49.§ (2) bekezdéséből az derül ki, hogy nem csak térbeli, hanem időbeli használatfelosztási jogot is be lehet jegyeztetni. Ezt is csak tulajdontársak közötti megállapodás vagy tulajdonostársi szótöbbséges határozat alapján. Ekkor egy vagy több tulajdonostárs kap kizárólagos jogot az egész ingatlan, vagy egy térben meghatározott ingatlanrész időben felosztott használatra. Ez a hagyományos time share szisztéma megjelenése az ingatlan-nyilvántartásban azzal a különbséggel, hogy ez az üzleti modell a gazdasági életben nem csak tulajdonostársak között létezik, azaz nem csak tulajdonostárs, hanem a tulajdonosi körön kívüli személy is kaphat jogot kötelmi alapon arra, hogy az ingatlant vagy annak egy részét bizonyos időszakokban kizárólagosan használja. Az Inytv-vhr. ettől abban különbözik, hogy nem tulajdonos időben elhatárolt kizárólagos használatának bejegyzését nem engedi meg. (Nem jegyezhető be például annak a harmadik személynek a használati joga, akit a tulajdonostársak megállapodással vagy határozattal arra jogosítanak fel, hogy minden évben az ingatlanban nyaraljon.)
Ki kérheti a bejegyzést?
A kormányrendelet szerint a közös tulajdonban álló ingatlan kizárólagos használatára vonatkozó jog bejegyzését a tulajdonostársak közösen kérhetik, a társasházi közös tulajdon kizárólagos használatára vonatkozó jog bejegyzését pedig a társasház közös képviselője.
E szabály nem tér ki arra, ki kérheti a kizárólagos használati jog bejegyzését tulajdoni illetőség és annak eszmei hányada esetében. Úgy tűnhet, elég, ha az illetőség vagy az eszmei hányad tulajdonosa kéri, de abból kiindulva, hogy átruházás és alapítás esetén a szerződő felek együtt kérhetik a változás bejegyzését, azt tartom helyes megoldásnak, ha ebben az esetben is a megállapodó tulajdonostársak együtt kérik a bejegyzést.
Az időbeli használat bejegyzését ugyancsak az összes tulajdonostárs megállapodás vagy többségi határozat alapján kérheti, a társasházi közös tulajdon kizárólagos használatára vonatkozó időbeli jog bejegyzését pedig szintén a társasház közös képviselője.
A bejegyzésre alkalmas okirat
Abból a szabályból és az okirati elv változatlanságából derül ki, hogy az ingatlan-nyilvántartási bejegyzésben fel kell tüntetni azt az okiratot, amely a bejegyzésre váró jogot létrehozta (használati szerződés, tulajdonosi többségi határozat, közgyűlési határozat, bírósági határozat). Ilyen jog bejegyzésére tehát az az okirat alkalmas, amely tartalmazza a felek (értsd: tulajdonostársak) egyhangú kötelmi megállapodását, vagy amely a közös tulajdon tulajdonostársainak egyhangú vagy szótöbbséges határozatát tartalmazza, de e jog bírósági határozat és a társasház alapító okirata alapján is bejegyezhető.
E rendelkezésből kiderül, hogy nem kell feltétlenül teljes konszenzus a használat rendezéséről, azaz a kizárólagos használatról, hanem a Ptk. 5:78. § (1) bekezdése szerint szótöbbséges, vagy az szmsz-nek, netán alapító okiratnak megfelelő társasházi közgyűlési határozat is elég.
A hatlakásosnál nem nagyobb társasházak esetében, ha nem tértek át a társasházi törvény szervezeti és működési rendjére, a Ptk. szerinti meghozható szótöbbséges határozat szükséges és elégséges is, hiszen nincs közgyűlésük. Az át nem tért kis társasházakban közös képviselő sincs, tehát azt a szabályt, hogy a közös képviselő kérheti a bejegyzést, nem lehet alkalmazni. Mivel ezekre a társasházakra az Inytv-vhr.-ben nincs speciális szabály, úgy kell eljárni, hogy a bejegyzést valamennyi tulajdonostársnak kérelmeznie kell. Igaz ez a hagyományos, Ptk. szerinti közös ingatlantulajdon valamennyi esetkörére. Ez jelenthet garanciát arra, hogy a bejegyzésre nem egy többségi tulajdonos önkényeskedése miatt kerül sor.
Az a szabály, hogy közös képviselő kérheti a bejegyzést, nem változtat azon a tényen, hogy a közös képviselő szervezeti képviselőként jár el a bejegyzési eljárásában. Ebből fakad, hogy a bejegyzést kérő tulajdonképpen az önálló jogalany társasházközösség. Az, hogy az alapító okirat vagy közgyűlési határozat alapján a közös képviselő kérheti a bejegyzést, azt jelenti, hogy ebben az esetben a bejegyzés egyoldalú kérelemre történik, szemben azzal az alapszabállyal, hogy változás bejegyzésére csakis a megállapodó felek közös kérelmére kerülhet sor. Annak ellenére igaz az egyoldalúság, hogy közgyűlési határozat esetén is igaz, hogy a társasházközösség és az egyik tulajdonostárs alapítja a kizárólagos használat jogát.
A kizárólagos használatijog-bejegyzési kérelemre az általános szabályok irányadók. Az eljárásban ügyvédkényszer van.
A társasházi alapító okirat és a használatszabályozás
A jogalkotó nem volt figyelemmel a társasházi törvény 9. §, 13. § (2) bekezdés a) pont és 26. § (2) bekezdésére. Ezek szerint ugyanis a közös tulajdon használatát a szervezeti-működési szabályzatban kell szabályozni, nem pedig az alapító okiratban. Ugyanakkor igaz, hogy a hatályos társasházi törvény előtt már létező, vagy hatálybalépése után a törvény 9. §-át sértően létrejött alapító okiratokat is lehet kötelmi alapú ingatlanhasználati megállapodásnak tekinteni, tehát ezek is lehetnek az ingatlan-nyilvántartási bejegyzésre alkalmasak.
A használati jog bejegyzésének hatálya
A Ptk. 5:166. § 2025. január 15-től hatályos (1) bekezdése szerint „E törvény eltérő rendelkezése hiányában az ingatlanra vonatkozó dologi jogok és korlátolt dologi jogok (a továbbiakban együtt: dologi jogok) az ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzéssel keletkeznek, módosulnak és szűnnek meg.” A Ptk. nem rendelkezik arról, hogy a használati jog nem a bejegyzéssel keletkezik, módosul és szűnik meg, tehát a jelenlegi szabályozás értelmében a kizárólagos használati jog a bejegyzése konstitutív hatályú, ami azt jelenti, hogy a dologi hatály kötődik a bejegyzéshez. Kizárólagosan használni kötelmi alapon bejegyzéstől függetlenül is lehet.
Megjegyzés
A használati jog bejegyezhetősége nézetem szerint nem eléggé kidolgozott, további részletszabályok vagy a hatályos szabályok pontosítása szükséges, de az új szabály hasznos, korszerű. Közhiteles, dologiasított jog alapján járhatnak el a jogvitát rendező fórumok. A közhiteles joggal és térképadattal szemben pedig annak kell bizonyítania, aki állítja ezek hibás, érvénytelen vagy valótlan jellegét. Dologiasodhat például különtulajdonban álló teremgarázsok, raktárak, tárolók osztott használati rendje. Mindez eddig csak kötelmi alapon létezhetett.
2023. május dr. Hidasi Gábor ügyvéd
