A Ptk. . 139. § (1) bekezdésének tömör megfogalmazása szerint „A tulajdonjog ugyanazon a dolgon meghatározott hányadok szerint több személyt is megillethet.”
Közös ingatlantulajdonról akkor beszélünk tehát, ha az önálló ingatlan több személy hányadokban kifejezhetõ osztatlan eszmei tulajdonában áll. A közös ingatlantulajdon attribútumai tehát az egységes önálló ingatlan és a tulajdonosi közösség, akár formátlan (pl. közös háztartásban élõk közös tulajdona), akár szabályozott (társasház, építõközösség). A gazdasági társasággá szervezõdött tulajdonostársak esetében nincs szó közös ingatlantulajdonról. A tulajdonostársak azzal, hogy ingatlantulajdoni illetõségüket gazdasági társaságba apportálják, a közös ingatlantulajdont megszûntetik. Ennél fogva pl. az ingatlanszövetkezet nem közös ingatlantulajdon, mert azok az ingatlanrészek, amelyek nincsenek a szövetkezeti tagok különtulajdonában, a szövetkezet, mint jogi személy egyedüli, kizárólagos tulajdonát képezik. Ilyenkor tehát van ugyan dologegység, de nincs több tulajdonos.
Minden birtokba vehetõ dolog lehet közös tulajdon, de állhat fenn közös tulajdon jogokon is.
Az ingatlan közös tulajdona nagyon elterjedt, ha mást nem is, csak a társasházak elterjedtségét nézzük. A tulajdoni jogviták egy jelentõs része is közös tulajdonnal függnek össze, ideértve a házastársak vagy a közös háztartásban együtt élõk közös tulajdoni problémáit is.
A Ptk. közös tulajdonról szóló definíciója nem a birtokolható dolog, esetünkben az ingatlan fizikai megosztottságát, hanem a tulajdonjog és a tulajdonjogi részjogosítványok (rendelkezés, birtoklás, használat, hasznosítás, hasznok szedése) megosztottságát jelenti.
A közös tulajdon az egy és ugyanazon dolog feletti közös uralmat jelenti, azaz nem közös tulajdon az, ha több személy a saját önálló tulajdonát közös célra használja (pl. szomszédos ingatlanok közös fejlesztése).
A törvény „meghatározott hányadok” kifejezése alatt a fent említett eszmei hányadokra osztottságot és nem a feldaraboltságot kell érteni még akkor sem, ha a közös tulajdonnal néha ez is együtt jár.
A közös tulajdon alapvetõ feltétele az is, hogy alanya több személy, akár jogi személyiségû vagy a nélküli önálló jogalany. Nem közös tulajdon tehát az, ha egy személynek ugyanazon dologegységen (jószágtesten) belül több önállósítható vagy önállósult dologrész áll a tulajdonában (pl. egyszemélyes társasház).
Természetszerûleg a közös tulajdonú ingatlan alkotórésze és tartozéka is az ingatlan tulajdonostársainak közös tulajdona és közös birtoka. Így van ez akkor is, ha egyes alkotórésznek vagy tartozéknak minõsülõ dolog nincs mindegyik tulajdonostárs használatában.
Már az iménti fejtegetésben is felmerültek a „hányad” és „illetõség” fogalmak. A közös tulajdoni szabályozás sûrûn operál e fogalmakkal és szükségszerûen merül fel még az „arány” és a „rész” kifejezés is. Mielõtt tehát részleteiben ismertetjük a közös ingatlantulajdon szabályozását, e fogalmak jelentését kell tisztáznunk.
– A „hányad” kifejezés mind a Ptk., mind az ingatlan-nyilvántartás rendszerében eszmei tartalmat jelent, azaz nem jelent térmérték szerinti elhatárolódást. A „hányad” eszmei rész. Egy olyan virtuális egység, amely az ingatlanon fizikai értelemben nem észlelhetõ. A hányadok minden esetben kisebbek a virtuális egésznél, de jellemzõjük, hogy egy ingatlanon belül szükségszerûen kiadják az 1/1-es arányt, mivel a Ptk. 112.§ (2) bek. szerint hatályos jogunk nem ismeri az uratlan ingatlant, ezáltal az uratlan ingatlanhányadot sem. Ingatlanhányad tulajdonjogával sem lehet felhagyni.
– Az „illetõség” az eszmei hányad személyhez (jogosulthoz) kapcsolódását fejezi ki. Illetõségrõl csak egy jogosult relációjában lehet szó. Az ingatlanhányad és az ingatlanilletõség tartalmi különbségét fejezi ki az Inytv. végrehajtási rendeletének (109/1999.(XII.29.) FVM r. – Vhr.) 6.§ (2) bekezdése: „Ha a tulajdonszerzés nem az egész ingatlanra vonatkozik, a bejegyzésben fel kell tüntetni a megszerzett eszmei hányadot; ha a tulajdonszerzés a jogelõd tulajdoni illetõségének csak egy részére vonatkozik, a bejegyzésben a megszerzett rész egész ingatlanhoz viszonyított hányadát kell feltüntetni.”
– Az „arány” a hányad kifejezésének matematikai eszköze egy törtszám. Egy ingatlanon belül a hányadokat csak olyan törtszámok fejezhetik ki, amelyeknek nevezõje ugyanaz az abszolút egész szám.
– A „rész” (ingatlanrész) az ingatlan-nyilvántartás fogalmi rendszerében a térmérték, a mûvelési ágak, a hasznosítás, a használat szerinti fizikai elhatárolódás kifejezése. A „rész” az ingatlan természetben meghatározott vagy területnagyságban kifejezett darabja, a hányad-számítás alapja.
Az „illetõség” kifejezés az Inytv.-ben sem szerepel. Annál inkább fordul elõ az Inytv. végrehajtási rendeletében (109/1999.(XII.29.) FVM r.). E rendelet 6.§ (1) bekezdése szerint „Tulajdonjogot egész ingatlanra, egész tulajdoni illetõségre vagy ezek eszmei hányadára lehet bejegyezni.” E mondatban az „illetõség” és a „hányad” kifejezések együtt fordulnak elõ. A szövegösszefüggésbõl kiolvasható, hogy mind az egész ingatlannak, mind az egész tulajdoni illetõségnek lehet ingatlan-nyilvántartásba bejegyezhetõ eszmei hányada. Ez a közös ingatlan-tulajdon szempontjából igen lényeges, mert amennyiben jogszabály nem ismeri el az ingatlan-nyilvántartáson kívüli tulajdonszerzést, közös tulajdon is csak akkor keletkezik, ha az az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzést nyert (Ptk. 117.§ (3) bek.).
Közös ingatlantulajdon keletkezése
Közös ingatlantulajdon átruházásra irányuló szerzõdéssel, jogi tény bekövetkezésével vagy jogszabállyal keletkezik.
A szerzõdéssel létrehozott közös tulajdon esetében a tulajdoni hányadokat és az azokra épülõ tulajdoni illetõségeket a szerzõdõ felek határozzák meg, figyelemmel arra, hogy egy tulajdoni hányad nem érheti el a nullát, és az összes hányad nem haladhatja meg az egészet (1/1-et).
A jogi tényeken (pl. öröklés, a közös háztartásban élõk szerzése, ráépítés) alapuló közös tulajdon keletkezésekor a jogszabály az, amely egzakt módon vagy a számítás módszerének meghatározásával mondja meg, milyen hányadokra oszlik a közös tulajdon.
A Ptk. 139. § (2) bek. megdönthetõ törvényi vélelem:
„Kétség esetén a tulajdonos társak tulajdoni hányada egyenlõ.”
A kétség alatt jogvitát kell érteni, de eligazítást nyújt ez a szabály az ingatlan-nyilvántartási bejegyzéskor is, ha a jogosultak nem vagy nem egyértelmûen határozták meg szerzésük arányát.
A közös tulajdon keletkezésének egyes esetei
A Ptk. 137. § (3) bekezdése szabályozza a ráépítés sajátos eseteit (épület bõvítése, hozzáépítése vagy átépítése).
„Ha valaki a más tulajdonában levõ épületet bõvíti, ahhoz hozzáépít, vagy azt átépíti, vagy ha az idegen földön már épület áll, a ráépítéssel – a felek eltérõ megállapodása hiányában – közös tulajdon keletkezik. A ráépítõ tulajdoni hányadát az egész ingatlan értékébõl a ráépített részre esõ érték aránya alapján kell megállapítani.”
Ellentétben az idegen földre történõ jóhiszemû építkezéssel, ami elkülönült önálló épülettulajdont keletkeztet, a már megvolt épülethez, vagy épület mellé történõ építkezés vagy a meglévõ épület bõvítése, az ahhoz történõ hozzáépítés, vagy annak átépítése (mint a ráépítés speciális esetei) a felek eltérõ megállapodása hiányában közös tulajdont keletkeztet mind a föld, mind a felülépítmény vonatkozásában. Annak megítélésénél, hogy keletkezhetett-e közös tulajdon, elsõdlegesen annak van jelentõsége, hogy a ráépítõ jóhiszemû volt-e (Ptk. 137.§ (4) bek. „A ráépítõ tulajdonszerzésére vonatkozó szabályokat …… nem lehet alkalmazni, ha a ráépítõ rosszhiszemû volt, vagy ha a földtulajdonos a ráépítés ellen olyan idõben tiltakozott, amikor a ráépítõnek az eredeti állapot helyreállítása még nem okozott volna aránytalan károsodást.”, BH2003.232.: „A rosszhiszemû ráépítõvel azonosan kell megítélni azt a ráépítõt is, akinek az építkezése ellen a földtulajdonos olyan idõben tiltakozott, amikor a ráépítõnek az eredeti állapot helyreállítása még nem okozott volna aránytalan károsodást.”).
Az is a mûszaki tartalom vizsgálatát kell, hogy megelõzze, hogy a felek megállapodtak-e abban, hogy a ráépítés ellenére a közös tulajdon keletkezését kizárják (EBH2005. 1303.: „Ráépítés akkor valósul meg, ha a ráépítõ a saját anyagával épít a más tulajdonában álló, vagy a közös tulajdonú ingatlanon. Amennyiben a tulajdonostársak megállapodtak az építkezés költségeinek közös viselésében, ráépítés akkor sem állapítható meg, ha a bekerülési költség végül magasabbnak bizonyult a tervezettnél”, valamint BH2003. 192, BH2003. 322.).
Az építmény rendeltetése vagy a bõvítmény rendeltetésének különbözõsége a fõépülettõl, nem mérlegelési szempont (BH1982. 190.). Az azonban meghatározó lehet, hogy a jogosult az emelt építményre csupán ideiglenes fennmaradási engedélyt kapott-e (BH1984. 147. BH2002. 355.).
A ráépítés speciális eseteinek jogkövetkezményeit foglalja össze a Legfelsõbb Bíróság PK 7. szám állásfoglalása [Eredeti száma PK 424. (Bírósági Határozatok 1981. évi 8. szám); az átszámozást a PK 444. számú állásfoglalás (1985. VI. 13.; Bírósági Határozatok 1985. évi 8. szám) rendelte el.]
Az állásfoglalás közös tulajdon keletkezésére vonatkozó részei a következõképpen szólnak:
„I. A ráépítés jogkövetkezményeit nem lehet alkalmazni, ha a felek a ráépítéssel kapcsolatban a tulajdon rendezése kérdésében eltérõen állapodnak meg.
III. A Ptk. 137. §-ának (3) bekezdésében említett építkezés (bõvítés, hozzáépítés, átépítés, beépített ingatlanon újabb épület létesítése) – az egyéb törvényes feltételek megléte esetén és a felek megállapodásának hiányában – az épület (épületrész) rendeltetésétõl függetlenül keletkeztet közös tulajdont. Nem lehet közös tulajdont keletkeztetõ építkezésnek tekinteni az épület szerkezetét nem érintõ karbantartási, korszerûsítési, felújítási és más építési munkát.
IV. A közös tulajdoni hányad módosulását eredményezheti, ha az egyik tulajdonostárs ráépít a közös tulajdonban levõ földre, illetve a közös tulajdonban levõ épületet bõvíti, átépíti, ahhoz hozzáépít.
V. Ha a ráépítés (hozzáépítés) folytán közös tulajdon keletkezik, az egyes tulajdoni hányadok mértékének a megállapításánál azt kell vizsgálni, hogy a ráépítéskor milyen összeget tett ki az egész ingatlan és a ráépített (hozzáépített) rész értéke.”
Az állásfoglalás indokolásának vonatkozó részei a következõk:
„A Ptk. 137. §-ának (3) bekezdése … nem korlátozódik a lakóépületekre, alkalmazása független az épület rendeltetésétõl. Ezért a közös tulajdon keletkezését – a felek eltérõ rendelkezése hiányában – akkor is meg kell állapítani, ha a bõvítés, átépítés, hozzáépítés melléképületekre vonatkozik, illetve melléképületet építenek rá olyan ingatlanra, amelyen már volt épület.
A Ptk. 137. §-a (3) bekezdésének második mondata szerint a ráépítõ (hozzáépítõ) tulajdoni hányadát az egész ingatlanból a hozzáépített részre esõ érték aránya alapján kell megállapítani. Nem indokolt azonban tulajdonjogot keletkeztetõ hatást fûzni az egész ingatlan használhatósága és értéke szempontjából lényegtelen építkezéshez.
Nem lehet bármiféle építési munkát közös tulajdon keletkezését eredményezõ bõvítésnek, hozzáépítésnek, átépítésnek tekinteni. Nem eredményezhet közös tulajdont az épület szerkezetét nem érintõ karbantartási, korszerûsítési, felújítási vagy más építési munka elvégzése, mégpedig akkor sem, ha esetleg ezáltal az épület beosztása módosul (pl. ajtóáthelyezés).”
„Közös tulajdon esetében az ingatlan minden egyes részének egyidõben tulajdonosa minden egyes tulajdonostárs. Ezért a közös tulajdonban levõ ingatlanra történõ ráépítés annyiban sajátos, hogy az építkezõ egyidõben mind a saját, mind pedig a tulajdonostársai ingatlanára is épít. A ráépítés tehát az ingatlan minden része tekintetében valamennyi tulajdonostárs tulajdoni hányadát egyidõben gyarapítja.”
„A Ptk. 137. §-ának a szabályai az idegen földre történõ építésrõl, a más tulajdonában levõ épület bõvítésérõl, átépítésérõl, az ahhoz való hozzáépítésrõl rendelkeznek. Közös tulajdonnál a tulajdonjog több személyt illeti, mindegyik tulajdonostársat tulajdoni hányada arányában. Az építkezõ tulajdonostárs tulajdoni részét meghaladó tulajdoni hányadok a számára idegen tulajdonnak tekintendõk, más tulajdonában vannak. Ezért az építkezõ tulajdonostárs a Ptk. 137. §-ának a (3) bekezdése alapján a tulajdonostársai tulajdoni hányadára esõ rész tekintetében tulajdont szerezhet az egész ingatlanból a ráépített részre esõ érték arányában. Az építkezés ténye tehát a tulajdonostársakat megilletõ tulajdoni arányokat ennek megfelelõen módosítja, s az építkezõ tulajdonostárs az ezen alapuló igényét – megállapodás hiányában – per útján érvényesítheti. E téren sem hagyható azonban figyelmen kívül a Ptk. 137. §-ának (4) bekezdésében foglalt … rendelkezés. Közös tulajdon esetében a tulajdonostárs által történõ ráépítésnél fokozottan lép elõtérbe a jóhiszemûség vizsgálata. Ez következik a Ptk. 144. §-ának a) pontjában foglalt abból a rendelkezésbõl is, amely szerint a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadásokhoz a tulajdonostársak egyhangú határozata szükséges. E rendelkezés figyelmen kívül hagyása esetén az építkezõ tulajdonostárs jóhiszemûségét nem lehet megállapítani. Amennyiben a közös tulajdonban levõ ingatlanon végzett építkezés folytán a tulajdoni arányok módosulása a fentiek szerint nem állapítható meg az építkezõ tulajdonostárs a közös tulajdon megszûnésekor a jogalap nélküli gazdagodás szabályai szerint érvényesítheti az esetleges igényét a tulajdonostársaival szemben. A Ptk. 137. §-ának (3) bekezdése alapján a tulajdonszerzés a ráépítéssel következik be. Az említett rendelkezés szerint ugyanis ráépítés esetén a ráépítéssel keletkezik közös tulajdon, a ráépítõ tulajdoni hányadát pedig az egész ingatlan értékébõl a ráépített részre esõ érték aránya alapján kell megállapítani. Ebbõl következõen tehát a tulajdoni hányadok meghatározásánál is a ráépítéskori értékeket kell figyelembe venni. A Ptk. 138. §-ának (1) bekezdése szerint: ha a ráépítõ szerzi meg a földnek, illetõleg a föld megfelelõ részének tulajdonjogát, köteles annak forgalmi értékét a földtulajdonosnak megtéríteni. A törvény tehát a földön ráépítés útján történõ tulajdonszerzés esetére kifejezetten a forgalmi érték megtérítését írja elõ. Ez valójában azt is jelenti, hogy az említett esetekben a bírósági határozat meghozatala idején kialakult forgalmi értéket kell figyelembe venni. A Ptk. 138. §-ának (1) bekezdése szerint: ha a ráépítõ szerzi meg a földnek, illetõleg a föld megfelelõ részének tulajdonjogát, köteles annak forgalmi értékét a földtulajdonosnak megtéríteni. A törvény tehát a földön ráépítés útján történõ tulajdonszerzés esetére kifejezetten a forgalmi érték megtérítését írja elõ. Ez valójában azt is jelenti, hogy az említett esetekben a bírósági határozat meghozatala idején kialakult forgalmi értéket kell figyelembe venni. Az elszámolásnak (megtérítésnek) tehát a határozathozatal idején irányadó forgalmi érték alapján kell történnie.”
A fentiekbõl következik, hogy ha a közös tulajdon keletkezése megállapítható, mert szerkezetet érintõ tevékenységrõl van szó (BH1987. 37.), a ráépítéssel szerzett tulajdoni hányad mértékét, nagyságát annak alapján kell megítélni, hogy az a ráépítés befejezése idején milyen arányban állt az egész ingatlan értékéhez viszonyítva. Az érték alatt a forgalmi értéket kell érteni (Pk. 7. V. pont indokolása „Az elszámolásnak (megtérítésnek) tehát a határozathozatal idején irányadó forgalmi érték alapján kell történnie.”). A BH1997. 582. sz. eseti döntés azonban differenciáltabban kezeli ezt a kérdést: „Ráépítési igény elbírálásánál általában az építkezés befejezésekori érték az irányadó. Ha azonban az építkezést követõen a rendezésre csak jelentõs idõ elteltével – évtizedek múltán – kerül sor, és ez alatt az idõ alatt az építõ – bentlakó – tulajdonostárs használja kizárólag az építményt, amelynek értéke elhasználódása következtében – a telekértékhez képest jelentõsen csökken, helye lehet az általános elvektõl való eltérésnek”.
A tulajdonszerzés arányait a ráépítés befejezésének idõpontjában kell mérni. „… a tulajdoni hányadok meghatározásánál is a ráépítéskori értékeket kell figyelembe venni” (PK. 7.).
A ráépítéssel kialakult ingatlan értéke a 100% és ehhez képest kell vizsgálni, hogy ezen érték mekkora hányadát teszi ki az, ami a közös tulajdont keletkeztette.
A Legfelsõbb Bíróság gyakorlata szerint csak a jogilag és mûszakilag befejezett építkezés és a tartós állapot elõidézése keletkeztethet közös tulajdont (BH1982. 190. A közös tulajdon keletkezésének általában feltétele, hogy a ráépítés befejezõdjék, vagyis olyan épület valósuljon meg, amely a rendeltetés szerinti tartós használatra mûszaki és jogi szempontból egyaránt alkalmas).
Nem keletkeztet közös tulajdont az épület szerkezetét nem érintõ karbantartási, korszerûsítési, felújítási és más építési munka. (PJD 1976-1977. 43. jogeset, BH1987.37. BH2001.19.). Nem keletkeztet tehát közös tulajdont és ezáltal dologi igényt az a bõvítés, hozzáépítés, átépítés, amely az épület szerkezetét nem érinti, csupán karbantartási, korszerûsítési, felújítási és más építési munkának minõsül. Önmagában a ráépítés ezen eseteire fordított összeg nagysága (az ún. bekerülési érték) és viszonya a meglévõ építmény értékéhez nem szempont a közös tulajdon keletkezésének megállapításánál, de megtérítési igényt alapozhat meg (kötelmi igény). A bekerülési értéknek csak ott van jelentõsége, ha több ráépítõrõl van szó és közöttük is meg kell határozni a tulajdonszerzés arányát.
A közös tulajdon ráépítéssel történõ keletkezésének taglalásánál meg kell említenünk, hogy az Alkotmánybíróság a 29/1992. (V. 19.) AB határozattal 1992. május 19-étõl kezdõdõen megsemmisítette a Ptk. 138. § (2) bekezdésének azt a rendelkezésé, hogy „Állami tulajdonban álló ingatlan tulajdonjogát ráépítéssel nem lehet megszerezni, és azon ráépítéssel közös tulajdon sem keletkezhet.” Ezzel az állami tulajdon egyik, a piacgazdaságot megelõzõen létesített privilégiuma megszûnt. 1992. május 19-ét követõen állami tulajdonú ingatlanon kezdõdött ráépítés tehát már képes közös tulajdont keletkeztetni (vagy az ingatlant az állam tulajdonából kivonni).
Egyesülés, vegyülés
A Ptk. 134. § (1) bekezdése szerint „Ha több személy dolgai úgy egyesülnek vagy vegyülnek, hogy azokat csak aránytalan károsodás vagy aránytalan költekezés árán vagy egyáltalán nem lehet szétválasztani, közös tulajdon keletkezik. Ha a tulajdonosok bármelyike a közös tulajdont nem kívánja, az, akinek dolga az egyesülés elõtt nagyobb értékû volt, választhat, hogy a dolgot a többi tulajdonos kártalanítása ellenében tulajdonába veszi vagy kártalanítás ellenében azoknak átengedi.
(2) A választási jog nem illeti meg azt, aki az egyesülést vagy vegyülést rosszhiszemûen maga idézte elõ. Ilyen esetben a rosszhiszemû volt tulajdonos csak a gazdagodás megtérítését követelheti.
Ha a tulajdonosok dolgainak egyesülésével (vegyülésével) létrejött új dolog szétválasztása lehetetlen, vagy lehetséges ugyan, de csak aránytalan költséggel vagy aránytalan károsodást okozva, fõ szabály szerint közös tulajdon keletkezik. Ingatlanok esetében ez nyilván a felülépítmény létrehozása körében lehet mértékadó szabály. Nem alkalmazható azonban arra az esetre, ha a földjére valaki idegenanyaggal építkezik. Ez ugyanis nem egyesülés ill. vegyülés, hanem önálló törvényi tényállás, a Ptk. 136. § (1) bekezdése: „Ha valaki idegen anyaggal saját földjére vagy a használatában álló földre épít, beépítéssel megszerzi az anyag tulajdonjogát, de az anyag értékét köteles megtéríteni.”
Közös tulajdonjog gyakorlása
A rendelkezési jog
A Ptk. 145.§ szerint :
(1) „Saját tulajdoni hányadával bármelyik tulajdonostárs rendelkezhet.”
(2) „A tulajdonostárs tulajdoni hányadára a többi tulajdonostársat harmadik személlyel szemben elõvásárlási, elõbérleti, illetõleg elõhaszonbérleti jog illeti meg.”
A tulajdonostársak a tulajdoni illetõségük felett szabadon rendelkeznek. A tulajdoni illetõség önállóan forgalomképes, önállóan megterhelhetõ, önállóan végrehajtható, stb. (Magától értetõdõ, hogy a forgalomképtelen dolog egy hányada sem lehet forgalomképes.) Ez a rendelkezési jog adásvétel, bérbeadás, haszonbérbeadás esetén annyiban korlátozott, hogy a Ptk. … a tulajdonostársnak elõvásárlási elõbérleti, illetõleg elõhaszonbérleti jogot enged, ha a erre kívülálló tett ajánlatot. Ha a tulajdonostársak egymás közötti adásvételérõl, bérletérõl, haszonbérletérõl van szó, elõvásárlási jog nincs. Több elõvásárlási jog kollíziója esetén külön jogszabály által nem tulajdonostársnak biztosított elõvásárlási jog megelõzi a tulajdonostársét feltéve, hogy törvény (és csakis az) ettõl eltérõ szabályt nem tartalmaz (Ptk. 145.§ (3) bek.). Ilyen jogszabály által biztosított elõvásárlási jog pl. Ptké. 24.§: „Kisebb házingatlanban fennálló állami tulajdoni illetõség elidegenítése esetén a tulajdonostársat elõvásárlási jog csak akkor illeti meg, ha a bérlõ a külön jogszabályban biztosított elõvásárlási jogával nem él.” A külön jogszabály a Lakástörv. 49.§ (1) bek.; 58.§ (1) bek.).
Figyelmet érdemel, hogy a törvény a tulajdonostársak törvényes elõbérleti és elõhasznobérleti jogáról nem rendelkezik abban az értelemben, hogy azokat is megelõzi-e a más személynek jogszabály által biztosított elõbérleti és elõhasznobérleti jog. E jogok hasonló természetére és a közös tulajdoni helyzetbõl adódó sajátosságokra tekintettel azonban az elõvásárlási és az elõbérleti (elõhaszonbérleti) jogok gyakorolhatósága között nem tehetõ különbség.
Az is figyelmet érdemel, hogy a Ptk. a tulajdoni hányadokra teremti meg az elõbérleti (elõhaszonbérleti) jogot, ami – eszmei hányadokról lévén szó – aligha képzelhetõ el. E jogok gyakorolhatósága csak akkor jöhet szóba, ha ehelyütt az ingatlan felosztott használatából eredõ hányadokat értjük. (Ez egyébként ingóságok esetében is nehezen képzelhetõ el másként.)
A Ptk. 144. § b) pont szerint „Az egész dolog feletti tulajdonjog átruházásához, az egész dolog haszonélvezetbe vagy használatba adásához, biztosítékul lekötéséhez vagy más módon való megterheléséhez” a tulajdonostársak egyhangú határozata szükséges.
Ebbõl adódik, hogy a rendelkezési jog korlátja, hogy olyan jogügyletbe egyik tulajdonostárs sem bocsátkozhat, amely az egész dolog feletti tulajdonjog átruházását okozhatja, illetve ez a jogügylet nyilván jogszabályba ütközésé és a többiek egyezõ akaratnyilvánításának hiányában semmis. Érvénytelen az olyan jognyilatkozat is, amely az adott ingatlanon más személy tulajdonszerzéséhez vezethet úgy, hogy ez a többiek tulajdonjogát érinti. A tulajdonostárs tehát érvényesen nem engedhet közös tulajdont keletkeztetõ jogot kívülállónak (hozzáépítés, átépítés, ráépítés, Ptk. 137.§ (3) bekezdés.
Az ingatlan birtoklása és használata
A Ptk. 140. § (1) bekezdés szerint „A tulajdonostársak mindegyike jogosult a dolog birtoklására és használatára; e jogot azonban az egyik tulajdonostárs sem gyakorolhatja a többiek jogainak és a dologhoz fûzõdõ törvényes érdekeinek sérelmére. „
E rendelkezés elsõ része a Ptk. 98.§ adaptálása közös tulajdoni viszonyokra (Ptk. 98. § „A tulajdonost megilleti a birtoklás joga és a birtokvédelem.”). A második rész pedig részben a Ptk. 100.§ szomszédjogi rendelkezésének beépítése a közös tulajdoni normarendszerbe, természetszerûleg kissé bõvített kiadásban (Ptk. 100. § „A tulajdonos a dolog használata során köteles tartózkodni minden olyan magatartástól, amellyel másokat, különösen szomszédait szükségtelenül zavarná, vagy amellyel jogaik gyakorlását veszélyeztetné.”). Ez annak a szabálya, hogy a közös tulajdon alkalmazkodási kényszert jelent a tulajdonosi körön belül. A tulajdonostárs nem köteles a birtoklásra és a használatra, de ha teszi, ebbõl nem szoríthatja ki tulajdonostársait. Az ingatlan közös tulajdonosai a Ptk. 140.§ (2) bekezdésben írt módon, de megállapodással szabályozhatják az ingatlanhasználatot. Ez illetve a bírósági úton történõ szabályozás a tipikus. A megállapodáson alapuló szabályozás kifejezetten vagy ráutaló magatartással is létrejöhet (Ptk. 216.§ (1) bek.). Ez alatt nem csak az osztott használat elhatározását kell érteni, hanem akár kizárólagos használatot is. Elképzelhetõ tehát megállapodás – akár ráutaló magatartással létrehozott is – arról, hogy az ingatlant csak az egyik, vagy nem az összes tulajdonostárs használja. E megállapodás körébe tartozó az is, hogy a használat hányadoktól eltérõ rendje milyen legyen és ingyenes vagy visszterhes legyen-e. A bírói gyakorlat elismeri a ráutaló magatartással létrejött megállapodást, ha a tulajdonostársak hosszabb idõ óta változatlan módon birtokolják az ingatlant, kölcsönösen tiszteletben tartva a másik használati jogait. A birtoklás és használatszabályozás kötelmi erejû, az ingatlan-nyilvántartás ennek nyilvántartására jogszabállyal nincs felhatalmazva. E körben nem téveszthetõ össze a használat joga (Ptk 165.§) a használati joggal (Ptk. 99.§, 140.§ (2) bek.). A használati jog tehát nem dologiasítható, de a bírói gyakorlat a megállapodással (ideértve a ráutaló magatartást is) létrejött használati rendet olyan kötelmi erõvel bírónak tekinti, amely csak a szerzõdések bírósági módosításának szabályai szerint változtatható meg (Ptk. 241.§ „A bíróság módosíthatja a szerzõdést, ha a felek tartós jogviszonyában a szerzõdéskötést követõen beállott körülmény folytán a szerzõdés valamelyik fél lényeges jogos érdekét sérti)”. Bíróság elõtt érvényesíthetõ a megállapodás teljesítése iránti igény és adott esetben a jegyzõ vagy a bíróság elõtt birtokvédelmi igény érvényesítése is lehetséges. A használati megállapodás teljesítése iránti perben minden tulajdonostársnak perben kell állnia, de ha a használati megállapodás megsértése csak két vagy nem valamennyi tulajdonostársat érinti, elegendõ az érintettek perben állása.
A Ptk. 140. § (2) bekezdés szerint „A birtoklás, a használat, a hasznosítás, valamint a rendes gazdálkodás körét meg nem haladó kiadások kérdésében a tulajdonostársak – ha a törvény másként nem rendelkezik – szótöbbséggel határoznak; minden tulajdonostársnak tulajdoni hányada arányában van szavazati joga.”
E törvényhely a tulajdonosi jogok és kötelezettségek gyakorlásának alapvetõ szabálya közös tulajdon esetében.
A birtoklás, mint hatalom alatt tartás különösebb magyarázatra nem szorul, ez a tényleges használat nélkül is igazolható, az azonban fontos, hogy önmagának a használatnak a megosztottsága még nem jelenti a közös birtoklás megszûntetését. Birtokvédelemi igénnyel valamennyi tulajdonostárs együtt, de külön-külön is felléphet.
A használat esetében a tulajdonjog általános szabályainak megfelelõen arról van szó, hogy a dolog (ingatlan) fizikai értelemben véve, rendeltetésének megfelelõen közvetlenül szolgálja a tulajdonostárs elõnyét vagy kötelezettségteljesítését.
A hasznosításának fogalma alatt az általános szabályok szerint is azt értjük, hogy a dolog (ingatlan) egy tõle elkülönülõ elõny (ingatlan) megszerzésének eszköze. nem csak a hasznosítás módját (pl. bérbe-, haszonbérletbe-adás), de a hasznosítással összefüggõ tartalmi kérdéseket is érteni kell (pl. a tulajdonostársak egyike vagy kívülálló személy legyen-e a bérlõ, a hasznosítás határozott vagy határozatlan idõre szóljon-e, milyen bérleti-haszonbérleti díjat kössenek ki stb.).
A birtoklás, a használat kérdéseit a tulajdonostársak határozathozatal nélkül is rendezhetik, pl. ráutaló magatartással, vagy a szabályozásra irányuló szóbeli vagy írásbeli szerzõdéssel. E kérdéseket azonban nem csak teljes körû egyetértéssel lehet szabályozni, hanem határozathozatallal, amely lehet nem teljes konszenzus is, hanem szavazással kialakuló szótöbbség is. A többség akarata lehet kötelezõ a kisebbségben maradókra. A törvény a határozatra alakszerûségi követelményt nem ír elõ, a határozat szóban is meghozható. A szavazásra az összes tulajdonos tulajdoni hányadának megfelelõ arányban jogosult és azt, hogy a szótöbbség megvan-e, az összes tulajdoni arányhoz kell mérni, ami azonban nem jelenti azt, hogy kizárólag akkor lehet szavazni, ha minden tulajdonostárs jelen van a szavazáson illetve, ha egybehívás nélkül mindenki szavaz, és azt sem jelenti, hogy csak a tulajdonosi gyûlésen képzelhetõ el szavazás. A szavazásnak nem kell egy adott helyen és azonos idõpontban megtörténnie, a tulajdonostársak bármely idõpontban és bármilyen formában kifejezésre juttatott véleménye a határozat szempontjából szavazásnak minõsül.
A BH2001. 420. számon közzétett legfelsõbb bírósági álláspont szerint:
„A közös tulajdonban álló ingatlan birtoklása és használata kérdésében a tulajdonostársak szótöbbségi határozatukat szóban is meghozhatják [Ptk. 140. § (2) bek., 143. § (1) bek.]. A Ptk. 140. §-ának (2) bekezdése a tulajdonostársak szótöbbségi határozatát írja elõ – egyebek mellett – a közös tulajdonban álló ingatlan birtoklása és használata kérdésében, ha abban a tulajdonostársak között nincs egyetértés. A törvény a határozatra alakszerûségi követelményt nem ír elõ, az szóban is meghozható, és a tulajdonostársak bármely idõpontban és bármilyen formában kifejezésre juttatott véleménye a határozat szempontjából szavazásnak minõsül. A túlnyomó többségben levõ tulajdonos felperesek az ingatlan használata kérdésében hozhattak olyan szótöbbségi határozatot, hogy az addig üresen álló ingatlan értékesítése érdekében azt egyikõjük se vegye birtokba. A felperesek határozatát az alperesek ismerték, tudták, hogy az I-II. r. alperes beköltözéséhez a felperesek nem járulnak hozzá, ezért a III. r. alperes – elõadásából kitûnõen – az ingatlan eladásának megakadályozása érdekében beköltöztette az I-II. r. alpereseket. Használatuk azonban ellentétes a szótöbbségi határozattal, ezért a jogerõs ítélet nem sértett jogszabályt, amikor az alpereseket az ingatlan kiürítésére kötelezte.”
A törvény a közös tulajdonosi közösség számára nem ír elõ szervezeti, mûködési rendet (ebben különbözik a társasház-közösségi szabályoktól). A tulajdonosok ugyanarról a kérdésrõl egymással közölt módon, egymás távollétében is határozhatnak, és a törvény ehhez még írásbeliséget sem köt ki. A határozat megtámadható bíróság elõtt, mégpedig úgy, hogy erre a törvény nem ír elõ határidõt. A megtámadás azonban nem akadálya a végrehajtásnak (Ptk. 143. § (1)bek.). A végrehajtásnak megfelelõ állapot megszûntetésére vagy fenntartására vonatkozóan azonban kérhetõ ideiglenes intézkedés a bíróságtól (Pp. 156.§).
Ptk. 144. § A tulajdonostársak egyhangú határozata szükséges
a) a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadásokhoz,
b) az egész dolog feletti tulajdonjog átruházásához, az egész dolog haszonélvezetbe vagy használatba adásához, biztosítékul lekötéséhez vagy más módon való megterheléséhez.
Természetesen a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadások, az egész dolog feletti tulajdonjog átruházása, az egész dolog haszonélvezetbe vagy használatba adása, biztosítékul lekötése vagy más módon való megterhelése is elhatározható kifejezetten vagy hallgatólagosan, tulajdonosi gyûlésen vagy azon kívül, sõt elõzetes határozathozatalra sincs szükség, ha valamennyi tulajdonos a vonatkozó szerzõdéseket megköti. Az azonban kizárt, hogy errõl elõzetesen szótöbbséggel határozzanak. Hogy megvalósítható legyen, a szándékról minden tulajdonosnak igenlõen kell szavaznia. E szavazás azonban még kevés a realizáláshoz. Ott, ahol jogszabály alakszerûségi követelményeket támaszt, a vonatkozó okiratot is alá kell írni (pl. az egész ingatlan értékesítése, megterhelése, stb.). Ha a határozat meghozatalakor a tulajdonostárs igenlõen szavazott, ez még nem jelenti azt, hogy szerzõdéses nyilatkozata bírói úton kikényszeríthetõ vagy pótolható.
A tulajdonostárs a határozatok meghozatalát joggal való visszaéléssel nem akadályozhatja meg. E magatartás bírói értékelésével számos eseti döntés foglalkozik.
A BH2004. 139. sz. eseti döntés szerint:
A Ptk. 144. §-ának a) pontja értelmében a tulajdonostárs a tulajdonosi közösség egyhangú engedélyezõ határozat alapján végezhet rendes gazdálkodás körét meghaladó munkákat a közös tulajdonban álló ingatlanon; e határozat hiányában azonban a bíróság a Ptk. 5. §-ának (3) bekezdése alapján pótolhatja az építkezést ellenzõ tulajdonostárs nyilatkozatát. Kiemeli a Legfelsõbb Bíróság, hogy a Ptk. közös tulajdonnal kapcsolatos szabályai nem tartalmaznak kifejezett engedélyt a tulajdonostárs hozzájáruló nyilatkozatának pótlására, azonban nem is tiltják azt. Egyrészt e tilalom hiánya miatt; másrészt amiatt, hogy a Ptk. 5. §-a (1) bekezdésébe foglalt joggal való visszaélés tilalma a polgári jog körében általános érvényû rendelkezés, tehát a tulajdonosi jogok gyakorlására is vonatkozó alapelv; a Ptk. 5. §-ának (3) bekezdése a közös tulajdon körében is alkalmazásra kerülhet: az elõfeltételek megvalósulása esetén a tulajdonostárs jognyilatkozata pótolható.
Más kérdés az, hogy a jognyilatkozat pótlása iránt indított perben a bíróság nem csupán azt vizsgálja, hogy fennállnak-e a jognyilatkozat pótlásának a Ptk. 5. §-a (3) bekezdésében említett elõfeltételei, hanem azt is, hogy a Ptk. 140. §-a (1) bekezdésének második fordulata értelmében a jognyilatkozat megtételét megtagadó tulajdonostárs az õt megilletõ jogokat a többiek sérelmére gyakorolja-e.
A BH2005. 389. számon közzétett legfelsõbb bírósági határozat szerint
„A felperes Ptk. 5. § (3) bekezdésére alapított keresetének megfelelõen a jelen per tárgya kizárólag annak vizsgálata lehetett, hogy fennállnak-e a jognyilatkozat pótlásának feltételei. Ennek eldöntéséhez a pert tárgyaló bíróságoknak elsõsorban fel kell tárniuk a jogát gyakorló fél (a felperes) érdekeit, és ha megállapíthatónak találták a különös méltánylást érdemlõ magánérdeket, vizsgálniuk kellett, hogy az érdeksérelem másként elhárítható-e, a joggyakorlás okoz-e sérelmet a másik félnek (az alpereseknek) és ha igen, milyen mértékût; mindemellett a jogszabályban megkívánt nyilatkozat megtagadása nem jelente joggal való visszaélést [Ptk. 5. § (2) bekezdés].
Az adott esetben a felek szerzõdésben rögzítették a tetõtér-beépítés számukra fontosnak tartott tartalmi elemeit, ezek körében az alperesek a szerzõdés mellékletét képezõ tervek szerinti építkezést engedélyezték. Amennyiben a felperes eltért a tervektõl – esetleg azért, mert az építkezés során elõre nem látott mûszaki és technikai problémák merültek fel – ez valóban a felek közti szerzõdés megszegést jelentheti, azonban az esetleges szerzõdésszegés nem feltétlenül zárja ki a fennmaradási engedélyhez szükséges jognyilatkozat pótlását. Ebben az esetben sem maradhat el a felek érdekeinek az elõbbiekben említett összevetése és annak vizsgálata, hogy az – esetleges – szerzõdésszegõ magatartás miatt az alpereseket érte-e hátrány, és ha igen, milyen mértékû.
Nem hagyható figyelmen kívül, hogy a felperes bár eltért a tervektõl és az alperesekkel megkötött megállapodástól, az eltérés mértéke és az ezzel okozott joghátrány – az elsõfokú eljárásban beszerzett szakvéleménybõl megállapíthatóan – nem jelentõs. Ahogyan arra az elsõfokú bíróság ítéleti indokolásában helytállóan rámutatott: az alperesek kifejezetten beépítés céljára adták el az ennek szándékával kialakított tetõteret, hozzájáruló nyilatkozataikra figyelemmel az építkezés idõközben megvalósult, ugyanakkor az alperesek kifogásainak egy része (a galéria nagyságára és az esztétikai értékcsökkenésre vonatkozó állítás) nem nyert igazolást, a födém hangszigetelésének módja és az erkélyszintek eltérése pedig nem olyan jelentõségû, amelyre hivatkozással meggátolható lenne a már befejezett építkezés fennmaradásának engedélyezése, és ezáltal a megvalósult épületrész rendeltetésszerû (azaz lakás céljára történõ) használata.
Jognyilatkozat bírói ítélettel történõ pótlásának a tulajdonosi jogok gyakorlása esetén csak akkor lehet helye, ha valamelyik tulajdonostárs a jogszabály által megkívánt egyhangú határozat létrejöttét a közös tulajdonhoz fûzõdõ jogai rendeltetésellenes gyakorlásával hiúsítja meg; ebben az esetben valósul meg a visszaélésszerû joggyakorlás (BH2004. 356). Ebben az eseti döntésben a Legfelsõbb Bíróság úgy foglalt állást, hogy
„Az adott jogvita elbírálása szempontjából annak van jelentõsége, hogy a Ptk.-nak a közös tulajdonra vonatkozó rendelkezései megfelelõ értelmezésébõl következõen a tulajdonostársak hozzájárulásához kötött építési tevékenységhez a hiányzó nyilatkozat a Ptk. 5. §-a alapján csak egészen kivételes esetekben pótolható. A Ptk. 5. §-a alkalmazásának a tulajdonostársi jogok gyakorlása esetén is csak akkor lehet helye, ha valamelyik tulajdonostárs a közös tulajdonhoz fûzõdõ jogai rendeltetésellenes gyakorlásával hiúsítja meg tulajdonostársa tervezett építkezését. A magatartása ugyanis csak ebben az esetben minõsül visszaélésszerûnek, amely a Ptk. 5. §-ának (1) bekezdése értelmében a jognyilatkozat pótlásának a törvényi feltétele.
Abban a körben, hogy mi tekinthetõ rendeltetésellenes joggyakorlásnak … különösen annak van jelentõsége, hogy milyenek a közös tulajdonban álló ingatlan adottságai, a kialakult használati viszonyok és a felek körülményei.”
Egy másik, az EBH2003. 847. számot viselõ elvi bírósági határozat kimondja, hogy:
„Amennyiben a tulajdonostárs a közös tulajdonban álló ingatlanon a rendes gazdálkodás körét meghaladó (és az építési elõírások szerint egyébként engedélyköteles) építkezést tervez, a munkák megkezdése elõtt polgári jogi és államigazgatási feltételeket kell teljesítenie. Polgári jogi feltétel a Ptk. 144. §-a értelmében a tulajdonostársak egyhangú engedélyezõ határozata, ennek hiányában az építkezést ellenzõ tulajdonostárs nyilatkozatát a Ptk. 5. §-ának (3) bekezdése alapján pótló bírósági ítélet; államigazgatási feltétel pedig az építési engedély, amelyre irányuló kérelem benyújtásához – a polgári jogi elõfeltételekkel összhangban – az egyes építményekkel, építési munkálatokkal és építési tevékenységekkel kapcsolatos építésügyi hatósági engedélyezési eljárásokról szóló 46/1997. (XII. 29.) KTM rendelet 5. §-a (1) bekezdésének c) pontja értelmében – a saját tulajdonban lévõ ingatlannal kapcsolatos építési jogosultságot igazoló okiratokon kívül – a tulajdonostársak hozzájáruló nyilatkozatát vagy az ezt pótló bírósági ítéletet kell a kérelmezõnek becsatolnia. Ha mind a polgári jogi, mind pedig az államigazgatási feltételek teljesültek, a jogerõs építési engedély alapján kezdhetõk meg a munkák.
Ha nem áll rendelkezésre a tulajdonostársak Ptk. 144. §-a szerinti egyhangú határozata és az építkezni kívánó tulajdonostárs jognyilatkozat pótlása iránti per indítására kényszerül, a pert a bíróság a Ptk. 5. §-ának (3) bekezdése alapján bírálja el, azonban eljárása során alkalmazza a Ptk. közös tulajdonra vonatkozó szabályait is, ezek körében elsõsorban a Ptk. 140. §-a (1) bekezdésének második fordulatát, amely szerint a tulajdonostárs a birtoklás és használat õt megilletõ jogát nem gyakorolhatja a többiek sérelmére.
A tervezett építkezés államigazgatási feltételeinek megvalósulása nem elõfeltétele a jognyilatkozat pótlása iránti per megindításának és eldöntésének. Erre vonatkozó rendelkezést a Ptk. 5. §-ának (3) bekezdése sem tartalmaz: nem írja elõ, hogy az építeni szándékozó tulajdonostárs (a per felperese) a keresetlevél benyújtásakor vagy igénye elbírálásakor hatályos elvi építési engedéllyel rendelkezzen. Ebbõl az következik, hogy a Ptk. 5. §-ának (3) bekezdése szerinti jognyilatkozat pótlása iránti per megindításának és eldöntésének nem elõfeltétele az elvi építési engedély beszerzése és bírósághoz benyújtása; a felperesnek azonban olyan építési dokumentációt kell szolgáltatnia a bíróság részére (terv, mûszaki leírás vagy egyéb formában), amelybõl a tervezett építkezés köre, körülményei egyértelmûen megállapíthatók, s amelynek alapján a bíróság mérlegelheti az építkezés hátrányait és elõnyeit, mérlegelheti a felek érdekeit és sérelmeit.”
A BH1995. 207. számon közzétett legfelsõbb bírósági határozat szerint
„Helyesen indult ki a bíróság a kereset érdemi eldöntése körében abból, hogy a Ptk.-nak a közös tulajdonra vonatkozó rendelkezései szerint a tulajdonostársak egyhangú határozatához kötött építési tevékenységhez a hiányzó hozzájáruló nyilatkozat a Ptk. 5. §-a alapján csak egészen kivételes esetekben pótolható.
A Ptk. 5. §-a alkalmazásának a tulajdonosi jogok gyakorlása esetén is csak akkor lehet helye, ha valamelyik tulajdonostárs a jogszabály által megkívánt egyhangú határozat létrejöttét a közös tulajdonhoz fûzõdõ jogai rendeltetésellenes gyakorlásával hiúsítja meg. A magatartása ugyanis csak ebben az esetben minõsül visszaélésszerûnek, amely a Ptk. 5. §-ának (1) bekezdése értelmében a jognyilatkozat pótlásának a törvényi feltétele.
Abban a körben, hogy mi tekinthetõ rendeltetésellenes joggyakorlásnak a tulajdonosi jogok gyakorlása körében, a jogerõs ítélet helyes jogi álláspontja szerint különösen annak van jelentõsége, hogy milyenek a közös tulajdonban álló ingatlan adottságai, a kialakult használati viszonyok és a felek körülményei. Nem vezethet ugyanis a jognyilatkozat pótlása a használat egyoldalú megváltoztatására, indokolatlanul nem róhat aránytalan terheket a tulajdonostársakra, és nem járhat azzal az eredménnyel, hogy a korábbi használat megosztására figyelemmel már amúgy is eltérõ használati arány és a bejegyzett tulajdoni arány közötti rés tovább növekedjék, és ehhez képest a tényleges helyzet és a jogi helyzet egyensúlya tovább romoljék. A jelen esetben a bíróság a döntése meghozatalánál kellõ súllyal vette figyelembe a fenti rendezési szempontok tükrében azt, hogy a tervezett mûszaki megosztás további eltolódást eredményez az amúgy is vitatott tulajdoni arányokban az alperes terhére. Feltételezi az eddigi használati megosztás jelentõs megváltoztatását, és olyan számottevõ kiadás vállalására kényszeríti az alperest, amely nélkül a lakása használhatatlan lenne.
Mindezeket együtt értékelve a bíróság helytállóan jutott arra a jogi álláspontra, hogy az alperes részérõl a mûszaki leválasztáshoz való hozzájárulás megtagadása nem jelenti a közös tulajdonhoz fûzõdõ jogai rendeltetésellenes gyakorlását. Visszaélésszerû joggyakorlás hiányában pedig a Ptk. 5. §-a (3) bekezdése alkalmazásának nincs helye.”
A Ptk. 143. § (1) bekezdése a közös tulajdon körében alkalmazott kisebbségvédelem szabálya.
„Ha a törvény szótöbbséges határozatot kíván meg, és a határozat az okszerû gazdálkodást sérti, vagy a kisebbség jogos érdekeinek lényeges sérelmével jár, a kisebbség a határozatot a bíróságnál megtámadhatja. A megtámadás a határozat végrehajtását nem gátolja, a bíróság azonban indokolt esetben a végrehajtást felfüggesztheti.”
Mint az a törvénybõl kitûnik, a megtámadás nincs határidõhöz kötve. A bírói gyakorlat szerint azonban az indokolatlan késedelem illetve a jelentõs idõmúlás illetve a határozatnak való idõközi megfelelés a kereset elutasításához vezethet (BH1987.201.).
A Legfelsõbb Bíróság PK 8. számú állásfoglalása teremti meg az egyet nem értõ tulajdonostársak jogvitájára vonatkozó bírói gyakorlat alapjait. E szerint: „Ha a közös tulajdonban álló dolog birtoklása és használata (hasznosítása) kérdésében a tulajdonostársak nem értenek egyet, és a kisebbség a többség határozatát a Ptk. 143. §-ának (1) bekezdése alapján keresettel megalapozottan támadja meg, a bíróság a birtoklás és használat (hasznosítás) módját a tulajdoni hányadoknak, a tulajdonostársak jogainak és a dologhoz fûzõdõ törvényes érdekeinek, valamint az okszerû gazdálkodás követelményeinek megfelelõen szabályozhatja. Ugyanígy jár el a bíróság, ha a tulajdonostársak tulajdoni hányadának egyenlõsége miatt vagy más okból szótöbbséggel hozott határozat nincs, és valamelyik tulajdonostárs megfelelõ szabályozás végett a bírósághoz fordul.”
Az állásfoglalás indokolása szerint „A Ptk. 143. §-ának (1) bekezdése szerint a kisebbség a szótöbbséges határozatot bíróságnál támadhatja meg, ha a határozat az okszerû gazdálkodást sérti, vagy a kisebbség jogos érdekeinek lényeges sérelmével jár. A (3) bekezdés pedig akként rendelkezik, hogy ha a törvény szótöbbséggel hozott határozatot kíván meg és ilyen határozat nincs, a birtoklás, a használat vagy á hasznosítás kérdésében bármelyik tulajdonostárs kérelmére a bíróság határoz. A Ptk. 143. §-ának (1) bekezdése a XII. fejezetben szabályozott mindegyik esetre vonatkozik, ahol a törvény szótöbbséges határozatot említ, tehát a Ptk. 140. §-ának (2) bekezdésére is. Ha a tulajdoni hányadok nem egyenlõek, a szótöbbséges határozat általában meghozható, de az is elõfordulhat, hogy ha a tulajdonostársak egyikét sem illeti a felénél nagyobb tulajdoni hányad, nem keletkezik szótöbbséges határozat. A tulajdonostársak egyetértésének a hiánya esetében sokszor nincs is alakszerûen határozatnak minõsíthetõ döntés, hanem csak hatalmaskodás van. Ezt legfeljebb akkor lehet szótöbbséges határozatnak tekinteni, ha a többségi oldalról nyilvánul meg. Megtörténhet azonban, hogy a kisebbség létesít erõszakosan olyan helyzetet, amely miatt a másik fél bírósági rendezést lát szükségesnek. A Ptk. rendelkezései mellett nincs akadálya annak, hogy a bíróság egyetértés hiányában a tulajdonostársak közt felmerült birtoklási és használati (hasznosítási) vitát úgy rendezze, hogy a hasznosítás módját végrehajtó határozattal maga állapítja meg. Ez a rendezés nagy körültekintést kíván. Döntõ szempont kétségtelenül a tulajdoni hányad, már azért is, mert a hasznok a tulajdonostársakat tulajdoni hányaduk arányában illeti. De – különösen házingatlanoknál – nagy szerephez jut az okszerû gazdálkodás és az egyéb jogos, a dologhoz fûzõdõ törvényes érdek is. Ez utóbbi körülmények azt is eredményezhetik, hogy a birtoklás, használat mértéke eltérhet a tulajdoni hányad szerinti aránytól. Ha például a tulajdonostársak által lakott családi házban a helyiségek és a telek birtoklási, használati módjáról van szó, pusztán erre az arányra és ebbõl kiindulva a helyiségek számára, térfogatára és a telek térmértékére alapított elrendezés helytelen eredményre vezethet. A személyes körülmények, a bennlakók száma, az ésszerû lakáskialakítás, az egyes helyiségek közös használatának a lehetõ mellõzése, a kertnek, vagy gazdasági célra egyébként használható teleknek minél gazdaságosabb és viszálymentesebb tényleges elhatárolása mind olyan szempontok, amelyek a tulajdoni hányad szerinti megosztástól való eltérést indokolhatják.
Az ilyen indokolt eltérés a hasznokban való részesedés arányán természetesen nem változtat, s ezért az esetleg szükségesnek mutatkozó idõszakos pénzbeli ki egyenlítésrõl is gondoskodni kell. Indokolt esetben a megóvási és fenntartási költség arányát is a tulajdoni hányadtól eltérõen, a valóságos birtoklás és használat arányához képest lehet megállapítani. A birtoklás és használat módjának ilyen szabályozása nem jelenti a közös tulajdon megszüntetését. Egyoldalúan, önkényesen ugyan nem változtatható meg, ha azonban a szabályozásnál figyelembe vett körülmények utóbb olyan lényegesen megváltoztak, hogy az eredetileg helyesnek mutatkozó elrendezés az okszerû gazdálkodás követelményeit, vagy az egyik fél jogos érdekeit, a dologhoz fûzõdõ törvényes érdekeit már sérti, a korábbi ítélet nem akadálya annak, hogy valamelyik fél a bíróságtól újabb elrendezést kérjen. Ítélt dologról ugyanis ilyenkor a tényalap azonosságának a hiányában nem lehet szó.”
A BH1993. 734. eseti döntés szerint
„A közös tulajdon használatának rendezése során a tulajdoni arány csupán egyik, de nem kizárólagos szempont. A használat mértéke a tulajdoni aránytól el is térhet, ha ezt az épület elhelyezkedése, a terepviszonyok és az épületrészek közötti különbözet is indokolja. Megalapozottan jutott a bíróság arra a következtetésre …, hogy a feleknek az ingatlan használatára vonatkozó és foganatba ment megállapodása a tényállásban részletesen elemzett okokra figyelemmel nem sérti a felperesek törvényes érdekeit. Az ingatlannak a megállapodástól eltérõ – a felperesek keresete szerinti – használata egyfelõl ezért, másfelõl pedig azért nem foghat helyt, mert a tulajdoni hányadok szerinti használat az ingatlan zavartalan, viszálymentes és értékarányos használathoz fûzõdõ alperesi jogokat és érdekeket sértené, de nem felelne meg az okszerû gazdálkodás követelményeinek sem. Valamennyi fél igényeit kellõen kielégítõ használat egyébként – amint arra a bíróság ugyancsak helyesen utalt – a felperesek együttmûködési készsége esetén más módon is kialakítható.”
A bírói gyakorlat szerint törvény szótöbbséges határozatról szól, de a megtámadás minden határozat tekintetében lehetséges. Lehetséges tehát az egyhangúsággal meghozottakénál is.
Nem támadhatja meg a határozatot az, aki nem tulajdonostárs, valamint az, aki a határozat mellett szavazott. Azt ugyanis, hogy ki a kisebbség, a szavazásra és nem az érdeksérelemre vonatkozóan kell vizsgálni. Kisebbség tulajdonostárs, ha abba a tulajdonostársi csoportba tartozik, amely nemmel szavazott, vagy nem szavazott vagy tartózkodott, avagy egyedül õ szavazott nemmel, vagy egyedül õ nem szavazott illetve tartózkodott. Annak ellenére kell a törvényt így értelmezni, hogy a megtámadás feltétele az is, hogy a határozat a jogos érdekek lényeges sérelmével járjon. Perbeli legitimációja (kifejezett jogszabályi felhatalmazottság perindításra) és aktív perbeli legitimációja (keresetindítási joga) annak van, aki a szavazáskor az alulmaradottakhoz tartozott és a határozat meghozatalával jogos érdekei bizonyíthatóan lényegesen sérültek (Pp. 3.(1) bek; Pp. 130.§ (1) bek. g) pont). Ha tehát valaki a határozat mellett szavazott, majd utóbb a határozat miatt lényegesen sérülnek jogos érdekei, nem élhet a megtámadás jogával (egyéb jogcím természetesen nem kizárt), és úgy is igaz, hogy ha a tulajdonostárs nemmel szavazott, de nem sérültek, vagy nem lényegesen sérültek jogos érdekei, a megtámadás iránt nem indíthat pert. A perben nem azt kell vizsgálni, hogy ki okozta a jogos érdekek lényeges sérelmét, hanem azt, hogy a határozat okozott-e ilyet. A határozat annak meghozatala után személyfüggetlenné válik, azaz a sérelmet objektív szempontok szerint kell vizsgálni és nem úgy, hogy a sérelemrõl a többség vagy éppen a per felperese tehet-e.
A birtoklás, a használat, a hasznosítás rendjét a tulajdonostársak teljes konszenzussal vagy többségi elhatározással alakítják ki. E rend határozattal történõ kialakítása tulajdonostársak elvi szintû a akaratnyilvánítása, tehát nem azonosítható az operatív megvalósítással. A jogviták sokszor és éppen ezért akkor is keletkeznek, ha egyébként a határozathozatal és a meghozott határozat tekintetében a kisebbség nem lát okot a támadásra. A birtoklás, a használat, a hasznosítás attól még nem feltétlenül vitamentes, hogy az arról szóló határozat nem generált jogvitákat. Ez azonban nem mindig nyilvánvaló. A felperesek sokszor maguk sem tudják, hogy egy határozatot támadnak-e meg vagy csupán a határozat megsértését kifogásolják. A per szempontjából ez nem mindegy, mert csak a határozat megtámadása kizárólag a törvényben írt két okból történhet, a határozat végrehajtása során keletkezõ jogsérelem miatt azonban sokkal szélesebb a perlési lehetõség valamint e körben nem csak a kisebbségben maradt és sérelmet szenvedõ félnek van perbeli legitimációja, hanem mindenkinek, aki a Pp. 3.§ (1) bekezdése szerint a jogvitában érdekelt.
A megtámadásra csakis akkor kerülhet sor, ha a határozat az okszerû gazdálkodást sérti, vagy a kisebbség jogos érdekeinek lényeges sérelmével jár. Az egyéb megtámadási okok (tulajdonostársak megállapodásába vagy jogszabályba ütközés) nem e törvényhely alapján történik, hanem a Ptk. szerzõdések teljesítésére és érvénytelenségére vonatkozó szabályai szerint.
Mint említettük, a törvény nem szab megtámadási határidõt. A megtámadásra a sérelmet szenvedett tulajdonostárs bármikor jogosult. Az igényérvényesítés késedelme azonban nem maradhat figyelmen kívül. Ha ugyanis a tulajdonostárs ésszerû érvekkel nem magyarázhatóan késik a perindítással, különösen ha idõközben úgy viselkedett, mint aki tudomásul vesz a határozattal elõállt, érdekeit akár lényegesen is sértõ helyzetet, pernyertességre nem számíthat, de a keresetét a bíróság idézés kibocsátása nélkül nem utasíthatja el. A keresetrõl ítélettel kell határozni.
Ptk. 143.§ (3) bekezdés: „Ha a törvény szótöbbséggel hozott határozatot kíván meg, és ilyen határozat nincs, a birtoklás, a használat vagy a hasznosítás kérdésében bármelyik tulajdonostárs kérelmére a bíróság határoz.”
(2) bekezdés: „Ezt a szabályt kell alkalmazni akkor is, ha a tulajdonostársak között vitás, hogy a tervezett munkálat feltétlenül szükséges-e az állag megóvásához és fenntartásához.”
A kisebbségvédelemmel összefüggõ igényérvényesítésrõl szól a Legfelsõbb Bíróság PK. 8. sz. kollégiumi állásfoglalása.
A Legfelsõbb Bíróság a Ptk. 143. §-ának (1) bekezdésének alkalmazhatóságát értelmezi akkor, amikor kimondja, hogy a Ptk. közös tulajdonról szóló XII. fejezetében említett valamennyi határozathozatal esetében helye van a bírói kisebbségvédelemnek.
Az állásfoglalás arra az esetre is kiterjeszti a kisebbségvédelmet, amely olyan helyzetben szükséges, amikor éppen a határozathozatal elmaradása miatti helyzet okoz lényeges érdeksérelmet, vagy sérti az okszerû gazdálkodást. Ilyen helyzetekben sokszor egyes tulajdonostársak önkényeskedése okozza a lényeges érdeksérelmet vagy a gazdálkodás okszerûtlenségét. A Legfelsõbb Bíróság szerint analógia révén ezt a helyzetet is lehet határozatnak tekinteni. Szótöbbséges határozatnak azonban csak akkor, „ha a többségi oldalról nyilvánul meg. Megtörténhet azonban, hogy a kisebbség létesít erõszakosan olyan helyzetet, amely miatt a másik fél bírósági rendezést lát szükségesnek. A Ptk. rendelkezései mellett nincs akadálya annak, hogy a bíróság egyetértés hiányában a tulajdonostársak közt felmerült birtoklási és használati (hasznosítási) vitát úgy rendezze, hogy a hasznosítás módját végrehajtó határozattal maga állapítja meg. Ez a rendezés nagy körültekintést kíván. Döntõ szempont kétségtelenül a tulajdoni hányad, már azért is, mert a hasznok a tulajdonostársakat tulajdoni hányaduk arányában illeti. De – különösen házingatlanoknál – nagy szerephez jut az okszerû gazdálkodás és az egyéb jogos, a dologhoz fûzõdõ törvényes érdek is. Ez utóbbi körülmények azt is eredményezhetik, hogy a birtoklás, használat mértéke eltérhet a tulajdoni hányad szerinti aránytól. Ha például a tulajdonostársak által lakott családi házban a helyiségek és a telek birtoklási, használati módjáról van szó, pusztán erre az arányra és ebbõl kiindulva a helyiségek számára, térfogatára és a telek térmértékére alapított elrendezés helytelen eredményre vezethet. A személyes körülmények, a bennlakók száma, az ésszerû lakáskialakítás, az egyes helyiségek közös használatának a lehetõ mellõzése, a kertnek, vagy gazdasági célra egyébként használható teleknek minél gazdaságosabb és viszálymentesebb tényleges elhatárolása mind olyan szempontok, amelyek a tulajdoni hányad szerinti megosztástól való eltérést indokolhatják. Az ilyen indokolt eltérés a hasznokban való részesedés arányán természetesen nem változtat, s ezért az esetleg szükségesnek mutatkozó idõszakos pénzbeli ki egyenlítésrõl is gondoskodni kell. Indokolt esetben a megóvási és fenntartási költség arányát is a tulajdoni hányadtól eltérõen, a valóságos birtoklás és használat arányához képest lehet megállapítani.A birtoklás és használat módjának ilyen szabályozása nem jelenti a közös tulajdon megszüntetését. Egyoldalúan, önkényesen ugyan nem változtatható meg, ha azonban a szabályozásnál figyelembe vett körülmények utóbb olyan lényegesen megváltoztak, hogy az eredetileg helyesnek mutatkozó elrendezés az okszerû gazdálkodás követelményeit, vagy az egyik fél jogos érdekeit, a dologhoz fûzõdõ törvényes érdekeit már sérti, a korábbi ítélet nem akadálya annak, hogy valamelyik fél a bíróságtól újabb elrendezést kérjen. Ítélt dologról ugyanis ilyenkor a tényalap azonosságának a hiányában nem lehet szó.”
A Legfelsõbb Bíróság állást foglal arról az esetrõl is, ha a tulajdoni hányadok egyenlõek, szótöbbséges határozat nem volt képes létre jönni. „Ha a közös tulajdonban álló dolog birtoklása és használata (hasznosítása) kérdésében a tulajdonostársak nem értenek egyet, és a kisebbség a többség határozatát a Ptk. 143. §-ának (1) bekezdése alapján keresettel megalapozottan támadja meg, a bíróság a birtoklás és használat (hasznosítás) módját a tulajdoni hányadoknak, a tulajdonostársak jogainak és a dologhoz fûzõdõ törvényes érdekeinek, valamint az okszerû gazdálkodás követelményeinek megfelelõen szabályozhatja.
Ugyanígy jár el a bíróság, ha a tulajdonostársak tulajdoni hányadának egyenlõsége miatt vagy más okból szótöbbséggel hozott határozat nincs, és valamelyik tulajdonostárs megfelelõ szabályozás végett a bírósághoz fordul.”
Az, hogy a törvény akkor is megengedi a bírói utat, ha a tulajdonostársak között vitás, hogy az adott munkálat felújítási és állagmegóvási körbe tartozik-e, legtöbbször azt jelenti, hogy a felek a munka szükségességét illetve azt vitatják, hogy a munka e két fogalom alá sorolható-e. A Társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. Törvény hatályba lépése óta elég precíz definíció álla jogkeresõk és a bíróság részére is arról, hogy mi a fenntartás illetve, hogy a fenntartás és az állagmegóvás között azért nincs különbség, mert e fogalmak a több-kevesebb viszonyában állnak, ugyanis az állagmegóvást e törvény a karbantartás körébe sorolja, a karbantartást pedig a fenntartás részének tekinti (56.§).
Közös tulajdon terhei
A Ptk. 141. § alapján: „A dolog hasznai a tulajdonostársakat tulajdoni hányaduk arányában illetik meg; ilyen arányban terhelik õket a dolog fenntartásával járó és a dologgal kapcsolatos egyéb kiadások, a közös tulajdoni viszonyból eredõ kötelezettségek, és ugyanilyen arányban viselik a dologban beállott kárt is.”
A dolog, adott esetben az ingatlan hasznai a tulajdonostársakat tulajdoni hányaduk arányában illetik meg. A tulajdoni hányad arányai tehát az alapvetõ rendezõ elvet jelentik a hasznok és költségek felosztása körében.
E szabály nem azt jelenti, hogy ettõl eltérõ megállapodás nem köthetõ és e megállapodás ráutaló magatartással nem jöhet létre. Az, hogy a közös ingatlannak nem a teljes egésze áll a tulajdonostársak közös használatában, még önmagában nem jelenti azt, hogy az ingatlan hasznaira nem a fenti szabály érvényesül. Ha azonban az állapítható meg, hogy a használatot a tulajdonostársak egymás között éppen azért osztották meg fizikai értelemben is, hogy ez által az egyes ingatlanrészek hasznai és hasznosíthatósága is e megosztás szerint illesse õket, e kifejezett vagy hallgatólagos megállapodás sérelmét jelentené, ha az egyik tulajdonostárs a másik tulajdonostárs kizárólagos használatában lévõ ingatlanrész hasznaiból való részesedésre tartana igényt. A bírói gyakorlat szerint ezért vizsgálni kell a használat és a haszonszedés kialakult rendjét. Ehhez képest kell mérlegelni, hogy van-e helye e rend megváltoztatásának. Változtak-e a kialakult megállapodás alapjául szolgáló körülmények lényegesen és úgy, hogy a korábbi állapot fenntartása sérti valamelyik tulajdonostárs lényeges jogos érdekét.
• „Ha a tulajdonostársak a közös tulajdonban álló dolog használata és birtoklása kérdésében megállapodtak, ez a megállapodás egyoldalúan, önkényesen nem változtatható meg. Ha azonban a szabályozásnál figyelembe vett körülmények utóbb olyan lényegesen megváltoztak, hogy az eredetileg helyesnek mutatkozó elrendezés az okszerû gazdálkodás követelményeit vagy valamelyik tulajdonostárs jogos érdekét sérti, a korábbi megállapodása megváltoztatását bármelyik tulajdonostárs kérheti (BH1979. 151.).
• Ha a közös tulajdonban álló dolog birtoklása és használata (hasznosítása) kérdésében a tulajdonostársak nem értenek egyet, a bíróság a birtoklás és használat (hasznosítás) módját a tulajdoni hányadoknak, a tulajdonostársak jogainak és dologhoz fûzõdõ törvényes érdekeinek, valamint az okszerû gazdálkodás követelményeinek megfelelõen szabályozhatja. – A bíróságnak a használati rendezésénél nagy körültekintéssel kell eljárnia. Elsõsorban azt kell vizsgálnia, hogy a használat kialakult módjának megváltoztatása indokolt-e. Ebben a körben igen lényeges szempont a tulajdonostársak tulajdoni hányadának aránya, de házingatlan esetében nagy szerephez jutnak az egyéb körülmények, igy a tulajdonostársak személyes körülményei, a lakóházban (lakrészben) bennlakók száma, a helyiségek ésszerû megosztása és minél viszálymentesebb elhatárolása (BH1980. 240.).
• „A közös tulajdon birtoklása és használata módjának megváltoztatását kérhetik a bíróságtól a tulajdonostársak, ha a korábbi használat alapjául szolgáló körülmények lényegesen megváltoztak” (BH1992. 691.).
• „A birtoklás és a használat módjának szabályozása nem jelenti a közös tulajdon megszüntetését. A körülmények lényeges megváltozása esetén lehetõség van újabb elrendezésre. Ezért nem lehet a tulajdoni illetõségénél nagyobb részt használó tulajdonostársat végleges kielégítésként egy összegû térítésre kötelezni” (BH1982. 92.).
• „A közös tulajdonban álló ingatlan használati módjának újrarendezésénél is az érdekek egyensúlyának megteremtésére kell törekedni, így önmagában a körülmények megváltozása nem feltétlenül indokolja az új szabályozást” (BH1995. 634.).
A kiadások lehetnek rendes gazdálkodáson belüli és azon kívüli ráfordítások is.
Bármelyik esetében a költségviselés rendezõ elve a tulajdoni hányad szerinti arány. Lehetséges a törvényes aránytól való eltérõ megállapodás, ami ráutaló magatartással kialakított egyezményes tartós állapotot is jelenthet.
A rendes gazdálkodási körön belüliek a dolog fenntartásával járó kiadások és a közös tulajdoni viszonyból eredõ kötelezettségek.
Fenntartás alatt ingatlanok esetében azt a definíciót érdemes és szükséges alkalmazni, amit a Társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. Törvény 56.§-ában olvashatunk:
2. Fenntartás: az üzemeltetés, a karbantartás és a felújítás.
2.1. Üzemeltetés: a közös tulajdon rendeltetésszerû használatához folyamatosan szükséges szolgáltatások ellátása, így a közüzemi szolgáltatások díjának kifizetése, a központi berendezések üzemben tartói feladatainak ellátása, szükség esetén gondnoki, házfelügyelõi, házmesteri szolgáltatások megszervezése, az intézõbizottság rendszeresítése esetén mûködésének biztosítása.
2.2. Karbantartás: a közös tulajdonban levõ ingatlan állagának és rendeltetésszerû használhatóságának biztosítása érdekében szükséges, a tulajdonosok közösségét terhelõ megelõzõ és felújításnak nem minõsülõ javítási munkák elvégzése, illetõleg egyes közösségi berendezések cseréje.
A karbantartás lehet:
2.2.1. hibaelhárítás, amely az életveszélyt okozó, továbbá az épület állagát károsító és rendeltetésszerû használatát lényegesen akadályozó, azonnali beavatkozást igénylõ hibák és hiányosságok haladéktalan eseti megszüntetése,
2.2.2. idõszerû karbantartás, amely az épület állagát veszélyeztetõ, de rendeltetésszerû használhatóságát lényegesen nem akadályozó, azonnali beavatkozást nem igénylõ hibáknak és hiányosságoknak eseti vagy az épületen elvégzendõ egyéb javítási munkákkal együtt, de az észleléstõl számítva legkésõbb hat hónapon belüli megszüntetése,
2.2.3. tervszerû karbantartás, amely az épület állagának és rendeltetésszerû használhatóságának biztosítása érdekében végzendõ rendszeres állagmegóvási munka.
2.3. Felújítás: az ingatlan egészére, illetõleg egy vagy több fõszerkezetére kiterjedõ, idõszakonként szükségessé váló olyan általános javítási építés-szerelési munkák végzése, amelyek az eredeti mûszaki állapotot – megközelítõleg vagy teljesen – visszaállítják, illetõleg az eredeti használhatóságot, üzembiztonságot az egyes szerkezetek, berendezések kicserélésével vagy az eredetitõl eltérõ kialakításával növelik. A felújítás lehet:
2.3.1. teljes felújítás: a mûszaki állapot alapján szükséges, az ingatlan egészére kiterjedõ külsõ-belsõ javítási munkák elvégzése,
2.3.2. részleges felújítás: az épület legalább egy fõszerkezetére kiterjedõ, teljes felújításnak nem minõsülõ, de abba belátható idõn belül beilleszthetõ általános javítási munkák elvégzése,
2.3.3. korszerûsítés: a központi fûtõ- és melegvíz-szolgáltató berendezésnek az energiaracionalizálással, illetõleg a levegõtisztaság-védelemmel összefüggõ átalakítása vagy kicserélése.
A közös tulajdoni viszonyból eredõ kötelezettségek alatt nyilván a tulajdonostársaknak a közös tulajdonnal összefüggõ határozatok meghozatalához szükséges kommunikációját, a határozatok végrehajtásának költségeit, stb. kell érteni.
A dologgal kapcsolatos egyéb kiadások nyilván minden, nem a fenntartás körébe tartozó és akár rendes gazdálkodási körön belüli, akár kívüli ráfordításokat jelentenek.
A rendes gazdálkodáson kívüli kiadásokra vonatkozóan szintén a Társasházakról szóló törvény 56.§-át érdemes idézni, bár az ottani definíció még társasház esetében is kritikát érdemel:
3. Rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadások: az állagvédelmet meghaladó, a fenntartás (az üzemeltetés, a karbantartás és a felújítás) körébe nem tartozó olyan munkálattal összefüggõ kiadások, amelyek jellemzõen az épület bõvítésével vagy új épület létesítésével járnak.
A rendes gazdálkodás körét meghaladják a korszerûsítési, más fejlesztési, biztonság- környezetkímélet- és kényelem növelõ, vagy jogszabály, bírósági illetve hatósági határozattal elõírt fenntartási körbe nem sorolható ráfordítások is.
Ha a rendes gazdálkodás körébe esõ ráfordítás csak az egyik tulajdonostársnak jelent hasznos eredményt, vagy a kizárólagos használatának fenntartását jelenti, e tény nem jelenti azt, hogy a ráfordítását soha nem háríthatja át a többi tulajdonostársra. Ha változások révén másik tulajdonostárs is gazdagodik a ráfordításon (pl. mûszaki okokból emiatt maga mentesül fenntartási költségtõl, vagy az adott ingatlanrész a birtokába kerül) a gazdagodást köteles megtéríteni. Az is elképzelhetõ, hogy a gazdagodás (értékemelkedés) elszámolására a közös tulajdon megszüntetésekor kerülhet sor. A ráfordítás hasznos eredményét azon idõpontra kell számítani, amikor az ráfordítás elszámolására okot adó körülmény (pl. közös tulajdon megszüntetése) bekövetkezik. Ha volt is tényleges ráfordítás, de az adott helyzetben az elszámolás idõpontjában már nincs kimutatható értéktöbblet, a tulajdonostárs nem kötelezhetõ megtérítésre.
A túlhasználatról, tehát amikor az egyik tulajdonostárs többet használ, mint amennyi õt a tulajdoni hányada szerint õt megilletné, számos eseti döntés szól.
Alaphelyzet természetesen az, hogy a tulajdonostársak az ingatlant hányadaiknak megfelelõ mértékben használhatják. Ez nem csak térmértéket jelenthet, hanem pl. idõbeli arányokat is, ha pl. a közös ingatlan használatát egymás között idõarányosan osztják fel (ún. time sharing).
Az ettõl való eltérés alapulhat megállapodáson, amely – mint kifejtettük – ráutaló magatartás miatt is létrejöttnek tekinthetõ.
A túlhasználat nem feltétlenül jár annak térbeli (idõbeli) korrekciójával. A túlhasználóval szemben dologi igény érvényesítése akkor eredményes, ha a túlhasználat nem a dolog természetébõl vagy abból adódik, hogy a felek kifejezetten vagy ráutaló magatartással ebben állapodtak meg. A túlhasználó méltányos érdekeit és a dolog adottságait is figyelembe kell venni akkor, amikor az egyik tulajdonostárs a túlhasználó használatának „visszaszorítására” tart igényt. A méltányos érdek és a dolog természete azonban nem mentesíti a túlhasználót a többlethasználat ellenértékének megfizetése alól, tehát a dologi igény megalapozatlansága esetén is sikerrel követelhetõ a túlhasználatért járó használati díj. Azt azonban vizsgálni kell, hogy a túlhasználat ingyenessége nem alapul-e szerzõdésen, (akár ráutaló magatartáson). Ezesetben ugyanis vizsgálni kell, hogy a körülmények változása indokolja-e a kialakult kötelmi helyzet megváltoztatását. Ha tulajdoni hányadok közötti arány elbirtoklás folytán változott és erre a túlhasználó hivatkozik, figyelni kell arra is, hogy az elbirtoklás következtében lehet-e szó egyáltalán túlhasználatról. Az elbirtokolt hányad után túlhasználati díj értelemszerûen nem követelhetõ.
„A használati díj meghatározásánál … a tulajdoni arány csupán egy szempont, amely e körben értékelhetõ valamennyi körülmény együttes és gondos mérlegelésével lehet alkalmas a többlethasználat ellenértékének a meghatározására. A többlethasználat ellentételezésével kapcsolatos igény elbírálásánál a Legfelsõbb Bíróság Polgári Kollégiumának 8. számú állásfoglalásában kifejtett szempontok szerint kell eljárni. A használati díj összegét pedig az ingatlan fekvése, mûszaki állapota, felszereltsége, beosztása, a helyiségek száma és az eset egyéb körülményei alapján kell meghatározni” (BH1994. 28.).
A BH1991. 431. sz. eseti döntés szerint „Közös tulajdonban álló ingatlan használata tárgyában létrejött megállapodás nem akadálya annak, hogy a megállapodásnál figyelembe vett körülmények lényeges megváltozása esetén az érdekelt fél a bíróságtól újabb elrendezést és többlethasználat esetén díjat igényeljen. – A többlethasználati díj összegének megállapításánál irányadó szempontok (Ptk. 140-141. §, 143. § (1) bek., PK. 8. sz.)”.
Közös ingatlantulajdon megszûntetése
A Ptk. 147. § szerint „A közös tulajdon megszüntetését bármelyik tulajdonostárs követelheti; az e jogról való lemondás semmis.”
A közös tulajdon megszûntetése iránti jog elvonhatatlan. Olyannyira az, hogy még az is semmis, ha maga a tulajdonostárs, vagy akár az összes tulajdonostárs mond le errõl. Érvénytelen tehát egy olyan megállapodás, miszerint a közös tulajdon valamennyi tulajdonosa egybehangzóan kijelenti, hogy idõlegesen vagy véglegesen lemond a közös tulajdon megszûntetése iránti igényérõl. Ez azonban nem azt jelenti, hogy ha valamelyik vagy néhány tulajdonostárs követeli, a közös tulajdon megszûntetésével a többiek kötelesek egyetérteni, vagy a bíróság köteles a közös tulajdont megszûntetni.
A közös tulajdon megszûntetési igény érvényesíthetõsége határidõ nélküli. Kizárt tehát az, hogy közös tulajdon megszûntetési keresetet indokolatlan késedelem miatt utasítsanak el. Az azonban létezõ, hogy ilyen keresetet elutasítanak azért, mert az igényérvényesítés ideje az alperes szempontjából alkalmatlan idõre esik, és ezért méltánytalan (BH.1997.278.).
A közös tulajdon megszûntetése nem feltétlenül jelenti azt, hogy a megszûntetés után a dolog (ingatlan) nem marad közös tulajdonban, ugyanis lehetséges, hogy akár a felek, akár a bíróság a tulajdonostársak szûkebb csoportja tulajdonába adja az ingatlan, az tehát közös tulajdon marad, de a tulajdonostársak száma csökken. Az viszont kizárt, hogy két tulajdonostárs megszûntetési vitáját a bíróság úgy oldja meg, hogy ítélettel hányadot csökkent illetve növel. Ilyen tárgyú perbeli egyezségnek, ha jogszabályba nem ütközik, nincs akadálya, azt a bíróság jóváhagyhatja akkor is, ha a per tárgya egyébként közös tulajdon megszûntetése.
A Ptk. 148. § meghatározza a közös tulajdon megszûntetésének rendjét és a módozatok sorrendjét. A sorrendiség mellett a bíróság mérlegelheti, hogy az adott esetben a megszüntetés melyik módja a legalkalmasabb.
Magától értetõdõ, hogy nem csak bíróság szûntethet meg közös tulajdont (bár a Ptk. 148.§ (2) bekezdés kifejezetten a bírósági megszûntetésre utal).
A közös tulajdon megszûntetése mindenekelõtt a tulajdonostársak szabad rendelkezési körébe tartozik, és mivel a közös tulajdon megszûntetésére vonatkozóan más törvényi szabály nincs, nyilvánvaló, hogy a bíróságon kívüli megszûntetés eseteire is a Ptk. 148.§ irányadó. E szabályozástól eltérõ megállapodás azonban lehetséges. Megállapodás alatt nem a közös tulajdonra vonatkozó határozathozatali rendet (szótöbbséges határozatot – Ptk. 143.§) kell érteni, hanem valamennyi tulajdonostárs teljes egyetértését, hiszen a közös tulajdon megszûntetése esetén az egész dolgot (ingatlant) érintõ rendelkezésrõl van szó (Ptk. 144.§ b) pont). A bírósági megszûntetésre teljes egyetértés hiányában vagy akkor van szükség, ha a megszûntetést illetõen van ugyan konszenzus, de a megszûntetés módjában nincs.
A közös tulajdon megszüntetése tárgyában hozott jogerõs ítélet nem zárja ki, hogy ha az ítéletben foglaltak nem valósultak meg, bármelyik tulajdonostárs újabb pert indítson a közösség más módon történõ megszüntetése érdekében.
Az 148.§ (1) bekezdés szerint „A közös tulajdon tárgyait elsõsorban természetben kell megosztani.” Ingatlanok esetén ennek építésügyi, építésigazgatási, mezõgazdasági, erdõvédelmi, környezetvédelmi, ingatlan-nyilvántartási és telekalakítási szempontjai is vannak, tehát a természetbeni megosztás nem tisztán geometriai, matematikai kérdés, és nem is pusztán a tulajdonostársak elhatározásán múlik. (A telekalakítás szabályai: 1997. évi LXXVIII. törvény, 85/2000. (XI. 8.) FVM rendelet, az önálló telek alakítására vonatkozó külön szabályok 253/1997. (XII. 20.) Korm. rendelet).
Teljes konszenzus esetén is lehetséges, hogy a természetbeni megosztás kizárt. Az alább ismertetésre kerülõ PK. 10. sz. állásfoglalás VI./d) pontja szerint „Természetbeni megosztás esetén még az ítélethozatal elõtt gondoskodni kell arról, hogy a bíróság rendelkezésére álljon a megosztáshoz jogerõs államigazgatási engedély és az ingatlan-nyilvántartási foganatosításra alkalmas vázrajz. Ezek beszerzése végett a per tárgyalásának a felfüggesztése mellett a feleknek megfelelõ határidõt kell szabni. … Természetbeni megosztás esetén a megosztás módjához hatósági engedély is szükséges. E kérdést még az ítélet meghozatala elõtt tisztázni kell, mert ilyen engedély hiányában az egyéb szempontok alapján megfelelõnek látszó megosztást sem lehet elrendelni. Nem lehet azonban azzal megelégedni, hogy az igazgatási hatóság a vázrajzra hozzájáruló nyilatkozatot vezet, vagy a bírósággal közli hozzájárulását, hanem olyan alakszerû határozatot kell kívánni, amelyet az érdekelt felek mindegyikének kézbesítettek, amely ellen tehát azok jogorvoslattal élhettek. A bíróság akkor jár el helyesen, ha – akár a felek által elõterjesztett egy vagy több megosztási javaslattal, akár a bíróság elõtti eljárásban kialakult megosztási móddal kapcsolatban – a feleket kötelezi arra, hogy a hatósági engedély megszerzése érdekében járjanak el, s ennek megtörténtéig a per tárgyalását felfüggeszti. Ugyanannál az ingatlannál több megosztási mód is szóba kerülhet, ezért több megosztási módra is keletkezhet államigazgatási engedély. Hogy anyagi jogszabályaink szerint melyik a legmegfelelõbb, azt a bíróságnak kell eldöntenie.”
Az elsõdleges, tehát természetbeni megosztásnak a lehetõségekhez képest követnie kell a tulajdoni hányadokat, és a térmérték szerinti arányoknak igazodniuk kell a tulajdoni illetõségek arányaihoz. A bíróságnak vizsgálnia kell azt is, hogy az új önálló ingatlanok alkalmasak lesznek-e a rendeltetésszerû használatra. Ha ez az ingatlan adottságai, a már kialakult használati viszonyok, a kialakuló új önálló ingatlanok rendeltetésszerû használhatósága vagy a fentírt további szempontok miatt nem lehetséges, vagy egyes tulajdonostársak méltányos érdekeit sérti, a természetbeni megosztás arányai eltérhetnek az eszmei tulajdoni hányadoktól. Ezesetben a többlettulajdonhoz jutó tulajdonostárs a hátrányt szenvedõ felé megtérítési kötelezettséggel tartozik, azaz megtérítésre bírói úton is kötelezhetõ, mitöbb, errõl a bíróság hivatalból is köteles rendelkezni.
„Ha a tulajdonostársak a közös tulajdonukban levõ ingatlant egymás között természetben megosztva használják, a közös tulajdon megszüntetésénél – az elbirtoklás esetét kivéve – akkor sem a használati, hanem az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett tulajdoni arányokat kell alapul venni (BH1986. 186.)”.
Amennyiben a természetbeni megosztásnak akadálya van, vagy ez a tulajdonostársakra tekintettel indokolt, a Ptk. 148.§ (2) bekezdése a sorrend második szintjén lehetõséget ad arra, hogy „A közös tulajdon tárgyait vagy azok egy részét – ha ez a tulajdonostársak körülményeire tekintettel indokolt – megfelelõ ellenérték fejében a bíróság egy vagy több tulajdonostárs tulajdonába adhatja. Ehhez a tulajdonjogot megszerzõ tulajdonostárs beleegyezése szükséges, kivéve, ha a bíróság a közös tulajdonban álló ingatlanrészt az abban lakó tulajdonostárs tulajdonába adja, és ez nem sérti a bennlakó méltányos érdekeit.”
Ez a törvényhely úgy szól, mintha erre a megszûntetési módra csak bírósági eljárásban kerülhetne sor, de ez nyilván nem így van. A természetbeni megszûntetés elsõ számú alternatívája a konszenzusos esetben is az ún. megváltásos megszûntetés.
E megszûntetés jelenthet vegyes megoldást is, azaz elõfordulhat, hogy egyik tulajdonostárs illetõségét a többiek megváltják és a megszerzett illetõséget hányadaik szerint vagy attól eltérõ módon szerzik meg, egyidejûleg egymás között természetbeni megosztást alkalmaznak. A bíróság a közös ingatlantulajdon természetbeni megosztására irányuló kereset alaposságát csak akkor vizsgálhatja, ha a fél csatolta az építésügyi hatóság telekalakítást engedélyezõ jogerõs határozatát és a földhivatal által záradékolt telekalakítási tervet.
Ha a bíróság jogerõs ítéletével az ingatlanon fennálló közös tulajdont természetbeni megosztással vagy megváltással szünteti meg, az ingatlan-nyilvántartási átvezetés érdekében az ítélet megküldésével hivatalból keresi meg a földhivatalt (Inytv. 26. § (8) bek.).
Az egységes ítélkezési gyakorlat szerint ingatlan közös tulajdonának megszüntetése esetén a megváltási ár meghatározására a tulajdonközösség megszüntetésekor forgalmi érték irányadó. Ezt az értéket a bíróság olyan ingatlanforgalmi szakvélemény alapján köteles meghatározni, amelynek beszerzésére a határozathozatalt röviddel megelõzõ idõpontban került sor (BH1993. 162.).
A magához váltó tulajdonostárs kötelezhetõ arra, hogy igazolja a teljesítõképességét. Ha a értékkülönbözet megfizetésére nem képes vagy azt csak részletekben tudná teljesíteni, e tény – a felek körülményeinek mérlegelése alapján – minõsülhet olyan kivételes indoknak, amelyre figyelemmel a természetbeni megosztás helyett más módot kell választani vagy másik – fizetõképes – tulajdonostárs magához váltási igényét kell elõnyben részesíteni.
A megváltásos közös tulajdon esetében különös mérlegelést igényel a magához váltásra jogosítható tulajdonostárs kiválasztása, ha több tulajdonostárs is igényli a magához váltást.
A döntés mindenekelõtt azon tulajdonostársak körülményeinek mérlegelésén alapszik, akik megváltási igénnyel lépnek fel. Fontos szempont e személyek ingatlanhoz fûzõdõ kapcsolata, kötõdése, használati érdeke és helyzete, mint fentebb már említettük, anyagi teljesítõ képessége. Kiválasztási szempont lehet az is, hogy melyik igénylõnek nagyobb a tulajdoni illetõsége. Lakóingatlan esetében az is jelentõs lehet, hogy az igénylõ lakója-e az ingatlannak. Ez leginkább akkor lehet ügydöntõ, ha a konkuráló személyek közül nem mind lakja az ingatlant.
A megváltásos közös tulajdon megszûntetés a pervesztes tulajdonostárs esetében állagelvonással jár, azaz tõle bírói úton elveszik a tulajdon tárgyát, adott esetben az ingatlant és helyette pénzt kap. Ez csak látszólag sérti a tulajdonhoz fûzõdõ alkotmányos alapjogot (Alkotmány 9.§ (1) bek; 13.§ (1) bek.). „A tulajdon „elvonása” alkotmányjogi értelemben nem feltétlenül a polgári jogi tulajdonjog elvesztése; viszont az állagelvonás ellen az Alkotmány nem ad feltétlen védelmet … Az Alkotmány szerinti tulajdonvédelem köre tehát nem azonosítható az absztrakt polgári jogi tulajdon védelmével; azaz sem a birtoklás, használat, rendelkezés részjogosítványaival, sem pedig negatív és abszolút jogként való meghatározásával. Az alapjogként védett tulajdon tartalmát a mindenkori (alkotmányos) közjogi és magánjogi korlátokkal együtt kell érteni. Az alkotmányos tulajdonvédelem terjedelme mindig konkrét; függ a tulajdon alanyától, tárgyától és funkciójától, illetve a korlátozás módjától is”. … Az alkotmányos védelem módját meghatározza a tulajdonnak az a – más alapjogoknál fel nem lelhetõ – sajátossága, hogy alkotmányosan védett szerepét tekintve általában helyettesíthetõ. Az alkotmányos védelem tárgya elsõsorban a tulajdoni tárgy, azaz a tulajdon állaga. Maga az Alkotmány teszi azonban lehetõvé közérdekbõl a kisajátítást, jelezve ezzel, hogy a tulajdon alkotmányos garanciájának határa a tulajdon értékének biztosítása.” értelmezi az Alkotmány 13.§-át az Alkotmánybíróság 64/1993. (XII. 22.) AB határozata.
Ha több tulajdonostárs megváltja magához az ingatlant, a bíróság jogosultanként állapítja meg az új tulajdoni hányadokat, és a megváltási ár megfizetésére a jogszerzõket ilyen arányban kötelezi.
A megváltási ár után kamat nem jár, kivéve, ha a felek eltérõen határoztak. Késedelmi kamatra a fél a kötelezett késedelembe esésétõl, azaz az ítéletben megállapított teljesítési határidõ eredménytelen eltelte után jogosult.
A megváltási ár megfizetésének elmaradása esetén a jogosult végrehajtás útján megkísérelheti annak behajtását. Ugyancsak sor kerülhet végrehajtásra akkor is, ha a bennlakó tulajdonostárs az ingatlanból kiköltözést vállalta, de ennek a megváltási ár kifizetésének felajánlásával egyidejûleg nem tett eleget (lásd: Vht. 172-177. §, Vht. 181-182. §).
A közös tulajdon megváltásos megszûntetése esetén figyelemmel kell lenni arra, hogy a tulajdonos személyében történõ változás a jelzálogjog jogosultjának érdekeit alapvetõen érinti, ezért csak a hozzájárulása alapján kerülhet sor a közös tulajdon megváltással történõ megszüntetésére.
Az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett elidegenítési tilalom jogosultjának hozzájárulása hiányában a közös tulajdon magához váltással vagy árverési értékesítés elrendelésével nem szüntethetõ meg (csak természetbeni megosztással), s a megtagadott hozzájárulás a Ptk. 5. § (3) bekezdése alkalmazásával ítélettel sem pótolható. A közös tulajdon megszüntetése során sem hozható olyan bírói ítélet, amelynek alapján az elidegenítési és terhelési tilalommal terhelt tulajdoni illetõség tulajdonjogát – a jogosultsággal rendelkezõ fél hozzájárulása nélkül – más szerezné meg (BH1993. 733.).
A 148.§ (3) bekezdése a közös tulajdon megszûntetésének harmadik, egyben utolsó szintje. „Ha a közös tulajdon más módon nem szüntethetõ meg, illetõleg a természetbeni megosztás jelentékeny értékcsökkenéssel járna, vagy gátolná a rendeltetésszerû használatot, a közös tulajdon tárgyait értékesíteni kell, és a vételárat kell a tulajdonostársak között megfelelõen felosztani. A tulajdonostársakat az elõvásárlási jog harmadik személlyel szemben az értékesítés során is megilleti.”
A Legfelsõbb Bíróság PK 10. szám állásfoglalásban dolgozta ki a közös tulajdon bírósági megszüntetésének alapvetõ szempontjait, különös tekintettel a tulajdonostárs bentlakásának az ingatlanértékre gyakorolt hatására.
„I. A közös tulajdon tárgyának a tulajdonostárs tulajdonába adása esetén a megfelelõ ellenértékeket, az árverés útján való értékesítésnél pedig a legkisebb vételárat a bíróságnak ítéletében kell megállapítania. Az ítéletben megállapított legkisebb vételárat a végrehajtás során sem a végrehajtó, sem a végrehajtást elrendelõ bíróság nem szállíthatja le.
Ha olyan közös ingatlanról van szó, amelyben az egyik tulajdonostárs benn lakik, s kiköltözni a közös tulajdon megszüntetése esetére sem hajlandó; ennek a körülménynek az értékre gyakorolt hatását megfelelõen figyelembe kell venni. Ha méltányolandó körülmények mást nem indokolnak, a saját bennlakása folytán elõállt értékcsökkenés következményeit a bennlakónak kell viselnie, mind a magához váltás folytán fizetendõ ellenértéknek, mind pedig az árverési vételár felosztási arányának a meghatározásánál.”
E rendelkezés indokolása a következõképpen fogalmaz: „A közös tulajdon megszüntetésének módjait a Ptk. 148. §-a határozza meg. A (3) bekezdés akként rendelkezik, hogy ha a közös tulajdon más módon nem szüntethetõ meg, illetõleg a természetbeni megosztás jelentékeny értékcsökkenéssel járna, vagy gátolná a rendeltetésszerû használatot, a közös tulajdon tárgyát értékesíteni kell, és a vételárat kell a tulajdonostársak között megfelelõen felosztani. Ha a bíróság a közös tulajdon megszüntetését értékesítés vagy megváltás útján rendeli el, ítéletében meg kell határoznia, hogy a vételárat a tulajdonostársak között miként osztja fel, illetve hogy az a tulajdonostárs, aki a másik (többi) tulajdonostárs hányadát magához váltja, ezért menynyit köteles fizetni. Árverés esetén az ítéletben azt kell meghatározni, hogy mi az a legkisebb vételár, amelyért az ingatlan eladható, és hogyan oszlik meg a vételár a tulajdonostársak között. A legkisebb vételár meghatározása egyben azt is jelenti, hogy a közös tulajdonnak árverés útján való megszüntetése esetén a végrehajtási eljárás során nincsen helye az 1994. évi LIII. törvény (Vht.) 147. §-a (2) bekezdésében írt azon szabály alkalmazásának, amely szerint „Ha a felajánlott vételár nem éri el a kikiáltási árat, azt fokozatosan lejjebb kell szállítani a becsérték feléig.” A végrehajtást elrendelõ bíróság pedig a Vht. 162. §-a (3) bekezdésének a) pontjában meghatározott eljárása során az ítéletben megállapított legkisebb vételárat csak úgy módosíthatja, hogy az ítéletben foglaltnál magasabb összegben állapítja meg. A közös tulajdonnak árverés útján való megszüntetése ugyanis nem végrehajtási árverés, az ilyen ügyben nincs hitelezõ, akinek igényét a végrehajtási eljárásban kell kielégíteni, nincs a pénztartozás teljesítését megtagadó adós sem. Ezzel szemben, ha a közös tulajdonú ingatlannak a bírósági ítéletben meghatározott legalacsonyabb árverési vételáron történõ értékesítése nem vezet eredményre, nincs akadálya annak, hogy a közös tulajdon más módon történõ megszüntetése iránt újabb pert indítsanak. Ugyanakkor a jogerõs bírói ítéletnek a legkisebb vételárat meghatározó rendelkezése anyagi jogerejét [Pp. 229. § (1) bek.] és a tulajdonjog védelmének az alapelvét (Ptk. 3. §) egyaránt sértené, ha a közös tulajdon árverés útján történõ megszüntetésének végrehajtási szabályait a bíróság kiterjesztõen értelmezve az ítéletben megállapított legkisebb vételárat a végrehajtási eljárásban úgy módosíthatná, hogy azt alacsonyabb összegben is megállapíthatná. A fentieken túlmenõen a házastársi közös vagyon megosztása során a tulajdonközösségnek árveréssel való megszüntetése esetén az ítéletben megállapított legalacsonyabb vételártól való eltérés nemcsak az ezen a címen a feleknek jutó érték csökkenését vonná maga után, hanem érintené az egyéb vagyon megosztásánál vagy a lakás használatával kapcsolatos döntés meghozatala során figyelembe vett és a marasztalási összegre is kiható méltányossági, illetve egyéb családjogi megfontolásokat, megsértve ezzel az ítélet e rendelkezéseinek anyagi jogerejét is. Ha pedig a közös tulajdonban álló ingatlant jelzálogjog is terheli, a kikiáltási ár leszállítása azt eredményezheti, hogy a tulajdonostársak tulajdoni hányaduk ellenében semmit nem kapnak, sõt a jelzáloghitelezõ sem juthat maradéktalanul a követeléséhez.
A legkisebb vételár összegének meghatározása érdekében meg kell állapítani az alapul szolgáló forgalmi értéket. Az értékesítés útján befolyt összeg (árverési vételár) felosztása a tulajdoni hányadok figyelembevételével történik.”
„II. Ha az ingatlanra fennálló közös tulajdont árverés útján kell megszüntetni, és a bennlakó tulajdonostárs nem vállalja azt, hogy az árverés után az ingatlanból kiköltözik, a bíróságnak meg kell állapítania, hogy a bennlakó tulajdonostárs – igényeinek méltányos figyelembevételével – mekkora lakásra, illetõleg a lakásnak melyik részére tarthatna igényt, és amennyiben az általa használt lakás ezt a mértéket meghaladja, a bíróság ítéletében azt is megállapítja, hogy árverési értékesítés után a bennlakó (volt) tulajdonostárs mely lakrészeket lesz köteles kiüríteni és a vevõ rendelkezésére bocsátani. Ilyen esetben a legkisebb árverési vételárnak és a vételár felosztási arányának meghatározása a bennlakás értékcsökkentõ hatásának figyelembevételével történik.”
„Ha a közös tulajdonban álló ingatlanban lakó tulajdonostárs nem vállal kötelezettséget arra, hogy a közösségnek árverés útján való megszüntetése esetére az ingatlanból kiköltözik, kérelemre a bíróságnak azt is ki kell mondania a közös tulajdont megszüntetõ ítéletében, hogy az árverési értékesítést elsõsorban olyan feltétellel kell megkísérelni, hogy ha az árverési vevõ a bennlakó tulajdonostárs részére megfelelõ cserelakást ajánl fel, a bennlakó (volt) tulajdonostárs köteles az eladott ingatlanból kiköltözni. Vita esetén a felajánlott cserelakás megfelelõ voltát a bíróság a vétel után a kiköltözésre köteles és a beköltözésre jogosult fél közötti perben dönti el. Ilyen értékesítés esetén a bíróság csak azt az értékcsökkentõ hatást veszi figyelembe a bennlakó tulajdonostárs terhére, amely a cserelakás felajánlásának szükséges volta miatt jelentkezik a beköltözhetõség mellett mutatkozó értékkel (vételárral) szemben. Viszont a kiköltözõ javára megfelelõen értékeli a költözéssel felmerülõ költségeket.”
Az indokolás szerint: „Az értéket lényegesen befolyásolja az, ha a közös tulajdonban álló ingatlanban az egyik tulajdonostárs is lakik. Az értékesíthetõséget ugyanis nagymértékben befolyásolja, hogy a vevõ a házba beköltözhet-e. Mivel az ilyen értékcsökkenést a tulajdonostárs bennlakása okozza (ha más is lakik az ingatlanban, akkor részben), ennek hátrányos következményét is kizárólag õ tartozik viselni. Más a helyzet akkor, ha a bennlakó a perben kijelenti, hogy értékesítés esetén az ingatlanból kiköltözik. Ebben az esetben ugyanis a bíróság ítéletében a kiköltözési kötelezettséget kimondva az árverési feltételeket és a legkisebb vételárat a bennlakás figyelmen kívül hagyásával állapítja meg. Ezért a bennlakó tulajdonostársat ebben a kérdésben nyilatkozattételre kell felhívni. Ha a bennlakó tulajdonostárs nem vállal kötelezettséget a kiköltözésre, a bíróságnak – az értékesítés lehetõségének elõmozdítása és minél kedvezõbb vételár elérése érdekében – meg kell vizsgálnia, hogy a bennlakó tulajdonostárs által használt lakás terjedelme nem haladja-e meg azt az indokolt mértéket, amelyhez neki és családjának méltányos igénye van. Amennyiben meghaladja, a bíróság a bennlakó tulajdonostárs lakáshasználatát korlátozhatja, esetleg a lakás más részébe való elhelyezését is elrendelheti.
Ha a magához váltásra a bennlakó tulajdonostárs lesz köteles, illetõleg jogosult, a bennlakás értékcsökkentõ hatását elvileg egészen neki kellene viselnie. Ugyanez a helyzet árverési értékesítés esetén is, bár a lakáshasználat terjedelmének szûkítése esetén kisebb mértékben. Ezért ilyen esetekben a bíróságnak az ún. beköltözhetõ és a lakott forgalmi értéket egyaránt meg kell állapítania. A beköltözhetõ állapotnak megfelelõ érték alapján kell megállapítani a benn nem lakó tulajdonostársnak a tulajdoni hányad alapján jutó magához váltási értéket (vételárat), árverési értékesítés esetén pedig azt az összeget, amely tulajdoni hányada alapján neki jut. Ha az ítéletben megállapított legkisebb árverési vételárnál magasabb vételárat érnek el, a többlet a tulajdonostársak között abban az arányban oszlik meg, amilyenben a meghatározott legkisebb vételár megoszlana. Ezt a számítási módot sem lehet azonban mindig mereven alkalmazni, mert az néha indokolatlanul méltánytalan eredménnyel járhatna.
Meg kell tehát ilyen esetekben vizsgálni, hogy a bennlakó tulajdonostárs hogyan került az ingatlanba, nem a többi tulajdonostárs akaratából-e és az õ érdekükben is; pl. nem õreá hárult-e az örökhagyó szülõk közvetlen gyámolítása, akik éppen ezért tartották õt maguknál, míg a testvérek – a késõbbi tulajdonostársak – a lakáskérdésüket másként oldották meg.
Külön ki kell emelni, hogy a különváltan élõ vagy a volt házastársak közös ingatlanának megosztása esetén is elõfordul, hogy a közös ingatlanban csak az egyikük lakik. A bennlakás értékcsökkentõ hatásának az elbírálásánál ilyenkor megfelelõen értékelni kell, ha a bennmaradó házastárs jogszabályi rendelkezés, vagy a másik házastárs egyetértése alapján az ingatlanban másnak (pl. a közös kiskorú gyermeknek) a lakhatását is biztosítja, illetve figyelembe kell venni a házastársaknak az értékcsökkenés viselésére vonatkozó megállapodását.
Ezekben az esetekben a bennlakás által okozott értékcsökkenés következményei csak korlátozott mértékben vagy egyáltalán nem terhelik a bennlakó tulajdonostársat.
A lakottság értékcsökkentõ hatásának a bennlakó tulajdonostársra való áthárítása azonban nem eredményezheti azt, hogy az ingatlan értékesítése esetén a vételárból egyáltalán nem vagy kirívóan alacsony mértékben részesüljön.”
„III. A közös tulajdon megszüntetése iránti kereset elutasítására kerülhet sor, ha a tulajdonostárs e jogát visszaélésszerûen gyakorolja, továbbá, ha a közös tulajdon megszüntetése az adott körülmények között a másik (többi) tulajdonostárs méltányos érdekeit súlyosan sérti.”
IV. A haszonélvezeti vagy egyéb joggal (használat, telki szolgalom) terhelt ingatlan szabad kézbõl való értékesítése esetében a bíróság a vételár, illetõleg a megváltási ár felosztása kérdésében a haszonélvezeti vagy egyéb joggal terhelt ingatlan jellegét, a haszonélvezeti vagy egyéb jog gyakorlásának módját, a jogosult személyi körülményeit, a hasznosítás lehetõségeit, a hasznosítással elérhetõ anyagi elõnyöket, továbbá a haszonélvezeti vagy egyéb jognak az ingatlan forgalmi értékére gyakorolt hatását veszi figyelembe.”
„A közös tulajdon megszüntetésével kapcsolatban a haszonélvezeti vagy egyéb, az ingatlant terhelõ jog értékének megállapítása is szükségessé válhat. Ez a helyzet akkor, ha valamennyi tulajdoni hányad tulajdonosa és haszonélvezõje, illetve egyéb, az ingatlant terhelõ jog jogosultja közös megegyezéssel hozzájárul a közös tulajdon megszüntetéséhez, vagy pedig az ingatlant szabadkézbõl értékesítik. Ha ilyenkor a tulajdonostárs és a haszonélvezõ vagy az ingatlant terhelõ egyéb jog jogosultja nem jut megegyezésre a vételár, illetõleg a megváltási ár felosztása kérdésében, vitájukat a bíróságnak kell eldöntenie. Az ingatlant terhelõ megszûnt jog értékének meghatározásánál jelentõsége van annak, hogy az milyen jellegû ingatlant terhelt (lakóház, más építmény, mezõgazdasági mûvelésre alkalmas föld stb.), és a jogosult ténylegesen milyen módon gyakorolta a haszonélvezeti vagy egyéb, az ingatlant terhelõ jogát (pl. a haszonélvezõ e jogát csak a személyes szükségletei kielégítésére használta-e, vagy pedig jövedelemforrást is jelentett részére). Az értékelés fontos tényezõje, hogy pl. milyen életkorú a haszonélvezõ vagy a használati jog jogosultja, és általában milyenek a személyi körülményei. Vizsgálni kell az ingatlan hasznosításának lehetõségeit és a hasznosítással egyáltalán elérhetõ anyagi elõnyt, valamint az ingatlant terhelõjognak az ingatlan forgalmi értékére gyakorolt hatását.”
„V. Ha valamely ingatlanon fennálló közös tulajdont a bíróság úgy szüntet meg, hogy az egyik tulajdonostárs ingatlanhányadát a másik tulajdonostárs tulajdonába adja [Ptk. 148. § (2) bek.] és egyidejû teljesítést rendel el, de az ellenérték késõbbi megfizetésére határidõt engedélyez, a bíróság a jogerõs határozat egyidejû megküldésével köteles megkeresni az illetékes földhivatalt a tulajdonjognak az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzése végett. A bejegyzés azonban csak akkor foganatosítható, ha a jogszerzõ a magához váltás teljes összegének a kifizetését a földhivatalnál igazolja.” „Gyakori módja valamely ingatlanon fennálló közös tulajdon megszüntetésének, hogy a bíróság az egyik tulajdonostárs ingatlanhányadát megfelelõ ellenérték ellenében a másik tulajdonostárs, illetõleg több tulajdonostárs tulajdonába adja [Ptk. 148. § (2) bek.], és egyidejû teljesítést rendel el, a teljesítésre azonban határidõt (részletfizetés) engedélyez….Az egyidejû teljesítés elvébõl következik azonban, hogy a jogszerzõ a tulajdonjogának bejegyzésére csak akkor tarthat igényt, ha maradéktalanul teljesített, vagyis a szóban levõ esetben, ha az ellenérték összegét teljes egészében megfizette. Mindaddig, amíg a jogszerzõ a teljesítést nem igazolja, a tulajdonosváltozás bejegyzésének akadálya van.” A bíróságnak a határozata egyidejû megküldésével aziránt kell megkeresnie a földhivatalt, hogy a magához váltás teljes összege kifizetésének igazolásáig – vagyis az akadály elhárításáig – az érdemi elintézést tartsa függõben (Inytv. 47/A.§, 109/1999. (XII. 29.) FVM rendelet – Vhr. – 81.§ (1) bek.) A megkeresést célszerû a bírósági határozat rendelkezõ részébe foglalni.” A megkeresésnek tartalmaznia kell az ingatlan-nyilvántartási bejegyzéshez szükséges, jogszabály által megkívánt adatokat.
Annak elbírálását, hogy az érdemi elintézés akadálya elhárult-e, a földhivatal vizsgálja. Ebbõl következik, hogy a magához váltás összegének teljes kifizetését a fölhivatalnál és nem a bíróságnál kell igazolni.
A Pk. 10. sz. állásfoglalás VI. pontja szerint:
„a) A keresethez mindig csatolni kell a közös ingatlan tulajdoni lapjának hiteles kivonatos másolatát.
b) Valamennyi tulajdonostársnak perben kell állnia. Ha valamelyik fél azt állítja, hogy ingatlan-nyilvántartáson kívül tulajdonjogot vagy az ingatlanra kötelmi igényt szerzett, lehetõséget kell nyújtani arra, hogy a tulajdonjog bejegyzésének hiányát még a per folyamata alatt pótolja.
c) Perbe kell vonni az özvegyi jogra, más haszonélvezetre, használatra jogosultakat, a bejegyzett tartási és életjáradéki jog jogosultját, s ha a jelzálogjog nem az egész ingatlant terheli, akkor az ilyen jognak a jogosultját is.
A körülményektõl függ, hogy esetleg más érdekelt perbe vonása is szükséges-e. …
Csak a hiteles tulajdoni lap bizonyíthatja a felperes tulajdonosi minõségét, amely a kereseti jog elengedhetetlen feltétele, de csak ebbõl állapítható meg az is, hogy kik a tulajdonostársak, akiket mind perbe kell vonni. Ebbõl állapítható meg az is, hogy van-e még más olyan ingatlan-nyilvántartási érdekelt is, akinek a perben állása, esetleg csak a meghallgatása szükséges. A tulajdonostársakat akkor is mind perbe kell vonni, ha a kereset csak az egyik tulajdonostárssal fennálló közösség megszüntetésére irányul, mert az ilyen elrendezés is lényegesen érintheti a többiek jogát.
Ha olyan felperes kéri az ingatlan közös tulajdonának a megszüntetését, akinek az ingatlanra csak kötelmi jogcíme van, a Ptk. 117. §-ában foglaltakhoz képest meg kell kívánni, hogy a felperes a szerzõdés alapján a tulajdonjogát az ingatlan-nyilvántartásba bejegyeztesse, mert tulajdonjogot csak ingatlan-nyilvántartási bejegyzéssel szerez.
Akkor is meg kell kívánni az ingatlan-nyilvántartási bejegyzést, ha a felperes olyan szerzésmódot állít, amely bejegyzés nélkül is tulajdonjogot eredményez (elbirtoklás, öröklés, hatósági határozat). Az ilyen szerzés esetén is vitássá válhat ugyanis, hogy az, aki magát tulajdonosnak véli, valóban az-e, s ezt a vitát csak azzal szemben lehet eldönteni, aki az így történt tulajdonszerzést kétségbe vonni jogosult, nem pedig a közösség megszüntetése iránti perben.”
d) Természetbeni megosztás esetén még az ítélethozatal elõtt gondoskodni kell arról, hogy a bíróság rendelkezésére álljon a megosztáshoz jogerõs államigazgatási engedély és az ingatlan-nyilvántartási foganatosításra alkalmas vázrajz. Ezek beszerzése végett a per tárgyalásának a felfüggesztése mellett a feleknek megfelelõ határidõt kell szabni.
f) A per tárgyának értéke általában a felperes tulajdoni hányadának az értéke.
Ha azonban a felperes a közös tulajdonnak természetbeni megosztás útján történõ megszüntetése iránt indított perben a tulajdoni hányada értékénél nagyobb értékû dolgot (dologrészt) igényel, a per tárgyának értéke ez a nagyobb érték.
Ha pedig a felperes az iránt indít keresetet, hogy a bíróság a közös tulajdon tárgyait vagy azok egy részét megfelelõ ellenérték fejében adja az õ tulajdonába (Ptk. 148. § (2) bek.), a per tárgyának értéke a tulajdonba adni kért tulajdoni hányad értéke.
g) A perköltség viselésének általános szabálya az, hogy a készkiadások megosztása mellett mindegyik fél viseli a saját költségét. Az ettõl való eltérés fõleg akkor indokolt; ha arra a felek magatartása okot ad.
Az elõbbiek megfelelõen irányadók abban az esetben is, ha valamelyik alperesként perbevont tulajdonostárs már nem tulajdonos, vagy ha közös tulajdoni illetõségét kötelmi jogcímen más személyre ruházta át.
A közösség természetben való megszüntetése esetén a per kimenetelében az is érdekelt, aki nem tulajdonostárs ugyan, de javára a peres ingatlanon vagy annak hányadán özvegyi jog, más haszonélvezeti jog, használati jog, tartási vagy életjáradéki jog van bejegyezve, és ha a jelzálog nem az egész ingatlant terheli, a jelzálog jogosultja is. A közösség megszüntetése vagy annak valamelyik módja ugyanis az õ jogos érdekeiket is sértheti, s védekezésük a döntést a már kifejtettek szerint lényegesen befolyásolhatja, sõt a kereset elutasítását is eredményezheti.
Ha az ingatlant telki szolgalom terheli, s a megosztás vagy annak módja a telki szolgalmat érinti, indokolt a telki szolgalom jogosultjának a meghallgatása, sõt esetleg – a fejlemények szerint – a perbe vonása is.
Ha az egyik tulajdonostárs házasságban él, de házastársa az ingatlan-nyilvántartásban tulajdonostársként nincs bejegyezve, a szerzés idejére és a Csjt.-nek a házastársi vagyonközösséget szabályozó rendelkezéseire való tekintettel esetleg számolni lehet azzal is, hogy az ingatlannak az egyik házastárs tulajdonaként szereplõ hányada a házastársi vagyonközösséghez tartozik. Mivel a házastárs ilyen igénye nem kötelmi természetû, ezért a házastársi vagyonközösséghez tartozó tulajdoni hányad jogi sorsában az ingatlan-nyilvántartásba tulajdonosként be nem jegyzett házastárs is érdekelt. Ezért olyan esetben indokolt a perben a másik házastársat is meghallgatni, és nyilatkozatához képest kell állást foglalni abban a kérdésben, hogy perbe vonása szükséges-e.
Természetbeni megosztás esetén a megosztás módjához hatósági engedély is szükséges. E kérdést még az ítélet meghozatala elõtt tisztázni kell, mert ilyen engedély hiányában az egyéb szempontok alapján megfelelõnek látszó megosztást sem lehet elrendelni. Nem lehet azonban azzal megelégedni, hogy az igazgatási hatóság a vázrajzra hozzájáruló nyilatkozatot vezet, vagy a bírósággal közli hozzájárulását, hanem olyan alakszerû határozatot kell kívánni, amelyet az érdekelt felek mindegyikének kézbesítettek, amely ellen tehát azok jogorvoslattal élhettek. A bíróság akkor jár el helyesen, ha – akár a felek által elõterjesztett egy vagy több megosztási javaslattal, akár a bíróság elõtti eljárásban kialakult megosztási móddal kapcsolatban – a feleket kötelezi arra, hogy a hatósági engedély megszerzése érdekében járjanak el, s ennek megtörténtéig a per tárgyalását felfüggeszti. Ugyanannál az ingatlannál több megosztási mód is szóba kerülhet, ezért több megosztási módra is keletkezhet államigazgatási engedély. Hogy anyagi jogszabályaink szerint melyik a legmegfelelõbb, azt a bíróságnak kell eldöntenie.
A természetbeni megosztáshoz vázrajz is szükséges, amelynek ingatlan-nyilvántartási bejegyzésre alkalmasnak kell lennie. … Ezekre a bíróságnak is kellõ figyelemmel kell lennie, nehogy késõbb az ingatlan-nyilvántartási érvényesítés akadályba ütközzék. Gondoskodni kell arról, hogy az ítéleti rendelkezés alapjául szolgált e megosztási vázrajznak egy másolati példánya az iratoknál maradjon, mert különben az ítéleti döntés után, amikor a vázrajz a földhivatalhoz kerül, az iratok hiányosak maradnak.
A közös tulajdon megszüntetése iránti perben hozott ítélet elleni fellebbezés folytán az ítélet egész terjedelmének a felülbírálása csak akkor nem lehetséges, vagyis csak akkor lehet szó részjogerõrõl, ha fellebbezéssel kizárólag az eljárási költség kérdésében éltek. Ez abból következik, hogy az érdemi döntés tárgya mindig a közösségnek az érdekek sérelme nélküli megszüntetése. Az pedig, hogy az egyáltalán lehetséges-e, s ha igen, mi annak a legmegfelelõbb módja, annyira egységes kérdés, hogy részbeni eldöntésre alkalmatlan, tehát a részdöntések egymástól elszakítva jogerõre sem emelkedhetnek.
A közös tulajdon megszüntetése iránt indított perek dologi perek, ezért a per tárgya értékének a megállapításánál a vitás dolog (rész), illetõleg dologi jog értéke az irányadó [Pp. 24. § (2) bek. e) pont].
Ha a közös tulajdonnak természetbeni megosztás útján történõ megszüntetése iránt indított perben a felperes által igényelt dolog (dologrész) értéke nem haladja meg a felperes tulajdoni hányadának az értékét, a per tárgyának értéke a felperes tulajdoni hányadának értéke. Ha azonban a felperes a tulajdoni hányada értékénél nagyobb értékû dolgot (dologrészt) igényel, a per tárgyának értéke ez a nagyobb érték.
A közös tulajdonban álló dolognak árverésen történõ értékesítése és a befolyt vételár megfelelõ felosztása iránt indított perben a felperes az igényét a tulajdoni hányadára alapítja, ennek a pénzbeli ellenértékéhez kíván hozzájutni. Ezért a per tárgyának az értéke ilyen esetben is a felperes tulajdoni hányadának az értéke.
A felperes a közös tulajdonnak akként való megszüntetését is kérheti, hogy a bíróság a közös tulajdon tárgyait vagy azok egy részét megfelelõ ellenérték fejében adja az õ tulajdonába [Ptk. 148. § (2) bek.]. Ilyen esetben a felperes a másik (többi) tulajdonostárs tulajdoni hányadát kívánja megszerezni. A per tárgyának értéke tehát annak a tulajdoni hányadnak az értéke, amelynek tulajdonába adását a felperes kéri.
A közös tulajdon megszüntetése mindegyik tulajdonostársnak, de mégis inkább a pert megindítónak az érdekét szolgálja. Ezért ha a perre, illetõleg egyes perbeli lépésekre egyik fél sem szolgáltatott okot a magatartásával, közöttük csak a felmerült szükséges kiadásokat kell megosztani, míg a többi saját költségét mindegyik fél maga viseli. Ha valamelyik fél magatartása ettõl eltérést indokol, a magatartások értékelésével kell a perköltség viselése felõl határozni.”
A Pk. 10. állásfoglalás III. pontja fejezi ki, hogy a közös tulajdon megszûntetésére irányuló elvonhatatlan jog nem azt jelenti, hogy a közös tulajdont kérelemre mindenképpen meg kell szûntetni. A visszaélésszerû joggyakorlás tilalma, mint alapelvi szabály a közös tulajdon megszûntetése körében is érvényesül. E joggyakorlás megállapíthatóságának tényállási elemei a Ptk. 5. § (2) bekezdésében olvashatók: „Joggal való visszaélésnek minõsül a jog gyakorlása, ha az a jog társadalmi rendeltetésével össze nem férõ célra irányul, különösen ha a nemzetgazdaság megkárosítására, a személyek zaklatására, jogaik és törvényes érdekeik csorbítására vagy illetéktelen elõnyök szerzésére vezetne.” A közös tulajdon megszûntetése körében a nemzetgazdaság megkárosítására irányuló célzat aligha fordulhat elõ, ezzel szemben megjelenhet a személyek zaklatásának, jogaik és törvényes érdekeik csorbításának vagy illetéktelen elõnyök szerzésének szándéka.
A bírói gyakorlat a visszaélésszerû joggyakorlás eseteit bõvítette. A Pk. 10. III. pontjának indokolása szerint „A társadalmi és gazdasági viszonyok változásával … olyan érdekhelyzetekkel is számolni kell, amelyek indokolttá teszik a közös tulajdon megszüntetésére irányuló kereset ennél szélesebb körben jelentkezõ okok miatti elutasítását. Ezért a közös tulajdon megszüntetésének (a szerzõdéses korlátozáson kívül) akadálya lehet az is, ha a megszüntetést olyan idõben kérik, amikor a közös tulajdon megszüntetése az egyes tulajdonostársak érdekeit súlyosan sérti. Alapot adhat a kereset elutasítására, ha az objektív körülmények (pl. a forgalmi értékviszonyok, az infláció) a közös tulajdon egészének átmeneti és jelentõs értékcsökkenését eredményezik. Ilyen akadály lehet például az, ha valaki megszerzi a közös tulajdonban álló ingatlan egy hányadát és rövidesen közösségmegszüntetési perrel lép fel az anyagilag jóval erõtlenebb, a magához váltásra fel nem készült bennlakó tulajdonostárssal szemben. Megtörténhet, hogy a bennlakó tulajdonostársnak hibáján kívül elnehezült helyzetét akarja a másik tulajdonostárs kihasználni. Különélõ vagy volt házastársak között is megtörténhet, hogy az egyik fél a másikkal szemben úgy lép fel, hogy annak inkább zaklatási jellege van. A közös ingatlant özvegyi vagy más haszonélvezeti, esetleg használati jog terheli, ami az értékre befolyással van, s az egyik tulajdonostárs erre való tekintet nélkül szorgalmazza az értékesítést, amit a másik ellenez. Kivételesen a kereset elutasítását eredményezheti a tulajdonosok körén kívül esõ – az ingatlan-nyilvántartásban feltüntetett – más jogosult olyan védekezése, amellyel kimutatja, hogy a közösség megszüntetése az õ jogait kirívóan sérti. Az érdeksérelmet ugyanis az ilyen jogosult sem köteles tûrni.” Egy friss legfelsõbb bírósági döntés értelmében az is a közös tulajdon megszûntetésére irányuló kereset elutasítási oka lehet, ha a tulajdonostárs és jogelõdje az ingatlan egy elkülönített részét már a felperes tulajdonszerzését megelõzõen éveken át kizárólagosan használta, a használat a felperes elkülönült, önálló ingatlanhasználatát nem zavarja, jogait, méltányos érdekeit nem sérti és az ingatlan tulajdoni illetõségét a kialakult használati rend ismeretében, azt elfogadva vásárolta meg.
A közös tulajdon megszûntetése iránti keresetet utasította el különös méltánylásra szoruló tulajdonostársi érdek okán a BH1997. 278. számon közzétett eseti döntés, mely kimondja, hogy
"A Ptk. 147. §-a szerint a közös tulajdon megszüntetését bármelyik tulajdonostárs követelheti. Az ilyen igény elbírálásánál azonban nem hagyható figyelmen kívül a PK 10. sz. állásfoglalás III. pontjában megfogalmazott az az iránymutatás, hogy a bíróságnak a megosztás jogának visszaélésszerû, a többi tulajdonostárs méltányos érdekeit súlyosan sértõ gyakorlása ellen a Ptk. 5. §-a alapján védelmet kell nyújtania.
A felperes a tulajdoni illetõségének megvásárlását követõ hét hónap múlva lépett fel az alperessel szemben a közös tulajdon megszüntetése iránti igényével. A felperes keresetének teljesítése esetén az alperes arra kényszerülne, hogy a jövõben csak bérlõként lakhatna abban az ingatlanban, amelynek fele részét a szüleitõl örökölte, abban évtizedeken át tulajdonosként lakhatott, és így megillették õt az ingatlannal kapcsolatban mindazok a tulajdonjogból fakadó részjogosítványok is (hasznok szedése, rendelkezés joga), amelyeket az új jogi helyzetben nem gyakorolhatna. E jogainak a megszûnése nem áll arányban a közös tulajdon megszüntetése esetén megítélhetõ 591 000 forint megváltási árral, még akkor sem, ha tulajdoni illetõsége az ingatlanforgalomban csak ilyen értéken lenne átruházható, mivel ezen összeg fejében a minimális igényeit kielégítõ más ingatlan tulajdonjogát sem tudná megszerezni (BH1982. 284. sz.). Téves a jogerõs ítélet indokolása annyiban, hogy a felperesnek a közös tulajdon megszüntetéséhez az ahhoz fûzõdõ különös érdekét igazolnia kellett volna, mert a felperest ez a jog a Ptk. 147. §-a szerint indokolás nélkül is megilletné. Az adott esetben az alperesi oldalon jelentkezõ kirívó és súlyos méltánytalanság helyes értékelése volt az, ami a közös tulajdon megszüntetése iránti kereset jogszerû elutasítását eredményezte.
„A közös tulajdon megszüntetése iránti jog nem gyakorolható visszaélésszerûen, a többi tulajdonostárs méltányos érdekeit súlyosan sértõ módon”, mondja ki a BH1990. 377. számon közzétett eseti határozat, majd így folytatja:
„A másodfokú bíróság arra helyesen utalt ítélete indokolásában, hogy a Ptk. 147. §-ában foglaltakból következõen, ha valamelyik tulajdonostárs kéri a közös tulajdon megszüntetését, az általában nem tagadható meg. A hivatkozott jogszabályi rendelkezéshez fûzött miniszteri indokolás is utal azonban arra, hogy a közös tulajdon megszüntetése iránti jog visszaélésszerû, a többi tulajdonostárs méltányos érdekeit súlyosan sértõ gyakorlása ellen védelmet kell nyújtani a Ptk. 5. §-ának alkalmazásával. Az ingatlanok értékviszonyaiban bekövetkezett jelentõs mértékû és viszonylag gyors ütemû változások, a lakásszerzés nehézségei, a lakások bérleti illetve használati díjának az emelése, továbbá az a körülmény, hogy a vonatkozó jogszabályokban írt feltételek megvalósulása esetén a bérleti és használati díj mértéke ma már a felek szabad megállapodásának tárgya, olyan tények, amelyekre tekintettel fokozottabb védelemre tarthat igényt az a tulajdonostárs, aki a közös tulajdonú ingatlanban levõ – az igényét minden tekintetben kielégítõ – lakását azért kényszerülne elhagyni, mert a nagyobb tulajdoni hányaddal rendelkezõ tulajdonostárs részét nem képes, de nem is kívánja megszerezni. Viszont, ha az anyagilag jóval erõsebb tulajdonostárs lakottan is hajlandó a tulajdonostársa tulajdoni hányadát megváltani, a továbbra is bentlakó tulajdonostárs jogállása nyilvánvalóan kedvezõtlenebb lesz. Ugyanakkor éppen az elõzõekben írt körülmények miatt elõfordulhat, hogy a részére ez esetben megítélt megváltási ár nem alkalmas vagyoni és egyéb méltányolható érdeke megfelelõ megóvására. Mindezekre a szempontokra is tekintettel a másodfokú bíróságnak a perbeli esetben jelentõséget kellett volna tulajdonítania annak, hogy az I. r. alperes a fellebbezési ellenkérelmében másodlagosan az elsõfokú ítélet hatályon kívül helyezését kérte annak érdekében, hagy a bíróság rendelje el a közös tulajdon társasháztulajdonná való átalakítását. A Ptk. 149. §-a (3) bekezdése szerint, a közös tulajdonnak társasháztulajdonná való átalakítását bármelyik tulajdonostárs kérelmére a bíróság is elrendelheti. A perben eddig rendelkezésre álló adatok szerint az ingatlanban három elkülönített használatú lakás van. Az I. r. alperes kizárólagos birtokában levõ lakás, a hozzátartozó közös használatú egyéb ingatlanrészekkel együtt, hozzávetõleg megfelel a tulajdoni hányada arányában a közös tulajdonból õt megilletõ résznek, illetve vagyoni értéknek. Az I. r. alperes több évtizede lakik a perbeli ingatlanban, nyilvánvalóan ebbõl az okból ragaszkodott az állam kezelésében levõ 1/12 tulajdoni illetõség megvásárlásához is. Mindezekbõl következõen nagyobb jogvédelemre szorul az I. r. alperesnek a közös tulajdon társasház-tulajdonná való átalakítása iránti igénye, mint a felpereseknek a közös tulajdon megszüntetése iránti perbeli követelése, amely nyilvánvalóan azt célozza, hogy megszerezve az I. r. alperes tulajdoni illetõségét, a részére másik lakás biztosításával a maguk számára próbatermet alakítsanak ki. Az elõzõekben kifejtettekre tekintettel a másodfokú bíróság helyes eljárása az lett volna, ha az I. r. alperes ellenkérelme szerint az elsõfokú bíróság ítéletét hatályon kívül helyezve elrendeli annak vizsgálatát, van-e lehetõség a perbeli ingatlanon fennálló közös tulajdon társasháztulajdonná való átalakítására. Ugyanakkor indokolt lett volna annak meghagyása is, hogy amennyiben a társasház-tulajdonná való átalakításra nincs lehetõség, a perben eddig rendelkezésre álló adatokra alapítottan nem zárható ki a felperesek keresetét elutasító döntés meghozatala sem.”
A Legfelsõbb Bíróság BH2003. 405 számon közzétett eseti döntése foglakozik azzal, mit jelent a közös tulajdon megszûntetése körében a visszaélésszerû joggyakorlásra történõ alaptalan hivatkozás. E szerint
„A Ptk. 147. §-a értelmében a közös tulajdon megszüntetését bármelyik tulajdonostárs kérheti. E jogát a Ptk. 5. §-ának (1) és (2) bekezdésére figyelemmel visszaélésszerûen nem gyakorolhatja. Ennek megítélésénél azonban közös tulajdon estében nyilvánvalóan a társtulajdonosok magatartását és érdekeit együttesen kell értékelni. Önmagában az a körülmény, hogy a bentlakó tulajdonostárs sem a magához váltást, sem a kiköltözést nem vállalja, nem akadályozhatja a közös tulajdon megszüntetését. Az adott esetben a közös tulajdonú ingatlan megosztott használatát a felperes magatartása is akadályozta (birtokháborítási eljárások), ezáltal közrehatott abban is, hogy az alperes a közös tulajdon megszüntetését igényelje. Mindezek folytán a közös tulajdon megszüntetéséhez fûzõdõ jogos érdekkel szemben a felperes nem igényelheti a hátrányos körülményeinek kizárólagos értékelését. A másodfokú bíróság azáltal, hogy az ítéletében a közös tulajdon megszüntetési módjának kiválasztására a felperest jogosította fel, a felek körülményeit és érdekeit a jogszabálynak megfelelõen értékelte.”
Az árverési értékesítés
Az árverési vételár meghatározása a közös tulajdont árverési úton megszûntetõ ítélet kötelezõ tartalma. A bíróság errõl hivatalból rendelkezik. A bíróság az árverési vételárat a perbe rendszerint bevont igazságügyi ingatlanforgalmi szakértõ által meghatározott forgalmi érték alapján, azzal azonos összegben minimumárként (alsó limitárként) határozza meg. Ha végrehajtásra kerül a sor, e limitár lesz az az összeg, amely analóg az ingatlan-végrehajtás esetén alkalmazott becsértékkel, az árverés során a kikiáltási árral (Vht. 147. § (1) bek). Nem kizárt, hogy kérelemre ezt az árat a végrehajtást foganatosító bíróság növeli (a csökkentés – szemben a nem közös tulajdon megszûntetése körében foganatosított ingatlan-végrehajtással – kizárt). A Vht. 162. § (1) alapján ugyanis
„Ha az ingatlan közös tulajdonát – bírósági határozat, a bíróság által jóváhagyott egyezség vagy bírósági végrehajtási záradékkal ellátott okirat alapján – árveréssel kell megszüntetni, e törvénynek az ingatlanárverésre vonatkozó szabályai az alábbi (2)-(4) bekezdésben foglalt eltérésekkel irányadók.
(2) A végrehajtást a bíróság bármelyik tulajdonostárs kérelmére elrendelheti.
(3) A végrehajtást elrendelõ bíróság állapítja meg
a) az ingatlan becsértékét, és azt a 140. § megfelelõ alkalmazásával az árverés idõpontjáig bármelyik tulajdonostárs kérelmére módosíthatja,
b) az árverési feltételeket [143. § g) pont], továbbá az eljárási költség viselésének és a befolyt vételár felosztásának a módját.
(4) Az ingatlanra bármelyik tulajdonostárs is árverezhet.”
(Vht. 140. § (1) bek. „A végrehajtó az ingatlan értékesítése elõtt a 6 hónapnál nem régebbi adó- és értékbizonyítványt is figyelembe véve vagy – bármelyik fél erre irányuló kérelmére – szakértõ becsüs véleménye alapján megállapítja az ingatlan becsértékét mind a beköltözhetõ, mind pedig a lakott állapotban történõ értékesítés esetére. Az adó- és értékbizonyítványnak, illetve a szakértõ becsüs véleményének tartalmaznia kell azt, hogy az ingatlan a 147. § (3) bekezdése szerint lakóingatlannak minõsül-e.
(2) A végrehajtó az ingatlan becsértékét közli a felekkel és azokkal, akiknek az ingatlanra vonatkozóan az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett joguk van.
(3) A becsérték közlésével egyidejûleg a végrehajtó tájékoztatja a végrehajtást kérõt, hogy a közlés kézbesítésétõl számított 15 napon belül a végrehajtótól nyilvános pályázat megrendezését kérheti, amelyre több végrehajtást kérõ esetén valamennyi végrehajtást kérõ ilyen tartalmú nyilatkozata alapján kerülhet sor. Ha nem állnak fenn a 141. § (3) bekezdésének a)-d) pontjában foglalt feltételek, a végrehajtó arról is tájékoztatja a végrehajtást kérõt, hogy az ingatlan lakott állapotban történõ értékesítésére akkor kerül sor, ha az erre irányuló kérelmét a tájékoztatás kézhezvételétõl számított 15 napon belül elõterjeszti a végrehajtónál.
(4) A végrehajtó a becsérték közlésével egyidejûleg tájékoztatja az adóst arról, hogy az értékesítést követõen fennálló kiköltözési kötelezettsége teljesítésének elhalasztása iránti kérelmét legkésõbb a közlés kézhezvételétõl számított 15 napon belül terjesztheti elõ a bíróságnál.
(5) Ha a közléstõl számított 15 napon belül végrehajtási kifogást terjesztettek elõ, a becsértéket a bíróság – szükség esetén szakértõ közremûködésével – állapítja meg.”)
A követelés biztosítására bejegyzett jelzálogjognak a forgalmi értékre nincs, a megfelelõ megváltási ár számítására azonban van hatása. Az ítéletnek hivatalból rendelkeznie kell az árverési vételár mikénti felosztásáról. A tulajdonostársakat az árverés során is megilleti az elõvásárlási jog [Ptk. 148. § (3)].
A tulajdonostársak az árveréssel felmerülõ végrehajtási költségeket a tulajdoni hányadaik arányában viselik.
Lakóingatlan esetében a jogszerûen bent lakó tulajdonostárs nyilatkozatát már a per során be kell szerezni arról, hogy az árverés esetén hajlandó-e önként kiköltözni. Önkéntes kiköltözés hiányában kiköltözésre csak megfelelõ cserelakás biztosításával kötelezhetõ.
Ha a jogszerûen bennlakó tulajdonostárs az árverési értékesítés esetére vállalja a kiköltözést, az árverést a beköltözhetõ forgalmi érték, mint minimumár meghatározásával kell elrendelni, és a jogszerûen bent lakó felet az ítéletben a befolyó vételárból õt illetõ összeg kifizetésével egyidejûleg az ingatlan kiürítésére és a vevõ birtokába bocsátására kell kötelezni.
Ha a tulajdonostárs nem hajlandó az önkéntes kiköltözésre, a bíróság az árverést lakottan írja elõ. Ilyen esetben vizsgálni kell, hogy a tulajdonostárs lakáshasználata jogszerû-e és korlátozható-e. Ha a lakáshasználat korlátozható és ezzel a részleges beköltözhetõség biztosítható, a bíróság pontosan megjelöli azt, hogy a bennlakó személy lakáshasználata az értékesítés esetén hogyan korlátozódik és a korlátozások következtében mely ingatlanrészeket köteles elhagyni és a vevõ birtokába és használatába bocsátani. E kötelezettséget a vételár bentlakó tulajdonostársra jutó összegének megfizetésétõl függõen kell elõírni. Nem kizárt, hogy az ítélet rendelkezzen az értékesített ingatlan közös használatának rendjérõl is.
Az árverési esetén is érvényesül az, hogy a lakottság értékcsökkentõ hatását a bennlakó viseli. Ha a bennlakó tulajdonostárs lakáshasználati joga nem korlátozható, a bíróság úgy is rendelkezhet, hogy az árverési ajánlat elsõ sorban akkor fogadható el, ha az ajánlatevõ a bennlakónak megfelelõ cserelakást biztosít. Errõl a bíróság csak kérelemre rendelkezhet. Megfelelõ cserelakás esetén a tulajdonostárs köteles az ingatlanból kiköltözni. Ha a bíróság így rendelkezett, az árverést hivatalból nem írhatja elõ. Az árverés iránt elõterjesztett kereset elbírálásakor a bíróságnak pontosan meg kell határoznia, hogy a megfelelõ cserelakás milyen kritériumoknak kell, hogy megfeleljen; e cserelakás megszerzése milyen anyagi terhet jelent, e teher mennyivel csökkenti a vételárat. A kényszerkiköltözés költségeit is vizsgálnia kell, és ezzel az összeggel növelni kell a bentlakó jutóját.
Az árverési értékesítésnél irányadó szempontokról szól a BH1992. 759. sz. eseti döntés
„Az árverési értékesítés feltételit az elsõfokú bíróság lényegében helyesen határozta meg, bár azok több tekintetben kiegészítésre és pontosításra szorulnak. Nem tévedett, amikor az árverést a bentlakó I. r. alperes részére biztosítandó cserelakás felajánlásával rendelte megkísérelni, és nem látott lehetõséget – az I. r. alperes használati jogának a földszinti részre való korlátozásával – a részben lakott értékesítésre. Csekély a valószínûsége ugyanis annak, hogy az emeleti és a tetõtéri szinten befejezetlen épületre az I. r. alperes bentlakása esetén vevõ akadjon, mint ahogy a pénzintézet kérelme alapján a megyei bírósági végrehajtó iroda által ilyen feltételekkel lefolytatott végrehajtási árverés is eredménytelen maradt. A Legfelsõbb Bíróság egyetért a cserelakás milyenségének a meghatározásával is, de azt kiegészítette azzal, hogy a cserelakásnak egyszobásnak, komfortosnak és ugyanabban a városban levõnek kell lennie, mint a perbeli ingatlan. Kimondta továbbá, hogy a cserelakásba való átköltözés költségei az I. r. alperest terhelik.
A cserelakás szakértõ által megállapított átlagértékére tekintettel helytállóan történt a legkisebb árverési vételár meghatározása is, és annak felosztása is megfelel a PK 10. számú állásfoglalásban rögzített állandó bírói gyakorlatnak. A cserelakás értéke az I. r. alperesnek járó vételárrészt csökkenti, így amennyiben a figyelembe vett átlagértéknél magasabb értékû cserelakást kap, a különbözetet az ö jutójából kell levonni, alacsonyabb érték esetén pedig a különbség az ö vételár elérése esetén a többlet felosztására az elsõfokú ítélet – feltehetõen elírás folytán értelmetlen rendelkezést tartalmaz, ezért azt a Legfelsõbb Bíróság akként helyesbítette, hogy a felosztási arányt e vételár részre nézve százalékosan határozta meg. (Az arány az ingatlan építésére fordított különvagyonok figyelembevételével került kialakításra).
Helyesen járt el az elsõfokú bíróság, amikor az árverési vételár felosztásánál nemcsak az I. r. alperesnek, hanem a felperesnek az építkezésre fordított különvagyonát is figyelembe vette. Az ítélkezési gyakorlat szerint ugyanis a közös vagyon megosztásánál házastársi különvagyonként kell értékelni a rokonai, ismerõsei részérõl reá tekintettel végzett munka értékét is. Az alapeljárásban maguk a munkát végzõ személyek tettek tanúvallomást arról, hogy a felperes érdekében milyen jellegû munkát és milyen idõtartamban végeztek az építkezésen, és egybehangzóan állították azt is, hogy nem ellenszolgáltatás fejében dolgoztak. A felperes érdekében munkát végzõk tevékenységének értékét az elsõfokú bíróság a per egyéb adataival összhangban álló szakértõi vélemény alapján helyesen állapította meg (72 000 Ft), és helyes mind a felperesi, mind az I. r. alperesi különvagyoni hozzájárulásnak az ingatlan forgalmi értéknövekedésének arányában történt figyelembevétele is.”
Ha az árverési vevõ és a bentlakó a végrehajtás során vitatja a cserelakás megfelelõségét, errõl a bíróság a vevõ és/vagy a tulajdonostársak által indított perben dönt.
Az árverésen bármelyik tulajdonostárs jogosult arra, hogy árverezzen (Vht. 162. § (4) bek.).
A közös tulajdon árverési értékesítés – minthogy eredeti jogszerzésnek minõsül – útján történõ megszüntetése az ingatlant terhelõ jogok közül nem érinti az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett telki szolgalom, közérdekû használati jog haszonélvezeti jog valamint bejegyzés nélkül is a törvényen alapuló haszonélvezeti jog tényét, azaz e jogok változatlanul fennmaradnak, a követelés biztosítására bejegyzett jelzálogjog azonban az árveréssel megszerzett ingatlant nem terhelheti.
Közös tulajdon megszûntetése és a társasházzá alakítás
A Ptk. 149.§ (3) bekezdése a társasház bírósági úton történõ létrehozásáról rendelkezik, de csak akkor, ha a peres felek egy önálló ingatlan teljes egészének tulajdonostársai.
Ptk. 149. § (3) A közös tulajdonnak társasház-tulajdonná való átalakítását bármelyik tulajdonostárs kérelmére a bíróság is elrendelheti. Ebben az esetben az alapító okiratot a bíróság ítélete pótolja.
E szabály tehát valójában nem a közös tulajdon megszûntetésének szabálya, mert a közös tulajdont nem megszûnteti, hanem átalakítja. Egy közös tulajdoni rendbõl átvezetet egy dologi és szervezeti értelemben is szabályozottabb más típusú közös tulajdoni rendbe. A bírói gyakorlat szerint e szabály alkalmas arra, hogy közös tulajdon megszûntetése körében felmerült jogvitát rendezzen.
Errõl a szabályról és ennek az ítélkezés során történõ alkalmazásáról szól a PK 11. számú állásfoglalás II. pontja (eredeti szám PK 425. (Bírósági Határozatok 1981. évi 8. szám); az átszámozást a PK 444. számú állásfoglalás (1985. VI. 13.; Bírósági Határozatok 1985. évi 8. szám) rendelte el.)
Ez az állásfoglalás kimondja, hogy
„A közös tulajdon megszüntetése iránt indult perben a bíróság bármelyik tulajdonostárs kérelmére a közös tulajdont társasház-tulajdonná alakíthatja át. A közös tulajdonnak társasház-tulajdonná való átalakítása esetén az alapító okiratot a bíróság ítélete pótolja. Ezért az alapító okirat tartalmát – a felek álláspontjának és méltányos érdekeinek figyelembevételével – a bíróság az ítéletében állapítja meg.”
Az állásfoglalás ide vonatkozó indokolása szerint „A társasház-tulajdon … a közös tulajdon különleges formája. Ez a Ptk. 149. §-ának (4) bekezdésébõl is kitûnik, amely szerint a társasház-tulajdonra a közös tulajdon szabályait a külön jogszabályban meghatározott eltérésekkel kell alkalmazni.” A törvényi lehetõség megnyitja az utat ahhoz, hogy a bíróság a társasházzá való átalakítást a tulajdonostársak közötti jogviszony rendezésének egyik módjaként vegye számításba. Nincs tehát akadálya annak, hogy a közös tulajdon megszüntetése iránt indult perben a bíróság a közös tulajdont társasház-tulajdonná alakítsa át. Ehhez bármelyik tulajdonostárs erre irányuló kérelmére van szükség. Ha tehát a közös tulajdon megszüntetése iránt folyó perben a bíróság úgy látja, hogy a felek érdekének a közös tulajdonnak társasház-tulajdonná való átalakítása felel meg, a feleket tájékoztatnia kell a megfelelõ kereseti, illetõleg viszontkereseti kérelem elõterjesztésének lehetõségérõl. Ilyen kérelem esetén a bíróságnak az összes körülmény körültekintõ figyelembevételével kell vizsgálnia, hogy – a kölcsönös érdekek sérelme nélkül vagy azok legkisebb sérelme mellett – az adott esetben melyik rendezési mód alkalmazható. A közös tulajdonnak társasház-tulajdonná átalakítása esetén a közös tulajdon részlegesen fennmarad ugyan, de a legfontosabb tulajdonosi jogosítványok szempontjából a tulajdon önállósága és kizárólagossága lesz a meghatározó. Az ilyen ítélet gyakorlatilag le is zárja a közös tulajdon megszüntetésének a kérdését, mert a társasház-tulajdon már csak valamennyi tulajdonostárs hozzájárulásával szüntethetõ meg …
A Ptk. 149. §-a (3) bekezdésének az a rendelkezése, hogy az alapító okiratot a bíróság ítélete pótolja, azt jelenti, hogy az alapító okirat tartalmát a bíróságnak az ítéletében kell megállapítania. Ennek során elengedhetetlen a felek kölcsönös méltányos érdekeinek a figyelembe vétele. Ezért a bíróságnak a feleket az alapító okirat tartalmára vonatkozóan részletesen meg kell hallgatnia. Az ítéletnek tartalmaznia kell az alapító okiratnak a jogszabály szerint kötelezõ tartalmát, valamint ezen kívül a felek által lényegesnek tartott kérdések rendezését is.
A közös tulajdon és a társasházzá alakítás viszonyával foglalkozik a BH1992. 759. sz. jogeset. Kimondja, hogy míg a Ptk. 148.§ szerinti közös tulajdon megszüntetési módok körében a bíróság a célszerûségi és alkalmassági szempontok szerint keresethez kötöttség nélkül válogathat, a „Közös tulajdon társasházzá való átalakítás útján csak önálló kérelem alapján szüntethetõ meg (Ptk. 148-149. §, PK 11. sz.)”.
„A közös tulajdon megszüntetésének módjait a Ptk. 148. §-a sorolja fel, amelyek között valóban a természetbeni megosztás az elsõdleges. A természetbeni megosztás a dolog fizikai szétválasztását jelenti a tulajdoni hányadok szerint, amely azzal az eredménnyel jár, hogy a dolog szétválasztott részei önállósulnak, és teljes egészében külön tulajdonba kerülnek. Beépített telkek természetbeni megosztására – az építésügyi hatóságnak a földhivatal által záradékolt vázrajz alapján kiadott engedélyével – akkor kerülhet sor, ha mind a telek, mind az épület – a belsõ épületgépészeti hálózatra és a közmûvekre is kiterjedõen – szétválasztható, és az újonnan kialakított részek önálló ingatlanként bejegyezhetõk az ingatlan-nyilvántartásba …..
Az említettektõl különbözik a közös tulajdon társasháztulajdonná való átalakítása (Ptk. 149. §-ának (3) bekezdése), amikor az osztatlan közös tulajdon csak részlegesen szûnik meg: az épület meghatározott részei elsõsorban a lakások – a tulajdonostársak külön tulajdonába kerülnek, míg az ingatlan többi része (a telekkel együtt) osztatlan közös tulajdonban marad. Éppen ezért a közös tulajdon társasháztulajdonná való átalakítása nem is tartozik a közös tulajdon megszüntetésének szûkebb értelemben vett módjai közé.
Az adott esetben az I. r. alperes fellebbezési kérelme – tartalmát tekintve – a közös tulajdon társasházzá alakítása iránti kérelem, hiszen a perbeli épületen belül két önálló lakás kialakítására és azok külön tulajdonba adására irányul, az ingatlan egyéb részei azonban továbbra is közös tulajdonban maradnának.
A PK 11. számú állásfoglalás II. pontja értelmében nincs akadálya annak, hogy a közös tulajdon megszüntetése iránt induló perben a bíróság bármelyik tulajdonostárs kérelmére a közös tulajdont társasháztulajdonná alakítsa át. Sõt amennyiben a bíróság úgy látja, hogy a felek érdekének a közös tulajdon társasháztulajdonná való átalakítása felel meg, a feleket tájékoztatnia kell a megfelelõ kereseti, illetõleg viszontkereseti kérelem elõterjesztésének lehetõségérõl. Az elmondottakból azonban következik, hogy egyrészt a társasháztulajdonná alakítás – szemben a természetbeni megosztással – a tulajdonközösség felszámolásának nem elsõdleges módja, arra tehát – az esetek többségében – csak akkor kerülhet sor, ha a közös tulajdon megszüntetése a perben a Ptk. 148. §-ában foglaltak szerint nem lehetséges, vagy célszerûtlennek mutatkozik, másrészt a társasházzá alakítást a bíróság csak külön erre irányuló kereseti, illetve viszontkereseti kérelem esetén rendelheti el, azaz nem alkalmazható az a rendelkezés, hogy a bíróság a közös tulajdon megszüntetésének csak azt a módját választhatja, amely ellen a tulajdonostársak mindegyike tiltakozik (Ptk. 148. §-ának (4) bekezdése).
BH1990.377. a visszaélésszerû joggyakorlással szembeni védelmet látja a társasházzá alakításban:
„A másodfokú bíróság arra helyesen utalt ítélete indokolásában, hogy a Ptk. 147. §-ában foglaltakból következõen, ha valamelyik tulajdonostárs kéri a közös tulajdon megszüntetését, az általában nem tagadható meg. A hivatkozott jogszabályi rendelkezéshez fûzött miniszteri indokolás is utal azonban arra, hogy a közös tulajdon megszüntetése iránti jog visszaélésszerû, a többi tulajdonostárs méltányos érdekeit súlyosan sértõ gyakorlása ellen védelmet kell nyújtani a Ptk. 5. §-ának alkalmazásával.
Az ingatlanok értékviszonyaiban bekövetkezett jelentõs mértékû és viszonylag gyors ütemû változások, a lakásszerzés nehézségei, a lakások bérleti illetve használati díjának az emelése, továbbá az a körülmény, hogy a vonatkozó jogszabályokban írt feltételek megvalósulása esetén a bérleti és használati díj mértéke ma már a felek szabad megállapodásának tárgya, olyan tények, amelyekre tekintettel fokozottabb védelemre tarthat igényt az a tulajdonostárs, aki a közös tulajdonú ingatlanban levõ – az igényét minden tekintetben kielégítõ – lakását azért kényszerülne elhagyni, mert a nagyobb tulajdoni hányaddal rendelkezõ tulajdonostárs részét nem képes, de nem is kívánja megszerezni. Viszont, ha az anyagilag jóval erõsebb tulajdonostárs lakottan is hajlandó a tulajdonostársa tulajdoni hányadát megváltani, a továbbra is bentlakó tulajdonostárs jogállása nyilvánvalóan kedvezõtlenebb lesz. Ugyanakkor éppen az elõzõekben írt körülmények miatt elõfordulhat, hogy a részére ez esetben megítélt megváltási ár nem alkalmas vagyoni és egyéb méltányolható érdeke megfelelõ megóvására.
Mindezekre a szempontokra is tekintettel a másodfokú bíróságnak a perbeli esetben jelentõséget kellett volna tulajdonítania annak, hogy az I. r. alperes a fellebbezési ellenkérelmében másodlagosan az elsõfokú ítélet hatályon kívül helyezését kérte annak érdekében, hagy a bíróság rendelje el a közös tulajdon társasháztulajdonná való átalakítását.
A Ptk. 149. §-a (3) bekezdése szerint, a közös tulajdonnak társasháztulajdonná való átalakítását bármelyik tulajdonostárs kérelmére a bíróság is elrendelheti.
A perben eddig rendelkezésre álló adatok szerint az ingatlanban három elkülönített használatú lakás van. Az I. r. alperes kizárólagos birtokában levõ lakás, a hozzátartozó közös használatú egyéb ingatlanrészekkel együtt, hozzávetõleg megfelel a tulajdoni hányada arányában a közös tulajdonból õt megilletõ résznek, illetve vagyoni értéknek. Az I. r. alperes több évtizede lakik a perbeli ingatlanban, nyilvánvalóan ebbõl az okból ragaszkodott az állam kezelésében levõ 1/12 tulajdoni illetõség megvásárlásához is.
Mindezekbõl következõen nagyobb jogvédelemre szorul az I. r. alperesnek a közös tulajdon társasház-tulajdonná való átalakítása iránti igénye, mint a felpereseknek a közös tulajdon megszüntetése iránti perbeli követelése, amely nyilvánvalóan azt célozza, hogy megszerezve az I. r. alperes tulajdoni illetõségét, a részére másik lakás biztosításával a maguk számára próbatermet alakítsanak ki.
Az elõzõekben kifejtettekre tekintettel a másodfokú bíróság helyes eljárása az lett volna, ha az I. r. alperes ellenkérelme szerint az elsõfokú bíróság ítéletét hatályon kívül helyezve elrendeli annak vizsgálatát, van-e lehetõség a perbeli ingatlanon fennálló közös tulajdon társasháztulajdonná való átalakítására. Ugyanakkor indokolt lett volna annak meghagyása is, hogy amennyiben a társasház-tulajdonná való átalakításra nincs lehetõség, a perben eddig rendelkezésre álló adatokra alapítottan nem zárható ki a felperesek keresetét elutasító döntés meghozatala sem.”
A társasháziasítással foglalkozik BH1995. 274. sz. jogeset is.
„A házastársi közös vagyon megosztása során nincs akadálya annak, hogy a bíróság a házastársak ingatlanán fennálló közös tulajdont a társasháztulajdonná alakítsa [Ptk. 149. §-ának (3) bekezdése]. A társasháztulajdonná alakítás azonban a tulajdonközösség felszámolásának nem elsõdleges módja, arra – az esetek többségében – csak akkor kerülhet sor, ha a közös tulajdon a Ptk. 147-148. §-aiban meghatározott módokon nem szüntethetõ meg vagy azok célszerûtlennek mutatkoznak (BH1992. 759. eseti határozat). A bíróságnak tehát mindenekelõtt azt kell vizsgálnia, hogy egyéb módon van-e lehetõség a közös tulajdon megszüntetésére.
Annak, hogy a bíróság a közös tulajdon megszüntetésérõl vagy annak társasházzá alakításáról döntsön, elengedhetetlen feltétele, hogy a tulajdoni hányadok tisztázva legyenek. A PK 10. számú állásfoglalása IV/b. pontja nem hagy kétséget afelõl, hogy abban az esetben, ha valamelyik fél azt állítja, hogy az ingatlanon „telekkönyvön kívüli” tulajdonjogot szerzett, elõbb errõl az igényérõl kell dönteni, és csak azután kerülhet sor a közös tulajdon megszüntetésére. Az alperes különvagyoni ráfordítására hivatkozással az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzettõl eltérõ tulajdoni illetõséget igényel a maga számára. Ennek az igénynek az elbírálása megelõzi a tulajdonközösség megszüntetésének módjáról való döntést. Ha a bíróság a közös tulajdont társasháztulajdonná alakítja, és ehhez átalakítási munkák elvégzésére is szükség van, a tényleges tulajdoni hányadok tisztázása – az említetteket túl – azért sem mellõzhetõ, mert a bíróságnak az önálló tulajdoni részek kialakítása során tekintettel kell lennie a felek kölcsönös érdekeire, vagyis az átalakításnak lehetõleg úgy kell történnie, hogy a lakások kialakítása megfeleljen a tulajdoni hányadoknak [BH1982. 239. eseti határozat]. Ezért az építési munkák elvégzésére, amelyek eredményeként az ingatlan kétlakásossá alakul, a tulajdoni hányadok tisztázása nélkül nem kerülhet sor.
De jogszabálysértõ a jogerõs ítélet azért is, mert a jognyilatkozat pótlásának a Ptk. 5. §-a (3) bekezdésében írott feltételei nem állnak fenn. A felperesnek ugyanis nem fûzõdik különös méltánylást érdemlõ magánérdeke az építési munkák elvégzéséhez, mert a házastársi közös lakás használatára egyezség alapján jogosult, és amennyiben a közös tulajdont meg kívánja szüntetni, és építési munkák elvégzésére nincs feltétlenül szükség. Az alperes magatartását, nevezetesen hogy a lakás átalakításához nem járul hozzá, a már kifejtettekre tekintettel nem lehet joggal való visszaélésnek tekinteni. Végül abban az esetben, ha a bíróság mégis a közös tulajdon társasháztulajdonná alakítása mellett döntene, a felperest akkor sem éri joghátrány, mert a bíróság a társasházzá alakítással egyidejûleg elvi építési engedély alapján elrendelheti a szükséges építési munkák elvégzését, és rendelkezhet azok költségeinek viselésérõl is [BH1980. 249., BH1982. 239. eseti határozatok]. Mindezekhez az alperes jognyilatkozatának pótlására nincs szükség. Ily módon a felperes érdeksérelme társasházzá alakítás esetén másként is elhárítható.
A Ptk. 148. § (4) bekezdése szerint „A bíróság nem választhatja a közös tulajdon megszûntetésének azt a módját, amelyik ellen valamennyi tulajdonostárs tiltakozik.” Minthogy a társasházzá alakítás nem a közös tulajdon megszûntetésének módja, hanem egyik közös tulajdoni forma átalakítása egy másikká, a keresethez kötöttség (Pp. 215. §) annyiban érvényesülhet, hogy ha egyik fél sem kéri a társasházzá alakítást, akkor azt hivatalból elrendelni nem lehet. Annak azonban nincs akadálya, hogy e lehetõségrõl a feleket a bíróság kioktassa. A Ptk 148.§ tekintetében egyébként csak annyiban érvényesül a keresethez kötöttség, hogy megváltásra csak az a tulajdonostárs jogosítható fel, aki ehhez hozzájárult (lényegtelen hogy alperesi vagy felperesi oldalon áll). A bennlakó tulajdonostárs azonban hozzájárulása nélkül is kötelezhetõ a magához váltásra. A törvény szövegével szemben a magához váltás ellen tiltakozó bennlakón kívül minden tulajdonostárs méltányos érdekét, de különösen a megváltásra kijelölt tulajdonostárs fizetõképességét kell mérlegelni.
Ha a kereset a közös tulajdon megszûntetésére irányul, a bíróság a megszûntetés keresettõl eltérõ módját is választhatja. Ezzel szemben viszont a törvénybõl levonható az a logikai és perjogi következtetés, hogy ha a perben eljáró felek mindegyike a társasházzá alakítást kéri, a bíróság nem választhat ettõl eltérõ megoldást, ha egyébként a társasházzá alakítás jogi és dologi feltételei fennállnak.
A másodfokú eljárásban a közös tulajdon megszûntetésének módját illetõen a keresetváltoztatás is megengedett (Pp. 247. §).
2007. május Dr. Hidasi Gábor
