1. cím
A lakásszövetkezet fogalma
1. fejezet
A lakásszövetkezet jogi szabályozása
A lakásszövetkezetek szervezetére, működésére, gazdálkodásának alapvető szabályaira, továbbá a lakásszövetkezet és tagjai közötti jogviszonyra, a lakásszövetkezet szervezeti átalakulásaira és megszűnésére, valamint a lakásszövetkezeti érdekképviselet sajátosságaira vonatkozó hatályos szabály a lakásszövetkezetekről szóló 2004. évi CXV. Törvény – Lsztv. Ennek előjátékát képezte az 1977. évi 12. tvr. E jogszabály szabályozási köre azonos volt a hatályos törvénnyel és lehetővé tette, hogy e szövetkezetek már a tervgazdálkodás rendszerében is folytassanak vállalkozási – termelő, fogyasztási, szolgáltató – tevékenységet. Az önálló szabályozási jelleg is kifejezte azt, hogy a lakásszövetkezet a hagyományos termelő és szolgáltató szövetkezetektől eltérő sajátosságú jogi személy.
A tvr-t az 1992. évi I. törvény hatályon kívül helyezte és az önálló szabályozás annak ellenére megszűnt, hogy e szövetkezeti forma és működés sajátosságai változatlanok maradtak. A lakásszövetkezetre vonatkozó különös szabályok a törvény VI. fejezetébe kerültek. E törvény megfogalmazása szerint „A lakásszövetkezet közhasznú tevékenységet ellátó kommunális szervezet (92.§ (2) bek.)”. A törvény is fenntartotta a lakásszövetkezeti közös tulajdon intézményét, miszerint a szövetkezet vagy a tagok (nem tagok) tulajdonában álló lakások mellett – a társasházakkal analóg módon – létezett az épületre és a földre vonatkozóan is a szövetkezeti tagok osztatlan, egyúttal forgalomképtelen közös tulajdona. A szabályozás ellentmondásossága, valamint az, hogy bár meghirdetetten elismerte a lakásszövetkezet sajátos szabályozási igényeit, de a szabályozás mégsem volt konzekvens, azt igényelte, hogy ismét megszülessen egy átfogó, kizárólag a lakásszövetkezeteket szabályozó törvény. Ezt egyébként az időközben megszületett, de a korábbi szövetkezeti és azon belül lakásszövetkezeti szabályozást hatályon kívül nem helyező, tehát párhuzamosan szabályozó „új szövetkezetekről” szóló törvény is előírta és elvárta (2000. évi CXLI. Törvény 1.§ (4) bek.). Az Lsztv. 2005. január 1-i hatályba lépésével a jogalkotó kifejezte azt, hogy fontosnak ítéli a meglévő lakásállomány kb. 7%-át kitevő lakásszövetkezeti ingatlantömeg fenntartásához, felújításának támogatásához fűződő társadalmi érdeket. Jogbiztonságot teremtő, tiszta, egyértelmű, egységes szabályozást kíván biztosítani annak a kb. nyolcszázezer embernek, akik jelenleg 281 ezer lakásszövetkezeti lakásban laknak, és melyeket összesen 1280 lakásszövetkezet kezel. Ki kell azonban hangsúlyozni, hogy a lakásszövetkezet és a lakásszövetkezeti jogviszonyok olyannyira speciálisak, hogy nem lehet kapcsolatot teremteni a Ptk. Harmadik könyv Negyedik részében olvasható szövetkezeti szabályozás és az Lsztv. rendelkezései között. Erre utal az is, hogy a a szövetkezetekről 2006. július 4-e óta már más jogszabály – a 2006. évi X. Törvény rendelkezik, amely a lakásszövetkezeteket nem szabályozza. A Lsztv. 1.§ azon rendelkezése, miszerint „E fejezet rendelkezéseit a Polgári Törvénykönyvvel együtt kell alkalmazni”, illetve az 5. § (2) bekezdésében megadott felsorolás is azt jelenti, hogy a Ptk., mint háttérjog alkalmazásakor is figyelemmel kell lenni arra, hogy a Ptk. szövetkezeti szabályozása nem a lakásszövetkezetekről szól.
2. fejezet
A lakásszövetkezet meghatározása
A lakásszövetkezet az a jogi személyiségű személyegyesülés, amelyet az alapítók vagyoni hozzájárulásával, alapszabály elfogadásával, a cégjegyzékbe történő nyilvántartásba vétellel gazdálkodó szervezetként, lakóépületek, nyugdíjasházi, üdülő, személygépkocsi-tároló, műhely, üzlethelyiség építésére és fenntartására alapítanak (2004. évi CXV. Törvény – Lsztv. 2.§ (1) bek.). A lakásszövetkezet a tagok, nem tagok tulajdonában álló lakásokat és a szövetkezet tulajdonát képező lakásokat, műhelyeket, üdülőket és nyugdíjasházi lakásokat építi és tartja fenn. A megfogalmazás ellenére a lakásszövetkezet nem építőipari vállalkozás, mert törvénnyel meghatározott tevékenységi köre kizárólag saját tulajdoni, ill. hasznosítási érdekkörébe tartozó ingatlanok létrehozása és fenntartása.
3. fejezet
A lakásszövetkezet az ingatlan-nyilvántartásban
A lakásszövetkezet, szemben a társasházzal, nem dolog és nem a közös tulajdon egy különleges rendje. A lakásszövetkezet egy cég, amely e minőségében a cégeljárás és a cégnyilvántartás alanya. A lakásszövetkezet az ingatlan-nyilvántartásban a tulajdonát képező föld, épületrész és lakás tulajdonosaként jelenik meg. A lakásszövetkezet tulajdonában álló lakásra a lakásszövetkezeti tagot megillető állandó használat jogát az önálló ingatlanként nyilvántartott egész szövetkezeti lakásra kell bejegyezni. Ha egy lakásra több személynek van egyidejűleg használati joga, akkor e jog megoszlását használati jogi hányadok szerint kell bejegyezni (úgy, mint a közös tulajdon esetében is). Az időleges használati jog az ingatlan-nyilvántartásba nem jegyezhető be.
Szövetkezeti ház bejegyzéséhez lakásszövetkezeti alapszabály és alaprajz szükséges. A lakásszövetkezeti alapszabály ingatlan-nyilvántartási bejegyzés alapjául a földhivatali eljárásban akkor fogadható el, ha tartalmazza: a) a szövetkezet megalakulásának a tényét, nevét és székhelyét, b) a szövetkezeti lakások tulajdonosainak megjelölését, c) a földrészlet helyrajzi számát, d) a szövetkezeti tulajdonba vagy a szövetkezeti tagok tulajdonába kerülő épületrészek és helyiségek felsorolását római egytől kezdődő számozással, e) az egyes tulajdonosok tulajdonába kerülő lakások, illetőleg nem lakás céljára szolgáló más helyiségek meghatározását az alaprajz szerinti arab számozás és az alapterület feltüntetésével.
Az alaprajz a bejegyzésre akkor alkalmas, ha a 1:100 vagy annál nagyobb méretarányban ábrázolja a szövetkezeti tulajdonban lévő épületrészek (lakások, nem lakás célú helyiségek), továbbá a nem szövetkezeti tulajdonú lakások és szövetkezeti lakások elhatároló vonalait. Az alaprajzon fel kell tüntetni a település nevét, az ingatlan utca, házszám, emelet és ajtószám szerinti megjelölését, továbbá az önálló ingatlanok (lakások, nem lakáscélú helyiségek) sorszámát és alapterületét. Alaprajzként elfogadható az építési engedélyhez tartozó, illetőleg az engedélyezett és kivitelezett állapot eltérését feltüntető vagy a kiadott fennmaradási engedély alapját képező műszaki terv, melyen szerepel a szövetkezeti tulajdonba vagy a szövetkezeti tagok tulajdonába kerülő épületrészek és helyiségek felsorolását római egytől kezdődő számozással, az egyes tulajdonosok tulajdonába kerülő lakások meghatározása az alaprajz szerinti arab számozás és az alapterület feltüntetésével.
Ha a lakásszövetkezeti házban a lakást (akár szövetkezeti tulajdonú, akár nem) megosztják, az ingatlan-nyilvántartási változás bejegyzéséhez az építésügyi hatóság által jóváhagyott vázrajzon kívül a lakásszövetkezeti alapszabály módosítása is szükséges.
Lakásszövetkezeti házban építés (emeletráépítés, hozzáépítés stb.) útján keletkezett szövetkezeti lakás bejegyzésére irányuló kérelemhez a lakásszövetkezeti alapszabály módosítására vonatkozó okiratot és a fentírtaknak megfelelő kiegészítő alaprajzot is csatolni kell.
4. fejezet
A lakásszövetkezet tevékenysége
A nem vállalkozási típusú tevékenység
A lakásszövetkezet nem vállalkozási tevékenysége az, amelyet az építés és a fenntartás körében ténylegesen felmerült költségeinek figyelembevételével, nem nyereségszerzés céljából végez saját maga, tagjai és nem tag tulajdonosai részére.” (Lsztv. 56.§ (1) bek. 5. pont) A lakásszövetkezet nem vállalkozási típusú tevékenységét csak a saját részére, tagjai, továbbá a nem tag tulajdonosok részére végezheti, és ezzel kapcsolatban nyereségszerzésre nem törekedhet. Az építési tevékenység lényege, hogy létrehozza az alapítók által vagyoni hozzájárulásként a tulajdonába adott, vagy a pénzbeli vagyoni juttatásokból maga számára megvásárolt földön azt az épületállományt, amely elkészülte után, lakásonként a tagok illetve nem tagok tulajdonába vagy használatába kerül. Fenntartási tevékenysége a létrehozott vagy megvásárolt ingatlan üzemeltetése, a karbantartása és felújítása, melyen belül az üzemeltetés a saját tulajdon rendeltetésszerű használatához folyamatosan szükséges szolgáltatások ellátása, így a közüzemi szolgáltatások díjának kifizetése, a központi berendezések üzemben tartói feladatainak ellátása, szükség esetén gondnoki, házfelügyelői, házmesteri szolgáltatások megszervezése, saját szervezetei és tisztségviselői működésének biztosítása. A törvény e körben csak az igazgatóság (ügyvezető elnök) működésének biztosításáról szól (Lsztv. 56.§ (1) bek. 1.1.) de ez nyilván túlzottan szűkítő, hiszen valamennyi szerv és tisztségviselő igényli saját működésének lakásszövetkezet általi biztosítását és ennek költségei a fenntartási költségek körébe sorolhatók. A lakásszövetkezet által végzett karbantartási tevékenység a hibaelhárítás, tervszerű időszaki karbantartás a lakásszövetkezeti tulajdonban levő ingatlan állagának és rendeltetésszerű használhatóságának biztosítása, ennek érdekében a tulajdonosok közösségét terhelő megelőző és felújításnak nem minősülő javítási munkák elvégzése, illetőleg egyes közösségi berendezések cseréje (Lsztv. 56.§ (1) bek. 1.2.). E törvényi megfogalmazásban zavaró „a tulajdonosok közösségét terhelő” kitétel, hiszen maga a törvényszöveg is eredetileg (és helyesen) lakásszövetkezeti tulajdonban lévő ingatlanról szól. Ez nyilván csak egy tulajdonost jelent: a lakásszövetkezetet. Több tulajdonos nincs. A törvényi megfogalmazás egyszerű oka, hogy a Társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. Törvény 56.§-ának definícióit a törvény szerkesztői tévesen adaptálták. Az természetesen igaz lehet, hogy ott, ahol a lakásszövetkezetben több tulajdonos van, ott a lakásszövetkezet vállalkozási jelleggel nem csak a szövetkezeti tulajdonú ingatlanrészeken végez fenntartási, ezen belül karbantartási tevékenységet. Ez esetben természetesen lehet szó több tulajdonosról. Akkor viszont az a megfogalmazás helytelen, ami a karbantartási tevékenység tárgyaként a szövetkezet tulajdonában lévő ingatlant jelöli meg. Felújítás (teljes felújítás, részleges felújítás, korszerűsítés) a szövetkezeti föld és az azon álló ingatlan egészére, illetőleg egy vagy több főszerkezetére kiterjedő, időszakonként szükségessé váló olyan általános javítási építés-szerelési munkák végzése, amelyek az eredeti műszaki állapotot – megközelítőleg vagy teljesen – visszaállítják, illetőleg az eredeti használhatóságot, üzembiztonságot az egyes szerkezetek, berendezések kicserélésével vagy az eredetitől eltérő kialakításával növelik. Fontos szabály, hogy a nem tag tulajdonos számára vállalkozási típusú tevékenységet az építés és fenntartás körében a törvény nem enged.
A vállalkozási típusú tevékenység
A lakásszövetkezet folytathat bevétel elérése érdekében rendszeresen vagy üzletszerűen végzett hagyományos vállalkozási tevékenységet, de csak saját lakásszövetkezeti, azaz nem vállalkozási jellegű tevékenységének elősegítése céljából. Ez a tevékenység az építés és fenntartás körén kívül kell, hogy essen. Ilyen például a törvény által is említett társasházkezelői, illetőleg ingatlankezelői tevékenység, mely harmadik személyek javára, vállalkozás-, ill. megbízásszerűen is végezhető. Fontos szabály, hogy a nem tag tulajdonos számára vállalkozási típusú tevékenységet az építés és fenntartás körében a törvény nem enged.
A lakásszövetkezet számlaadási kötelezettsége
A lakásszövetkezet tulajdonosok és a használók, tagok és nem tagok felé nyújtott alaptevékenysége, az ún. belső szolgáltatásai (építési, felújítási, üzemeltetési, karbantartási, fenntartási tevékenység) után áfát köteles felszámítani és emiatt számlaadásra kötele.
Belső szolgáltatások
A lakásszövetkezet a 78/1988. (XII. 27.) PM-ÉVM együttes rendelet 9.§-a szerint alaptevékenységként (belső szolgáltatásként) különböző tevékenységeket, így építési, felújítási, üzemeltetési, karbantartási, fenntartási tevékenységet is végez. Az ún. belső szolgáltatások (azaz a lakásszövetkezetnek a tagok részére végzett tevékenységei) – az Áfa törvény 8. § (1) bekezdésének megfelelő – ellenérték fejében végzett szolgáltatásnyújtásnak minősülnek, ezért utánuk áfa fizetési, a 43. § (1) bekezdése alapján pedig számlaadási kötelezettség keletkezik. Ha a közüzemi szolgáltatást a szolgáltató a lakásszövetkezet felé számlázza, de közvetlen fogyasztója nem a lakásszövetkezeti közösség, hanem az egyes tulajdonosok és használók, úgy a lakásszövetkezet az Áfa törvény 8. § (4) bekezdése szerint közüzemi szolgáltatást közvetít, így a közüzemi szolgáltatást annak adómértékével kell terhelnie a tulajdonosokra és használókra. A szolgáltatások közvetített szolgáltatásként kezelése független attól, hogy a lakásokban mérőóra van-e, ugyanis a közüzemi szolgáltatás közvetítését végzi a lakásszövetkezet akkor is, ha a lakásszövetkezet a nevére számlázott, a tagok, nem tagok által igénybe vett közüzemi szolgáltatás ellenértékét nem mért fogyasztás alapján, hanem egyéb módon (közüzemi szolgáltatásoknál szokásos vetítési alappal) állapítja meg. A fenntartási költségekre év közben havonta beszedett összeg még nem minősül ellenértéknek, mert annak felhasználási jogcíme nem ismert. A közgyűlés év végén a tényleges kötelezettségek alapján fogadja el az éves előirányzat felhasználását és dönt a maradvány felosztásáról, vagy előírja a tagok pótbefizetési kötelezettségét. Amennyiben a fenntartási költség havonta fizetendő összegéről nem állapítható meg, hogy mennyi a közüzemi szolgáltatás adóköteles ellenértéke, mennyi a lakóingatlan-kezelés adóköteles ellenértéke, továbbá mennyi a felújítási alapba kerülő összeg, úgy a lakásszövetkezet közüzemi szolgáltatása, lakóingatlan-kezelési szolgáltatása nem tekinthető teljesítettnek. Annak ellenére, hogy fizetés történt, a havonta fizetendő fenntartási költség nem tekinthető előlegnek, hiszen még előre nem konkretizálható teljesítésekre történik a fizetés. Az áfa-törvény szerinti teljesítési időpontként nem vehető figyelembe olyan időpont, amikor a szolgáltatás ellenértéke még nem ismert. A szolgáltatás ellenértéke csak akkor válik ismertté, amikor azt a közgyűlés elfogadja. Ez az időpont lehet akár január 1-jét követő időpont is. Ebből az következik, hogy lakásszövetkezetnek lehetősége nyílik arra, hogy évente egyszer állítson ki az áfa-törvény 43. §-a szerinti bizonylatot (mivel a teljesítéssel nem egyidejű a készpénzfizetés) számlát az általa teljesített értékesítésről a tagok, nem tagok felé. Ekkor a számlán a teljesítési idő a pótbefizetési kötelezettség esedékességi időpontja, ennek hiányában a tárgyévet lezáró közgyűlés napja. Természetesen a lakásszövetkezeti közösség által igénybevett közüzemi szolgáltatásokat nem kell a tagokra és nem tagokra továbbterhelni, az ilyen költségek fedezetét képezi az ún. fenntartási költség. A lakásszövetkezet által igénybe vett közvetített szolgáltatások adója levonható, e szolgáltatások továbbszámlázása során kiszámlázott – változatlan %-os mértékű – adó összege viszont befizetendő adónak minősül. A lakásszövetkezetnek a tagok részére közvetített közüzemi szolgáltatás megfelel az áfa-törvény 13.§ (1) bekezdés 23. pontban foglaltaknak, azaz folyamatosan teljesített szolgáltatásnak minősült. Az áfa-törvény 16.§ (6) bekezdés előírásának megfelelően a folyamatosan teljesített szolgáltatások teljesítési időpontja az egyes részkifizetések esedékességének napja. Az áfa-törvény folyamatosan teljesített szolgáltatásokra meghatározott speciális szabályából következően ezek a kifizetések nem minősülnek előlegnek. Az adókötelezettség keletkezési időpontjának a 16.§ (6) bekezdése szerint az egyes részkifizetések esedékességének napja minősül, és ilyennek minősül a közgyűlés által előírt pótbefizetés határidejének utolsó napja is. Ezzel a teljesítési időponttal kell a tagok felé a számlát kiállítani. A lakásszövetkezet számlaadási kötelezettségét az áfa-törvény 43.§ (1) bekezdése alapján teljesíti: az általa történő teljesítésekről számlát, illetve a teljesítéssel egyidejűleg készpénzzel történő fizetés esetén egyszerűsített számlát köteles kibocsátani. Amennyiben készpénzzel történik a kiegyenlítés, és a tag (nem tag) nem kér számlát, akkor az áfa törvény 70.§ (1) bekezdése alapján elegendő nyugtát kiállítani.
5. fejezet
A lakásszövetkezet létrejötte
A lakásszövet alapításához legalább 10 belföldi vagy külföldi természetes személy vagy jogi személy illetve jogi személyiség nélküli gazdasági társaság szükséges. Külföldi csak akkor lehet alapító tag, ha abban az épületben, amelyre a lakásszövetkezet létrejön, lakástulajdona van. A lakásszövetkezet az alapszabály elfogadásával és a lakásszövetkezet cégnyilvántartásba történő bejegyzésével jön létre. A cégbejegyzés előtt tehát a lakásszövetkezet akkor sem létezik, ha a szükséges cégbírósági kérelmet benyújtották. A lakásszövetkezet ekkor még nem kezdheti meg tevékenységét, erre csak a cégbejegyzés után kerülhet sor.
6. fejezet
Az alakuló közgyűlés
Alakuló közgyűlésnek az a közgyűlés minősül, melyen az alapítók az alapszabályt elfogadják. Az alakuló közgyűlés tehát nem feltétlenül az alapítók első összejövetele. Határozatképtelenség és sikertelen elfogadás esetén lehetséges az, hogy az alapszabály elfogadását megelőzően több gyűlésre is sor kerül. Az alakuló közgyűlést bármely alapító egybehívhatja. Akkor határozatképes, ha azon az alapítók több mint fele személyesen vagy képviselője útján jelen van. Az alapszabály elfogadása valamennyi alapító tag (tehát nem csak a jelenlévők) 2/3-os többségével történhet, egyéb határozatokat e közgyűlés is egyszerű többséggel fogad el. Minden alapító tagnak egy szavazata van. Az alakuló közgyűlés dönt a lakásszövetkezet megalakulásáról. Ez a döntés a jelenlévők egyszerű többségét igényli éppen úgy, mint a lakásszövetkezet igazgatóságának (ügyvezető elnöknek) és a felügyelő bizottságnak és szervek tisztségviselőinek a megválasztása, az alapító vagyon összegének elfogadása, illetőleg a tagok építéssel és fenntartással kapcsolatos befizetéseinek megállapítása, a lakásszövetkezet javára az alakuló közgyűlésig megkötött szerződések jóváhagyása. Az alakuló közgyűlés megkezdésekor meg kell választani a levezető elnököt, a jegyzőkönyvvezetőt és a jegyzőkönyvet hitelesítő két személyt.
Az alakuló közgyűlést és ezáltal az alapszabály elfogadását követő harminc napon belül – bejegyzés és közzététel céljából – be kell nyújtani a székhely szerint illetékes cégbírósághoz és kérni kell a lakásszövetkezet cégnyilvántartásba vételét. A lakásszövetkezet – a cégnyilvántartásról, a cégnyilvánosságról és a bírósági cégeljárásról szóló 1997. évi CXLV. Törvényben (Ctv.) meghatározott feltételek szerint – a cégnyilvántartásba történő bejegyzéssel jön létre. Az ún. előtársaság a lakásszövetkezet esetében kizárt.
Ha a cégbíróság a lakásszövetkezet bejegyzési kérelmét jogerősen elutasítja, a lakásszövetkezet köteles a tevékenységét megszüntetni. A tagok az alakuló közgyűléstől a tevékenység megszüntetéséig terjedő időszakra vonatkozóan kötelesek egymással elszámolni.
6. § (1) Azok, akik a cégbejegyzés megtörténte előtt a saját nevükben, de a lakásszövetkezet javára eljártak, korlátlanul és egyetemlegesen felelnek a vállalt kötelezettségekért. A felelősség kizárása vagy korlátozása harmadik személlyel szemben hatálytalan.
(2) A cégbejegyzést megelőzően az (1) bekezdés szerint vállalt kötelezettségekért fennálló felelősség megszűnik, ha a lakásszövetkezet közgyűlése a szerződést utólag jóváhagyja. A jóváhagyás is egyszerű többséggel történik.
7. fejezet
A lakásszövetkezet alapszabálya
Az alapszabály a lakásszövetkezet szervezetének, működésének és gazdálkodásának alapokmánya; tartalmát a lakásszövetkezet tagsága a lakásszövetkezet céljait és adottságait figyelembe véve állapítja meg, mondja az Lsztv. 4. § (1) bek. Ebben kell meghatározni
• a lakásszövetkezet nevét, székhelyét, tevékenységének célját és tevékenységi körét;
• a lakásszövetkezet szervezetére és szerveinek működésére vonatkozó szabályokat;
• a lakásszövetkezet testületi szerveinek hatáskörét, feladatait, tagjainak számát;
• a lakásszövetkezet tisztségviselőit, a feladatuk ellátásához szükséges szakmai követelményeket, a megbízatásuk időtartamát, ideértve az időközi megválasztásra vonatkozó eljárási szabályokat és a megbízatás időtartamát is;
• a tisztségviselővel szemben felmerülő kizáró okot, vagy a tisztség betöltésével összeférhetetlen körülmény megszüntetésére, illetőleg megszűnésére vonatkozó igazolás módját;
• a közgyűlés, illetőleg – ha az alapszabály előírja – a részközgyűlés, a küldöttgyűlés összehívásának módját, hatáskörét és eljárásának szabályait;
• a tagok jogait és kötelezettségeit;
• az építési, illetőleg a fenntartási költségek viselésének és felosztásának módját;
• a fenntartási költséghátralék megfizetése érdekében az igazgatóságnak (ügyvezető elnöknek) az adós tag határidő megjelölésével történő felszólításával, továbbá – ha a felszólítás eredménytelen – a bírósági fizetési meghagyás kibocsátásának kezdeményezésével, illetőleg az alapszabályban kapott felhatalmazás esetén, az igazgatóságnak (ügyvezető elnöknek, ügyvezető igazgatónak) a jelzálogjog bejegyzése és annak törlése iránti kérelem benyújtásával kapcsolatos feladatait;
• a tagfelvételi, és a tagsági viszony megszűnésére vonatkozó ügyekben, ha azokról nem a közgyűlés dönt, az eljárásra illetékes testületet és az eljárás szabályait;
• a lakásszövetkezet képviseletének részletes szabályait;
• a használati jog gyakorlásának és átruházásának feltételeit;
• az állandó, illetőleg időleges használati jog megszerzéséhez szükséges vagyoni hozzájárulás mértékét és megfizetésének módját;
• a tagsági viszony megszűnése esetén a volt taggal, örökösével való elszámolás módját és határidejét;
• a lakásszövetkezet házirendjét, tehát a lakáson (nem lakás célú helyiségen) belüli építési-szerelési munka, és a zajjal járó más tevékenység végzésének a lakhatás nyugalmát szolgáló szabályait, az épület közös használatra szolgáló területei és helyiségei használatára vonatkozó részletes szabályokat. Ezek melyek nem lehetnek ellentétesek az építésre, illetőleg a zajszint határértékére a lakóépület tekintetében irányadó külön jogszabályok rendelkezéseivel.
• az alapszabályon kívül más lakásszövetkezeti szabályzat megalkotásának lehetőségét, megnevezését és tárgyát, illetőleg a megalkotására jogosult testület megjelölését;
• az írásbeli szavazásra – az Lsztv. keretein belül – előterjeszthető napirendeket, az eljárás részletes szabályait, a szavazás eredményéről történő tájékoztatás módját és a határozat közlésének határidejét
• egyéb, a törvény által előírt, vagy a közgyűlés által szükségesnek tartott kérdéseket.
A törvényi rendelkezések értelmezéséből az derül ki, hogy a jogszabály – szemben a társasházakkal – az alapszabály kivételével már csak egy házirend létrehozását engedi meg.
Az alapszabály rendelkezik tehát többek között
• a tulajdoni, használati, hasznosítási szabályokról,
• az egyes tagok tulajdonában vagy használatában álló lakásokon belül nem mérhető közüzemi és más szolgáltatások díjának megfizetési szabályairól, az egyes szolgáltatásokra vonatkozó külön jogszabályok alapján történő elszámolásról,
• a szövetkezeti tulajdon fenntartására, az üzemeltetési (fenntartási) és felújítási hozzájárulási fizetési, valamint pótbefizetési kötelezettség viselésére és a hátralékok megfizetésére és felhasználására vonatkozó részletes szabályokról,
• a közgyűlés, illetőleg a részközgyűlés hatásköréről és eljárásáról,
• a közgyűlés, részközgyűlés összehívásának, megtartásának, a megismételt közgyűlésnek, a küldöttgyűlésnek, az igazgatóságnak (ügyvezető elnöknek), a felügyelő bizottságnak a hatásköréről és feladatairól,
• az igazgatóság elnöke és tagjainak, az ügyvezető elnöknek, a felügyelő bizottsági elnöknek és felügyelő bizottsági tagoknak, avagy e bizottság helyett megbízott személynek a jogairól és kötelezettségeiről, más tisztségviselők feladatairól,
• a külön tulajdonban illetve használatban lévő lakás, illetőleg nem lakás céljára szolgáló helyiség használatának, hasznosításának szabályairól az épületingatlan céljának, működésének megfelelően,
• az állandó használati jog visszterhes átruházásának szabályairól, az ilyen esetben követendő eljárásról, az elővásárlási jog gyakorlásáról,
• a tagok adatainak nyilvántartásáról a tagság létestése és megszüntetése során követendő eljárásról.
Ha az alapszabály másként nem rendelkezik, a szövetkezeti tulajdon fenntartására, a üzemeltetési (fenntartási) és felújítási hozzájárulási fizetési, valamint pótbefizetési kötelezettség felosztására a lakások teljes alapterületének nagysága az irányadó. A határozatképes közgyűlés az alapszabályt – a jelenlévők szavazatának kétharmados többségével – bármikor módosíthatja. Az alapszabályt és annak módosítását közokiratba vagy ügyvéd – jogkörén belül jogtanácsos – által ellenjegyzett magánokiratba kell foglalni.
8. fejezet
A lakásszövetkezet tagjai, a nem tag
A lakásszövetkezeti alapító tag, aki az alakuló közgyűlésen szavazati joggal vett részt.
Lakásszövetkezeti tag az, akit a lakásszövetkezet a törvény és az alapszabály feltételeinek betartásával tagjai közé felvett.
A törvény szerint nem tag alatt csak a lakásszövetkezeti ingatlanban lévő lakás azon tulajdonosa érthető, aki nem lépett be a lakásszövetkezetbe, aki onnan kilépett, vagy akit kizártak.
A lakásszövetkezeti tagság
Tag lehet természetes és jogi személy, utóbbi akkor is, ha nem rendelkezik jogi személyiséggel. A jogi személynek nem minősülő jogalany (pl. társasház-közösség, építőközösség, polgári jogi társaság) nem lehet tagja lakásszövetkezetnek. E jogalanyok – ha kívánnak – csak tagjaik révén vehetnek részt a lakásszövetkezetben.
Tag 14. életévét be nem töltött és a gondnokság alatt álló ennél idősebb személy is lehet lakásszövetkezeti tag, de felvételét csak törvényes képviselője kérheti.
Külföldi személyekről a Lsztv. külön tesz említést, de esetükben sem fogalmaz meg olyan kritériumot, ami a belföldiekre ne lenne ugyanúgy irányadó. Kimondja, hogy külföldi akár természetes, akár jogi – csak akkor lehet tag, ha megszerezte a szövetkezeti épületben lévő ingatlan tulajdon- vagy használati jogát, utóbbit akár állandó, akár időleges jelleggel.
Ami a tagságnak a lakásszövetkezeti jogviszony tartalmával összefüggő feltételeit képezik, ezeket a Lsztv. az alábbiak szerint határozza meg (34. § (1) bek.)
A lakásszövetkezetnek Lsztv. 34.§ alapján az lehet tagja, aki:
– az alapszabályban meghatározott feltételeknek megfelel, az alapszabály – az Lsztv. keretein belül – tehát további a törvényen túli elvárásokat is támaszthat a taggá válással vagy a tagi jogviszony fenntartásával szemben, természetesen az egyenlő bánásmód elvét követve;
– a lakás tulajdonosa, illetőleg – a használati jogon alapuló lakásszövetkezet esetében – az állandó vagy időleges használati jog megilleti, ami tehát nem azt jelenti, hogy az ingatlantulajdonos és annak a személynek a relációjában kell léteznie a használatnak, akinek ő az ingatlanát időlegesen átengedte, hanem a lakáshasználó és a lakásszövetkezet relációjában;
– írásbeli nyilatkozatban az alapszabály rendelkezéseit magára nézve kötelezőnek elismeri és vállalja, hogy a lakásszövetkezet céljának megfelelően előírt fizetési és más kötelezettségeket teljesíti.
A Lsztv. 34.§ (6) bek. arról is szól, hogy „a megajándékozott és a vevő” tagfelvételi kérelme nem tagadható meg, ha az alapszabályban meghatározott feltételeknek megfelel. Ez tehát azt jelenti, hogy az is kérheti a tagfelvételét, akinek szerződés alapján joga van arra, hogy tulajdonjogát az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezzék, de a bejegyzésre még nem került sor. Kérdés, hogy az alapszabály szabályozhat-e úgy, hogy addig, amíg a vevő vagy a megajándékozott tulajdonjogát az ingatlan-nyilvántartás nem jegyzi be, a tagi felvétel kizárt. Álláspontunk szerint nem lehetséges, mert az Lsztv. azon rendelkezése, amely arról szól, hogy ki lehet tagja lakásszövetkezetnek, kógens, eltérést nem engedő szabály. Ez pedig azt jelenti, hogy a tagság nem szűkíthető le az ingatlan-nyilvántartásba már bejegyzett tulajdonosokra. A tulajdonjog várományosa is lehet tag.
A tagság keletkezése
A taggá váláshoz mindenekelőtt tagfelvételi kérelemre van szükség, amit a tulajdonos, a használati jogon alapuló lakásszövetkezetben a használó személy terjeszt elő az alapszabálytól függően a lakásszövetkezet képviselője útján vagy a közgyűléshez vagy a tagfelvételre feljogosított testülethez (pl. küldöttgyűlés, igazgatóság, ügyvezető elnök). Az Lsztv. 4.§ (2) bek. j) pont szerint ugyanis tagfelvételről csak testület dönthet.
A döntés tartalmi oldalról csak akkor lehet nemleges, ha a kérelmező nem felel meg a lakásszövetkezeti alapszabályba foglalt feltételeknek, nem minősül tulajdonosnak (akár ingatlan-nyilvántartás szerint, akár ingatlan-nyilvántartáson kívüli jogszerzés címén, pl. öröklés), vagy használaton alapuló lakásszövetkezet esetében használónak, avagy ilyen jog várományosának akár vételi, akár ajándékozási, de akár más jogcímen (pl. ingatlan apport). Alaki szempontból elképzelhető egy nemleges döntés akkor is, ha a kérelmező nem szolgáltatta a felvételi feltételeket igazoló adatokat és iratokat.
A kérelemnek a személyi adatokon túl tartalmaznia kell a lakásszövetkezeti ingatlan pontos megjelölését, az azon fennálló jogot, illetve azt hogy ez még csak várományi jellegű, azaz az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezve nincs. A jog (tulajdonjog, használati jog) keletkezésének időpontját, tartamát (időleges használat esetén), a jog keletkezésének jogcímét, a jog más jogosultjainak személyét és azok személyi adatait, a jogelőd vagy annak a személynek a megjelölését, akitől a kérelmező a jogát származtatja (pl. eladó, örökhagyó, stb.). Írásban nyilatkozni kell arról, hogy az alapszabály rendelkezéseit a kérelmező ismeri és azokat magára nézve kötelezőnek ismeri el. Ugyancsak írásban nyilatkozni kell arról, hogy a kérelmező vállalja, hogy a lakásszövetkezet céljának megfelelően előírt fizetési és más kötelezettségeket teljesíti. Ha azokat más átvállalja, pl. a kiskorú esetében a szülő, akkor erről is nyilatkozni kell.
14. életévét be nem töltött és gondnokság alatt álló személy esetében a tagfelvételi kérelmet a törvényes képviselő nyújthatja be. A 14. életévét betöltött kiskorú tagfelvételi kérelméhez csatolni kell törvényes képviselője hozzájáruló nyilatkozatát is (Lsztv. 34.§ (3) bek.).
Ha a lakás több személy közös tulajdonában van, mindegyik tulajdonos kérheti a felvételét a lakásszövetkezetbe.
A tagfelvételről a közgyűlés vagy az alapszabályban meghatározott testületi szerv a felvételi kérelem benyújtását követő legközelebbi ülésen, de legfeljebb 3 hónapon belül dönt. (Lsztv. 36. § (1) bek.).
Ha a testületi szerv az alapszabály szerint maga a közgyűlés és az alapszabály szerint a következő rendes közgyűlés 3 hónapon túli időpontban kerülne sorra, a tagfelvétel érdekében rendes közgyűlést kell tartani. Határozatképes, tehát az a közgyűlés, amelyen a tagoknak legalább fele jelen van, a tagfelvételről nyílt szavazásban határoz, feltéve, hogy az alapszabály vagy maga a közgyűlés nem írt elő titkos szavazást. A határozat akkor tekinthető elfogadottnak, ha arról a jelenlévők több mint a fele igenlően szavazott. Határozatképtelenség esetén 15 napon belül kell megismételt közgyűlést tartani a tag felvételéről. Ilyenkor is törekedni kell arra, hogy a szavazásra a törvényes 3 hónapon belül sor kerülhessen. A felvételről döntő testület a felvételt nem tagadhatja meg, ha a jelentkező a törvényes és alapszabályi feltételeknek megfelel. Ha ennek ellenére vagy a megfelelőség körében kialakult vita miatta a felvételre nem került sor, a kérelmező bírósághoz fordulhat. A törvény nem szól arról, hogy mi történhet akkor, ha a tagfelvételt az adott testület – pl. a közgyűlés vagy a küldöttgyűlés – akár a törvényes határidőn belül, akár azon túl nem tűzi napirendre. Álláspontunk szerint ez esetben bírói útnak helye nincs. Ilyen esetben cégfelügyeleti eljárásnak lehet helye, tehát az illetékes cégbíróságtól lehet kérni azt, hogy kötelezze a lakásszövetkezetet a döntéshozatalra (1997. évi CXLV. Törvény 50.§ (1) bek. d) pont).
Ha a tagfelvételről nem a közgyűlés határozott, a következő közgyűlést a felvételről döntő testület vezetőjének tájékoztatnia kell a tagfelvétel során hozott döntésről.
A fizetésképtelenség miatt a lakásszövetkezet ellen elrendelt felszámolás megindításának közzététele után lakásszövetkezetbe történő tagi felvételről döntést hozni nem lehet. Ellenkező esetben a döntés érvénytelen, azaz tagi jogviszony létrehozására nem alkalmas.
A tagsági viszony – eltérő alapszabályi rendelkezés hiányában – a felvételi kérelem időpontjára visszamenő hatállyal jön létre. A törvényszöveg értelmezése szerint az alapszabály előírhatja azt, hogy a tagsági jogviszony a felvételi kérelmet követően jöjjön létre, illetve, hogy a kérelem benyújtása után mikor jöjjön létre, de nem engedheti meg, hogy a tagfelvétel mellett döntő testület mondja ki, hogy a tagsági jogviszony mikor keletkezik. Ha az alapszabály erről rendelkezik, minden felvételre érvényesen kell kimondania, hogy pl. a felvétel esetén a tagság a határozat meghozatalának napján keletkezik, vagy ha még be nem jegyzett tulajdonos tagságáról van szó, a tagsága az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés napján keletkezik, stb.
Az Lsztv. sajátos feltételeket ír elő a lakásszövetkezet egyik sajátos formája, a nyugdíjasházi szövetkezet tagfelvételével kapcsolatosan. Nyugdíjasházi szövetkezetbe tagként az vehető fel, aki a lakásszövetkezeti tagság általános törvényi feltételeinek megfelel és nyugdíjas, nyugdíjszerű ellátásban részesül vagy az öregségi nyugdíjkorhatárt elérte (35. § (l) bek.). A nyugdíjas a lakásba csak olyan személyt fogadhat be, aki egyébként megfelel a tagfelvétel törvényi és alapszabályi feltételeinek.
9. fejezet
A lakásszövetkezet tagjainak és a nem tag tulajdonosok jogai és kötelezettségei
Alapelvek
Az Lsztv. alapelve az ún. nyitott tagság és az egyenlő bánásmód (Lsztv. 34.§ (6) bek.). Ebből fakadóan a lakásszövetkezet tagjainak jogi természetét illetően a Lsztv. lényegi korlátozásokat nem tartalmaz, a tagi jogokat és kötelezettségeket a lakásszövetkezet csak azonos kritériumok alapján írhatja elő és differenciálhatja.
A tag alapvető jogai
A tag alapvető joga, hogy:
a) részt vegyen a lakásszövetkezet tevékenységében és személyes közreműködésének, vagyoni hozzájárulásának megfelelően részesedjen a lakásszövetkezet gazdálkodásának eredményéből,
b) igénybe vegye a lakásszövetkezet által a tagok részére biztosított szolgáltatásokat,
c) tanácskozási és szavazati joggal részt vegyen a közgyűlésen,
d) a lakásszövetkezetben tisztséget viseljen,
e) a lakásszövetkezetre vonatkozó bármely kérdésben a tisztségviselőktől tájékoztatást kérjen, és az alapszabályba, valamint a közgyűlési jegyzőkönyvbe, illetőleg a jogaival, kötelezettségeivel kapcsolatban keletkezett iratokba betekintsen, továbbá ezekről – a másolási költség megfizetése mellett – másolatot kérjen.
A tag alapvető kötelezettsége, hogy:
a) teljesítse a lakásszövetkezet részére előírt fizetési kötelezettségét, és vállalásának megfelelően részt vegyen a lakásszövetkezet szerveinek tevékenységében,
b) a lakásában tervezett építkezésről értesítse az igazgatóságot (ügyvezető elnököt), c) lehetővé tegye és tűrje, hogy a lakásba a lakásszövetkezet tisztségviselője vagy alkalmazottja a lakásszövetkezet tulajdonában álló épületrészekkel, berendezésekkel összefüggésben a szükséges ellenőrzés és a fenntartási munkák elvégzése céljából arra alkalmas időben bejuthasson, a tag, illetőleg a bentlakó szükségtelen háborítása nélkül.
Az alapszabály előírhatja, hogy a lakás tulajdonosa köteles az igazgatóságnak (ügyvezető elnöknek) bejelenteni:
a) lakása tekintetében a tulajdonosváltozást,
b) lakcímét, az ingatlan-nyilvántartásban bárki által megtekinthető személyes adatát, illetőleg a nem természetes személy nyilvános adatát,
c) a lakását bérlő, használó személy (a továbbiakban együtt: bérlő) b) pontnak megfelelő adatát,
d) a lakásában lakó személyek számát,
e) haszonélvezettel terhelt tulajdon esetében a haszonélvező személy nevét.
Az alapszabály előírhatja, hogy ezeket az adatokat a használati joggal rendelkező tag is jelentse be. A lakást bérlő, használó személy lakcímének, az ingatlan-nyilvántartásban bárki által megtekinthető személyes adatának, illetőleg a nem természetes személy nyilvános adatának, valamint a lakásában lakó személyek számának bejelentése akkor írható elő, ha a közüzemi szolgáltatás, illetőleg a központi fűtés- és melegvíz-szolgáltatás díja a bérlőt terheli, vagy azt a bentlakó személyek száma szerint kell a tagok között megosztani. A tag köteles a bérlőt a rá vonatkozó adat bejelentéséről – ha erre vonatkozóan az alapszabály kötelezést tartalmaz – tájékoztatni. Ha a bérlő – az igazgatóság (ügyvezető elnök) írásbeli felszólítása ellenére – a fizetési kötelezettségének nem tesz eleget, a keletkezett hátralék összegének megfizetéséért az érintett tagnak helytállási kötelezettsége áll fenn. Az írásbeli felszólításra, illetőleg a hátralék megfizetésére vonatkozó részletes előírásokat az alapszabályban kell megállapítani. Az alapszabály az adat bejelentés megtételére a lakás birtokbavételét, illetőleg a lakásra vonatkozó tulajdonjog ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzését követő 15-60 nap közötti határidőt állapíthat meg. Ha az igazgatóság (ügyvezető elnök) felhatalmazást kap arra, hogy az említett adatokról nyilvántartást vezessen, azokat kizárólag a közüzemi szolgáltató, a központi fűtés és meleg víz szolgáltatója, valamint a bíróság részére továbbíthatja. Ha a tag vagy a volt tag, illetőleg a bérlő vagy a volt bérlő a lakásszövetkezet részére fennálló tartozását, illetőleg a közüzemi szolgáltatásra, a központi fűtés és melegvíz-szolgáltatásra fennálló díjtartozását kiegyenlítette, az igazgatóság (ügyvezető elnök) a részére bejelentett és a tartozással összefüggő adatot haladéktalanul köteles törölni.
Minthogy a Lsztv. a tagság megszűnésének esetei között csak azt ismeri, ha a tag tulajdonjoga megszűnik és nem ismeri azt, hogy a tag a tulajdonjogot nem szerezte meg, ezért elképzelhető az, hogy az alapszabály úgy rendelkezik, hogy a lakásszövetkezet a vevőt, vagy a megajándékozottat azzal a feltétellel veszi fel, hogy a tagsága külön intézkedés nélkül megszűnik, ha a tulajdonjog bejegyzése ellehetetlenül (mert pl. az ez irányú kérelmet valamennyi jogorvoslati fórum elutasította).
A fentiek okán az is elképzelhető, hogy az alapszabály olyan rendelkezést tartalmaz, hogy külön lakásszövetkezeti intézkedés nélkül megszűnik a tagság, ha utóbb kiderül, hogy a tulajdonjogot az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés ellenére a tag soha nem szerezte meg, mert jogerős ítélet alapján megállapítható, hogy a bejegyzés alapjául szolgáló szerződés (más okirat) érvénytelen volt (pl. kiderül, hogy a tag olyan személytől vásárolt, aki maga sem volt tulajdonos).
Az ilyen körülmények között felvett tag tagi minősége, jogainak és kötelezettségeinek a gyakorolhatósága utóbb sem kérdőjelezhető meg, mert a felvétellel tagi jogviszony keletkezett és a lakásszövetkezethez csatlakozáskor a tag írásbeli nyilatkozattal az alapszabály rendelkezéseit magára nézve kötelezőnek ismerte el (egyébként nem is vehették volna fel – Lsztv. 34.§ (1) bek. c) pont).
A tag alapvető kötelességei
A tag alapvető kötelezettsége, hogy:
a) teljesítse a lakásszövetkezet részére előírt fizetési kötelezettségét, és vállalásának megfelelően részt vegyen a lakásszövetkezet szerveinek tevékenységében,
b) a lakásában tervezett építkezésről értesítse az igazgatóságot,
c) lehetővé tegye és tűrje, hogy a lakásba a lakásszövetkezet tisztségviselője vagy alkalmazottja a lakásszövetkezet tulajdonában álló épületrészekkel, berendezésekkel összefüggésben a szükséges ellenőrzés és a fenntartási munkák elvégzése céljából arra alkalmas időben bejuthasson, a tag, illetőleg a bentlakó szükségtelen háborítása nélkül.
Ha az alapszabály kötelezettséggé tesz a lakás tulajdonosa köteles az igazgatóságnak bejelenteni lakáson bekövetkezett tulajdonosváltozást, lakcímét, az ingatlan-nyilvántartásban bárki által megtekinthető személyes adatát, illetőleg a nem természetes személy nyilvános adatát, a lakását bérlő, használó személy az ingatlan-nyilvántartásban bárki által megtekinthető személyes adatát, illetőleg a nem természetes személy nyilvános adatát, lakásában lakó személyek számát, haszonélvezettel terhelt tulajdon esetében a haszonélvező személy nevét. Az ingatlan-nyilvántartásban bárki által megtekinthető személyes adat, illetőleg a nem természetes személy nyilvános adata, avagy a lakást bérlő, használó személy ingatlan-nyilvántartásban bárki által megtekinthető személyes adatának a bejelentése akkor írható elő, ha a közüzemi szolgáltatás, illetőleg a központi fűtés- és melegvíz-szolgáltatás díja a bérlőt terheli, vagy azt a bentlakó személyek száma szerint kell a tagok között megosztani. A tag köteles a bérlőt a rá vonatkozó adat bejelentéséről – ha erre vonatkozóan az alapszabály kötelezést tartalmaz – tájékoztatni. Ha a bérlő a közüzemi díjakat, a fűtés és melegvíz szolgáltatás díjait – az igazgatóság írásbeli felszólítása ellenére – nem fizette meg, a keletkezett hátralék összegének megfizetéséért az érintett tagnak helytállási kötelezettsége áll fenn, ami azt jelenti, hogy a lakásszövetkezet e díjakat tőle (is) követelheti. Erre azonban csak akkor kerülhet sor, ha a bérlőtől való követelés nem vezetett eredményre (sortartásos kezesség). Ha nem teljesít, és a tartozás lakásszövetkezeti tulajdon fenntartási költségének minősül, vele szemben jelzálogbejegyzésre kerülhet sor.
A nem tag jogai és kötelességei
A nem tag tulajdonost megilletik mindazok a jogok és terhelik mindazok a kötelezettségek, amelyek a tag tulajdonost – a lakásszövetkezet által a tagnak nyújtott szolgáltatások, a lakásszövetkezet vállalkozási bevételei, illetőleg az ezekkel kapcsolatos költségek kivételével – megilletik, illetőleg terhelik (Lsztv. 44. § (1) bek.). A közgyűlésen a nem tag tulajdonost a lakásával kapcsolatos fizetési kötelezettségek előírására és teljesítésére vonatkozó tárgyévi költségvetés és a beszámoló napirendi pont megvitatása során megilleti a szavazás joga. Kérheti a bíróságtól a lakásszövetkezet szervei által hozott határozatok felülvizsgálatát. A nem tag is köteles mindazon adatok szolgáltatásra, amelyre a tagok, valamint esetében is érvényesül az, hogy a lakását bérlő, használó személy közüzemi díj, fűtés és melegvíz díj tartozása esetén, a bérlővel, ill. használóval szembeni sikertelen követelés esetén köteles a tartozást maga megfizetni. Ha nem teljesít, és a tartozás lakásszövetkezeti tulajdon fenntartási költségének minősül, vele szemben is lehetséges a jelzálogbejegyzés.
10. fejezet
A lakásszövetkezeti határozatok megtámadása
A lakásszövetkezet bármely tagja és nem tag tulajdonosa, illetőleg az állandó (időleges) használati jog jogosultja kérheti a bíróságtól a lakásszövetkezet, illetőleg annak szervei által hozott olyan határozat felülvizsgálatát, amely e törvény rendelkezéseibe, más jogszabályba vagy a lakásszövetkezet alapszabályába ütközik. Ez a jog, érvényesen nem zárható ki (Lsztv. 9. § (1) bek.). A jogsértő határozat felülvizsgálatára irányuló keresetet – a határozat közlésétől számított hatvannapos jogvesztő határidő alatt – a lakásszövetkezet ellen kell megindítani. A keresetindításnak halasztó hatálya nincs, de a bíróság a határozat végrehajtását felfüggesztheti.
A felülvizsgálat lényege, hogy a bíróság vizsgálja meg, a határozat nem sért-e jogszabályt, vagy alapszabályt. Mindkét esetben a felülvizsgálatot kérő pernyertességét az jelenti, ha a bíróság a határozat érvénytelenségét állapítja meg (akár jogszabályba ütközés akár az alapszabályba ütközés okán), és azt hatályon kívül helyezi, egyben rendelkezik a határozat alapján előállt helyzet megszüntetéséről, az eredeti állapot helyreállításáról.
A mennyiben a lakásszövetkezet a taggal vagy nem tag tulajdonossal illetve a használóval szemben egy határozat alapján érvényesít igényt bíróság előtt, az alperes a határozat érvénytelenségére kifogásként határidő nélkül hivatkozhat.
Az alapszabály kötelezővé teheti, hogy a jogsértő határozattal érintett tag a sérelmet – perindítás előtt – a felügyelő bizottságnak bejelentse.
Meg kell jegyezni, hogy a 60 napos határidő jogvesztő jellegével kapcsolatosan a társasházakról szó 1997. évi CLVII. és a 2003. évi CXXXIII. törvények alkotmányossági felülvizsgálata során az Alkotmánybíróság a 2006. február 7-án kelt 40/B/1998/AB. sz. határozatában úgy foglalt állást, hogy alkotmánysértő a jogvesztő jelleg, ezért a társasházak tekintetében megsemmisítette a jogvesztő jelleget kimondó törvényhelyeket. Az Alkotmánybíróság 914/B/2006.AB Határozat ezzel szemben 2007. január 16-án elutasította azt az indítványt, amely az Lsztv. 9.§ (2) bekezdés szerinti 60 napos megtámadási határidő jogvesztő jellegéről szóló szabály megsemmisítésére irányult. Az Alkotmánybíróság szerint nem sérti az Alkotmány 57.§ (1) bekezdésében megfogalmazott alapjogot, azaz a bírósághoz fordulás jogát az, ha a lakásszövetkezet határozatát 60 nap elteltével már nem lehet többé támadni, mert a megtámadási határidő – ellentétben a társasházakkal – a határozat közlésekor (és nem a meghozatalakor) kezdődik, miáltal a 60 napos határidő a tudomásszerzéstől számítva alkotmányos szempontok szerint is elegend a perindítás megfontolására.
A társasházi és a lakásszövetkezeti jogban a jogszabályba ütközés jogkövetkezménye eltér a Ptk. általános szabályától, tehát az Lsztv. éppen úgy, mint a társasházakról szóló törvény a jogszabályba ütközéshez más jogkövetkezményt fűz, nevezetesen azt, hogy az érvénytelenség nem önmagától, hanem csak akkor áll be, ha bíróság megállapítja (Ptk. 6:59.§ (2) bek. Ttv. 42.§ (1) bek.). Ez az érvénytelenség tehát nem semmisségi jellegű, hanem megtámadási, bár a törvény nem használja a „megtámadás” kifejezést. Az Lsztv. szerint a közgyűlési határozatot nem megtámadni lehet, hanem felülvizsgálatát lehet kérni. Ez azért lényeges, mert ez azt is okozza, hogy az Lsztv. szerinti „felülvizsgálati” perben a megállapítási kereset korlátai nem érvényesülnek. Közgyűlési határozat felülvizsgálata iránti per akkor is indítható, ha egyébként pl. pénzbeli követelés érvényesítésének is helye lenne vagy a tag jogainak a lakásszövetkezettel szembeni megóvása nem szükséges (a Polgári Perrendtartásról szóló 1952. évi III. tv. – Pp.- 123.§).
Annak vizsgálatakor, hogy a perindító fél rendelkezik-e a perindítás jogával (ún. kereshetőségi jog), elégséges annak vizsgálata, hogy a felperes a megtámadási időn belül tulajdonos, vagy használó volt-e. Ez már önmagában, a közvetlen érdekeltség vizsgálata nélkül is legitimálja őt, pontosabban ez maga a közvetlen érdekeltség. Nem kizárt tehát a perindítás akkor sem, ha a felperes a sérelmes határozatot maga is megszavazta (Pp. 3. § (1) bek.).
Az, hogy bármely tulajdonos, ill. nem tulajdonos kérheti, hogy a bíróság vizsgálja felül a határozatot, nem feltétlenül jelenti azt, hogy ha ez nem történik meg, egy jogszabályba ütköző határozatra bárki jogot alapíthat, vagy emiatt kötelezettségtől szabadulhat. Minthogy a jogszabályok érvényesülése nem függhet jogellenes lakásszövetkezeti működéstől, és mert a bíróságok jogalkalmazási tevékenységük során mindenekelőtt a jogszabályok érvényesülését biztosítják és nem a jogsértő közgyűlési határozatokéit, egy jogsértő határozat nem szolgálhat bírói ítélet alapjául (1997. évi LXVI. Törvény 2.§ (2) bek.). Ez azzal függ össze, hogy az érvénytelenség okai között a joghatások tekintetében különbséget kell tenni. A határozat érvénytelenségének megállapítására vonatkozóan az Lsztv. a Ptk-tól eltérően szabályoz. Amikor egy tulajdonos (használó) jogszabályba ütközés vagy az alapszabály sérelmének okán kéri az érvénytelenség megállapítását, nyilván az Lsztv-t kell alkalmazni, mert erre a perre az Lsztv-ben van speciális szabály. E szerint a jogsérelem megállapítása csak egy erre irányuló külön eljárásban történhet, ez az eljárás csak tulajdonos (használó) részéről indítható. Arra az esetre az Lsztv-ben nincs szabály, ha a tulajdonos (használó) nem a jogsértés megállapítására indít pert, vagy a pert nem tulajdonos (használó) indítja. Ezekben az esetekben tehát az Lsztv 1.§ (2) bek. értelmében a Ptk-t kell alkalmazni. Ilyenkor a kereshetőség vizsgálata nem rekedhet meg a tulajdonosi (használói) státusz megállapításánál. A kereshetőséget ezt meghaladóan is vizsgálni kell. Semmisségre, azaz jogszabályba ütközésre határidő nélkül hivatkozhat az, aki jogot érvényesít vagy kötelezettségtől kíván szabadulni, és a megállapítási keresetek korlátai is érvényesülnek.
11. fejezet
A lakásszövetkezeti tagság megszűnése
A lakásszövetkezeti tagságot meg lehet szüntetni vagy az valamilyen jogilag releváns tény folytán megszűnik.
A tag általi megszűntetés egyetlen esete, ha a tag a lakásszövetkezetből kilép. Ez esetben vele el kell számolni. Ez az elszámolás nem jelent mást, mint azt, hogy ha a kilépő tag a lakásszövetkezet felé valamilyen kötelezettségét túlfizette, a különbözet visszafizetésére tarthat igényt. Ettől elérő szabályt tartalmazhat az alapszabály, tehát megengedheti, hogy a tag más jellegű befizetés visszatérítésére is igényt tartson. Ha nincs eltérő rendelkezés az alapszabályba, befizetések visszakövetelése az említett túlfizetés esetén kívül kizárt.
A kilépés szándékát az igazgatóságnál (ügyvezető elnöknél) kell bejelenteni, mégpedig írásban. A bejelentést közölni kell, ami azt jelenti, hogy mindaddig, amíg a bejelentés nem érkezik meg az igazgatósághoz (ügyvezető elnökhöz), a kilépési nyilatkozat a lakásszövetkezettel szemben nem hatályos. Ha a bejelentés az igazgatósághoz (ügyvezető elnökhöz) megérkezett, és eltelt az az idő, amit az alapszabály a bejelentés közlése és a tagság megszűnése között kötelezően előír, a tagság minden további intézkedés nélkül, ezen idő utolsó napján megszűnik. Elszámolásra ezen időben és ezután is sor kerülhet.
A tagsági jogviszonyt a lakásszövetkezet is megszüntetheti. Ennek egyetlen módja a tag kizárása. Erre két esetben kerülhet sor: – ha a tag neki felróható módon a lakásszövetkezet érdekét súlyosan sértő vagy veszélyeztető magatartást tanúsított, vagy a tagsági viszonyból eredő kötelességeinek – az alapszabályban meghatározott időtartam alatt – felszólítás ellenére nem tett eleget; – felszólítás ellenére sem teljesíti a jogszabálynak és az alapszabálynak megfelelő módon megállapított üzemeltetési (fenntartási) és felújítási hozzájárulási fizetési, valamint pótbefizetési kötelezettségét.
A felróhatóság kizárólag azon kötelezettségek körében vizsgálható és hiánya csak akkor korlátozza a kizárás lehetőségét, ha érdeksértő és veszélyeztető magatartásról van szó és a tag ezzel felszólítás ellenére nem hagyott fel illetve felszólítás ellenére nem tett eleget a tagságból eredő kötelezettségeinek. Ha a mulasztás fizetési kötelezettség megszegésében nyilvánul meg, a felróhatóságot nem kell vizsgálni és a tag sem hivatkozhat arra, hogy neki nem felróható okból nincs abban a helyzetben, hogy fizessen. Az azonban ebben a körben is előfeltétel, hogy a kizárásra csak akkor van lehetőség, ha a fizetési határidő elteltét követően a fizetés teljesítésére a tagot a lakásszövetkezet felszólította.
A kizárásról nem feltétlenül a közgyűlésnek kell döntenie. Az alapszabály más lakásszövetkezeti szervet is felhatalmazhat erre, de ilyen felhatalmazást csak testületi jellegű szerv kaphat (pl. küldöttgyűlés, igazgatóság, ügyvezető elnök). E szerv kizárást tárgyaló ülésére a kizárással érintett tagot meg kell hívni. Ha a meghívásra nem kerül sor, a döntést el kell halasztani. Ha a meghívott tag nem jelenik meg, ez a határozathozatalt nem akadályozza. A meghívás során ügyelni kell arra, hogy a meghívót a tag lehetőség szerint meg is kapja. A meghívót az érintett taggal közölni kell. Ez nem jelent feltétlenül írásbeli meghívást és annak kézbesítését, mert a törvényben ilyen elvárás nincs, de az alapszabály élhet ilyen megszorítással. Ha a meghívás csak írásos, a meghívót tagnak át kell adni, vagy részére meg kell küldeni illetve meghívása érdekében minden az adott helyzetben elvárható intézkedést meg kell tenni. Ha a tag ismeretlen helyen tartózkodik vagy más elháríthatatlan oknál fogva a meghívó közlése nem lehetséges, ez nem lehet akadálya a kizárást kimondó határozat meghozatalának.
A kizárási határozatra ugyanaz igaz, mint a tag itt említett meghívására. A kizárási határozatot is közölni kell a taggal, illetve ennek érdekében mindent meg kell tenni, ami az adott helyzetben elvárható. Ha a közlés ennek ellenére nem történt meg, ez a kizárás érvényességét nézetem szerint nem befolyásolja. Fontos, hogy a kizárásról szóló határozatot törvénynél fogva csak írásos formában, azaz kézbesítés útján lehet közölni, ami jelenthet elektronikus utón történő kézbesítést is.
A kizárásról hozott határozat ellen bírósági út igénybevételének van helye. Ennek azonban az ellenkezője is igaz. A kizárást megtagadó határozat ellen nincs helye bírói útnak. Egyébként az ilyen határozatra vonatkozóan közlési kötelezettség sem áll fenn.
Perjogi szabályok folytán a kizárásról szóló határozat ellen a kizárt tag és az indíthat pert, akinek a kizárás elmaradásához érdeke fűződik (kereshetőség, 1952. évi III. Törvény 3.§ (1) bek.). A tagság a kizáró határozat kizárt taggal történő közlését (tehát nem a határozat meghozatalát) követő 30 nap elteltével, azaz a 31. napon szűnik meg, mondja az Lsztv. 38.§ (4) bekezdése. Arra nincs instrukciója, hogy mi történik akkor, ha a közlés minden erőfeszítés ellenére lehetetlen. Nézetem szerint ilyenkor a kézbesítés utolsó megkísérlését követő 30 nap elmúlása a tagsági viszony megszüntetéséhez szükséges idő. Az a körülmény ugyanis, hogy a tag nem biztosítja elérhetőségét és a jogviszonnyal összefüggő nyilatkozatok közölhetőségét, a bírói gyakorlat szerint felróható magatartás, és ez nem okozhat hátrányt a jogait rendeltetésszerűen gyakorló lakásszövetkezetnek. A határozat alapján bekövetkező tagsági jogviszony megszűnést gátolja az, ha 60 napon belül pert indítottak és a bíróság a kizárást kimondó határozatot megváltoztatja, vagy hatályon kívül helyezi. Így rendelkezik a Lsztv. 38.§ (4) bek. b) pont. E rendelkezésnek több bizonytalansága is van. Vajon honnan számítjuk a 60 napot. A törvény ugyanis a kezdőnapról nem rendelkezik. Minthogy a kizárás ellen, érdekeltsége folytán a kizárt tag indít pert, abból kell kiindulni, hogy a vele való írásbeli közlést követő nap a 60 nap első napja.
Ezen felül a törvényi szövegösszefüggésekből látszik, hogy 30 nap eltelte is elég ahhoz, hogy a tagsági viszony megszűnjön, ami azt jelenti, hogy aki 30 napon túl, de 60 napon belül indít pert, már úgy perel, hogy közben elvesztette a tagságát. Ez annál is inkább így van, mert a 30 napos határidő ellenére a törvény úgy fogalmaz, hogy utóbb, a jogerős bírósági határozat alapján derül csak ki, hogy a kizárt tag valójában elvesztette-e tagságát. Egyszerűbben fogalmazva, aki 60 napon belül pert indít, az az ítélet jogerőre emelkedésig nem tudhatja, hogy a lakásszövetkezet képes volt-e megszüntetni a tagsági jogviszonyát, pontosabban a perindítás tényével annak eredményétől függetlenül olyan helyzetbe hozza magát, mintha tagsági jogviszonya nem szűnt volna meg. E szerint a perindítással önmaga teremtette azt a helyzetet, hogy az ítélet jogerőre emelkedéséig tagi kötelességek terhelik, és jogait gyakorolhatja. Ha a pert jogerősen elveszti, kiderül, hogy a kizáró határozat közlését követő 31. napon már nem volt tag. Ha azt követően az átmeneti helyzetre tekintettel is teljesítette a tagsággal járó kötelezettségeit, pl. teljesítette befizetési kötelezettségeit, ennek visszakövetelésére jogosult. Ha a pert a lakásszövetkezet veszti el, a tagság – a kizárásra tekintet nélkül – folyamatos.
A kizáró határozatot a közgyűlés és kizárólag a kizárt tag kérelmére megváltoztathatja. Ez tehát akkor is kizárólagos közgyűlési kompetencia, ha a kizárást nem õ határozta el. Az alapszabály a kizáró határozat megváltoztatására más szervet vagy személyt nem jogosíthat fel. Ezzel ellentétes alapszabályi rendelkezés érvénytelen (semmis).
Azok a jogilag releváns tények, amelyek a tagságot megszűntetik, a következők:
– a tag halála, a nem természetes személy tag megszűnése,
– a lakásszövetkezet jogutód nélküli megszűnése,
– a lakáson fennálló tulajdonjog illetve lakáshasználati jog megszűnése,
– ha a tag olyan személyt fogad be a nyugdíjasházi lakásába, aki a tagság feltételeinek nem felel meg, kivéve, ha a befogadott személy a tag házastársa.
A tag halálával a tagság nem örökölhető, de annak akadálya nincs, hogy a törvényi és alapszabályi feltételeknek való megfelelés esetén az örököst tagként felvegyék, sőt ez esetben a felvétel nem tagadható meg (Lsztv. 13.§ (3) bek.). A nyugdíjasházi lakásszövetkezet tagjának halála esetén az örökös a lakást csak akkor használhatja, ha kéri tagi felvételét és emiatt a lakásszövetkezet tagként felveszi. Felvétele nem utasítható el, ha a lakásszövetkezeti tagság általános törvényi feltételeinek megfelel, valamint nyugdíjas, nyugdíjszerű ellátásban részesül vagy az öregségi nyugdíjkorhatárt elérte.
Ha az örökös nem felel meg az előírt feltételeknek, vagy tagfelvételét nem kéri, az állandó használat jogát a teljes hatályú hagyatékátadó végzés jogerőre emelkedésétől számított hat hónapon belül a feltételeknek megfelelő személyre nem ruházza át, a nyugdíjasházi szövetkezetet további hat hónapig az állandó használati jogra a forgalmi értéken vételi jog illeti meg.
A lakásszövetkezet jogutód nélküli megszűnése esetén a tagság lehetetlenül, hiszen maga az a szervezet tűnik el, amelyben a tagság létezett. A lakáson fennálló tulajdonjog vagy használati jog megszűnése esetén törvénynél fogva szűnik meg a tagság, hiszen lakásszövetkezet tagja csak tulajdonos vagy használó lehet. A tulajdonjog megszűnése az ingatlan-nyilvántartásból történő törléssel következik be (Ptk. 5:38 §. (2) bek.). Ez azonban az esetek zömében később történik, mint az adásvételi vagy más jogátruházó szerződés megkötése, benyújtása a földhivatalhoz illetve az új tulajdonosnak történő birtokba adás. A tulajdonjog fenntartásával történő eladás pedig szerződésnél és nem csak a hatósági eljárás időigényessége folytán késlelteti a tulajdonjog átszállását (Ptk. 6:216.§ (1) bek., 1997. évi CXLI. Törvény -Inytv. – 17.§ (1) bek. r) pont), 109/1999. (XII. 29.) FVM rendelet 32.§ (1) bek.).
A lakását eladó tag a lakásszövetkezetből bármikor kiléphet. A kilépés indokolást nem igényel, de oka lehet többek között az is, hogy a tag eladta a lakását. Ha nem lép ki, az ingatlan-nyilvántartási törléssel szűnik meg a tagsága függetlenül attól, hogy a tulajdonjog átruházási szerződést mikor kötötte.
A lakás vevője már akkor kérheti tagi felvételét, amikor a tulajdonjog megszerzésére irányuló szerződést megkötötte, hiszen a törvény szerint már a „vevő és a megajándékozott” is kérheti tagi felvételét. Lehetséges tehát, hogy az eladó és a vevő egyidejűleg tagjai a lakásszövetkezetnek, nem szükségszerű, hogy egymást váltsák. Ez természetesen nem jelenti azt, hogy a lakásszövetkezettel szembeni kötelezettségek teljesítése megduplázódhat, hiszen a Ptk. 6:217. § szerint „Ha az eladó az adásvétel tárgyát képező ingatlan birtokát a vevő tulajdonjogának az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzése előtt a vevőre átruházza, a vevő a birtokátruházás napjától kezdve szedi a dolog hasznait, viseli terheit és a dologban beállott azt a kárt, amelynek megtérítésére senkit sem lehet kötelezni.” E szabályt valamennyi tulajdonszerzési jogcímre érteni kell.
12. fejezet
A lakásszövetkezet tulajdoni és használati viszonyai
A lakásszövetkezetben a lakások a tagok, a nem tag tulajdonosok vagy a lakásszövetkezet tulajdonában állnak. E szabályból kiolvasható, hogy a lakásszövetkezetben nincs olyan ingatlanrész, amely a tagok közös tulajdonában van, nincs tehát olyan ingatlanrész, amely a tagok közös tulajdonát képezi és alkotórészként, meghatározott hányadok szerint az egyes épületingatlanon belüli önálló ingatlanokhoz kapcsolódik (Lsztv. 11.§). Ha ilyen szabályozás az 1992. évi I. tv. alapján belekerülhetett valamely alapszabályba, azt onnan az Lsztv. 58.§ (3) bekezdése alapján el kellett távolítani, még pedig úgy, hogy az érintett ingatlanrész szövetkezeti tulajdonba került. Nyugdíjasházi szövetkezet esetében a lakások a szövetkezet tulajdonában állnak, a tagot a lakás állandó használatának joga illeti meg. Üdülőszövetkezet esetében a szövetkezet tulajdonában álló üdülőépületben a tagot – évenként, az alapszabályban meghatározott időtartamra – egy üdülőegység időleges használatának joga illeti meg. Ez lényegében a nemzetközileg oly’ elterjedt time sharing este (Lsztv. 13. § (1) bek.). Ez nem zárja ki, hogy egy-egy tagot évente 12 hónap időleges használati jog illesse meg. A tag halála esetén az időleges üdülőhasználati jogra az öröklés szabályait kell alkalmazni. A szabályozás egyik érdekes eleme az, hogy ha a lakások a tagok tulajdonában állnak, az épülethez tartozó földrészlet, az épületszerkezetek, az épület közös használatra szolgáló területei és helyiségei, a központi berendezések, a házfelügyelői (gondnoki) lakás, továbbá a lakásszövetkezet célját szolgáló más létesítmények (iroda, műhely, raktár stb.) és vagyontárgyak a lakásszövetkezet tulajdonában állnak. Ezt a rendelkezést nyilván azzal az esettel kell egybe vetni, ha a lakások nem a tagok tulajdonában, hanem használatában állnak. Ez esetben nincs más alternatíva, mint az, hogy az épületingatlan összes része, ideértve a földet is, szövetkezeti tulajdon. Egyébként a lakásszövetkezetre jellemző korlátozás, hogy csak a lakás lehet a tag tulajdonában, nem lakás célú helyiség csak szövetkezeti tulajdon lehet, de ezeken is fennállhat a tag állandó vagy időleges használati joga. A kérdés, hogy lehet-e idegen földön lakásszövetkezetet alapítani és hogy lehetséges-e a vegyes tulajdon, nevezetesen, hogy az épület egyes lakásai nem képeznek szövetkezeti tulajdont, míg az épület más részei igen.
Az Lsztv. szabályozása arra utal, hogy nem képzelhető el olyan lakásszövetkezet, amelynek a föld nem áll a tulajdonába. Az azonban a szabályozás szerint elképzelhető, hogy egyes szövetkezeti lakások a tagok tulajdonában vannak, másokra pedig a tagok használati joga áll fenn (vegyes tulajdon). A föld vegyes tulajdon esetében is kizárólag a szövetkezet tulajdona lehet. Ott, ahol a lakás szövetkezeti tulajdon, a tagot a lakás állandó használatának joga illeti meg. Ha a tagot csak használati jog illeti meg, a tag a lakást maga használhatja, hasznosíthatja, illetve a használat jogát átruházhatja. A hasznosítás, illetőleg a használati jog átruházásának feltételeit az alapszabályban kell meghatározni. Az állandó használat jogának visszterhes átruházása esetén a lakásszövetkezetet az elővásárlásra vonatkozó szabályok szerinti jog illeti meg. A lakásszövetkezet e jogát maga gyakorolja, vagy erre valamely tagját jelölheti ki (Sztv.12.§ (4) bek.). Mint látszik, a lakásszövetkezetet tehát lényegében előhasználati jog illeti meg, hiszen az elővásárlási jog tárgya az állandó lakáshasználati jog, azaz egy vagyoni értékű jog, mely az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett, dologiasult jog. Ha a lakásszövetkezet nem él e jogával, a tag használati jogát olyan személyre ruházhatja át, aki a tagsági feltételeknek megfelel. Az ilyen személy tagfelvételi kérelme nem utasítható el, de ugyanakkor az is igaz, hogy még az ilyen személy szövetkezeti tagsága sem kötelező. Ha nem kéri felvételét, nem válik taggá. Hogy megfelel-e a tagsággal szemben támasztott törvényi és alapszabályi feltételeknek, azt a szövetkezet erre rendelt szerve dönti el. Hogy melyik ez a szerv, arról a törvény nem szól. Annyi bizonyos, hogy a közgyűlés rendelkezik ezzel a jogosítvánnyal, valamint az is biztos, hogy az alapszabály kijelölheti azt a szervet, amely ebben a kérdésben dönt.
Fontos, hogy a lakásszövetkezetnek az időleges használati jog átruházása esetében nincs elővásárlási (pontosabban előhasználati) joga. Ez azért is lényeges, mert az elővásárlási (előhasználati) jogon kívül a törvény szerint nincs más kontroll lehetőség abban a tekintetben, hogy a használati jog átvevője a tagi felvételre alkalmas-e. Fontos tehát, hogy a lakásszövetkezet rendelkezzen az alapszabályban arról, hogyan ellenőrzi az állandó lakáshasználat átruházását.
A tag halála, illetőleg a nem természetes személy tag megszűnése esetén a használati jog tekintetében jogutódlásnak van helye.
Ami a lakásszövetkezeti tulajdon használatát illeti, arra a tagok mindegyikének joga van, de a polgári jog szabályai szerint erre a nem tag tulajdonosoknak is joguk van abban a mértékben, ami a tulajdonuk használatához szükséges. A szövetkezeti tulajdon használata nem vezethet a többiek jogának vagy jogos érdekeinek sérelmére (Lsztv. 14. § (1) bek.). A szövetkezeti tulajdonú ingatlanrész használata, hasznosítása módjának megváltoztatása kérdésében kizárólag a közgyűlés dönthet. Ha a lakás állandó használatának a joga megszűnt, a volt tag köteles a lakást kiüríteni, és elhelyezésre nem tarthat igényt. Ezt kell megfelelően alkalmazni üdülőszövetkezetben az időleges használati jog megszűnése esetén is.
13. fejezet
A lakásszövetkezet jelzálogjoga
A lakásszövetkezetnek kiegyensúlyozott működése a megfelelő pénzügyi háttér biztosítása nélkül lehetetlen. Sok lakásszövetkezetnek szinte megoldhatatlan problémát jelent a fenntartási költség tartozások behajtása. A jelzálogjog a polgári jog szabályai szerint követelés biztosítására szolgál. A jelzálogjog nem azzal jön létre, hogy a lakásszövetkezet igazgatósága (ügyvezető elnöke) úgy rendelkezik, hogy megterheli a nem fizető tag, ill. nem tag ingatlanát, sőt azzal sem, ha erről okiratot készít, hanem csak akkor, ha erre irányuló kérelem alapján a jelzálogjogot az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzik. Ez azt is jelenti, hogy a tulajdoni lapra vezetett széljegy sem elég, hanem az kell, hogy e jog bejegyzéséről a földhivatal határozatot hozzon, és ennek alapján a tulajdoni lapra bejegyzést teljesítsen.
A jelzálogjog bejegyzését az alapszabály felhatalmazása alapján az igazgatóság vagy az ügyvezető elnök (ügyvezető igazgató) határozza el. Határozatát, amely a jogorvoslati lehetőségre is utal, közjegyzővel vagy ügyvéddel írásba foglaltatja, ügyvéd ellenjegyzi. Így válik ingatlan-nyilvántartási bejegyzésre alkalmassá ez az egyoldalú nyilatkozat (határozat). A határozatot az adós tulajdonosnak (használónak) kézbesíteni kell.
A kérelem és a bejegyzésre alkalmas okirat földhivatalhoz történő mihamarabbi benyújtása nemcsak azért fontos, mert ezzel nyomást lehet gyakorolni a „bliccelő” tulajdonosra, hanem azért is, mert a benyújtás sorrendje a bejegyzés sorrendjét is meghatározza, azaz aki előbb cselekszik, az a bejegyzés során is megelőzi azt, aki később intéz kérelmet a földhivatalhoz. Ugyanakkor az is igaz, hogy a végrehajtás során is először a sorban előrébb álló jelzálogjog ad esélyt a kielégítésre.
A lakásszövetkezet a krónikus nem fizetőkkel szemben hathavonta ismételheti meg kérelmét, ha azonban az első kérelem után más is kérte jelzálogjoga bejegyzését, az új kérelem csak az ezt követő sorrendben jegyezhető be.
Ha az ingatlanon a lakásszövetkezetet megelőzően nemcsak jelzálogjog, hanem elidegenítési és terhelési tilalom is van, sajnos a lakásszövetkezet jelzálogjoga egyáltalán nem jegyezhető be. Elidegenítési és terhelési tilalom – ha jogszabály ettől eltérően nem rendelkezik – csak akkor jegyezhető be, ha a lakásszövetkezeti ingatlanra vételár-tartozás áll fenn. Ez pedig nem ritka. Ha a lakásszövetkezetnek már van bejegyzett jelzálogjoga, akkor – de csak ezt követő sorrendben – bejegyezhető más jelzálogjog, sőt elidegenítési és terhelési tilalom is, de az ebből fakadó igény csak a lakásszövetkezetet követő sorrendben érvényesülhet.
A jelzálogjog önmagában nem akadálya az ingatlan értékesítésének és még csak a lakásszövetkezet hozzájárulása sem szükséges. Ez azonban nem veszélyezteti a lakásszövetkezeti követelések behajtását, mert a jelzálogjog a tulajdonos személyétől függetlenül teremt biztosítékot a kielégítésre. Fontos azonban az, hogy ha a jelzálogjog bejegyzésére irányuló kérelmet azután nyújtják be a földhivatalhoz, miután az elidegenítés bejegyzésére irányuló kérelem már megérkezett, a lakásszövetkezet kérelmét a földhivatal elutasítja, mert bár a jelzálogjog az ingatlant terheli, de a bejegyzésére irányuló igény csak azzal szemben érvényesíthető, akivel szemben a követelés fennáll. Ha tehát előbb nyújtják be a tulajdonváltozás bejegyzésére vonatkozó igényt, mint ahogy a lakásszövetkezet a jelzálogjog iránti kérelmet benyújtotta, akkor a jelzálogjogot bejegyezni akkor sem lehet, ha a tartozás fennáll és a jelzálogjogra irányuló okiratot is benyújtották.
Tekintettel arra, hogy a törvény szerint legalább hat havi hátraléknak kell keletkeznie ahhoz, hogy a jelzálogjog bejegyzését lehessen kérelmezni, megeshet, hogy mire sorra kerülne a szükséges okirat földhivatali benyújtása, a lakás már nem is azé, aki tartozik. Ilyenkor a lakásszövetkezet nem tudja biztosítani követeléseit, de ez nem zárja ki, hogy pert indítson az adós ellen, és vele szemben hozott jogerős ítélet alapján végrehatást kérjen. A lakásszövetkezetben lévő lakás azonban már nem vonható többé végrehajtás alá.
Ha a lakásszövetkezet jelzálogjogát bejegyezték, de a lakásszövetkezet az elévülési időn, azaz öt éven belül nem érvényesíti igényét, akkor a jelzálogjog is megszűnik. Jelzálogjog bejegyzését a lakásszövetkezet az elévülési időn belül kezdeményezheti, mert elévült követelés bírósági úton nem érvényesíthető és a bírósági úton nem érvényesíthető követelés zálogjoggal biztosítása semmis.
Az elévülés akkor kezdődik, amikor a követelés esedékessé vált. A havonta fizetendő fenntartási költségtartozások tehát az adott hónaptól számított öt év elteltével évülnek el, azaz nem egyidejűleg. Az elévülés újra kezdődik attól az időponttól kezdve, hogy a lakásszövetkezet (az igazgatóság, ügyvezető elnök) az adóst az elévülési időn belül fizetésre felszólította. Ilyenkor elképzelhető, hogy a felszólításban foglalt valamennyi követelés egyszerre, a felszólítástól számított öt év elteltével évül el.
A jelzálogjog bejegyzésére alkalmas okiratnak tartalmaznia kell a jogosult lakásszövetkezet pontos adatait, az igazgatósági elnökének (ügyvezető elnöknek vagy az ügyvezető igazgatónak) a nevét és címét, a megterhelendő lakásszövetkezeti lakás helyrajzi számát valamint az adós tulajdonostárs nevét, leánykori nevét, anyja nevét, születési évét, személyi azonosítóját, szervezet esetében a szervezet megnevezését, székhelyét és nyilvántartási számát, és nem utolsó sorban azt az összeget, aminek biztosítására a jelzálogjog szolgál, a jelzálogjog érvényesítésének költségeire és a kamatokra utalással.
Nem alkalmas a jelzálogjog bejegyzésére az említett adatokat nem vagy hiányosan tartalmazó azon teljes bizonyító erejű magánokirat, melyen közjegyző csupán a lakásszövetkezet képviseletében eljárásra jogosult személy aláírását hitelesítette. Ügyvéd nem ellenjegyezheti és közokiratba sem foglalható az az igazgatósági (ügyvezető elnöki) kérelem, amely mögött nincs az alapszabályban megjelenő felhatalmazás.
Ha a tulajdonos a tartozásából törleszt, akkor a jelzálogjoggal biztosított összeg, ennek mértékében anélkül csökken, hogy a bejegyzés módosítását a lakásszövetkezet kérné.
Ha a tartozás megszűnt, az igazgatóság (ügyvezető elnök) a tulajdonosnak, vagy közvetlenül a földhivatalnak köteles eljuttatni egy olyan okiratot, amely megállapítja a tartozás megszűnését, és a jelzálogjog törléséről rendelkezik. A jelzálog törlését kérheti a tartozás törlesztése után a tulajdonos is, kérelméhez a igazgatóság (ügyvezető elnök) köteles a törlési engedélyt megadni.
Ha a tulajdonosnak az adott társasházon belül több ingatlana is van, a jelzálogjog nem csak arra jegyezhető be, amivel kapcsolatban fizetési kötelezettségét elmulasztotta, hanem valamennyi ingatlana igénybe vehető, azaz megeshet, hogy az egyik lakás után nem fizetett fenntartási költség miatt kérelemre két vagy több lakást is megterhelnek jelzálogjoggal. Az Lsztv. alapján azonban nem jegyezhető be jelzálogjog olyan ingatlanra, amely bár az adósé, de nem az adott lakásszövetkezetben van.
Jelzálogjog csak a teljes ingatlanra vagy ingatlanon fennálló tulajdoni illetőségre jegyezhető be. Ez azt jelenti, hogy előfordulhat, hogy a közös tulajdonban álló lakás egyik tulajdonosát illető tulajdoni hányadot terhelnek meg jelzálogjoggal. Eszerint az egy lakásra jutó fenntartási költség a lakásszövetkezet irányában nem, vagy csak a lakásszövetkezettel kötött megállapodás alapján osztható. Ilyen megállapodás hiányában a lakás közös tulajdonosai a lakásszövetkezettel szemben egyetemlegesen felelnek tartozásukért, de a kifizetett fenntartási költséget tulajdoni vagy használati arányok szerint egymás között feloszthatják. Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy a lakásszövetkezet a lakás mindegyik tulajdonosával szemben felléphet a teljes fenntartási költség tartozás iránt, és nem köteles tekintettel lenni arra, hogy a közös tulajdonosokat a fenntartási költség egymás között milyen arányban terheli. Ennek a jelzálogjog körében jelentkező gyakorlati jelentősége az, hogy ha például egy lakás két személy osztatlan közös tulajdona, és a tulajdonosoknak fenntartási költség tartozása keletkezett, de időközben az egyik tulajdonos a saját illetőségét eladta, a visszamaradt tulajdonos tulajdoni illetőségére mindkettőjük tartozása alapján lehet bejegyeztetni jelzálogjogot. Az alapszabályban kell meghatározni a fenntartási költség hátralék megfizetése érdekében az igazgatóság elnökének (ügyvezető elnöknek ügyvezető igazgatónak) az adós határidő megjelölésével történő felszólításával, továbbá – ha a felszólítás eredménytelen – a bírósági fizetési meghagyás kibocsátásának kezdeményezésével, illetőleg – e törvény rendelkezései szerinti felhatalmazása esetén – a jelzálogjog bejegyzése és annak törlése iránti kérelem benyújtásával kapcsolatos feladatait.
A határozatot a hátralékos tulajdonos részére a törvényben meghatározott jogorvoslat lehetőségének feltüntetésével kézbesíteni kell. Ha az alapszabályban nincs, vagy nem kerül felhatalmazás a jelzálogjog bejegyeztetésére az igazgatóság (ügyvezető elnök, ügyvezető igazgató) számára, akkor ő nem határozhat jelzálogjog bejegyeztetéséről
A határozatot igazgatóság (ügyvezető elnök) hajtja végre, tehát ő nyújtja be a szükséges iratokat a földhivatalnál (alapszabály, közokiratba foglalt vagy ügyvédileg ellenjegyzett határozat, földhivatalhoz intézett bejegyzési kérelem).
A jelzálogjog töröltetése az igazgatóság elnökének (ügyvezető elnöknek, ügyvezető igazgatónak) a feladata és ez nem igényli a közgyűlés döntését. A töröltetés iránti engedélyt a jelzálogjog-bejegyzés alapjául szolgáló teljes tartozás kiegyenlítését követő 8 napon belül kell kiadni az adós tulajdonosnak. Az egyéb törlési intézkedés és mind a jelzálog bejegyzéssel, mind annak töröltetésével felmerülő költség őt terheli. Ha a jelzálogjog bejegyzését követően a fenntartási költségtartozás legalább újabb hat havi összeggel nőtt, a korábbi eljárási rend szerint ismét határozni lehet jelzálogjog bejegyeztetéséről, és ha a korábbi jelzálogjog még nem került törlésre, a földhivataltól a jelzálogjoggal biztosított tartozás összegének módosítását lehet kérni (új jelzálogjog bejegyzés helyet).
A jelzálogjogra vonatkozó igazgatósági (ügyvezető elnöki, ügyvezető igazgatói) határozat felülvizsgálatát lehet kérni a bíróságtól 60 napon belül, ha az jogszabályt vagy az alapszabályt sérti. Ezt bármely tulajdonos és használó (tehát nem csak az, akivel szemben az intézkedést hozták) megteheti. Az intézkedés lehet érvénytelen alaki hiba miatt, például azért, mert az intézkedésre nem volt alapszabályi felhatalmazás, de lehet egyéb okból is. Ilyen például az, ha a jelzálogjoggal biztosított összeget rosszul határozták meg, vagy nem fenntartási költségtartozást akartak jelzáloggal biztosítani. Az Lsztv. szerint a felülvizsgálat kezdeményezésének határideje jogvesztő. Hasonló törvényi rendelkezésről az Alkotmánybíróság azonban 2006. február 7-án, a 40/B/1998/AB. sz. határozatában már kimondta, hogy alkotmánysértő és számítani lehet arra, hogy ezt az Lsztv. szerinti felülvizsgálati határidővel kapcsolatban is csakhamar kimondja. Ha ez megtörténik, a felülvizsgálati határidő elévülési jellegűvé válik, ami azt jelenti, hogy ha a felülvizsgálatot kérő tulajdonos már a perindításkor igazolja, hogy a határidőt önhibáján kívül lépte túl, a felülvizsgálatra irányuló keresetet a bíróság érdemben tárgyalhatja.
A 60 napos határidő a határozat közlését követő napon kezdődik.
Az adós tulajdonos, ill. használó (és egyedül ő) élhet azonban azzal a – nem az Lsztv-ben biztosított – jogával is, hogy vitatja az igazgatóság (ügyvezető elnök) számításainak helyességét, és kéri saját számítása helyességének bírói megállapítását. Ezt határidő nélkül teheti. Itt a rendes elévülési idő, azaz 5 év érvényesül. Ebben a számadási perben a bíróság megállapíthatja, hogy a tartozás nem áll fenn, és kérelemre rendelkezhet a jelzálog törléséről.
Mondhatja-e a tulajdonos, hogy közös költség tartozása azért csökkent vagy szűnt meg, mert időközben a lakásszövetkezet kárt okozott, vagy más okból tartozik neki? Az Lsztv. erről nem rendelkezik, de polgári jogunk szabályai megfelelő eligazítást adnak. A fenntartási költséget törvény által meghatározott célra, fenntartásra kell fordítani. Beszámításnak az ilyen meghatározott célra fordítandó követeléssel szemben nincs helye. Aki tehát fenntartási költséggel tartozik, azzal szemben akkor is be lehet jegyezni jelzálogjogot, ha akárcsak a saját tartozását is meghaladó követelése van a lakásszövetkezettel szemben.
A jelzálogjogi bejegyzést elrendelő igazgatósági (ügyvezető elnöki) határozatot közokiratba, vagy ügyvéd által vagy jogkörén belül eljáró jogtanácsos által ellenjegyezett okiratba kell foglalni.
Az igazgatóság (ügyvezető elnök) jelzáloggal kapcsolatos
jogai és kötelezettségei
Az alapszabály felhatalmazhatja a lakásszövetkezet igazgatóságát (ügyvezető elnökét), hogy a fenntartási költség befizetésével legalább hat hónapnak megfelelő hátralékba került tag vagy nem tag tulajdonos lakástulajdonának jelzáloggal való megterhelését rendelje el a hátralék megfizetésének biztosítékául. A jelzálogjog bejegyzésének elrendelése hat hónapnak megfelelő hátralékonként megismételhető. Az igazgatóság (ügyvezető elnök) határozatát ügyvéd – jogkörén belül jogtanácsos – által ellenjegyzett magánokiratba kell foglalni.
Az igazgatóság (ügyvezető elnök) határozatát a hátralékos tag és nem tag tulajdonos részére a jogorvoslati lehetőség feltüntetésével kézbesíteni kell.
Ha a bejegyzés alapjául szolgáló hátralékot kiegyenlítették, az igazgatóság (ügyvezető elnök) a kiegyenlítést követő 8 napon belül köteles a jelzálogjog törléséhez szükséges engedélyt kiadni; az engedélyt közokiratba vagy ügyvéd – jogkörén belül jogtanácsos – által ellenjegyzett magánokiratba kell foglalni. A jelzálogjog bejegyzésével és törlésével kapcsolatos költségek a hátralékos tulajdonost terhelik.
14. fejezet
A lakásszövetkezet szervezete
A közgyűlés
A lakásszövetkezet legfőbb döntéshozó szerve a közgyűlés. A közgyűlésen valamennyi tag tanácskozási és szavazati joggal részt vehet. Minden tagnak egy szavazata van. A nem tag a közgyűlésen akkor vehet részt, ha a lakásával kapcsolatos fizetési kötelezettségek előírására és teljesítésére vonatkozó tárgyévi költségvetés és a beszámoló a napirendi pont. Ezzel kapcsolatosan ő is szavazhat. Az adott közgyűlésre őt meg kell hívni és ellentétes alapszabályi vagy közgyűlési rendelkezés hiányában ő csak az adott napirendről szóló tanácskozáson, és határozathozatalon vehet részt. Ebben az esetben a közgyűlés összehívása, határozatképességének megállapítása és a szavazatok számba vétele során – ideértve az írásbeli szavazás esetét – a nem tag tulajdonosokat is figyelembe kell venni.
A szavazás a törvény, az alapszabály vagy a közgyűlés vagy eltérő rendelkezése hiányában nyílt. A tisztségviselők megválasztása és felmentése törvénynél fogva titkos szavazást igényel. A közgyűlés a határozatait a törvény vagy az alapszabály eltérő rendelkezése hiányában egyszerű többséggel hozza meg. A közgyűlésen lakásonként (használati egységenként) csak egy-egy szavazatot lehet figyelembe venni. Ha a lakás (használati egység) több tag tulajdonában (használatában) áll, az alapszabály határozza meg a lakáson (használati egységen) belüli ellentétes szavazatok figyelembevételének módját (Lsztv. 18.§ (2) bek.). Az üdülőszövetkezetben az időleges üdülőhasználat jogával rendelkező minden természetes személy tagot – a használat joga mértékétől (időbeli arányaitól) függetlenül – a közgyűlésen egy-egy szavazat illet meg. A nem természetes személy tag viszont minden olyan üdülőegység után, amelynek egész évi használatára jogot szerzett, a gazdálkodást érintő kérdésekben további egy-egy szavazattal rendelkezik. A közgyűlésen a nem tag tulajdonost a lakásával kapcsolatos fizetési kötelezettségek előírására és teljesítésére vonatkozó tárgyévi költségvetés és a beszámoló napirendi pont megvitatása során megilleti a szavazás joga. Ebben az esetben a közgyűlés összehívása, határozatképességének megállapítása és a szavazatok számba vétele során – ideértve az írásbeli szavazás esetét – a nem tag tulajdonosokat is figyelembe kell venni. A nem tag tulajdonost a közgyűlés más napirendi pontjaival kapcsolatban a szavazás joga csak a tag tulajdonostól kapott meghatalmazás esetén illeti meg (Lsztv. 44.§ (2) bek.). A közgyűlést az igazgatóság (ügyvezető elnök) bármikor egybehívhatja, ha küldöttgyűlés nem működik, az egybehívás évente egyszer kötelező (Lsztv. 16. § (1) bek.). Az igazgatóság (ügyvezető elnök) köteles az egybehívásra akkor is, ha ezt a tagok legalább tíz százaléka vagy a felügyelő bizottság, írásban, az ok megjelölésével indítványozza. Ha az indítványt az igazgatóság (ügyvezető elnök) nem fogadja el, illetőleg legkésőbb harminc napon belül a közgyűlést nem hívja össze, a felügyelő bizottság ezt követő tizenöt napon belül, ennek elmulasztása esetén az összehívást kérő tagok, vagy az általuk megbízott személy jogosult a közgyűlés összehívására (Lsztv. 16. § (2) bek.).
A közgyűlést – annak időpontját legalább tizenöt nappal megelőzően – a napirend megjelölésével írásban kell összehívni, és ezzel egyidejűleg a meghívó egy példányát jól látható helyen ki kell függeszteni. Ha az alapszabály lehetővé teszi, a közgyűlés hirdetmény útján is összehívható (Lsztv. 16. § (3) bek.). Ha szövetkezeti tag maga hívja egybe és a törvény értelmében több személy is jogosult erre, az időben első egybehívás alapján kell a közgyűlést megtartani, feltéve, ha a napirendek azonosak. A közgyűlési meghívónak és/vagy a hirdetménynek tartalmaznia kell a lakásszövetkezet nevét és székhelyét, a közgyűlés napirendjét, időpontját és helyét, részközgyűlések tartása esetén az erre a körülményre történő utalást, a megismételt közgyűlés időpontját és az eltérő határozatképességi szabályra vonatkozó figyelemfelhívást (Lsztv. 16. § (4) bek.). A közgyűlés határozatképes, ha azon a tagok több mint a fele megjelent. Ha a közgyűlés határozatképtelen, 15 napon belüli időpontban azonos napirenddel újabb közgyűlést (a továbbiakban: megismételt közgyűlés) kell tartani. A megismételt közgyűlés a megjelent tagok számára tekintet nélkül határozatképes. A megismételt közgyűlés csak az eredeti napirendben szereplő kérdésekben hozhat határozatot. Mint látszik, a megismételt közgyűlés nem lehetőség, hanem kötelező. Nem történhet tehát meg, hogy a következő közgyűlés azért legyen határozatképtelen, mert azon a tagok több mint fele nem vett részt.
A törvény azonban ismer kivételt. Nem lehet megismételt közgyűlést tartani, ha az alapszabály így rendelkezik. Kérdés, hogy hogyan kell érteni a törvény ezen rendelkezését? Úgy, hogy az alapszabály általános jelleggel kizárhatja megismételt közgyűlés tartását, vagy úgy, hogy egyes ügyek tekintetében zárhatja ki ezt. Minthogy a megismételt közgyűlésre a törvény maga mondja azt, hogy az nem lehetőség, hanem kötelező, álláspontom szerint a helyes törvényértelmezés az, hogy az alapszabály egyes ügyek tekintetében mondhatja azt, hogy azok megtárgyalása során a tagok több mint a felének vagy legalább annyi tagnak a jelenlétében lehet a határozatot meghozni, amennyi a határozat elfogadásához törvénynél vagy az alapszabálynál fogva kötelező (általános határozatképesség).
A megismételt közgyűlés csak az eredeti napirendben szereplő kérdésekben hozhat határozatot. Nem mondja ezt a törvény az eredeti közgyűlésre. Szemben a társasházi közgyűléssel, itt tehát olyan kérdésben is lehet érvényesen határozni, ami nem volt a meghívó szerinti napirend.
A lakásszövetkezet tagját a közgyűlésen írásbeli meghatalmazás alapján lehet képviselni. A képviseletre vonatkozó részletes szabályokat az alapszabályban kell meghatározni (Lsztv. 18.§ (3) bek.). A meghatalmazást közokiratba (pl. közjegyző által szerkesztett és hitelesített okiratba, külképviselet által kiállított okiratba, vagy teljes bizonyító erejű magánokiratba kell foglalni. Utóbbi esetben a teljes meghatalmazási szöveget a tag sajátkezűleg írja és aláírja, vagy két tanú a meghatalmazáson aláírásával igazolja, hogy a tag a nem általa írt meghatalmazást előttük írta alá, vagy aláírását előttük sajátkezű aláírásának ismerte el; a meghatalmazáson a tanúk lakóhelyét (címét) is fel kell tüntetni.
A közgyűlés kizárólagos hatáskörébe tartozik a lakásszövetkezet egyesülésének, szétválásának és a lakásszövetkezet megszűnésének elhatározása; a kiválással kapcsolatos vagyon megosztása, a küldöttgyűlés hatáskörére vonatkozó alapszabályi rendelkezés megváltoztatása. Írásbeli szavazás e kérdésekben kizárt. A megszűnésről csak valamennyi tag jelenlétével és minden tag, igenlő szavazatával lehet dönteni.
A közgyűlés egyéb hatásköre, melyet a küldöttgyűlés hatáskörébe utalhat:
– az alapszabály megállapítása, módosítása;
– az igazgatóság tagjainak és elnökének, illetőleg az ügyvezető elnöknek a megválasztása, felmentése;
– a felügyelő bizottság tagjainak és elnökének megválasztása, felmentése, vagy a feladatukat ellátó más személy megbízatása, felmentése;
– a tisztségviselők díjazásának megállapítása;
– a beszámoló és a tárgyévi költségvetés (költségelőirányzat) elfogadása, döntés az adózott eredmény felhasználásáról, illetőleg a veszteség fedezetének forrásáról, szükség esetén a pótbefizetés elrendeléséről;
– a lakásszövetkezet tulajdonában álló épületrészek használata, hasznosítása módjának megváltoztatása;
– döntés a lakásszövetkezeti érdek-képviseleti szövetségbe történő belépésről, illetőleg az abból történő kilépésről;
– tisztségviselő ellen kártérítési per indításának elhatározása, illetőleg büntetőfeljelentés megtételéről való döntés;
– mindaz, amit az Lsztv. vagy az alapszabály a közgyűlés hatáskörébe utal.
A közgyűlés törvényileg kötelező napirendi pontja a jegyzőkönyvet hitelesítő tagok megválasztása. Jegyzőkönyv felvétele és két tag általi hitelesítése ugyanis kötelező. A törvény a levezető elnök és a jegyzőkönyvvezető megválasztásának kötelezettségét nem említi, ezért az így csak lehetőség kivéve, ha ezt az alapszabály kötelezettségként írja elő. Jegyzőkönyvnek tartalmaznia kell a napirendet, annak elfogadását, a tanácskozás rövid lényegét, ideértve a felszólalások lényegét is, az indítványokat, az erről szóló határozatokat. A jegyzőkönyv alapvető tartalmát az Lsztv. 18.§ (5) bekezdése az alábbiakban rögzíti:
a) a közgyűlést levezető elnök, a jegyzőkönyvvezető, és a jegyzőkönyv hitelesítésére megválasztott tagok nevét;
b) a megjelent tagok számát és nevét, illetőleg a tag által meghatalmazott személy nevét tartalmazó jelenléti ívet;
c) a közgyűlés határozatképességének megállapítását;
d) a tárgyalt ügyek (indítványok) összefoglalását;
e) a közgyűlés által meghozott határozatokat és a szavazás eredményére vonatkozó adatokat.
A jegyzőkönyvet a közgyűlés levezető elnöke és a jegyzőkönyvvezető írja alá, és azt a közgyűlésen erre megválasztott két lakásszövetkezeti tag hitelesíti. A jegyzőkönyvbe bármely tag betekinthet és arról – a másolási költség megfizetésével – másolatot kérhet. Az igazgatóságnak (ügyvezető elnöknek) a közgyűlésen meghozott határozatokat valamennyi tulajdonos tag részére írásban, a közgyűlés megtartásától számított – írásbeli szavazás esetén a szavazásra megjelölt határidőt követő – 30 napon belül kézbesítés útján közölnie kell. Ez a rendelkezés irányadó a nem tag tulajdonos lakásával kapcsolatos fizetési kötelezettségek előírására és teljesítésére vonatkozó határozatok közlésére is. Az Lsztv. 19. § (1) bek. szerint a tagok az alapszabályban úgy is rendelkezhetnek, hogy a tagok – közgyűlés összehívása nélkül – írásban szavaznak feltéve, hogy a döntés ilyen módon is meghozható. Ebben az esetben, az alapszabályban meg kell határozni az írásbeli szavazás eljárási szabályait, valamint azt a módot, ahogyan a tagok a döntésről és annak időpontjáról tájékoztatást kapnak. Nem lehet írásban szavazni:
a) az alapszabály megállapításáról, módosításáról;
b) az igazgatóság tagjainak és elnökének, illetőleg az ügyvezető elnöknek a megválasztásáról, felmentéséről;
c) a felügyelő bizottság tagjainak és elnökének a megválasztásáról, felmentéséről, vagy a feladatukat ellátó más személy megbízatásáról, felmentéséről;
d) a tisztségviselők díjazásának megállapításáról;
e) a beszámoló és a tárgyévi költségvetés (költségelőirányzat) elfogadásáról, az adózott eredmény felhasználásáról, illetőleg a veszteség fedezetének forrásáról, szükség esetén a pótbefizetés elrendeléséről;
f) a lakásszövetkezet egyesüléséről, szétválásáról és a lakásszövetkezet megszűnéséről;
g) a kiválással kapcsolatos vagyon megosztásról.
A részközgyűlés
Az alapszabály a közgyűlés megtartásának módját részközgyűlések formájában is meghatározhatja. Az alapszabály állapítja meg a részközgyűlési körzeteket. Ez nem jelenti azt, hogy az alapszabály az elkülöníthető gazdálkodású épületrészekhez tartozó lakások tulajdonosai tekintetében létesített részközgyűlést önálló döntési jogkörrel ruházza fel az elkülöníthető gazdálkodás ügyében, de az alapszabály a részközgyűléseket a részközgyűlési körzet meghatározott belső ügyeiben önálló döntési jogkörrel is felruházhatja, ha az így hozott határozat más részközgyűlési körzetet nem érint. A részközgyűléseket – kivéve az elkülönített gazdálkodást folytatókat az ilyen gazdálkodás körében tartott közgyűlés tekintetében – azonos napirenddel kell megtartani, és a szavazatokat össze kell számítani. A részközgyűlések megtartására, hatáskörére, eljárására a közgyűlésre vonatkozó szabályokat kell megfelelően alkalmazni. Ez álláspontom szerint azt jelenti, hogy a részközgyűlések összehívásáról az igazgatóság (ügyvezető elnök), vagy a felügyelő bizottság gondoskodik, vagy ha a közgyűlést más hívta össze, akkor az összehívás egyben azt is jelenti, hogy az alapszabály szerinti részközgyűléseket kell megtartani. A részközgyűlést az ott választott elnök vezeti, és a részközgyűlés dönt a jegyzőkönyvet hitelesítő két tag személyéről és a jegyzőkönyvvezetőről. A jegyzőkönyveket az igazgatóság (ügyvezető elnök) őrzi, illetve küldi szét a meghozott határozatokat.
A küldöttgyűlés
A legalább 100 lakást, vagy használati egységet magában foglaló lakásszövetkezet alapszabálya küldöttgyűlés működését írhatja elő (Lsztv. 21. § (1) bek). Ez tehát soha nem kötelező. Ha azonban megtörténik, meg kell határozni a küldötteknek a taglétszámhoz viszonyított arányát, megválasztásuk módját és megbízatásuk időtartamát. A küldöttek létszáma harmincnál kevesebb nem lehet. A küldöttgyűlés minden ügyben dönthet, amire az alapszabály felhatalmazza. Az alapszabály sem adhat azonban felhatalmazást a lakásszövetkezet egyesülésének, szétválásának és a lakásszövetkezet megszűnésének elhatározására; a kiválással kapcsolatos vagyon megosztására, a küldöttgyűlés hatáskörére vonatkozó alapszabályi rendelkezés megváltoztatására. Ezekről tehát a küldöttgyűlés nem dönthet.
A küldöttgyűlésen – tanácskozási joggal – a lakásszövetkezet bármely tagja részt vehet. A küldöttgyűlés hatáskörére és eljárására egyebekben a közgyűlésre vonatkozó szabályokat kell alkalmazni azzal az eltéréssel, hogy határozatképtelenség esetén megismételt küldöttgyűlés nem tartható. Ez azt jelenti, hogy a küldöttgyűlést is az igazgatóság (ügyvezető elnök), a felügyelő bizottság vagy adott esetben valamelyik tag hívja össze. Azt is jelenti, hogy a küldöttek is szavazhatnak írásban, ha ezt a közgyűlésen részt venni jogosult tagok is megtehetnék. A küldöttgyűlésen is készül jegyzőkönyv, azt is két tagnak kell hitelesíteni, akiket a küldöttgyűlés választ, tehát kötelező e személyek megválasztása is. A küldöttgyűlés határozatait is az igazgatóság (ügyvezető elnök) küldi szét úgy, mintha azokat a közgyűlés hozta volna.
Az igazgatóság
A közgyűlés – legfeljebb ötévi időtartamra – legalább háromtagú igazgatóságot választ, egyidejűleg (de külön határozattal) megválasztja az igazgatóság elnökét is. Az alapszabály igazgatóság helyett ügyvezető elnök megválasztását is lehetővé teheti. Mindkettőhöz elég jelenlévő tagok egyszerű többsége. Az igazgatóság elnöke vagy az ügyvezető elnök egyben a lakásszövetkezet elnöke. Az igazgatóság tagjává – ha az alapszabály eltérően nem rendelkezik – csak a lakásszövetkezet tagja választható meg.
Lehetőség van arra, hogy az alapszabály felhatalmazza az elnököt arra, hogy a lakásszövetkezet számára ügyvezető igazgatót alkalmazzon. Az ügyvezető igazgató tehát szükségszerűen alkalmazott, azaz munkaviszonyban áll a lakásszövetkezettel. Tevékenysége a közgyűlés, küldöttgyűlés, az igazgatóság vagy az ügyvezető elnök által előírt feladatok elvégzése. Döntéseit csak ennek alárendelten lehetnek és céljuk kizárólag az operatív igazgatás, szervezés, ellenőrzés lehet.
Az igazgatóság (ügyvezető elnök) a közgyűlés határozatainak megfelelően irányítja a lakásszövetkezet tevékenységét. Kialakítja és irányítja a lakásszövetkezet munkaszervezetét, gyakorolja az alapszabály által hatáskörébe utalt munkáltatói jogokat, és alkalmazza a lakásszövetkezet ügyvezető igazgatóját. Az igazgatóság (ügyvezető elnök) dönt minden olyan ügyben, amelynek eldöntése nem tartozik a lakásszövetkezet más szervének hatáskörébe; az alapszabályban meghatározott részközgyűlési körzetet közvetlenül érintő döntésének meghozatala előtt azonban köteles az érintett körzet véleményét kérni. Az igazgatóság (ügyvezető elnök) tevékenységéért a közgyűlésnek felelős. Az igazgatóság (ügyvezető elnök) az alapszabályban meghatározott időközönként, de évente legalább egyszer köteles beszámolni a közgyűlésnek a lakásszövetkezet vagyoni, pénzügyi és jövedelmi helyzetéről és az igazgatóság (ügyvezető elnök) tevékenységéről. Az igazgatóság (ügyvezető elnök) a tagnak a lakásszövetkezetre, illetőleg a jogaira és kötelezettségeire vonatkozó írásbeli megkeresésére, illetőleg az abban felvetett kérdésekre – a kézhezvételtől számított 30 napon belül – írásban köteles választ adni. Nem tagnak tehát nem köteles választ adni ezekben a kérdésekben. Az igazgatóság (ügyvezető elnök) a tag tulajdonában álló lakást érintő tulajdonosváltozás, illetőleg a tag időleges vagy állandó használati jogának átruházása esetén – a tag kérésére – köteles írásbeli nyilatkozatot adni a költségtartozásról. Ha tartozás áll fenn, a nyilatkozatban a hátralék összegét is meg kell jelölni. Az írásbeli nyilatkozat tartalmáért fennálló felelősségre a Ptk. szabályai az irányadóak, ami azt jelenti, hogy a nyilatkozat félrevezető jellegéből eredő károkért a lakásszövetkezet felel. Más kérdés, hogy ha neki a nyilatkozat kárt okozott, a nyilatkozattévővel szemben kártérítési igénnyel léphet fel.
A felügyelő bizottság
A közgyűlés – legfeljebb ötévi időtartamra – legalább háromtagú felügyelő bizottságot választ.
A felügyelő bizottság elnökét a közgyűlés külön szavazással választja meg. A lakásszövetkezet igazgatóságának elnöke és tagja, az ügyvezető elnök, illetőleg az ügyvezető igazgató, továbbá az alapszabály által rendszeresített más tisztségviselő nem választható meg a felügyelő bizottság tagjává. A felügyelő bizottság döntéseit szótöbbséggel hozza, szavazategyenlőség esetén az elnök szavazata dönt. A lakásszövetkezet a felügyelő bizottság elnökével és tagjaival munkaviszonyt nem létesíthet, de ez nem azt jelenti, hogy nincs semmiféle jogviszony. A helyzet és a feladat jellegénél fogva ez a jogviszony a megbízással analóg. Az alapszabály előírhatja, hogy felügyelő bizottság helyett a lakásszövetkezet egyik tagja látja el a felügyelő bizottság feladatait. Az így megbízott személyt tisztségviselőnek kell tekinteni és a megbízás szabályai érvényesülnek az ő jogi helyzetére is. A felügyelő bizottság illetve a helyette választott tag a tagok érdekében a lakásszövetkezet egész tevékenységére kiterjedő folyamatos ellenőrzést végez. A felügyelő bizottság: a) a lakásszövetkezet szerveinek működésével és a gazdálkodással kapcsolatos bármely ügyet megvizsgálhat, a lakásszövetkezet irataiba betekinthet;
b) a lakásszövetkezet tisztségviselőitől, alkalmazottaitól és a lakásszövetkezeti tagoktól, illetőleg a nem tag tulajdonosoktól felvilágosítást kérhet; a tisztségviselők és az alkalmazottak az iratok bemutatására és a felvilágosítás megadására vonatkozó kérés teljesítését nem tagadhatják meg;
c) az igazgatóságot (ügyvezető elnököt) felhívhatja, hogy a jogszabályoknak, az alapszabálynak, illetőleg a közgyűlés (részközgyűlés, küldöttgyűlés) határozataiban foglaltaknak megfelelően járjon el;
d) indítványozhatja az igazgatóság egészének vagy egyes tagjainak, avagy az ügyvezető elnöknek a felmentését, felelősségre vonását, továbbá a közgyűlés összehívását;
e) összehívja a közgyűlést, ha az igazgatóság (ügyvezető elnök) nem tesz eleget erre vonatkozó kötelességének;
f) az éves beszámoló alapján véleményt nyilvánít a közgyűlés részére a lakásszövetkezet gazdálkodásáról; e nélkül az éves beszámoló tárgyában érvényes határozat nem hozható;
g) véleményt nyilváníthat a közgyűlés elé terjesztett más beszámolókról és jelentésekről; h) javaslatot tesz a közgyűlésnek a tisztségviselők díjazásának megállapítására;
i) tevékenységéről a közgyűlésnek legalább évente egyszer beszámol.
A lakásszövetkezet igazgatósága (ügyvezető elnöke), illetőleg a közgyűlés (avagy átruházott hatáskörben a küldöttgyűlés) köteles érdemben megtárgyalni a felügyelő bizottság javaslatait, indítványait, és azok tárgyában az alapszabályban meghatározott időn belül határozni, illetőleg állást foglalni. A felügyelő bizottság elnöke – vagy a bizottságnak általa megbízott tagja – a lakásszövetkezet bármely testületének ülésén tanácskozási joggal részt vesz. Az ellenőrzésre jogosult állami szervek az ellenőrzés megkezdéséről kötelesek a felügyelő bizottságot értesíteni és közreműködését lehetővé tenni.
15. fejezet
A lakásszövetkezet tisztségviselői
A lakásszövetkezet tisztségviselői: az igazgatóság elnöke és tagjai, illetőleg az ügyvezető elnök, továbbá a felügyelő bizottság elnöke és tagjai, illetőleg a bizottság feladatainak ellátásával megbízott személy, valamint – ha az alapszabály így rendelkezik – az ügyvezető igazgató. Az alapszabály további tisztségeket rendszeresíthet (Lsztv. 29. § (1) bek.)
Az igazgatóság elnöke és tagjai (az ügyvezető elnök) – ha az alapszabály így rendelkezik – a lakásszövetkezettel munkaviszonyban is állhatnak. Ha erről nem rendelkezik, a jogviszony megbízási jellegű. Munkaviszony esetén a munkáltatói jogokat a közgyűlés (átruházott hatáskörben a küldöttgyűlés) gyakorolja, de az alapszabály – a munkaviszony létesítése, a felmentés és az alapbér megállapításának kivételével – ettől eltérően is rendelkezhet.
Nem lehet tisztségviselő (Lsztv. 30. § (1) bek.) az
a) aki nem tagja a lakásszövetkezetnek, kivéve, ha az alapszabály szerint a tisztség betöltéséhez tagsági viszony nem szükséges. Az alapszabály tehát rendelkezhet arról, hogy lehet olyan tisztség, ami nem tag által is betölthető;
b) akit a bíróság cselekvőképességet korlátozó vagy kizáró gondnokság alá helyezett;
c) akit bűncselekmény elkövetése miatt jogerősen szabadságvesztés büntetésre ítéltek, mindaddig, amíg a büntetett előélethez fűződő hátrányos jogkövetkezmények alól nem mentesül;
d) akit valamely foglalkozástól jogerős bírói ítélettel eltiltottak, az ítélet hatálya alatt az abban megjelölt tevékenységet folytató lakásszövetkezetnél;
e) aki az alapszabályban előírt szakmai követelményeknek nem felel meg, feltéve, hogy az alapszabályban van ilyen rendelkezés;
f) aki a gazdasági társaságokról szóló törvény alapján vezető tisztségviselő nem lehet.
Az alapszabály további kizáró okokat is megállapíthat.
A házastársak, az egyeneságbeli rokonok, az örökbefogadott, a mostoha- és neveltgyermekek, az örökbefogadó-, a mostoha- és a nevelőszülők, valamint a testvérek, élettársak nem lehetnek ugyanannak a lakásszövetkezetnek tisztségviselői. Ebben az esetben az összeférhetetlenség fennáll a pénz- és anyagkezeléssel megbízott személyek, a közvetlen felettesük, valamint a felügyelő bizottság elnöke és tagjai között is (Lsztv. 31. § (1). bek.). A lakásszövetkezet igazgatóságának elnöke és tagja, az ügyvezető elnök, illetőleg az ügyvezető igazgató, továbbá az alapszabály által rendszeresített más tisztségviselő nem választható meg a felügyelő bizottság tagjává. Az alapszabály az összeférhetetlenség további eseteit is meghatározhatja. Tisztségviselővé – ha az alapszabály megengedi – olyan személy is megválasztható, aki már más lakásszövetkezetnél is tölt be tisztséget, a jelölt azonban a több tisztségre történő jelöléséről az érdekelt lakásszövetkezeteket előzetesen – írásban – tájékoztatni köteles. A tisztségviselők az ilyen tisztséget betöltő személyektől általában elvárható gondossággal kötelesek eljárni. Kötelességeik megszegésével a lakásszövetkezetnek okozott kárért a polgári jog szabályai szerint egyetemlegesen felelősek (Lsztv. 32. § (1) bek). E rendelkezésből is kiolvasható, hogy ha a jogviszony nem munkaviszony jellegű, akkor a megbízás szabályai szerint kell minősíteni.
Nem terheli a kötelességszegéssel járó felelősség azt a tisztségviselőt, aki a határozat ellen szavazott, vagy az intézkedés ellen tiltakozott és tiltakozását a felügyelő bizottságnak – írásban – bejelentette.
Megszűnik a tisztségviselő megbízatása (33. § (1) bek.)
a) a megbízatás időtartamának lejártával;
b) a tisztségviselő halálával;
c) a megválasztó szervhez intézett lemondással;
d) a közgyűlés általi felmentéssel;
e) a tagsági viszony megszűnésével, feltéve, hogy e törvény vagy az alapszabály szerint a tisztség betöltéséhez tagsági viszony szükséges.
Megszűnik a tisztségviselő megbízatása, ha a kizáró okot vagy az összeférhetetlenséget az annak felmerülésétől számított tizenöt napon belül nem szünteti meg, és ezt az alapszabályban előírt módon nem igazolja. A tisztségviselő felmentéséről a közgyűlés titkos szavazással dönt.
A megszűnt megbízatású tisztségviselő – az igazgatóság (ügyvezető elnök) írásbeli felkérése alapján, az abban meghatározott feladatok végzésével és változatlan díjazás ellenében – köteles az új tisztségviselő megválasztásáig, de legfeljebb a megbízatás megszűnésétől számított kilencvenedik nap leteltéig ügyvivő tisztségviselőként közreműködni a lakásszövetkezet tevékenységének ellátásában. Ez alól természetesen felmenthető és ez indokolt lehet akkor, ha a tagság megszűnésének oka kizárás.
A megszűnt és az új megbízatású tisztségviselők kötelesek feladatkörükkel kapcsolatos átadás-átvétel tényét, a szükséges dokumentumokat, illetve a befejezetlen, folyamatban lévő ügyeket jegyzőkönyvben rögzíteni.
16. fejezet
A lakásszövetkezet cégjegyzése és képviselete
Az igazgatóság elnöke, az ügyvezető elnök, az ügyvezető igazgató vagy a közgyűlés által megválasztott igazgatósági tag cégjegyzési joga önálló. A cégjegyzés abban a formában történik, ahogyan azt a lakásszövetkezet az aláírási címpéldányok benyújtásával a cégbíróságnál bejelentette.
Cégjegyzési joggal olyan lakásszövetkezeti tag vagy alkalmazott is rendelkezhet, akit erre az igazgatóság elnöke, az ügyvezető elnök, az ügyvezető igazgató vagy a közgyűlés által megválasztott igazgatósági tag hatalmazott meg. Az ő cégjegyzése azonban csak akkor érvényes, ha legalább egy másik, az ügyvezető elnök, az ügyvezető igazgató vagy a közgyűlés által megválasztott igazgatósági tag által hasonló módon meghatalmazott személlyel együttesen ír alá (jegyzi a lakásszövetkezetet – Lsztv. 7.§ (1). bek).
A lakásszövetkezetet az igazgatóság elnöke, az ügyvezető elnök, az ügyvezető igazgató vagy a közgyűlés által megválasztott igazgatósági tag képviseli; e jogkörük harmadik személyekkel szemben érvényesen nem korlátozható. Más igazgatósági vagy lakásszövetkezeti tag vagy alkalmazott a felsorolt tisztségviselők írásbeli felhatalmazása alapján képviselheti a lakásszövetkezetet. A felhatalmazáshoz közokiratba vagy teljes bizonyító erejű magánokiratba foglalt meghatalmazás szükséges. Ilyen meghatalmazást csak az adott lakásszövetkezet tagja vagy alkalmazottja kaphat. Ezt a képviseleti jogot a cégbíróságnál bejelenteni nem kell.
17. fejezet
A lakásszövetkezet szervezeti átalakulása
A szervezeti átalakulások esetei: egyesülés, beolvadás, kiválás, szétválás.
Egyesülés: Két vagy több lakásszövetkezet külön-külön tartott közgyűlésen szövetkezetenként számítva a jelen lévő tagok egyszerű szótöbbségével elhatározhatja, hogy új lakásszövetkezetté egyesül (Lsztv. 48. § (1) bek.).
Beolvadás: Két vagy több lakásszövetkezet külön-külön tartott közgyűlésen szövetkezetenként számítva a jelen lévő tagok egyszerű szótöbbségével elhatározhatja, hogy az egyik szövetkezet a másikba beolvad.
Kiválás: A lakásszövetkezetből a műszakilag elkülönült, egy vagy több lakóépületben lévő lakások lakásszövetkezeti tag tulajdonosai (a továbbiakban: kiválni szándékozó önálló egység tagjai) – amennyiben tartozásuk a lakásszövetkezettel szemben nem áll fenn – együttesen válhatnak ki (Lsztv. 50. § (1) bek.).
Szétválás: A lakásszövetkezet közgyűlésen a jelenlévő tagok egyszerű szótöbbségével elhatározhatja, hogy a lakásszövetkezet két vagy több lakásszövetkezetre válik szét.
Egyesülés
Lakásszövetkezetek egyesülése esetén az egyesülő lakásszövetkezetek együttes közgyűlésen állapítják meg az egyesülés időpontját, az új lakásszövetkezet alapszabályát, és megtartják a szükséges választásokat. Az egyesülő lakásszövetkezeteket megillető jogok és az azokat terhelő kötelezettségek az új (a befogadó) lakásszövetkezetre szállnak át.
Beolvadás
Lakásszövetkezet beolvadása esetén az érintett lakásszövetkezetek külön-külön tartott közgyűlésen, de egymással összhangban határozzák el, hogy beolvadással egyesülnek. Meghatározzák a beolvadás időpontját is. A beolvadásról szóló határozattal egyidejűleg döntenek a szükségszerűen módosuló új lakásszövetkezeti alapszabályról és megtartják a szükséges választásokat. Az egyesülő lakásszövetkezeteket megillető jogok és az azokat terhelő kötelezettségek az új (a befogadó) lakásszövetkezetre szállnak át.
Kiválás
A kiválás esetén a kiválást a kiválni szándékozó önálló egység tagjainak összessége legalább kétharmados szótöbbséggel határozza el. Az e célból tartott részközgyűlésre a lakásszövetkezet alapszabályának közgyűlésre vonatkozó rendelkezéseit kell megfelelően alkalmazni. Ez a részközgyűlés akkor is megtartható, ha az alapszabály ilyet nem rendszeresített. A kiválással kapcsolatos vagyonmegosztásról a lakásszövetkezet közgyűlése (tehát nem a részközgyűlés) határoz.
Kiválásra társasháztulajdon alapítása céljából is sor kerülhet. Ilyenkor a kiválás feltétele, hogy a kiválni szándékozó önálló egység tagjai, és a nem tag tulajdonosok egyhangúlag elfogadják a társasházi alapító okirat tervezetét és benyújtsák a szükséges hatósági engedély iránti kérelmet, ami jelenthet telekalakítási kérelmet, építési engedély-kérelmet, épületfeltüntetési kérelmet a földhivatalnál, de szükségszerűen jelenti a társasház ingatlan-nyilvántartási bejegyzése iránti kérelmet. A kiválási szándék bejelentése és a vagyonmegosztás után a létrehozandó társasház tulajdonostársai az alapító okirat tervezetét véglegesítik; a kiválás a társasháztulajdon földhivatali bejegyzésének időpontjától hatályos. A létrehozandó társasház alapítására, szervezetére és működésére a társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény rendelkezéseit kell alkalmazni.
A kiváláshoz nincs szükség a lakásszövetkezet közgyűlésének hozzájárulására. A kiválás szándékát a részközgyűlés határozatának megküldésével az igazgatóság (ügyvezető elnök) részére írásban be kell jelenteni. Ha azonban a társasház alapítása érdekében elhatározott kiválásról van szó, az írásbeli bejelentésre csak akkor kerülhet sor, ha a kiválni szándékozó önálló egység tagjai, és a nem tag tulajdonosok egyhangúlag elfogadták a társasházi alapító okirat tervezetét és benyújtották a szükséges hatósági engedély iránti kérelmeket. A bejelentéssel egyidejűleg a bejelentőknek olyan nyilatkozat is kell tenniük, hogy a kiválásra a társasháztulajdon ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzésétől függően kerül sor.
A lakásszövetkezetből minden negyedév záró napján lehet kiválni, ami alatt a kiválás napját és nem annak elhatározását kell érteni. A kiválni szándékozó önálló egységnek a kiválásról szóló döntésről az igazgatóság (ügyvezető elnök) felé szükséges bejelentést és nyilatkozatot legkésőbb a kiválást megelőző 90. napig kell az igazgatósághoz (ügyvezető elnöknek) megküldeni. Ez tehát az jelenti, hogy a kiválás elhatározásának és a szükséges engedélyek megkérésnek ezt megelőzően kell megtörténnie.
Ha a kiválni szándékozó önálló egység tagjai és a nem tag tulajdonosok a kiválással egyidejűleg nem kívánnak társasháztulajdont alapítani, tehát a Ptk. 5:73. §-a szerinti osztatlan közös tulajdont hoznak létre, a vagyonmegosztás után létrejött közös tulajdon társasháztulajdonná való átalakítását a társasházakról szóló törvény értelmében bármelyik tulajdonostárs kérelmére a bíróság is elrendelheti (2003. évi CXXXIII. Törvény 8.§ (1) bek.)
Szétválás
A szétválást a lakásszövetkezet tagjainak legalább tíz százaléka írásban kezdeményezheti. A szétválás kezdeményezését követően az igazgatóság (ügyvezető elnök) köteles harminc napon belül összehívni a lakásszövetkezet szétválását előkészítő közgyűlést. A lakásszövetkezet csak műszakilag lehatárolható önálló területi vagy más egységnek (építési ütem, épület, épületcsoport stb.) megfelelő lakásszövetkezetekre válhat szét. Az előkészítő közgyűlésen a lakásszövetkezet tagjai nyilatkoznak a szétválási szándékról. Az előkészítő közgyűlést követően a szétválás befejezéséig újabb szétválási kezdeményezést benyújtani nem lehet. Az előkészítő közgyűlésen tett, illetve az írásban adott nyilatkozatok alapján az igazgatóság (ügyvezető elnök) köteles vagyonmérleget és annak alapján vagyonmegosztási javaslatot készíteni. Az igazgatóság (ügyvezető elnök) az előkészítő közgyűlést követő hatvan napon belül újabb közgyűlést köteles összehívni, amely határoz a szétválásról, a vagyon megosztásáról.
Ha a fenti egybehívási kötelezettségeknek az igazgatóság (ügyvezető elnök) nem tesz eleget, a felügyelő bizottság jár el az egybehívás érdekében. Mulasztása esetén erre a tagok is jogosultak.
A lakásszövetkezet a szétválást elhatározó közgyűlést követő három napon belül köteles tájékoztatni az ismert hitelezőket a szétválásról, valamint a vagyonmegosztásról szóló közgyűlési határozatról.
A szétválással a lakásszövetkezet megszűnik, jogai és kötelezettségei az új lakásszövetkezetekre, mint jogutódokra szállnak át. A szétvált lakásszövetkezet szétválás előtti kötelezettségeiért a jogutód lakásszövetkezetek – valamennyi hitelező hozzájárulásával kötött eltérő megállapodás hiányában – az egymás közötti vagyonmegosztás arányában felelnek. Ha a kötelezettség a szétválást követően merül fel, a jogutód lakásszövetkezetek felelőssége egyetemleges, azaz a hitelezők a teljes követelést bármelyik lakásszövetkezettel szemben érvényesíthetik.
A egyesülés, beolvadás és szétválás esetén az új (a befogadó, illetőleg a jogutód) lakásszövetkezetek az alapszabályt megfelelően módosítják, amelyet a közgyűlésen történt elfogadástól számított harminc napon belül – bejegyzés és közzététel céljából – be kell jelenteniük a székhelyük szerinti cégbíróságnak (Lsztv. 52. § (1) bek.)
Az alapszabály elfogadása alapján a tagok egyszerű szótöbbséggel megválasztják a lakásszövetkezet igazgatóságát (ügyvezető elnökét), a felügyelő bizottságot és e szervek tisztségviselőit, elfogadják a lakásszövetkezeti vagyon összegét és a fenntartással kapcsolatos befizetések feltételeit. Nem lehet megismételt közgyűlést tartani a lakásszövetkezet egyesülése, szétválása és megszűnése kapcsán meghozandó döntések esetében. Nem lehet írásban szavazni az egyesülésről (beolvadásról), a szétválásról, és a kiválással kapcsolatos vagyon megosztásáról. A kiválás szándékáról tehát lehet tehát írásban is szavazni.
18. fejezet
A lakásszövetkezet gazdálkodása
A lakásszövetkezet tevékenységének pénzügyi forrását a tagok építéssel, a tagok és nem tag tulajdonosok fenntartással (üzemeltetés, karbantartás és felújítás) kapcsolatos befizetései és a lakásszövetkezet egyéb bevételei szolgáltatják (Lsztv. 45. § (1) bek.).
A tagok és nem tag tulajdonosok építéssel, fenntartással kapcsolatos kötelezettségeit épületenként és lakásonként külön-külön kell megállapítani és nyilvántartani.
A lakásszövetkezet a vagyonával felel a tevékenységéből (tehát nem csak a vállalkozási tevékenységéből) eredő tartozásaiért. Ha a vagyon nem elegendő, a tagok felelőssége is előlép, és pótbefizetésre kötelezhetők. A nem tag tulajdonos a lakásszövetkezet vállalkozási tevékenységéből eredő tartozásainak fedezése érdekében pótbefizetésre nem kötelezhető. Vállalkozási tevékenységből eredő tartozások esetén azonban kivédhető a tagok közvetlen és korlátlan felelőssége úgy, hogy az alapszabályban a tagok úgy rendelkeznek, hogy a vállalkozásból eredő kötelezettségek fedezésére a vállalkozással arányban álló vagyonrészt hoznak létre és különítenek el. Ebben az esetben a vállalkozásból eredő kötelezettségekért a lakásszövetkezet az elkülönített vagyonával felel (Lsztv. 46. § (2) bek.).
A tagoknak tehát jól oda kell figyelniük arra, hogy a vállalkozási tevékenység megkezdése esetén teremtsenek és különítsenek el egy arányos vagyonrészt, ami lehetőség szerint legyen elég a szövetkezeti kötelezettségek teljesítésére, mert ellenkező esetben a tagok felelőssége közvetlen és korlátlan. Hogy egyetemleges-e, vagy arányosításra kerülhet sor, erről a törvény nem szól.
19. fejezet
A lakásszövetkezet megszűnése
A lakásszövetkezet megszűnik (Lsztv. 53. § (1) bek.), ha:
a) a lakásszövetkezet összes tagjának részvételével megtartott közgyűlés egyhangúlag elhatározza, hogy jogutód nélkül megszűnik; A megszűnésről tehát csak közgyűlésen, valamennyi tag jelenlétében és minden tag igenlő szavazatával lehet dönteni.
b) szervezeti átalakulást hajt végre, a kiválás kivételével;
c) a cégbíróság megszűntnek nyilvánítja;
d) a bíróság felszámolási eljárás során megszünteti;
e) a határozott időre alakult lakásszövetkezet esetén a meghatározott idő eltelik.
A legkisebb kötelező taglétszám hiánya miatt csak akkor van helye a lakásszövetkezet megszűntnek nyilvánításának, ha a szövetkezet hat hónapon belül nem jelenti be a cégbíróságnak a legkisebb taglétszám elérését.
A lakásszövetkezet a cégjegyzékből való törléssel szűnik meg.
Ha a lakásszövetkezet jogutód nélkül megszűnik, végelszámolásnak vagy felszámolásnak van helye. Ennek során a csődeljárásról, a felszámolási eljárásról és a végelszámolásról szóló külön törvény rendelkezéseit kell megfelelően alkalmazni (1991. évi XLIX. Törvény).
Ha a közgyűlés a végelszámoló személyéről határozni nem tud, a végelszámolót a cégbíróság rendeli ki. A fizetésképtelenség miatti felszámolás megindításának közzététele után lakásszövetkezeti tagsági viszony nem létesíthető. A lakásszövetkezet megszűnése esetén a vagyon a volt tagok és nem tag tulajdonosok közös tulajdonába kerül, érdekeltségük arányában.
Budapest, 2007. január (módosítva 2015 november) dr. Hidasi Gábor
