Az ingatlan adásvétel lényege ingatlan tulajdonjogának és birtokának ellenszolgáltatás fejében történő átruházása. Az ingatlan adásvétel szigorú alaki, alakszerűségi és tartalmi szabályokhoz kötött.
Az ingatlan adásvételi szerződések megkötése az átlagosnál is nagyobb körültekintést igényel, éspedig nem csak a miatt, mert a kötelező szabályok megsértése a szerződés érvénytelenségéhez vagy ahhoz vezethet, hogy a szerződés – érvényessége ellenére – sem eredményezi a vevő tulajdonszerezését. A körültekintés azért is indokolt, mert a szerződés megkötése és a tulajdonszerzés között olykor hosszabb idő telik el. A tulajdont a vevő nem a szerződés megkötésével szerzi meg, hanem akkor, amikor a szerződésben rögzítetteket a földhivatal a tulajdoni lapra rávezeti. Ehhez a széljegy kevés, a végleges és jogerős tulajdonjog bejegyzés szükséges. A bejegyzéséig tartó időben az eladó biztosítékot keres arra, hogy hozzájusson a teljes vételárhoz, a vevő pedig arra, hogy zavartalanul lépjen az ingatlan tulajdonába és birtokába. Szokásos vevői magatartás, hogy a vételárra előleget vagy foglalót ad, de a teljes összeget legkorábban a birtokba lépéskor fizeti meg. Valójában a vevőnek igazi biztonságot az adna, ha a tulajdonjog bejegyzéséhez köthetné a teljes vételár megfizetése, de az elhúzódó földhivatali eljárások miatt ez az eladóra nézve méltánytalan lenne és akadályozná az ingatlanforgalmat. Az érvényesen létrejött adásvételi szerződés nem tulajdonjogot, hanem olyan helyzetet eredményez, melyben a vevőnek kizárólagos joga nyílik arra, hogy tulajdonjogát az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezzék. Ez azonban az adásvételi szerződés megkötése ellenére is csak az eladó kifejezett hozzájárulásával történhet. A hozzájárulás megadható az adásvételi szerződésben, de nem ez a tipikus. Az eladó ezt a hozzájárulást általában a teljes vételár kézhezvételekor külön nyilatkozatban adja meg.
Az ingatlan adásvételi szerződés érvényességi kellékei, hogy az eladó és vevő, illetve egyéb szerződéskötők személye és az ingatlan a szerződésben félreérthetetlenül beazonosítható legyen, valamint az, hogy pontosan kiderüljön, hogy mi a szerződés tárgya: az egész ingatlan vagy annak csupán egy adott hányada avagy az ingatlanhoz fűződő vagyoni értékű jog. A szerződés csak olyan ingatlanra köthető meg, ami az ingatlan-nyilvántartásban egy teljes ingatlanként van bejegyezve. Nem köthető adásvételi szerződés egy az ingatlan fizikailag elkülönített részére, de köthető az ingatlan eszmei tulajdoni hányadára. Meghatározható az is, hogy az eszmei tulajdoni hányad megszerzése révén egy adott ingatlanrészt a vevő kizárólagosan fog használni. Az eszmei tulajdoni hányad megszerzése az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezhető, a részleges használati megállapodás azonban nem. Ettől azonban az ilyen megállapodás még lehet érvényes.
Az ingatlan adásvételi szerződés tartalmilag és formailag is kötött, legalábbis a jogszabályok tartalmi és formai követelményeket támasztanak, ami azt jelenti, hogy a szerződésbe foglalható más irányú kikötés is, de a törvényileg elvárt feltételeknek eleget kell tennie. A szerződésből egyértelműen ki kell tűnnie az eladási és a vételi szándéknak.
Érvényességi kellék a vételár meghatározása is, de az már nem, hogy a vételárat a szerződés egy határozott forint-összegben rögzítse. Érvényes a vételár kifejezése a helyben szokásos forgalmi érték megjelölésével, idegen pénznem későbbi időponthoz kötött forint ellenértékében, értékpapír mindenkori piaci értékében, stb. Az érvényesség feltétele az is, hogy szerződést írásban kössék meg. Ez azonban nem feltétlenül jelenti azt, hogy az eladónak és a vevőnek az átruházási nyilatkozatukat egyazon okiraton kell megtenniük. A szerződő felek egymásnak megküldött külön-külön okiratokon is kifejezhetik szerződéskötési szándékukat. Ha ezekből az adásvétel érvényességéhez szükséges adatok kiderülnek, a szerződést megkötöttnek kell tekinteni.
Ha a szerződés létrejötte hatósági engedélytől vagy harmadik személy hozzájárulásától függ, addig nem lehet létrejöttnek tekinteni, amíg a hatóság vagy a harmadik személy az engedélyt nem adta meg. Erre legjobb példa a külföldiek ingatlanszerzése. Ha külföldivel kötünk ingatlan adásvételi szerződést, a szerződés kölcsönös aláírása ellenére is az csak akkor jön létre, ha az illetékes közigazgatási hivatal az engedélyt megadta.
Nem érvényességi kellék, de a tulajdonszerzést akadályozó körülmény, ha az adásvételi szerződésen nincsen ügyvédi, jogtanácsosi ellenjegyzés, vagy azt közjegyző nem záradékolja. Közokirati formában kötött szerződést nem kell ellenjegyezni. Ellenjegyzés hiányában a szerződés az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzésre alkalmatlan. Bejegyzés nélkül pedig, mint a fentiekben kifejtettük, nem lehet tulajdont szerezni.
Az ellenjegyzés nem egyszerű aláírás. Az ellenjegyző igazolja a felek személyazonosságát, azt, hogy a szerződést a személyazonosságukat igazolt felek írták alá, és hogy a szerződésben megjelölt ingatlan adatai egyeznek az ingatlan-nyilvántartás adataival. Ellenjegyzés arra a külön okiratra is szükséges, amelyen az eladó a tulajdonjog ingatlan-nyilvántartásbeli átvezetéséhez hozzájárul. Az ellenjegyzett vagy záradékolt adásvételi szerződésen a felek aláírását nem kell tanukkal hitelesíteni.
Érvényes adásvételi szerződés idegen nyelven is köthető. Több nyelven készült szerződés esetén célszerű a szerződésben megjelölni, hogy melyik nyelvű szöveg az irányadó. Idegen nyelven készült szerződést a földhivatal csak hiteles magyar nyelvű fordításban fogad el. Nem érvényes az az adásvételi szerződés, amit magyarországi ingatlanra nem a magyar jog szabályainak megfelelően kötöttek.
Az épületek energetikai jellemzőinek tanúsítása az adásvétel során
Az épületek energetikai jellemzőinek tanúsításáról szóló 176/2008.(VI.30.)Korm. rendelet 3.§ (3) bekezdése szerint minden olyan épületnek vagy önálló rendeltetési egységének ellenérték fejében történő tulajdon-átruházása (vagy bérbeadása) tárgyában készült szerződésnek tartalmaznia kell azt, hogy az adott ingatlanra vonatkozóan kell-e energetikai tanúsítványt készíteni, ha pedig kell, a szerződésben fel kell tüntetni a tanúsítvány azonosító kódját, és a vevő vagy bérlő nyilatkozatát arról, hogy az azonosító kód szerinti tanúsítványt vagy annak másolatát az eladótól vagy a bérbeadótól átvette-e.
A tanúsítvány átadása a vevő részére nem kötelező
a) az önálló, más épülethez nem csatlakozó, 50 m2-nél kisebb hasznos alapterületű épületre;
b) az évente 4 hónapnál rövidebb használatra szánt lakhatás és pihenés céljára használt épületre;
c) a legfeljebb 2 évi használatra szánt felvonulási épületre, fólia- vagy sátorszerkezetre;
d) hitéleti célra használt épületre;
e) a nem lakás céljára használt alacsony energiaigényű olyan mezőgazdasági épületre, amelyben a levegő hőmérséklete a fűtési rendszer üzemideje alatt nem haladja meg a 12 °C-ot vagy négy hónapnál rövidebb ideig kerül fűtésre és két hónapnál rövidebb ideig kerül hűtésre.
a) a használatba vételi engedélyt (bejelentést) megelőző tulajdon-átruházás esetén;
b) ha ugyanabban az ingatlanban résztulajdonnal rendelkező tulajdonos szerez ellenérték fejében további tulajdonrészt;
c) a hitelszerződésből eredő kötelezettségeiknek eleget tenni nem tudó természetes személyek lakhatásának biztosításáról szóló 2011. évi CLXX. törvény hatálya alá tartozó tulajdonosváltás és bérbeadás esetén;
b) a tanúsítvánnyal rendelkező 500 m2-nél nagyobb hasznos alapterületű közhasználatú, kereskedelmi, szolgáltató és raktár, közösségi szórakoztató vagy kulturális rendeltetésű épület
esetében.
2008 január (módosítás 2015 november) dr. Hidasi Gábor
