2020-től kezdve csak az láthat el közös képviseletet, akinek e tisztségét az ingatlan-nyilvántartásba feljegyezték.
1997. évi CXLI. törvény (Inytv.) 2.§ (2) bekezdése szerint „Az e törvényben felsorolt jogokon és tényeken kívül az ingatlan-nyilvántartásba más jog bejegyzését, tény feljegyzését csak törvény rendelheti el.” A közigazgatási bürokráciacsökkentéssel és az egyes hatósági eljárások egyszerűsítésével összefüggő törvények módosításáról szóló 2017. évi CLXXXVI. törvény (a továbbiakban: Törvény) 32.§-a ezt tette, bár nyilvánvaló, hogy a társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. számú törvény (Ttv.) nem a bürokráciacsökkentéssel és az egyes hatósági eljárások egyszerűsítésével összefüggő jogszabály. Igazán nem szokatlan, hogy a saláta-, vagy inkább csalamádétörvények elnevezése nem mindig találkozik a valós tartalmukkal.
A Ttv. módosítás jogalkotói célját, a szokásoktól eltérően, nem a törvény indokolása tartalmazza, hanem a Ttv. új 55/A.§ (1) bekezdése: „A társasházi tisztségviselők nyilvántartásának célja, hogy a közösség ügyintézését ellátó tisztségviselők e törvényben meghatározott adatainak országosan nyilvános közzétételével megvalósuljon a társasházak működésének transzparenciája, a jegyző társasházak felett gyakorolt törvényességi felügyeletének hatékonysága biztosított legyen, továbbá a társasházak és a közösség jogait és kötelezettségeit érintő hatósági eljárások során a megfelelő kapcsolattartást elősegítse.” A cél helyes. A nyilvántartás és a nyilvánosság fontos, de talán kerülni kellett volna, hogy a közös képviselet keletkezése, megszűnése, és a közös képviselet egyéb adata közhiteles ingatlan-nyilvántartási tény legyen.
Az új társasházi szabályok tiltják, hogy a közös képviselet az ügyintézési tevékenységet ingatlan-nyilvántartási feljegyzés nélkül végezze (Ttv. 55/A.§ (2) bek.). E tekintetben értelmezni kell a Ttv. új 64/A.§-át: „A közgyűlés által megválasztott közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke a közösség ügyintézését ellátó tevékenységet 2020. május 1. napjáig – nyilvántartásba vételtől függetlenül – elláthatja, ha a tevékenység végzésére való jogosultságát, hitelt érdemlő módon igazolja.”
Ez a szabály a Ttv. „Átmeneti rendelkezések” fejezetében helyezkedik el, tehát annak ellenére átmeneti, hogy nem a Ttv. 2004-es hatályba lépésével függ össze. A nyilvántartottság tekintetében jelent átmenetet. Kérdés, hogy mit jelent ez? Azt, hogy 2020. május 1-ejéig nem érvényesül az a szabály, hogy a 2020-ban megválasztott a feljegyzés előtt ügyintézési tevékenységet nem végezhet, vagy azt, hogy 2020. május 1. után az sem végezhet, aki már 2020. január 1-ején is közös képviseleti tisztséget töltött be, ha nem kéri a feljegyzését, és legkésőbb május 1-ig nem jegyzik fel. Tartok attól, hogy az utóbbit, tehát valamennyi közös képviselet köteles lesz 2020. január 2. és április 30. között elérni azt, hogy feljegyezzék. Attól is tartok, hogy ez a határidő nagyon rövid, és társasházközösségek ezrei jutnak arra a sorsra, hogy 2020. május 1-től nem lesz ügyintézésre alkalmas közös képviseletük. A törvény értelme ugyanis az, hogy akit nem jegyeztek fel, annak tilos társasházi ügyet intézni. Országosan kb. 200.000 társasházról és közel ugyanennyi közös képviseletről van szó. Szinte biztos, hogy 5 hónap alatt nem lehet végezni ennyi feljegyzéssel, nem szólva arról, hogy az ingatlanügyi hatóságokra szakad az is, amikor egy társasházközösséghez kapcsolódóan egyidejűleg többen is fogják kérni a feljegyzésüket. Utalok, az Inytv. 47.§ (1) bekezdésére, miszerint „Az ingatlanra vonatkozó jogok bejegyzése, tények feljegyzése iránti eljárást az ingatlanügyi hatóság felfüggeszti, ha a bejegyzés, illetőleg a feljegyzés alapjául szolgáló magánokirat valódiságát az aláíró felek, illetőleg a hitelesítő vagy ellenjegyző személyek valamelyike vitatja.” A felfüggesztés ellen csak az jelenthet védelmet, hogy a közös képviselet nem az ingatlanra vonatkozó tény, hanem a társasházközösségre, ami nem azonos a társasházzal, mint ingatlannal.
Az új törvénymódosítás által bevezetett szabály, miszerint a társasházközösség köteles azonnali hatállyal felmenteni vagy a megbízatását visszavonni annak, aki a megválasztását követően, a jogszabályban előírt határidőn belül nem kezdeményezi saját tisztségének ingatlan-nyilvántartási feljegyzését (Ttv. 49.§ (6) bek. c) pont) nem szól arról, hogy a 2020. május 1. ezekre a közös képviseletekre is irányadó-e. Az, hogy a Ttv. nem kifejezetten saját átmeneti rendelkezésére, a 64/A.§-ra utal, arra kell következtetni, hogy nem lesz kötelező felmenteni a feljegyzésüket nem kezdeményező közös képviseleteket 2019. május 1-ejét követően, ami nem jelenti azt, hogy nem lehet (v.ö. Ttv. 28.§ (3) bek.)
Az, hogy a közös képviseletet nem jegyezték fel, önmagában nem ok arra, hogy a társasházközösség felmentse, vagy „visszavonja” a közös képviseletre, társasházkezelői illetve az ingatlankezelői tevékenységre vonatkozó megbízatást. Ennek oka csak az lehet, ha ezt ő maga, a jogszabályi határidőn belül, nem „kezdeményezte”. Ha kezdeményezte (értsd: feljegyzési kérelmet nyújtott be), nem kell felmenteni, megvonni a megbízatását, viselheti a tisztségét, bár mindaddig, amíg fel nem jegyezték, tényleges ügyintézési tevékenységet nem végezhet. Akkor is maradhat a tisztségében, tehát nem kötelező helyette új közös képviseletet választani, ha ingatlan-nyilvántartási feljegyzésre alkalmatlan kérelmet, illetve annak mellékleteként a megválasztása tényét igazoló vagy nem igazoló, netán érvénytelen, hiányos, alkalmatlan okiratot nyújtott be. Ez azonban nem változtat azon, hogy a közgyűlés a közös képviseletet bármikor felmentheti. Ha a társasházközösség nem teljesíti felmentési (megbízatás visszavonási) kötelezettségét, vagy ezt érvénytelenül teszi, működése szabálytalanná válik, hiszen nem gondoskodik olyan személyről (vállalkozásról), aki nem csupán a közös képviselő (intézőbizottsági elnök), de arra is alkalmas, hogy ügyet intézzen.
Az azonnali hatályt nyilvánvalóan a Ttv. 28.§ (3) bekezdésével összhangban, tehát úgy kell érteni, hogy az is ennek minősül, ha a felmentettet az új közös képviselet tevékenységének megkezdéséig, de legfeljebb 90 napig, ügyvivőként működik tovább. A Ttv. adott rendelkezéséből ugyanis az derül ki, hogy csak az lehet ügyvivő, akit már felmentettek, tehát az ügyvivőség nem tisztség.
A Ttv. 55/A.§ (2) bekezdése szerint a közös képviselet a 2019-ben vagy azt követően történő megválasztását követően mindenekelőtt egy feljegyzési kérelmet köteles benyújtani az ingatlanügyi hatósághoz (nyilvánvalóan a társasház címe szerint illetékeshez), melynek melléklete a tisztség keletkezéséről (a megválasztásáról) szóló közgyűlési határozatot tartalmazó okirat vagy netán egy végrehajtható bírósági határozat. Fontos, hogy míg a felmentéshez, a megbízatás visszavonásához elég egy határidőben meg nem tett feljegyzési kezdeményezés, a közös képviseleti ügyintézői tevékenység megkezdéséhez nem elég a kezdeményezés, ehhez a feljegyzési kérelemnek történő helyt adás is szükséges a társasházi törzslapra (feltehetően a III. részére).
A Ttv. új 55/B.§ (1) bekezdése így szól: „A tisztség keletkezésének ténye tartalmazza: aa) természetes személy esetén családi és utónevét, lakcímét, ab) jogi személy vagy jogi személyiséggel nem rendelkező szervezet esetén nevét, székhelyét, cégjegyzékszámát vagy nyilvántartási számát, ac) tisztségét, a tisztség keletkezésének és megszűnésének időpontját, illetve ha a tisztségviselő a közösség ügyeinek intézését ügyvivőként látja el, ennek tényét és határidejét, valamint ad) jogi személy vagy jogi személyiséggel nem rendelkező szervezet esetén – valamint ha a természetes személy tisztségviselő bejelenti – az elektronikus levélcímét, telefonos elérhetőségét, b) a társasházközösség nevét.”
Azzal most nem érdemes foglalkozni, hogy nem a tisztség keletkezésének ténye, hanem a kérelem és/vagy okirati melléklete kell, hogy tartalmazza ezeket az adatokat. Az azonban nyilván mindenkinek szemet szúr, hogy ennek kell tartalmaznia a tisztség megszűnését, annak időpontját és azt is, ha a feljegyzett közös képviselő (intézőbizottsági elnök) időközben ügyvivő lett. Vajon ezeknek a tényeknek a feljegyzését mikor és kinek kell kérni? A választ a Ttv. új 55/D.§-a adja meg: „A közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke látja el a nyilvántartásba vétellel és az adatváltozás bejelentésével kapcsolatos, jogszabályban foglalt feladatait.” A mondat nem teszi félreérthetővé, hogy a közös képviselő és az intézőbizottsági elnök végzi a saját feladatait (ki más?), de e szabályt nyilván úgy célszerű érteni, hogy ez akkor is így van, ha ő már csak ügyvivőként működik.
A Ttv. 55/A.§ (2) bekezdés és az 55/D.§ összevetéséből az derül ki, hogy csak a feljegyzett tisztségviselő (illetve ügyvivő) járhat el a megválasztott, de fel nem jegyzett tisztségviselő feljegyzése iránti ingatlan-nyilvántartási eljárásban, sőt a saját feljegyzésének a törlése érdekében is. Akit ugyanis csak megválasztottak, de még nem jegyeztek fel, nem intézhet ügyet. Különös lesz az a helyzet, amikor a tisztség halál, illetve cégnyilvántartási törlés miatt szűnik meg vagy azért kell felmenteni a közös képviseletet, mert a feljegyzett tisztségviselő az ügyintézésre bármilyen egyéb okból alkalmatlanná vált, ezért ügyvivő sem lehet.
Ismerve a társasházainkat, rengeteg esetben keletkezik vita arról, hogy érvényesen visszahívták-e / megválasztották-e a közös képviseletet. Szinte egyidejűleg születnek visszahívó és megválasztó határozatok, néha ugyanarra a személyre vonatkozóan. Ha a feljegyzett közös képviselet nem ért egyet tisztsége megszüntetésével, érvénytelennek vagy meg nem történtnek tartja, és ezért nem jár el a változás átvezetése érekében, vagy nem szabályosan jár el, miként következhet be majd a társasházközösség által elhatározott változás. Tömegesen fog előfordulni, hogy az ingatlanügyi hatóság sűrű egymás után fog kapni kérelmeket feljegyzés és törlés iránt ugyanarra a társasházközösségre vonatkozóan, és kénytelen lesz mindegyiknek helyt adni, mivel eljárási rendjét illetően nincs berendezkedve arra, hogy a kérelmi és okirati tartalmon kívül mást vizsgáljon, bizonyítást folytasson le, igazságot tegyen ott, ahol bíróságoknak is csak nehezen sikerül. Kaotikus állapotok alakulnak majd ki. A feljegyzésnek akadálya lehet majd, hogy a törlés körében a korábban feljegyzett személy (vállalkozás) is ügyfél (Inytv. 25.§ (2) bek.), aki jogorvoslattal élhet, ideértve közigazgatási pert is. Mindezért vetődik fel annak a célszerűtlensége, hogy a közös képviseleti nyilvántartást az ingatlanügyi hatóságok végezzék. Az ugyanis kétségtelen, hogy a társasházközösség és annak szervezeti képviselete leginkább az ingatlanhoz kötődik, de az ingatlan-nyilvántartási feljegyzési eljárás nem képes kezelni a közös képviseleti konfliktusokat.
Mindehhez hozzá kell tenni, hogy csak az ingatlan adata az, ami nem közhiteles, tehát a közös képviselet feljegyzett ténye, ami a társasházközösség adata, közhiteles. A feljegyzett közös képviselet és a társasházzal jogviszonyba kerülők arra hivatkoznak majd, hogy amíg nem törölték, más akkor sem végezheti a társasházközösség ügyintézését, ha megválasztották. Ügyintézés ugyanis feljegyzés nélkül kizárt. Mindez sértheti a forgalom biztonságát. Kizárhatja a társasház külső viszonyaiban történő ügyintézést, különösen a szerződéskötéseket, jognyilatkozatok megtételét. Előnyös lenne, ha az új szabályok nem az adott tartalommal lépnének hatályba.
dr. Hidasi Gábor
