2025. január 15-től a társasházakról szóló 2003. CXXXIII. törvénybe (Tht.) iktatják azokat az új rendelkezéseket, amelyek a közös képviselő és az intézőbizottság elnöke nyilvántartásáról és a számviteli szabályok szerinti éves beszámoló benyújtási kötelezettségéről szólnak. Elérhető lesz egy keresésre alkalmas internetes társasházi adatbázis, amelyből bárki ingyenesen megismerheti a hazai társasházak adatait, éves pénzügyi beszámolóját, az aktuális közös képviselőjét vagy intézőbizottsági elnökét.
I.
Az új társasházi szabályok
Az Tht. 55/A. (1) bekezdés ismerteti a társasházi tisztségviselők nyilvántartásának célját, nevezetesen, hogy a társasházközösség ügyintézését ellátó tisztségviselők e törvényben meghatározott adatainak országosan nyilvános közzétételével megvalósuljon a társasházak működésének transzparenciája, biztosított legyen a jegyző társasházak felett gyakorolt törvényességi felügyeletének hatékonysága, továbbá a társasházak és a társasházközösség jogait és kötelezettségeit érintő hatósági eljárások során a megfelelő kapcsolattartást elősegítse.
A törvényi cél legfeljebb annyiban szorul magyarázatra, hogy a társasházközösség ügyintézését nem csak a közös képviselő és az intézőbizottság elnöke (a továbbiakban: Közös Képviselő) végzi, de az új szabályok csak az ő nyilvántartásukat teszik lehetővé.
A Tht. 55/D. § úgy fogalmaz, hogy
„A közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke látja el a nyilvántartásba vétellel és az adatváltozás bejelentésével kapcsolatos, jogszabályban foglalt feladatait.”
Ez a megfogalmazás meglehetősen ügyetlen, mert ha a törvény a nyilvántartásba vétellel és az adatváltozás bejelentésével kapcsolatos, jogszabály szerinti feladatokról azt írja, hogy ezek a Közös Képviselőéi, ki más látná el őket, ha nem ők maguk. Nélkülük a nem természetes személy társasházközösség egyébként is cselekvőképtelen, mert minden nem természetes személy esetében igaz, hogy csakis az őt megszemélyesítő természetes személy szervezeti (törvényes) képviselője által képes eljárni az ügyleteiben, valamint azokban a hatósági és bírósági eljárásokban, amelyekben részt vesz.
A Tht. 55/D. §-t össze kell vetni az 55/A. § (2) bekezdésével:
„A közgyűlés által megválasztott közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke a közösség ügyintézését ellátó tevékenységet csak akkor láthat el, ha a tisztség keletkezésének tényét az ingatlanügyi hatóság – az erre irányuló kérelme alapján – az ingatlan-nyilvántartásba – a társasház törzslapra – bejegyezte.”
Az összefüggésekből nyilvánvaló, hogy többről van szó, mint arról, hogy a Közös Képviselő maga látja el saját feladatait. Ez ugyanis evidens, amiről rendelkezni felesleges. Arról van szó, hogy annak ellenére, hogy a törvény szerint a bejegyzéséig nem intézheti a társasházközösség ügyeit, a nyilvántartásba vételt a Közös Képviselő mégis jogosult és köteles intézni.
A nyilvántartásba vétel nem absztrakt hatályú, tehát nem azt jelenti, hogy az a Közös Képviselő, akit egy adott társasházközösség szervezeti képviselőjeként nyilvántartásba vettek, bármely más társasházközösség javára is intézhet ügyeket. Minden társasházközösség köteles a Közös Képviselőjét maga nyilvántartásba vetetni, függetlenül attól, hogy az adott személyt egy másik társasházközösségnél Közös Képviselőként már nyilvántartásba vették.
II.
Kinek az ügye a nyilvántartásba vétel?
Az, hogy a nyilvántartásba vétel bonyolítása a Közös Képviselő feladata, nem jelenti azt, hogy a nyilvántartásba vétel a Közös Képviselő saját ügye. Ez az ügy is azé a társasházközösségé, amelyet képvisel, ugyanis, ha ezt az ügyet a törvény szerint a Közös Képviselő intézheti, eljárása csakis törvényes (szervezeti) képviseletként értelmezhető, ami azt jelenti, hogy más helyett és nevében jár el, és aki helyett eljár, azaz az őt megválasztó társasházközösség. Ez következik az általános közigazgatási rendtartásról szóló 2016. évi CL. törvény – ÁKR. – 13.§ (2) bekezdéséből is („Jogi személy törvényes képviselőjének eljárása személyes eljárásnak minősül”, mármint a jogi személy eljárásnak).
Az egyéb jogszabályi összefüggések miatt mindez a nem túl szerencsésen szövegezett szabályból és a Tht. 64/A. §-ból is megállapítható.
„A közgyűlés által megválasztott közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke a közösség ügyintézését ellátó tevékenységet 2025. május 1. napjáig – nyilvántartásba vételtől függetlenül – elláthatja, ha a tevékenység végzésére való jogosultságát hitelt érdemlő módon igazolja.”
Az, hogy a nyilvántartásba vétel a társasházközösség ügye, jelenti azt is, hogy eltérő megállapodás hiányában ennek költségei is őt terhelik. Bár maga az eljárás díjtalan (2021. évi C. törvény – Inytv. – 88.§ (5) bek. 20. pont), azért szükségszerűen merülnek fel költségek, hiszen a nyilvántartásba vétel alapjául szolgáló határozat és/vagy az azt magában foglaló közgyűlési jegyzőkönyv ellenjegyzés köteles, és a nyilvántartási eljárásban a jogi képviselet kötelező. Mindez pedig költségekkel jár.
A nyilvántartásba vétel tehát a társasházközösség kötelezettsége, és e kötelezettségének szervezeti képviselője, a Közös Képviselő útján tesz eleget. Mindez pedig azt is jelenti, hogy a nyilvántartási eljárásban nem a Közös Képviselő, hanem a társasházközösség a kérelmező és ekként ügyfél (v. ö. ingatlan-nyilvántartásról szóló Inytv. 21.§ (1) bek.).
Az ügyféli és a szervezeti képviselői pozíciónak az alábbi jogszabályok okán van jelentősége, illetve ez a pozíció az alábbi jogszabályok összefüggéseiből is következik:
2013. évi V. tv. – Ptk. – 3:3.§ (3) bekezdése
„Ha jogszabály nem jogi személy szervezeteket polgári jogi jogalanyisággal ruház fel, e jogalanyokra a jogi személyek általános szabályait kell megfelelően alkalmazni”.
A társasházközösség nem jogi személyiségű szervezet, de a Tht. 3.§ (1) bekezdés ennek ellenére önálló jogalanyisággal ruházza fel.
„A társasház tulajdonostársainak közössége (a továbbiakban: közösség) az általa viselt közös név alatt az épület fenntartása és a közös tulajdonnal kapcsolatos ügyek intézése során jogokat szerezhet és kötelezettségeket vállalhat, önállóan perelhet és perelhető, gyakorolja a közös tulajdonnal kapcsolatos tulajdonosi jogokat, viseli a közös tulajdon terheit. A perbeli cselekvőképesség a közös képviselőt (az intézőbizottság elnökét) illeti meg. A társasháznak vagy a tulajdonostársaknak ezzel ellentétes rendelkezése harmadik személyekkel szemben hatálytalan.”
Ptk. 3:1. § (5) bekezdés
„A jogi személynek saját … ügyvezetését és képviseletét ellátó szervezettel kell rendelkeznie”.
Az önálló jogalanyi társasházközösségnek tehát a Ptk. idézett rendelkezései miatt folyamatosan kell rendelkeznie „az ügyvezetését” és képviseletét ellátó szervvel. Ez a szerv a Közös Képviselő.
A Ptk. 3:29. §
(1) A jogi személy törvényes képviseletét a vezető tisztségviselő látja el.
(2) A vezető tisztségviselő képviseleti jogát önállóan gyakorolja.
(3) A vezető tisztségviselő köteles a jogi személy jogszabályban előírt adatait a nyilvántartó bíróságnak bejelenteni.”
Ptk. 5:166. § (2) bekezdés
„Az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezhető nem dologi jogok és tények harmadik személyekkel szemben az ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzéssel válnak hatályossá.”
E szabályból adódik, hogy a Közös Képviselő
- tisztségviselő (bár a Tht. a „vezető” kifejezést nem tartalmazza) egyúttal
- törvényes képviselő is, aki e két okból
- önállóan gyakorolja a képviseleti jogát, és
- mindez a társasházközösségre a választási határozat meghozatalától kezdve hatályos.
Az, hogy a Közös Képviselő köteles a társasházközösség jogszabályban előírt adatait a nyilvántartó hatóságnak bejelenteni, a társasházi ingatlan adataiban (tehát nem a társasházi különtulajdonokban) bekövetkező változások ingatlan-nyilvántartási bejelentését jelenti, aminek része a Közös Képviselet nyilvántartásba vétele és a Közös Képviselettel kapcsolatos adatváltozások bejelentése is.
A változás nyilvántartásba vétele a mindenkori új Közös Képviselő feladata, de ha a Közös Képviselő ügyvivővé vált a nélkül, hogy ügyvivősége alatt új Közös Képviselőt választottak volna, megbízatása megszűnésének nyilvántartásba vételét is ő köteles kérelmezni, szintén törvényes képviselői státusza okán. Ez következik az 55/B.§ (1) bekezdés a) pont ac) alpontból.
A társasházközösségeket bíróság és egyetlen más szerv sem tartja nyilván. A tárasházat, mint ingatlant tartják nyilván. A Tht. 55/A.§ (2) bekezdés szerint az a szerv tartja nyilván a Közös Képviselőt, amely a társasházat is, tehát a területileg illetékes ingatlanügyi hatóság. A társasházak esetében a Ptk. 3:29.§ (3) bekezdésében a olvasható „bíróságon” tehát szükségképpen az ingatlanügyi hatóságot kell érteni.
Mindemelett a Közös Képviselő a Tht. 55/A.§ (2) bekezdés szerinti nyilvántartási ügyben azért is köteles eljárni, mert a Tht. 3.§ (1) bekezdése alapján a társasházközösség perbeli cselekvőképessége a közös képviselőt (az intézőbizottság elnökét) illeti meg. Ez a szabály annak ellenére, hogy bíróságról szól, nyilvánvalóan a hatósági eljárásokra is irányadó, mert a Tht. és Ptk. egyetlen rendelkezéséből sem vezethető le, hogy a jogalkotó a cselekvőképeség tekintetében különbséget akart volna tenni a bírósági és a hatósági eljárások között. A Tht. szabályainak értelmén a Közös Képviselet nyilvántartásáról szóló Tht. 55/A-D. §-ok sem változtatnak.
III.
A Közös Képviselő ügyintézési tevékenységének korlátozása
A Tht. 55/A.§ (2) bekezdés, tehát hogy a nyilvántartásba vételig nem intézheti a társasházközösség ügyeit, nem jelenti azt, hogy a Közös Képviselővé választott személy
- a tisztsége a nyilvántartásba vételig nem minősül létrejöttnek;
- el van tiltva az ügyintéző tevékenységtől.
Az, hogy a Közös Képviselő a nyilvántartásba vétel ügyét jogosult és köteles intézni, éppen azért van, mert a társasházközösség választott vezető tisztségviselője és szervezeti képviselője. Nem arról van szó, hogy a közgyűlés választással megbíz valakit, hogy végezze el a nyilvántartásba vételt, és ha az sikeres, Közös Képviselő lesz belőle, hanem arról, hogy eleve Közös Képviselő, ezért joga és kötelessége a nyilvántartásba vétel ügyének intézése. Ingatlan-nyilvántartási eljárási legitimitását is ez adja. Azon tehát az új szabályok sem változtatnak, hogy a Közös Képviselő megbízatása a megválasztásra és nem a nyilvántartásba vételre vezethető vissza. Nem azért törvényes képviselő, mert bejegyezték, hanem mert megválasztották, és a megbízatást elfogadta.
A közös képviselői tisztség az erről szóló választási határozat meghozatalával vagy az abban megjelölt időponttól és a megbízás elfogadásával létrejön. Ettől kezdve a Közös Képviselőt terhelik a jogszabályok és a társasházközösség belső normái által meghatározott képviseleti és ügyintézési feladatok. A nyilvántartásba vétel ezek egyike.
A jogalkotó feltehetően azért vezeti be az ügyintézési korlátozást, mert így akarja elérni, hogy a társasházközösségek mihamarabb vetessék nyilvántartásba Közös Képviselőiket. A korlátozás hátrányai azonban nincsenek arányban a nyilvántartás előnyeivel.
A nyilvántartásba vétel kikényszerítése fontos cél, de a forgalom biztonsága (a társasházi működés biztonságának megszakítatlansága) még ennél is fontosabb. A képviseleti jog gyakorolhatatlansága és az ügyintézési képesség nélkül maradó társasházközösség jogi és gazdasági, sőt fizikai kockázatokat is okoz. E tekintetben nagyon lényeges a Tht. preambuluma:
„Az Országgyűlés a társasháztulajdon létesítése és biztonságos fenntartása, a társasházak szabályszerű, szakszerű és biztonságos működése, valamint a tulajdonosok érdekeinek érvényesítése érdekében a következő törvényt alkotja”
Tht. 64/A. § A közgyűlés által megválasztott közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke a közösség ügyintézését ellátó tevékenységet 2025. május 1. napjáig – nyilvántartásba vételtől függetlenül – elláthatja, ha a tevékenység végzésére való jogosultságát hitelt érdemlő módon igazolj
Nem kétséges, hogy a nyilvántartásba vételt kötelezettségként kell előírni. Az is természetes, hogy e kötelezettség teljesítésére (a kérelem benyújtására) határidőt kell szabni. A Tht. e tekintetben egyetlen határidőt ismer: 2025. május 1. Ez a határidő nem vonatkozhat azokra, akiket ezt követően választanak meg. Rájuk nézve nincs határidő. Az a még nem létező törvényi megoldás egyébként kielégítő lenne, hogy a társasházközösség számára írnák elő kötelezettségként, hogy a megválasztáskor szabjon határidőt a nyilvántartásba vételi eljárás megindítására, és a határidő elmulasztása vezessen a Közös Képviselő objektív kárfelelősségéhez, vagy a közgyűlés a megválasztáskor határozzon arról is, hogy a határidő elmulasztása a választott tisztséget megszünteti vagy a társasházközösség a mulasztó Közös Képviselőt felmenti.
Az, aki már 2025. január 15-én is Közös Képviselő, 2025. május 1-ig semmilyen ügyintézési korlátozás alá nem esik. Úgy intézi a társasházközösség ügyeit, mintha az új szabályok nem is léteznének. Szervezeti (törvényes) képviselőként intéz minden ügyet, így a nyilvántartásba vételt is.
Az új szabályoknak nincs visszamenőleges hatályuk, ezért az idézett rendelkezés nyilvánvalóan azokról szól, akik az új szabályok hatályba lépésekor már Közös Képviselők. Kérdés viszont, hogy vonatkozik-e azokra, akiket 2025. január 15. és 2025. május 1. között választanak meg.
A kérdés nem vetődne fel, ha törvényszöveg pontosabb lenne. Nem azt kellene ugyanis kimondania, hogy a közgyűlés által választott Közös Képviselő intézheti a társasházközösség ügyeit 2025. május 1-ig, hanem azt, hogy 2025. május 1-ig a 2025. január 15. előtt választott Közös Képviselő intézheti a társasházközösség ügyeit nyilvántartásba vétel nélkül is.
Az idézett szabály nem jelenti azt, hogy a 2025. május 1-ig nyilvántartásba nem vett Közös Képviselő tisztsége e napon megszűnik. A 2025. május 1. tehát nem azt jelenti, hogy minden nyilvántartásba nem vett Közös Képviselő törvénynél fogva elveszti a tisztségét. Ez csak azt jelenti, hogy a nyilvántartásba vétel kivételével ügyintézési tevékenységében mindaddig korlátozott, amíg a nyilvántartásba vételre sor kerül. A 2025. május 1. azt sem jelenti, hogy a társasházközösség a nyilvántartásba nem vett Közös Képviselőjét köteles felmenteni. A Tht. 64/A.§ ugyanis nem a tisztség megszűnéséről vagy megszűntetéséről szól, hanem az ügyintézésre jogosultságról szól. Ez szűnik meg 2025. május 1-ején. A Közös Képviselői tisztség megszűnéséről vagy megszűntetéséről a Tht. egyéb rendelkezései szólnak. Mint ahogyan e tisztséget nem jogszabály hozza létre, úgy nem is jogszabály szünteti meg, hanem a társasházközösség jogcselekményei (pl. felmentés) vagy egyéb tények (pl. elhalálozás, a közös képviseletet ellátó jogi személy megszűnése stb.). A 2025. május 1-ig nyilvántartásba nem vett Közös Képviselő ezt követő ügyintézési tevékenységére is igazak az alábbiakban kifejtett álképviseleti jelleg és annak jogkövetkezményei.
Azokban az ügyekben, amelyeket kizárólag a tulajdonostársak és a társasházközösség viszonylatában kell intézni (pl. közös költség fizetési felszólítás, iratbetekintés biztosítása, tartozásmentességi igazolás és iratmásolat kiadása tulajdonostársaknak stb.), az ügyintézés korlátozása biztosan oktalan és a célhoz képest túlzó, mert a társasházközösség a külső ügyek intézésének korlátozásával is rászorítható a nyilvántartásba vételre.
Figyelembe kell venni, hogy léteznek olyan ügyek, amelyeknek intézése nem függhet nyilvántartástól. Ezek a közbiztonság, az ingatlanbiztonság, a személyi biztonság ügyei. Vajon miért ne láthatna el ügyintézési feladatot a megválasztott, de még be nem jegyzett Közös Képviselő veszélyelhárítás, káresemény vagy egyéb halasztást nem tűrő ügyben, halasztást nem tűrőnek tekintve a közgyűlési határozatok könyvének, illetve a különtulajdont érintő tulajdonosváltozás esetén, az elidegenítéssel érintett társasházi önálló ingatlanra vonatkozó határozatok bemutatásának kötelezettségét, valamint a nyilatkozattételt közös költség tartozásról (Tht. 45. § (1) és 46. § (1) bek.). Ezeknek az ügyeknek a nem intézése még az ingatlanforgalomra is hátrányosan hathat.
A törvény kimondhatná, hogy nyilvántartás hiánya a társasházközösség törvénysértő működése, ekként a jegyző felügyeleti hatáskörébe tartozik. Feljogosíthatná az illetékes jegyzőt azzal a joggal, hogy a törvénysértő működés megállapítása mellett, határidő tűzésével kötelezi a társasházközöséget a nyilvántartási eljárás megindítására, és ennek elmulasztása esetén ő maga nyújt be kérelmet a nyilvántartási eljárás megindítására.
IV.
A nyilvántartásba vétel hatálya
A Tht. 2025. január 15-én hatályba lépő 64/A.§-a szerint 2025. május 1-ig nem érvényesül az a szabály, hogy a Közös Képviselő csak a nyilvántartásba vételét követen intézheti a társasházközösség ügyeit, tehát ezen időpont előtt úgy intézheti, mintha az új szabályok nem léteznének.
Ez azt is jelenti, hogy nyilvántartásba vétel nélkül, a Közös Képviselő ügyintézése során tett jognyilatkozatai 2025. május 1. után hatálytalanok. Hatályuk azonos az álképviselő jognyilatkozataival, azaz attól függőek, hogy a képviselt társasházközösség jóváhagyja-e.
A Közös Képviselő jognyilatkozatainak hatályától azonban meg kell különböztetni a Közös Képviselő ingatlan-nyilvántartási bejegyzésének ahatályát.
Az Inytv. végrehajtásáról rendelkező 179/2023. (V. 15.) Korm. rendelet (a továbbiakban: Vhr.) 21.§ 38.b-c) pontja a nyilvántartásba vett Közös Képviselőt az ingatlanhoz kapcsolódó ténynek tekinti. Erre az eljárásra tehát a ténybejegyzés általános szabályai az irányadók. (Egyébként az Vhr. 21.§ 38.d-e) pont bejegyzendő ténynek tekinti az szmsz és az éves számviteli beszámoló benyújtását is, ezért ezekre is a ténybejegyzési eljárások szabályait kell alkalmazni.)
Az előbbiekben már idéztem a Ptk. 5:166. § (2) bekezdését („Az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezhető nem dologi jogok és tények harmadik személyekkel szemben az ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzéssel válnak hatályossá.”).
E szabály okán fontos, hogy Közös Képviselő, mint nyilvántartásba vett tény vonatkozásában az őt megválasztó társasházközösség nem harmadik személy, hiszen ahhoz az ingatlanhoz kapcsolódó tény, aminek a működtetése a társasházközösség feladata. A társasházközösséggel szemben a Közös Képviselő bejegyzésének ténye tehát nem a bejegyzéssel válik hatályossá, és mert senkivel szemben sem válhat később hatályossá, mint a bejegyzés időpontja, logikus, hogy a társasházközösséggel szemben már a bejegyzést megelőzően is hatályos az őt képviselő Közös Képviselő ténye. Arra tehát a társasházközösség a Közös Képviselővel, a tulajdonostárssal vagy társasházon kívüli személlyel szemben, netán bírósági vagy hatósági eljárásban megalapozottan nem hivatkozhat, hogy rá nézve e tény csak a bejegyzéssel vált hatályossá.
Az, hogy magában a nyilvántartási eljárásban a társasházközösség a Közös Képviselő által képviselt kérelmező, és ezért (is) ügyfél, szintén azt támasztja alá, hogy a Közös Képviselet ténye rá nézve már a választási határozat meghozatalától (azaz nem a bejegyzéstől) kezdődően hatályos.
Annak a szabálynak, hogy a Közös Képviselő, mint tény, harmadik személyekkel szemben az ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzéssel válik hatályossá, nincs ellentmondásban az a másik szabály, miszerint a ténybejegyzések (és a jogbejegyzések) hatálya a bejegyzés iránti kérelem (vagy bírósági elrendelés, hatósági felhívás) iktatási időpontjával kezdődik.
E két szabályt együttesen úgy kell érteni, hogy az adott jog vagy tény jóhiszemű, a valós állapotot nem ismerő harmadik személyekkel szemben addig nem fejt ki joghatást, amíg meg nem jelenik a tulajdoni lapon, de ha megjelent, a joghoz vagy tényhez fűződő jogkövetkezmények akkortól állnak be, amikor a bejegyzés iránti kérelmet az ingatlanügyi hatósági iktatta (széljegyezte). A bejegyzésből a hatály (a széljegyzés) korábbi időpontja megismerhető.
A bejegyzés hatályához fűződő jogkövetkezmények egyike, hogy a bejegyzéstől kezdve senki sem hivatkozhat arra, hogy arról és annak tartalmáról nem tudott (Ptk. 5:167.§). Ha tehát a Közös Képviselő nyilvántartásba vétele iránti kérelmet a benyújtást (iktatást, széljegyzést) követő két hét múlva intézik el, és az elintézés a Közös Képviselő bejegyzéséhez vezet, harmadik személy két hétre visszamenőlegesen mást, mint a bejegyzett Közös Képviselőt nem tekintheti a társasházközösség szervezeti (törvényes) képviselőjének. A Közös Képviselő ügyintézése és jognyilatkozatai tehát a bejegyzést megelőző két hétben is teljes hatályúak voltak, ő maga nem minősült álképviselőnek.
Csak bízni lehet abban, hogy a Tht. 55/A.§ (2) bekezdése nem a ténybejegyzések Inytv. szerinti hatályától eltérő szabály, már csak ezért is, mert az Inytv. 18.§ (2) szerint a bejegyzések Inytv-től eltérő hatályát csak bírósági elrendelés írhatja elő, a Tht. tehát nem.
Azt tehát, hogy a Közös Képviselő „a közösség ügyintézését ellátó tevékenységet csak akkor láthat el, ha a tisztség keletkezésének tényét az ingatlanügyi hatóság – az erre irányuló kérelme alapján – az ingatlan-nyilvántartásba – a társasház törzslapra – bejegyezte.” remélhetőleg nem úgy kell érteni, hogy a bejegyzés attól az időponttól hatályos, amikor megjelenik a társasházi törzslapon. Úgy kell érteni, hogy akkortól hatályos, amikor a bejegyzés alapjául szolgáló kérelmet iktatták és széljegyezték (tehát ami a bejegyzés szövegéből megismerhető). A törvényszöveg azért sem pontos, mert a tisztség keletkezése a megválasztás miatt, az erről szóló határozat meghozatalától minősül ténynek. Az Inytv. Inytv. 18.§ (1)-(2) bekezdés miatt pedig kizárt, hogy a Közös Képviselő bejegyzésének hatálya a megválasztásáról szóló határozat meghozatalának vagy a határozatban a hatályba lépésre vonatkozó rendelkezés szerinti időpontig vezessen vissza.
Az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés hatálya, ha a törvény eltérően nem rendelkezik, legkorábban a kérelem benyújtásának (iktatásának, széljegyzésének) időpontja lehet. Mindennek az oka, hogy az iktatási sorrend eredményezi az ú. n. széljegyzési sorrendet (rangsort), ami meghatározza a beadványok elintézésének sorrendjét. Az iktatási időpont elintézési ranghelyet teremt a többi elintézetlen széljegy rangsorában. Ha az elintézés bejegyzéshez vezet, az a sorrend, amelyben a bejegyzéseket elintézték, a bejegyzések rangsora. A bejegyzés ebben rangsorban elfoglalt helye a ranghely.
Az Inytv. sajnos nem teszi lehetővé, hogy a Közös Képviselő, mint „tény” bejegyzésére a kérelem iktatási ranghelyét megelőző hatállyal kerüljön sor. Ezen szükséges lenne változtatni, mert a Közös Képviselő bejegyzésénél igen fontos és hasznos, ha a bejegyzésre nem csak a ranghelyre visszamenő hatállyal, hanem a megválasztás időpontja vagy a megválasztásról szóló határozatban megjelölt időpont hatályával kerülhetne sor, feltéve, hogy mindez a bejegyzési kérelemben kifejezetten szerepel.
A Tht. preambulumából is következik, hogy elvárás a társasházközösség működőképességének folyamatossága. A Közös Képviselő ugyanis már a nyilvántartásba vétele előtt is ügyintézésre kényszerülhet. Ez a társasházközösségek elemi érdeke. A Közös Képviselő nyilvántartásba vételének hatályát tehát célszerű lenne Inytv-ben úgy meghatározni, hogy ezáltal a társasházi működésnek és a forgalom biztonságának a folyamatossága megvalósulhasson.
V.
A Közös Képviselő megbízatásának megszűnése és a bejegyzés
Ingatlan-nyilvántartási bejegyzésen nem csak a jogot vagy tényt keletkeztető bejegyzéseket kell érteni, hanem az ezeket megszüntetőket is. Az előbbiekben a Ptk. 5:166. § (2) bekezdés kapcsán kifejtettek tehát igazak a Közös Képviselő törlésére is. Itt is igaz, hogy a társasházközösség senkivel szemben sem hivatkozhat arra, hogy csak az ingatlan-nyilvántartásból történő törléstől kezdve hatályos rá nézve a Közös Képviselő tisztségének és ennél fogva ügyintézési jogosultságának és kötelezettségének a megszüntetése.
A választási határozat érvénytelenségének jogerős megállapítása vagy a határozat végrehajtásának a felfüggesztése, továbbá a közös képviselő felmentése vagy tisztségének egyéb okból történő megszűnése akkor is megszünteti a Közös Képviselő szervezeti képviselői jogosultságait és kötelezettségeit, ha a nyilvántartás még őt tünteti fel.
A felmentett, de ügyvivőként eljáró Közös Képviselő a társasházközösség teljesjogú törvényes képviselője, ezért törlésére csak azért, mert ügyvivő, nem kerülhet sor.
Arra, hogy ki jogosult a törlési eljárás megindítására vagy ennek érdekében a kötelező jogi képviselet miatt ügyvéd megbízására, ha a Közös Képviselő ügyvivőként sem indította meg a törlési eljárást, a Tht., a Vhr. és az ÁKR. sem tartalmaz szabályt.
VI.
Álképviselet
Ha 2025. május 1. után a Közös Képviselő a nyilvántartásba vétele előtt kénytelen intézni a társasházközösség ügyeit, és ennek okán jognyilatkozatot tesz, ezt nem képviseleti jog nélkül teszi, de tény, hogy képviseleti jogkörét túllépi. Az ilyen képviselőt a Ptk. 6:14. § (1) bekezdés álképviselőnek nevezi.
Az álképviselő jognyilatkozata csak akkor vált ki joghatást, ha az, akit képviselt, utóbb jóváhagyja.
A Közös Képviselő, mint álképviselő jognyilatkozatát a közgyűlés hagyhatja jóvá (Tht. 28.§ (1) bek. e) pont).
Az utólagos jóváhagyás azt okozza, hogy az álképviselői jognyilatkozat joghatásai attól az időponttól (tehát visszamenőlegesen) állnak be, amikor a Közös Képviselő azt megtette. A nyilvántartásba vétel előtti jognyilatkozat így válhat teljes hatályúvá.
A közgyűlés, megfelelő napirend alapján és a Közös Képviselő nyilvántartásba vételének a feltételével, a nyilvántartásba vételt megelőzően is jóváhagyhatja a Közös Képviselő jognyilatkozatait.
A Közös Képviselő ügyintézési jogosultságának elvesztése (tisztségének megszűnése) utáni jognyilatkozatai szintén az álképviseleti szabályok hatálya alá tartoznak azzal, hogy ekkor nem a képviseleti jogosultság korlátozottságáról, hanem teljes hiányáról van szó. Mindez azt jelenti, hogy a társasházközösség jóváhagyhatja annak a személynek az ügyintézés körében tett jognyilatkozatát is, aki a nyilatkozat megtételekor már ügyvivő sem volt vagy akit soha nem választott meg, vagy érvényesen nem választott meg Közös Képviselőnek.
Ha jogerős ítélet megállapítja a Közös Képviselőt megválasztó közgyűlési határozat érvénytelenségét, de az érvénytelenül megválasztott Közös Képviselőt nyilvántartásba vették, működésére és jognyilatkozataira a nyilvántartásba vétel ellenére is az álképviselet szabályai az irányadók. Jognyilatkozatai az érvénytelen megválasztás ellenére is jóvá lehet hagyni. Jóváhagyhatók a nyilvántartásba vételével kapcsolatos jognyilatkozatok is, de ez nem képes ahhoz vezetni, hogy a nyilvántartásba vételi bejegyzés hatályát követő ügyintézési tevékenysége és e körben tett jognyilatkozatai jogszerűvé válnak.
Jóváhagyás esetén az álképviselőként eljáró Közös Képviselő jognyilatkozatai úgy minősülnek, mintha jogszerű képviselőként járt volna el, tehát a jognyilatkozatai a társasházközösséget kötik.
Ha a társasházközösség a nevében tett jognyilatkozatot nem hagyja jóvá, a jóhiszemű álképviselő a harmadik személynek a jognyilatkozat megtételéből eredő kárát, a rosszhiszemű álképviselő a harmadik személynek a teljes kárát köteles megtéríteni. Jóhiszemű az álképviselőként cselekvő Közös Képviselő, ha joggal bízott abban, hogy nyilvántartásba veszik, illetve, hogy a megválasztása jogszerű volt. Rosszhiszemű az álképviselőként eljáró Közös Képviselő, ha tisztában kellett lennie azzal, hogy
- a közös képviselői tisztség betöltésére jogszabályi okoknál fogva alkalmatlan;
- a nyilvántartásba vétele jogszabályi okokból kizárt,
- az őt választó közgyűlés egybehívása, megtartása, illetve a határozathozatal jogszabályba ütközött;
- a felelősségét keletkeztető ügy intézése, hátrányos következmények nélkül, a nyilvántartásba vétel utánra is halasztható lett volna.
VII.
A Közös Képviselő megválasztásáról szóló határozat megtámadása
Fontos, hogy a Közös Képviselő a nyilvántartási kérelmet a megválasztását követő lehető legrövidebb időn belül benyújtsa. Ennek nem lehet akadálya, hiszen már a választás előtt is fel lehet készülni a benyújtásra. A gondot leginkább az jelentheti, ha a nyilvántartásba vételi eljárás elhúzódik. Erre sajnos bőven van esély.
Néhány példa: Ha az előző ügyvezető már nem jár el ügyvivőként sem, de az új Közös Képviselő a választásáról szóló határozatot tartalmazó jegyzőkönyv ilyen-olyan belső viszály vagy vis maior miatt nem vált hitelessé, ezért ingatlan-nyilvántartási bejegyzésre alkalmatlan.
Reális esély van az elhúzódásra akkor is, ha a nyilvántartási eljárást az ingatlanügyi hatóság felfüggeszti (Inytv. 48.§) vagy a választási határozat érvénytelenségének megállapítása iránti perben a bíróság teszi ezt a peres eljárással, avagy a bíróság a perben a közgyűlés határozat végrehajtását függeszti fel (Tht. 42.§ (1) bek., 2016. évi CXXX. törvény a polgári perrendtartásról, 123.§).
Az ingatlanügyi hatóság kérelemre vagy hivatalból, legfeljebb hat hónapra felfüggesztheti a bejegyzési eljárást (Inytv. 48.§ (3) bek.). A törvény nem zárja ki a felfüggesztés ismétlését akár kérelemre, akár hivatalból. A felfüggesztési kérelmet csak ingatlan-nyilvántartási ügyfél terjesztheti elő.
Az Inytv. 21.§ (1) bekezdése határozza meg, ki minősül ingatlan-nyilvántartási ügyfélnek. A Közös Képviselet nyilvántartásba vétele tekintetében annak van igazi jelentősége, hogy a tárasházközösség minden tagja (azaz minden tulajdonostárs) ügyfélnek minősül, azaz bármelyikük kérheti a felfüggesztést már csak azért is, mert bármelyikük jogosult a választásról szóló közgyűlési határozat bíróság előtti megtámadására (Tht. 42.§ (1) bek.). Bár a felügyeletet gyakorló jegyző nem ügyfél az ingatlan-nyilvántartási eljárásában, ezért felfüggesztést nem kérhet, de ha Tht. 27.§ (4) bekezdés szerint pert indított a társasházműködés törvényességének helyreállítása iránt, és ezt az ingatlanügyi hatóságnál igazolja, az ingatlanügyi hatóság hivatalból is felfüggesztheti az eljárást.
A felfüggesztést kérőnek igazolnia kell, hogy a választásról szóló közgyűlési határozatot bíróság előtt ő vagy más megtámadta, illetve a jegyző megindította a fent említett pert, vagy azt kell igazolnia, hogy bár még per nem indult, de az érvényeség tekintetében jogvita alakult ki, vagy a jegyző felhívást intézett a társasházközösséghez a választási határozat jogszerűtlensége okán. Ha per még nem indult, az ingatlanügyi hatóság a perindítás igazolására a határidőt szab. Ha a per határidőben történő megindítását a felfüggesztést kérő nem igazolja, és a hivatalbóli felfüggesztésre sincs ok, a hatóság a felfüggesztési kérelemre tekintet nélkül határoz. Hivatalbóli felfüggesztésre adhat okot, ha a megválasztásról szóló határozat miatt a jegyző felszólította a társasházközösséget a jogszerű működésre vagy megindította a fent említett, a Tht. 27.§ (4) bekezdésében szabályozott pert, és ezt ő maga jelentette be az ingatlanügyi hatóságnak.
VIII.
Érvénytelenség
A társasházi működés folyamatossága, a társasház és lakói, valamint a forgalom biztonsága azt is megköveteli, hogy a Közös Képviselő akkor is benyújthassa a nyilvántartásba vételi kérelmet, és az ingatlanügyi hatóság – ha az eljárást nem függeszti fel emiatt – ennek helyt adjon, ha a megválasztásról szóló határozatot vagy a közös képviseleti megbízási szerződést bíróság előtt megtámadták. Ezek ugyanis mindaddig érvényesek, amíg érvénytelenségüket jogerős ítélet meg nem állapítja vagy a bíróság a választásról szóló határozat végrehajtását fel nem függeszti.
A választási határozat esetleges érvénytelenségétől el kell határolni a Közös Képviselő nyilvántartásba vétel előtti jognyilatkozatának az érvénytelenségét. Ez az érvénytelenség akkor is bekövetkezik, ha a jognyilatkozat egyéb szempontból megfelel a jogszabályoknak és a társasházközösség belső normáinak, de a közgyűlés utólagosan nem hagyja jóvá.
A Közös Képviselő bejegyzés előtti jognyilatkozata ugyanis a Tht. 55/A.§ (2) bekezdésébe ütközik, miáltal megvalósul a Ptk. 6:95. § azon szabálya, hogy
„Semmis az a szerződés, amely jogszabályba ütközik, vagy amelyet jogszabály megkerülésével kötöttek, kivéve, ha ahhoz a jogszabály más jogkövetkezményt fűz. Más jogkövetkezmény mellett is semmis a szerződés akkor, ha a jogszabály ezt külön kimondja, vagy ha a jogszabály célja a szerződéssel elérni kívánt joghatás megtiltása.”
A Ptk. 6:9. § szerint
„A jognyilatkozat hatályára, érvénytelenségére és hatálytalanságára – ha e törvény eltérően nem rendelkezik – a szerződés általános szabályait kell megfelelően alkalmazni.”
E szabályok összefüggéseiből derül ki a Tht. 55/A.§ (2) bekezdésébe ütközés semmisségi jogkövetkezménye, ugyanis e szabály megsértéséhez jogszabály nem fűz a semmisségtől eltérő jogkövetkezményt. Ugyanakkor a jóváhagyás az álképviselőként tett nyilatkozatot teljes hatályúvá teszi, ami azt jelenti, hogy Közös Képviselő jognyilatkozatának érvénytelenségi jogkövetkezménye, tehát hogy arra jogosultságot nem lehet alapítani és annak teljesítését nem lehet követelni (Ptk. 6:108.§ (1) bek.) lényegében megszűnik.
Ez következik a Ptk. 6:9. § okán megfelelően alkalmazandó Ptk. 6:111.§-ból:
(1) A szerződés a megkötésének időpontjára visszamenő hatállyal érvényessé válik, ha az érvénytelenségi okot a felek utólag kiküszöbölik, vagy annak más okból való megszűnése esetén a szerződési akaratukat megerősítik.
(2) Az érvénytelen szerződés érvényessé válása esetén a szerződő felek úgy kötelesek egymásnak teljesíteni és az érvényessé válást követő szerződésszegésért úgy felelnek, mintha a szerződés megkötésétől fogva érvényes lett volna.
Az álképviselet és az érvénytelenség kiküszöbölése érdekében célszerű lenne a törvénybe foglalni, hogy a Közös Képviselő nyilvántartásba vétele előtt, az ügyintézési tevékenysége körében tett jognyilatkozatai a megtételükre visszamenő hatállyal jogszerűen megtettnek minősülnek.
IX.
A nyilvántartásba vételi eljárás
A Közös Képviselő nyilvántartásba vételére a társasház fekvése szerint területileg illetékes ingatlanügyi hatóságnak van hatásköre. Igaz ez az éves számviteli beszámoló (és az szmsz) befogadására is.
Akár a Közös Képviselő nyilvántartásba vételéről, az szmsz benyújtásáról, akár az éves számviteli beszámoló benyújtásáról legyen is szó, az eljárás kérelemre indul, a jogi képviselet pedig kötelező. A Közös Képviselő hivatalbóli nyilvántartásba vételének nincs helye. (A Közös Képviselőhöz hasonlóan az szmsz és a beszámoló benyújtását is a társasházi törzslapra jegyzik be.)
Mint már említettem, a Közös Képviselőt tényként, a közös képviselet egyéb nyilvántartási adataiban történő változást adatváltozásként kezelik. A Közös Képviselőt a társasházi törzslap III. részébe bejegyzik be. Mindez igaz az szmsz és az éves beszámoló benyújtására is.
A Közös Képviselő nyilvántartásba vételére és az éves beszámoló benyújtására irányuló eljárás díjtalan (Inytv. 88.§ (5) bek. 20. pont).
Az eljárásban az ingatlan-nyilvántartást támogató elektronikus rendszer igénybevétele (a kérelem elektronikus úton történő benyújtása) egyelőre még csak lehetőség, nem kötelező. Ez azt jelenti, hogy a Közös Képviselő nyilvántartására, a választási határozat előkészítését, szerkesztését és a nyilvántartási eljárást is ideértve, olyan ügyvéd és kamarai jogtanácsos is megbízható / meghatalmazható, akit nem vettek fel az ingatlan-nyilvántartási ügyekben eljárásra jogosultak ügyvédi kamarai nyilvántartásába. Röviden szólva, 2025. január 15-én sem változik az, hogy minden ügyvéd és kamarai jogtanácsos eljárhat ingatlan-nyilvántartási ügyekben, és az ingatlan-nyilvántartásban felhasználásra kerülő okiratot is korlátozások nélkül szerkesztheti (2021. évi CXLVI. törvény 3/A. § (3) bek. 2025. január 15-től hatályos szövege).
2025. január 15-től azonban már lesznek olyan ügyvédek és kamarai jogtanácsosok, akiket felvettek az ingatlan-nyilvántartást támogató elektronikus rendszer használatára jogosultak nyilvántartásába, mert a szükséges vizsgát sikerrel letették. Azt, hogy ki az, akit felvettek az említett nyilvántartásba, a Magyar Ügyvédi Kamara honlapjáról lehet megtudni. Ezek az ügyvédek és kamarai jogtanácsosok elektronikus úton nyújthatnak be bejegyzési kérelmeket, így a Közös Képviselő nyilvántartása iránti kérelmet is. Ezt az ingatlanügyi hatóság ú. n. automatikus döntéshozatallal bírálja el (2016. évi CL. törvény – ÁKR. – 40.§), feltéve, hogy a kérelem széljegyét nem előzi meg másik széljegy, vagy a Közös Képviselő valamilyen törvény által megengedett okból nem kért elintézési ranghelycserét (a beadványok elintézésének törvényes sorrendjétől eltérést). Ezekben az esetekben az ingatlanügyi hatóság az automatikusról az ú.n. teljes (hagyományos) eljárásra tér át.
Az automatikus döntéshozatal ideje 24 óra. A teljes eljárási határidő 60 nap, amely az eredeti nyilvántartásba vételi kérelem hatósági iktatásától, azaz a kérelem beérkezésétől számít.
Az eljárás során – akár automatikus, akár teljes – csak okirati bizonyításnak van helye. Bizonyítani kell, hogy a társasházközösség legfőbb döntéshozó szerve, hatlakásosnál nem nagyobb társasház esetében a tulajdonosi gyűlés, egyéb esetekben a közgyűlés, a kérelmet benyújtó Közös Képviselőt megválasztotta, és az előző Közös Képviselő megbízatása megszűnt. Az ingatlanügyi hatóság vizsgálja, hogy biztosított-e a jogi képviselet, a meghatalmazás szabályos-e, és az elektronikus döntéshozatal során azt is, hogy a jogi képviseletet arra jogosított ügyvéd vagy kamarai jogtanácsos látja-e el.
A bejegyzés okirati alapja maga a választási határozat, ezért a határozat létrejöttének körülményei, az adott közgyűlés egybehívásának és megtartásának, a Közös Képviselő megválasztásának, a korábbi Közös Képviselő visszahívásának jogszerűsége, az ezzel kapcsolatos okiratok (meghívó, előterjesztés, jelenléti ív, tulajdonostársi meghatalmazások stb.) az ingatlanügyi hatóság vizsgálati hatáskörén kívül esnek. Az ingatlanügyi hatóság nem hallgathatja meg Közös Képviselőt vagy a leköszönő Közös Képviselőt, és a magából az okiratból (a választási határozatból vagy az azt tartalmazó jegyzőkönyvből) megállapítható nyilvánvaló érvénytelenség esetei kivételével nem vizsgálhatja a választási (vagy visszahívási) határozat érvénytelenségét sem.
Az ÁKR. 46.§ alkalmazásával az ingatlanügyi hatóság a kérelmet visszautasítja, ha az eljárás megindításának jogszabályban meghatározott feltételei hiányoznak.
Az, hogy az eljárás megindításának jogszabályban meghatározott feltétele nem következett be, a Közös Képviselő bejegyzési eljárásban biztosan ritka, hiszen az eljárás megindításának feltétel az, hogy válasszák meg a kérelmet benyújtó Közös Képviselőt; az erről szóló határozatot foglalják jegyzőkönyvbe. (A közgyűlésről szóló hangfelvétel az okirati elv okán nem lehet a bejegyzés alapja.)
Elképzelhető, hogy egy részközgyűlés választ „közös képviselőt” az elkülönült gazdálkodást folytató társasházrész számra. Mivel ő nem minősül a társasházközösség Közös Képviselőjének, megválasztása és az erről szóló határozatot tartalmazó jegyzőkönyv nem valósítja meg az említett alapvető feltételt, ezért a nyilvántartásra irányuló kérelmet vissza kell utasítani.
Nem tartozik a visszautasítási esetkörbe, ha a Közös Képviselőt hatlakásosnál nem nagyobb társasház tulajdonosi közössége választotta meg, mert ismert, hogy ezek az. ú. n. kistársasházak a Ptk. közös tulajdoni szabályai szerint működnek, tehát nincs szervezetük, ekként szervezeti képviselőjük (Közös Képviselőjük) sem, de ezek a tulajdonosi közösségek is határozhatnak úgy, hogy áttérnek a Tht. szerinti működésre, és az állandó bírói gyakorlat szerint az áttérésre ú.n. utaló magatartással is sor kerülhet. Éppen a Közös Képviselő választás lehet egy ilyen utaló magatartás, ezért a bejegyzési kérelem visszautasításának nem lehet helye amiatt, hogy olyan társasház tulajdonosi közössége választott Közös Képviselőt, amelyik a választásig nem a Tht. szerint működött.
Az ÁKR. szerint visszautasítási ok az is, ha ugyanannak a Közös Képviselőnek a bejegyzésére irányuló kérelmet az ingatlanügyi hatóság már korábban elbírálta. Ez az eset majdnem elképzelhetetlen, mert miért kérné a társasházközösség kétszer is egyazon Közös Képviselő bejegyzését. Ugyanakkor ennek az elvi lehetősége nem zárható ki. Nem minősül kétszeres kérelemnek, ha az automatikus döntéshozatallal született határozat közlését követően a társasházközösség a kérelem teljes eljárásban történő elbírálását kéri.
Alapvetően igaz, hogy az eljárás során egyes okirati hiányosságok miatt az ingatlanügyi hatóság hiánypótlási felhívással élhet, de az ÁKR-t és Inytv.), illetve végrehajtási rendeletét kell alkalmazni a Közös Képviselő nyilvántartásba vételére is. Arra tehát, hogy mikor nincs helye hiánypótlásnak; a kérelmet mikor kell hiánypótlási felhívás nélkül vissza- vagy elutasítani, ezek a jogszabályok az irányadók.
Ha a kérelem és mellékletei benyújtására az ingatlan-nyilvántartást támogató elektronikus rendszer igénybevételével kerül sor, a rendszer vizsgálja az okirat- és adathiányt. Ha hiányt észlel, a kérelmet be sem fogadja, nem iktatja, így annak elintézése meg sem kezdődik. Hiánypótlásra ezért nem kerül sor. A hagyományos (teljes) eljárásban az általános szabályok érvényesülnek a hiánypótlás vagy a kérelem vissza- illetve elutasítása során.
A hiánypótlás kizárt, és a Közös Képviselő nyilvántartásba vételre irányuló kérelmet további intézkedés és vizsgálat nélkül el kell utasítani (Inytv. 49.§ és 51.§.), ha
- a kérelem vagy az ahhoz mellékelt, a megválasztási határozatot tartalmazó közgyűlési jegyzőkönyv, illetve azok együttes tartalma érthetetlen, ellentmondó vagy a kérelemhez a közgyűlési jegyzőkönyvet nem csatolták vagy abban nem olvasható a szükséges határozat;
- a bejegyzés alapjául szolgáló közgyűlési határozatnak, netán a közgyűlési jegyzőkönyvnek olyan tartalmi vagy alaki hiányossága van, amely miatt az nyilvánvalóan érvénytelen. Az érvénytelenség akkor nyilvánvaló, ha ez a tény önmagából az okiratból megállapítható. Lényeges, hogy a jegyzőkönyv nem nyilvánvalóan érvénytelen, ha nincs aláírva és/vagy hitelesítve, ugyanis a hitelesség nem érvényességi kellék. Ha hiányzik a levezető elnöki, jegyzőkönyvvezetői vagy hitelesítő tulajdonostársi aláírás, hiánypótlásra kerül sor. Ha az ingatlanügyi hatóság által tűzött határidőn belül a társasházközösség képviseletében eljáró Közös Képviselő a hiányt nem pótolja, a kérelmet el kell utasítani, de ez nem zárja ki, hogy a nyilvántartásba vételt újra kérelmezzék. Ha ezt az elutasítás közlését követő 15 napon belül teszik, úgy kell tekinteni, mintha az eredeti kérelem nem lett volna hiányos. A közgyűlési határozatot, illetve a jegyzőkönyvet nem lehet olyan okból nyilvánvalóan érvénytelennek tekinteni, amire ugyan lehet belőle következtetni, de az érvénytelenség további bizonyítást igényelne. Ha például a jegyzőkönyv azt tartalmazza, hogy a Közös Képviselő megválasztásáról napirenden kívül hoztak határozatot vagy ezt a napirendet a meghívó nem tartalmazta, nyilvánvaló érvénytelenség okán nincs helye elutasításnak, de hiánypótlásnak sem például úgy, hogy a hatóság a meghívó csatolására hív fel, mert a nyilvánvaló érvénytelenség vizsgálata sem irányulhat olyan körülményre, amelyet bíróság is csak erre irányuló kereset alapján állapíthatna meg.
- A Közös Képviselő feltételes megválasztásáról szóló határozat csak a feltétel bekövetkezte után alkalmas a nyilvántartásba vételre. Igaz ez akkor is, ha a határozat nem a meghozatalakor, hanem később lép hatályba, de a nyilvántartási kérelem benyújtásakor még nem hatályos.
- Akkor sincs helye hiánypótlásnak, ha a határozat, illetve közgyűlési jegyzőkönyv tartalmát kellene módosítani.
- El kell utasítani a kérelmet, ha nem a határozat szerint személyt nyújtja be.
- Elutasítási ok az is, ha a határozatot, illetve az azt tartalmazó jegyzőkönyvet azért kell módosítani, mert nem tartalmazza
- a közgyűlés időpontját,
- a Közös Képviselő személyazonosító adatait, ideértve az állampolgárságát is, vagy jogi személy, jogi személyiség nélküli szervezet Közös Képviselő esetén annak pontos megnevezését, a nyilvántartását vezető szerv megnevezését és a nyilvántartási számát, a nem nyilvántartott szervezet székhelyét;
- a társasház pontos megjelölését (település neve, fekvés, helyrajzi szám);
- egyértelmű nyilatkozatot arról, hogy az adataival beazonosítható személyt Közös Képviselőnek választják,
- a határozat hatályba lépésének időpontját;
- a társasházközösség (a közgyűlés) feltétel nélküli és visszavonhatatlan engedélyét arra, hogy a Közös Képviselőt az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezzék (bejegyzési engedély).
Mindez pedig azt jelenti, hogy a Közös Képviselő választásakor a határozat és jegyzőkönyvi tartalom minden eddiginél nagyobb jelentőséget kap.
Mivel az Inytv. 42.§ (1) bekezdése okán a Közös Képviselő nyilvántartási eljárásban (sőt az szmsz és a számviteli beszámoló benyújtásakor) is kötelező a jogi képviselet, célszerű már a jegyzőkönyvezett közgyűlés előtt jogi segítséget igénybe venni. Egy-egy hiba vagy hiányosság ugyanis elhúzhatja a nyilvántartásba vételt, ami korlátozza a Közös Képviselő hatékonyságát.
A Közös Képviselő nyilvántartásba vétele során is alkalmazni kell az Inytv. okirati tartalomra vonatkozó rendelkezéseit. Ezek közül az egyik legfontosabb az Inytv. 32. § (1) bekezdés:
„Törvény eltérő rendelkezése hiányában jogok és tények bejegyzésének olyan közokirat, teljes bizonyító erejű magánokirat vagy ezek közjegyző által hitelesített másolata (a továbbiakban együtt: okirat) alapján van helye, amely a bejegyzés tárgyát képező jog vagy tény keletkezését, módosulását, illetve megszűnését igazolja.”
Nincs olyan törvény, amely a Közös Képviselő nyilvántartásba vétele esetén eltérően rendelkezne.
A közgyűlési jegyzőkönyv akkor teljes bizonyító erejű magánokirat, ha a közgyűlés levezető elnöke, a jegyzőkönyvvezető aláírja, és a közgyűlésen erre választott két tulajdonostárs hitelesíti (Tht. 39.§ (2) bek.).
A Tht. 35.§ (2) bekezdése előírja azt is, hogy a határozatot vagy az azt tartalmazó közgyűlési jegyzőkönyvet ügyvéd vagy kamarai jogtanácsos ellenjegyzéssel kell, hogy ellássa. Ez azonban nem a magánokirat teljes bizonyító erejének feltétele, hanem ú.n. alkalmassági kellék, azaz e nélkül a határozat és az azt magában foglaló közgyűlési jegyzőkönyv akkor sem alkalmas arra, hogy az ingatlanügyi hatóság a Közös Képviselőt nyilvántartásba vegye, ha egyébként teljes bizonyító erejű magánokirat.
Az Inytv. 32.§ a Közös Képviselő nyilvántartásba vételekor, illetve a nyilvántartásból való törlése esetén is rendkívül fontos szabályt tartalmaz:
„(2) Törvény eltérő rendelkezése hiányában jog vagy tény bejegyzéséhez az ingatlan-nyilvántartási jogosult részéről kiállított bejegyzési engedély, jog vagy tény törléséhez a törölni kért jog vagy tény jogosultja részéről kiállított törlési engedély (a továbbiakban együtt: bejegyzési engedély) szükséges.
(3) A bejegyzési engedélyt a (2) bekezdés szerinti jogosult külön, a bejegyzés alapjául szolgáló okiratra előírt alakisággal rendelkező okiratban is megadhatja. Az e törvény végrehajtására kiadott kormányrendelet kötelező jelleggel előírhatja, hogy a bejegyzési engedélyt a kormányrendeletben meghatározott módon, elektronikus űrlapon kell megszerkeszteni és hitelesíteni.”
Ezeket az engedélyeket célszerű belefoglalni választási határozatba vagy a választási határozat mellet külön határozatot alkotni a bejegyzési (törlési) engedélyről, E nélkül a nyilvántartási kérelmet elutasítják (Inytv. 49.§ (1) bek. f) pont).
Az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés vagy törlés alapjául szolgáló okirat (jelen esetben közgyűlési határozat és az azt magában foglaló jegyzőkönyv) tartalmi kellékeit az Inytv. 35.§, a bejegyzett tény tartalmát a Tht. 55/B § (1)bekezdés sorolja fel. A kétféle adatigény nincs teljes fedésben. Az Inytv. 35.§ szerinti adatokból csak azok nyilvánosak, amelyeket az 55/B.§ (1) bekezdése tartalmaz.
Az okiratnak, tehát a választási határozatnak és/vagy az azt tartalmazó közgyűlési jegyzőkönyvnek tartalmaznia kell a következőket:
- a társasházközösség neve, a társasház ingatlan pontos megjelölése (település neve, a társasház címe, helyrajzi szám);
- a megválasztott Közös képviselő
- tisztsége (közös képviselő vagy intézőbizottsági elnök);
- annak megjelölése, hogy a Közös Képviselő ügyvivőként látja-e el a megbízatást;
- tisztség keletkezésének, illetve megszűnésének időpontja, ideértve azt is, ha a tisztség határozatlan időre jön létre;
- természetes személy esetén családi és utóneve, lakcíme,
- jogi személy vagy jogi személyiséggel nem rendelkező szervezet esetén név, székhely, nyilvántartó szervezet, cégjegyzékszám vagy nyilvántartási szám, elektronikus levélcím, telefonos elérhetőség,
- a társasházat nyilvántartó szerv megnevezése;
- a társasház törzslap szerinti helyrajzi szám;
- a megválasztásról szóló határozat;
- a társasházközösség (a közgyűlés) törlést és bejegyzést engedő, feltétlen és visszavonhatatlan nyilatkozata;
- ügyvéd vagy kamarai jogtanácsos ellenjegyző nyilatkozata és annak törvényes kellékei;
- a közgyűlés levezető elnöke, jegyzőkönyvvezetője és a két hitelesítő tulajdonostárs aláírása nyilvánvalóan azonosítható; az aláírásánál olvashatóan szerepel a nevük, és az aláírásukra okot adó pozíciójuk is (Tht. 39.§ (2) bek., Vhr. 109.§);
- elektronikusan aláírt jegyzőkönyv esetében az aláírók minősített vagy minősített tanúsítványon alapuló fokozott biztonságú elektronikus aláírása vagy bélyegzője, és azon az időbélyegző.
(Vhr. 109. § „Az Inytv. 35. § (2) bekezdés a) pontja alkalmazásában az aláírás akkor tekinthető nyilvánvalóan azonosíthatónak, ha az aláíró aláírásánál olvashatóan szerepel az ügyletet megkötő személy neve és az okirat szerinti ügyletkötői minősége, továbbá képviselet esetén olvashatóan megjelölték a képviseletet ellátó személy nevét is.)
Az előbbiekben felsorolt adatok közül az alábbiak válnak nyilvánossá (a Tht. 55/B.§ (1) bekezdés megfogalmazása szerint a bejegyzett tény tartalmává):
- a társasházközösség neve, címe, helyrajzi száma,
- a Közös Képviselő családi és utóneve, lakcíme, és a természetes személy Közös Képviselő hozzájárulásától függően, elektronikus levélcíme, telefonszáma;
- ha a Közös Képviselő jogi személy vagy jogi személyiséggel nem rendelkező szervezet, a szervezet neve, székhelye, cégjegyzékszáma vagy nyilvántartási száma, elektronikus levélcíme, telefonszáma;
- a tisztség jellege (közös képviselő vagy intézőbizottsági elnök vagy bármelyik ügyvivőként),
- a tisztség vagy az ügyvivői státusz keletkezésének és megszűnésének időpontja vagy határozatlan ideje.
nyilvántartásba vételi eljárásban alkalmazni kell a Vhr. 118.§-át:
- Ha az ügyfél képviseletében a jogügylet és az ingatlan-nyilvántartási eljárás során törvényes képviselő jár el, – a (3) és (4) bekezdésben foglalt esetek kivételével – a törvényes képviseletet biztosító jogszabályhelyet, továbbá a jogi személy vagy jogi személyiség nélküli szervezet belső szabályzatának rendelkezését, valamint szükség szerint a törvényes képviseletet keletkeztető bírósági vagy hatósági határozat számát a kérelemben meg kell jelölni.
- A kérelemhez csatolni kell a törvényes képviseletet keletkeztető …
b) a törvényes képviselői minőséget igazoló egyéb okiratot.
- Egyéb közhiteles nyilvántartásba bejegyzett, cégnek nem minősülő szervezet esetében a kérelemben meg kell nevezni a szervezetet nyilvántartó hatóságot, valamint a szervezet nyilvántartási számát. A szervezet jogalanyiságának fennállását és a képviseletében eljáró törvényes képviselő kérelemben megadott adatait az ingatlanügyi hatóság a nyilvántartó hatóság megkeresése útján ellenőrzi.
(5) Ha a szervezet létezését vagy a képviseletében eljáró személy képviseleti jogosultságát igazoló okirat az ingatlanügyi hatósághoz már korábbi ügyben benyújtásra került vagy azt az ingatlanügyi hatóság korábban már beszerezte, az újabb kérelemben – az iktatószámra való hivatkozással – elegendő a korábbi benyújtásra, beszerzésre és arra utalni, hogy az ingatlanügyi hatóságnál lévő okiratokhoz képest a bejegyzés iránti kérelem ingatlanügyi hatósághoz történő benyújtásának időpontjában a szervezet jogalanyisága és a képviseleti jogosultság vonatkozásában változás nem történt.
A társasházközösség is e szabályok hatálya alá tartozik, mert nevében Közös Képviselő, mint törvényes képviselő jár el.
Ezek a szabályok, amelyekből levezethető, hogy a Közös Képviselő nyilvántartási eljárásában, a nyilvántartási kéreleméhez csatolni kell azt az okiratot, ami a törvényes képviselet, azaz a közös képviselet keletkezését és a törvényes képviselői minőséget igazolja. A témánk szerinti eljárásban ez a közgyűlés jegyzőkönyve, ami a választásról szóló határozatot is tartalmazza. A Tht. 39.§ (2) bekezdés alapján hitelesített jegyzőkönyvet kell mellékelni, és meg kell adni a társasház helyrajzi számát, mint hatósági nyilvántartási számot (annak ellenére, hogy a helyrajzi szám az ingatlan és nem a társasházközösség nyilvántartási száma). Mindez egyben a kérelmet benyújtó személy, tehát a Közös Képviselő eljárási legitimációját is igazolja.
A közhiteles nyilvántartásba bejegyzett, cégnek nem minősülő szervezet esetében a kérelemben meg kell nevezni a szervezetet nyilvántartó hatóságot, valamint a szervezet nyilvántartási számát. Ami a nyilvántartó hatóságot illeti, ilyen hatóság nincs, mert az ingatlan-nyilvántartás az ingatlant (a társasházat) és nem a társasházközösséget tartja nyilván. Némi nagyvonalúsággal és célszerűséggel azonban felül kell emelkedni ezen, mert csak így érthető meg, hogy a nyilvántartási kérelemben nyilvántartóként a társasház nyilvántartásért felelős illetékes szervet, valamint a társasház helyrajzi számát kell megjelölni.
A Tht. 55/B.§ (1) bekezdés a) pontjának ac) alpontja így rendelkezik: (tisztség keletkezésének ténye tartalmazza) „tisztségét, a tisztség keletkezésének és megszűnésének időpontját, illetve, ha a tisztségviselő a közösség ügyeinek intézését ügyvivőként látja el, ennek tényét és határidejét, …”
Értelmezésre szorul, hogy mit jelent a nyilvántartás szempontjából az, ha a Közös Képviselő (nyilván azért, mert megbízatása megszűnt) már csak ügyvivőként jár el. Jelenti-e ez azt. hogy nyilvántartásba vételi, pontosabban adatváltozás átvezetési eljárást kell kezdeményeznie akkor, ha Közös Képviselőként már be van jegyezve, és nem ez változott, hanem az, hogy ügyvivőként látja el ezt a megbízatást. Tekintettel arra, hogy a jogosítványokban és kötelezettségekben nem jelent lényegi változást, ha a Közös Képviselő már csak ügyvivő, ezért a forgalom biztonsága, a társasházak működésének transzparenciája, a jegyző társasházak felett gyakorolt törvényességi felügyeletének hatékonysága, a társasházak és a közösség jogait és kötelezettségeit érintő hatósági eljárások során a megfelelő kapcsolattartás elősegítése (Tht. 55/A.§ (1) bek.) és a társasházközösség működésének folyamatossága nézetem szerint nem igényli annak változásnak az átvezetését, hogy az egyébként bejegyzett Közös Képviselő ügyvivőként jár el. Megbízatásának megszűnését valóban be kell jelenteni, de ezt csak akkor nem az új Közös Képviselő teszi, ha az ügyvivői státusz ideje alatt a társasházközösség nem választ új Közös Képviselőt.
-.-
Remélem, hogy e cikkből kiderül, hogy szükséges lenne a Közös Képviselő nyilvántartásba vételére vonatkozó szabályozás pontosítása és egyszerűsítése. Fontosnak tartom ugyanakkor, hogy az új szabályok véget vetnek annak a korszaknak, amikor a társasház és tulajdonosi körén kívüli személyek közötti, valamint hatósági és bírósági ügyekben olykor körülményes és néha kudarcos kutakodást igényelt megtudni, ki is minősül a társasházközösség Közös Képviselőjének.
2024 június
dr. Hidasi Gábor ügyvéd
